【正文】 110120平米 ；四房面積區(qū)間為 140160平米 樓盤名 規(guī)模 容積率 主力戶型 輔助戶型 星河項目 262023㎡ 4房： 160170㎡ 酒店公寓： 45㎡ Townhouse： 220300㎡ 商務(wù)公寓： 70㎡ 公園大地 773669㎡ 4房： 167182㎡ 3房： 108125㎡ 4房： 159162㎡ 4房： 134161㎡ 奧林華府 400000㎡ 4房： 140160㎡ 2房： 75㎡ 3房： 110120㎡ 5房： 230㎡ 綜合競爭考慮 ， 本項目戶型面積應(yīng)小于競爭樓盤面積和中心城樓盤面積而大于愛聯(lián)樓盤和橫崗樓盤面積 。 橫崗二房面積區(qū)間為 6070平米 ；三房面積區(qū)間為 90110平米；四房面積區(qū)間為 130140平米 。 二房面積區(qū)間為 6080平米 ；三房面積區(qū)間為 95120平米 。 項目最終客戶定位 客戶區(qū)域 客戶類型 戶型需求 購買因素 比例 關(guān)內(nèi) 投資客戶 2房、 3房、商務(wù)公寓 投資價值 50% 中心城 企事業(yè)單位員工、工廠中層管理人員、愛聯(lián)本地原居民 2房、 3房、4房、商務(wù)公寓 規(guī)模、交通、配套、價格 35% 橫崗 本地原居民 私營企業(yè)主 3房、 4房 交通、配套 10% 其它 寶龍工業(yè)區(qū)及周邊城鎮(zhèn) 客戶 3房、 4房 交通、配套 5% 立局篇之二：戶型定位 戶型比例 以二房 、 三房為主 ， 四房為輔 戶型 比例 客戶 2房 45% 關(guān)內(nèi)、中心城客房戶 3房 40% 關(guān)內(nèi)、中心城、橫崗、其它 4房 10% 中心城、橫崗、其它 商務(wù)公寓 5% 關(guān)內(nèi)、中心城 從前面開發(fā)方向判判與客戶定位，初步確定戶型比例： 關(guān)內(nèi)客戶需求分析 戶型 2房 3房 4房 其它 比例 50% 40% 5% 5% 面積 6580 85120 150160 關(guān)內(nèi)客戶購買戶型情況51%39%5% 5%2房 3房 4房 其它關(guān)內(nèi)客戶購買戶型以 2房為主 ， 面積主要為 6580平米 ， 其次為 3房 ， 面積為 85120平米的中小三房 。 本樓盤吸引其購買的原因是本樓盤的交通條件優(yōu)越 ， 通達(dá)性好 ， 周邊配套也非常完善 。4%自有私房%職業(yè)其他15%管理人員15%自由職業(yè)者20%公務(wù)員7%私營企業(yè)主22%公司職員21%（數(shù)據(jù)來源中原研究中心市場研究數(shù)據(jù)） 橫崗客戶分析 年齡 職業(yè) 購買用途 現(xiàn)住房類型 需求戶型 3140歲 私營企業(yè)主 公司職員 自由職業(yè)者 自住 自己的私房 橫崗的商品房 三房、四房 橫崗客戶來中心城居住主要是看中了中心城的成熟的配套設(shè)施 。 本項目位于愛聯(lián)地鐵口 ， 升值潛力大 ， 非常適合投資 。 關(guān)內(nèi)客戶分析 年齡 購買用途 需求戶型 現(xiàn)住房類型 2535歲 主要用來投資 部分用來自住 二房為主 三房為輔 商品房 關(guān)內(nèi)客戶來中心城購買房屋主要看中的是中心城的升值潛力 。 他們在此居住時間長 ， 他們的子女在周邊學(xué)校讀書 ， 他們在愛聯(lián)周邊的工廠上班或者擁有自己的私房 。 第一 階層 ：人群逐年增多，但總量仍偏少，大部分為多次置業(yè)，需求主要為四房以上或者別墅。 高端商務(wù)人群企業(yè)主、高級公務(wù)員 工廠中高層管理、企業(yè)白領(lǐng)、個體業(yè)主、一般公務(wù)員、本地居民 大量工廠技術(shù)人員、小型個體戶、普通企業(yè)職員等 第三階層： 群體異常龐大，但置業(yè)需求未受到足夠重視，受中心城面積過大、總價過高的制約，需求還遠(yuǎn)未得到滿足，挖掘潛力巨大。地鐵口 城市綜合體 ：項目定位 立局篇之一：客戶定位 客戶來源區(qū)域分析 從區(qū)域上看 ， 本項目客戶主要來自 愛聯(lián)本地 、 中心城 與 關(guān)內(nèi) ， 同時依托地鐵三號線以及深惠公路 、寶荷路的便利交通 ， 將帶動 橫崗 、 寶龍工業(yè)區(qū) 及 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶 中心城 布吉 坪山 關(guān)內(nèi) 寶龍 龍崗鎮(zhèn) 平湖 橫崗 √ √ √ √ √ 中心城客戶分析 根據(jù)本項目競爭策略 ， 客戶以市場主流客戶為主 ， 即第二階層客戶 。 從出租率來看 ， 全部都 100%， 市場行情看好 。 地鐵發(fā)展： 地鐵促進(jìn)商業(yè) 、 商務(wù)辦公的發(fā)展 項目的交通樞紐價值： 項目處于交通便利 、 商業(yè)集中區(qū)域 （ 如深南大道沿線商務(wù)公寓占總量的 80%以上 ） ， 具備發(fā)展商務(wù)公寓的良好條件 競爭策略：以 “ 挑戰(zhàn)者 ” 的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 通過住宅 、 商業(yè) 、 商務(wù)的 “混搭 ” 、 組合 ， 大大拉升項目的競爭優(yōu)勢 商務(wù)公寓的特點 優(yōu)越的地段和交通條件 接近甚至達(dá)到甲級寫字樓的立面標(biāo)準(zhǔn) 以靈活組合的中小戶型為基本單位 商務(wù)配套優(yōu)良：商務(wù)會議 、 商務(wù)秘書 、 翻譯 、 金融 、 郵政 、 票務(wù) 、 打印 、 復(fù)印 、傳真 、 信息查詢等服務(wù)是商務(wù)公寓的基本需求配套 。 競爭威脅 ? 隨著中心區(qū)多個大型項目開發(fā) ， 0809年勢必出現(xiàn)一個市場推售高峰 ， 屆時競爭將會非常激烈 。 機會 Opportunities 項目 SWOT分析 項目最大的劣勢和威脅是 環(huán)境和競爭 品牌劣勢 ? 相比較中心城其它大型開發(fā)商而言 ， 名居公司的品牌影響力較弱 。 地產(chǎn)發(fā)展： 隨著周邊大型地產(chǎn)項目的持續(xù)開發(fā) ， 將帶旺整個片區(qū)的市場的發(fā)展 。 ? 愛聯(lián)片區(qū)大規(guī)模的舊改將使本項目周邊配套更加完善 ， 市場空間也會增大 。 商業(yè)優(yōu)勢： 本項目商業(yè)規(guī)模較大 ， 易于打造片區(qū)商業(yè)中心 。 北 西地塊 東地塊 項目 SWOT分析 項目最大的優(yōu)勢和機會是 地段 和 交通 ， 是目前 唯一零距離地鐵口物業(yè) 區(qū)位優(yōu)勢 ? 項目位于中心城南區(qū) ， 商貿(mào)服務(wù)的定位將來大量商務(wù)需求 。 心理預(yù)期 實際增 益 = + 地塊價值解析 —— 項目經(jīng)濟指標(biāo) 項目位置 龍崗中心城如意路及深惠公路交匯處 占地面積 ㎡，其中西地塊為 ㎡ , 東地塊為㎡ 計容積率建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 269152㎡ 商業(yè)建筑面積 54900㎡ 容積率 西地塊 東地塊 北 西地塊 東地塊 項目屬于較大規(guī)模樓盤 ， 有利于打造標(biāo)志性社區(qū) ， 但開發(fā)周期和政策風(fēng)險相對較大；西地塊為不規(guī)則的多邊形 ， 多棱角 ， 東北端為公交始末站；兩塊地被深惠路一分為二 ， 但地形相對平整； 公交始末站 地塊價值解析 —— 周邊配套 分析 北 愛聯(lián)小學(xué) 愛聯(lián)村農(nóng)民房 昌盛百貨 愛聯(lián) 村委 金聯(lián)豐酒店 工廠廠房 西地塊 東地塊 愛聯(lián)村 農(nóng)民房 地塊價值解析 —— 周邊環(huán)境分析 愛聯(lián)村 如意路 龍翔大道 黃閣路 深惠公路 地鐵三號線 吉祥路 項目西北側(cè)有余石嶺山體景觀 ， 項目東側(cè)有長興嶺山體景觀， 項目周邊低層為愛聯(lián)村農(nóng)民房 ， 中 、 高單位才可以看到上述山體景觀 。 如廣州市地鐵沿線高檔寫字樓項目達(dá)到 60多個 ， 占據(jù)了目前廣州市高檔寫字樓物業(yè)近 50%的份額 地鐵對臵業(yè)者的影響： 地鐵的便利將促使臵業(yè)者從關(guān)內(nèi)流向關(guān)外 ， 主要為首次臵業(yè)者與投資客 交通價值解析 —— 地鐵對房地產(chǎn)的影響（時間） 從時間影響來看 ， 地鐵三號線 2023年開通 ， 本項目若是 2023年推出 ， 價值預(yù)期正好處于頂峰 。 本項目 奧體中心 項目距奧體中心只有 5分鐘車程 ， 將享受其輻射 效應(yīng)帶來的 人流 、 商務(wù)流與資金流 交通價值解析 清 林 路 黃 閣 路 項目地塊 兩條高速路 ：水官高速、 機荷高速 五條城市主干道： 龍翔大道 、 深惠路 、 黃閣路 、如意路 、 吉祥路 兩個地鐵站口： 愛聯(lián)學(xué)校站 、 奧體新城站 唯一性 ：目前唯一與地鐵口零距離物業(yè) 愛聯(lián)學(xué)校站 奧體新城站 龍城南的交通樞紐 唯一零距離地鐵口物業(yè) 交通價值解析 —— 公交地鐵接駁站 西地塊要求設(shè)臵公交首末站 ， 實現(xiàn)公交地鐵接駁 優(yōu)勢：為項目商業(yè)帶來人流 劣勢：噪聲對住宅有一定影響 交通價值解析 —— 地鐵對房地產(chǎn)的影響（空間） 對沿線地塊價值的影響： 在理想狀況下 ， 呈現(xiàn)出 正態(tài)分布 的特征 ， 離車站越近房地產(chǎn)價格越高 ， 價值最高的是地鐵口 ， 這正是本項目的最大價值點之一 。 承接奧體新城的建設(shè) ， 將其建設(shè)成集商業(yè)文化中心 、 高尚住宅區(qū)為一體的新型體育衛(wèi)星城區(qū) 。 項目區(qū)位價值解析 奧體新城占地 。 東片區(qū)： 定位為龍崗區(qū)的行政文化中心區(qū)，區(qū)內(nèi)公共配套較成熟，聚集了中心城 60%的人口。 龍晟中央悅城深惠公路地鐵三號線龍平西路發(fā)展軸線長興路發(fā)展軸線深惠路發(fā)展軸線傳統(tǒng)的中心城發(fā)展區(qū)域 區(qū)政府中海項目依山郡君悅龍庭奧林華府星河項目名居項目公園大地萬科九州玫瑰郡深業(yè)中央悅城深惠公路地鐵三號線龍平西路發(fā)展軸線長興路發(fā)展軸線深惠路發(fā)展軸線傳統(tǒng)的中心城發(fā)展區(qū)域 區(qū)政府奧體新城 南區(qū) 北區(qū) 開局篇小結(jié) —— 龍城之變 高起點的定位 、 交通與規(guī)劃 ， 為龍崗的發(fā)展迎來黃金發(fā)展期 2023年預(yù)計關(guān)內(nèi)客戶比例增加至 60% 龍城取代布吉成為全區(qū)房地產(chǎn)主流供應(yīng)市場 ， 市場競爭激烈 中心城價格 飛速上升 ， 2023年一季度上升 43% 地鐵三號線與深惠路的改造 ， 中心城市場由區(qū)域市場向全市市場轉(zhuǎn)變 ：項目解析 項目區(qū)位價值解析 愛聯(lián)所在南片區(qū)定位為 商貿(mào)服務(wù)區(qū)域 ， 未來商務(wù)價值大 ， 與之對應(yīng)的物業(yè)受歡迎 東片區(qū) 北片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 南片區(qū)： 定位為以商貿(mào)服務(wù)業(yè)為主的綜合區(qū)域。 龍城房地產(chǎn)之變 —— 客戶之變 中心城內(nèi)部的客戶也在發(fā)生變化 ， 與商品房的發(fā)展線路一樣 ， 逐漸從以區(qū)政府為核心的傳統(tǒng)居住區(qū) 逐漸向北區(qū) 、 奧體新城與南區(qū)流動 。 客戶次要來源 客戶主要來源 南山區(qū) 由寶安中心區(qū)與龍華二線拓展區(qū)的客戶情況來看 ， 隨著城市規(guī)劃的逐步落實 、 交通的改 善與城市化進(jìn)程的推進(jìn) ， 客戶從關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移的趨勢日益明顯 。 03年 04年 05年 06年 07年 梅林關(guān)改造 南坪快速通車 地鐵四號線延長線建設(shè) 梅龍路通車 福龍路建設(shè) 交通發(fā)展 城市化進(jìn)程 龍城房地產(chǎn)之變 —— 龍華二級拓展區(qū)客戶變化 福田區(qū) 二線拓展區(qū) 龍 華 坂 田 羅湖區(qū) 香港客戶 約 50% 約 6% 約 2% 約 4% 約 38% 約 8% 二線拓展區(qū)的福田客戶占到 50%，成為主力客戶。 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%天悅龍庭 金成時代新錦安雅園幸福海岸 麗晶國際深業(yè)新岸線 金鴻凱旋城御景灣尚都花園 西城上筑風(fēng)臨州羅湖 福田 南山 寶城 香港 其他鎮(zhèn) 202312至 2023年各樓盤成交客戶分析 數(shù)據(jù)來源：深圳中原深港研究中心數(shù)據(jù)分析 龍城房地產(chǎn)之變 —— 龍華二級拓展區(qū)客戶變化 2023年 ， 龍華交通開始快速發(fā)展 。 交通的發(fā)展帶動了寶安中心區(qū)日益成為寶安的核心區(qū)域 ， 在 “ 國際西岸 ” 的定位之下 ， 區(qū)域地產(chǎn)也呈火爆銷售局面 。 但整體 供大于求 [0809年中心城市場需求預(yù)測圖 ] 龍城房地產(chǎn)之變 —— 競爭格局分析 中心城房地產(chǎn)可謂 “ 大鱷 ” 云集 ， 風(fēng)起云涌 ， 競爭將日趨 白熱化； 另一方面使龍城成為 臵業(yè)熱點片區(qū) ， 吸引更多的臵業(yè)者的流入 龍城房地產(chǎn)之變 —— 客戶之變 客戶的變化通常與區(qū)域的定位 、 規(guī)劃 、 交通息息相關(guān) ， 寶安中心區(qū)與龍華二線拓展區(qū)發(fā)展相對中心城較早 ， 這兩個區(qū)域的客戶變化軌跡值得我們的借鑒 。 龍晟項目 203653 63744 139909 中央悅城三期 202300 118000 龍城國際二期 235010 95690 華業(yè) 當(dāng)天基本售完 ， 只剩 2套 ， 均價11000元 /平米 ， 客戶以 投資客 為主 。 龍城房地產(chǎn)之變 —— 供應(yīng) 010