地鐵商業(yè)項目經(jīng)營策劃方案-文庫吧資料
2025-01-12 04:15本頁面
【正文】 營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成作為租金，即提成租金； ? B、以雙方商定的固定金額作為租金，即固定租金； ? C、以經(jīng)營商業(yè)資源稅后營業(yè)額的固定百分比提成或雙方商定的固定金額兩者取其高作為租金，即保底或提成租金。屆時，改造過的德化街與新開業(yè)的 “Hello——地鐵 ”商業(yè)項目，一個地上、一個地下，共同打造新的二七商業(yè)新開篇。將德化商業(yè)中心進(jìn)行大范圍改造，范圍東至德化街，北至苑陵街和二七廣場，西至福壽街火車站，南到大同路，占地 。餐飲、服裝飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律。 ? 針對鄭州地鐵二七廣場站的實際情況，在地下開發(fā)的有2400m2的專業(yè)商業(yè)街，我們決定采用的運作模式是站內(nèi)開發(fā) +站外銜接 +上蓋物業(yè)。在地鐵總收入中，運營收入約占 60%，站內(nèi)廣告等經(jīng)營收入約占 20%，物業(yè)管理約占 20%。 ?地鐵 +物業(yè)模式會對沿線物業(yè)升值起到促進(jìn)作用，帶動軌道交通沿線的經(jīng)濟發(fā)展?。 ? 站外銜接和上蓋物業(yè)的形式則在全球范圍內(nèi)都非常普遍，也對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)和房地產(chǎn)市場帶來了普遍的影響。于是在運營后期，地鐵集團陸續(xù)將一、二、三號線的商鋪拆除了近一千平米。在當(dāng)時地鐵客流量不大的情況下，這種做法確實為乘客帶來了一定的便利。曾有一些城市做過一些地鐵站點的站內(nèi)開發(fā)嘗試，然而最終因地鐵過于火爆、人潮洶涌以致?lián)矶?，出于安全考慮將一些地鐵站內(nèi)的商鋪統(tǒng)一拆除。 整體運作模式 ? 從世界范圍來看，地鐵物業(yè)的開發(fā)多采用三種模式，一是站內(nèi)開發(fā)；二是站外銜接；最后是上蓋物業(yè)。包括：改變銀行存款方式的投資者（理財型）、擁有大量閑置資金并且無自主經(jīng)營能力或主觀愿望者、專門從事不動產(chǎn)購買及出租者、私營企業(yè)主、國企及公司高管、部分政府官員，投機投資者、職業(yè)炒家、周邊縣市的投資者。 ? ②其他市場經(jīng)營者（輔助客戶） ? 這里面，有的是市場拆遷戶，有的是尋求更大機會者，大都源于對現(xiàn)有市場的不滿足，希望尋求新突破，看重新項目的升值空間和短時期內(nèi)的升值預(yù)期，看重項目的市場知名度、認(rèn)可度及熱銷度。這三類目標(biāo)客戶又會互相影響，甚至互相轉(zhuǎn)化。 ? 在這里，主要將目標(biāo)消費群體定位為在二七廣場站換乘的乘客、在二七廣場站下車的乘客、專門到二七商圈休閑購物的乘客以及從地上商圈下到地下商圈的乘客。 屆時可以對地下商業(yè)街進(jìn)行按區(qū)劃分，比如： 1區(qū)女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等）； 2區(qū)男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）； 3區(qū)品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內(nèi)衣、品牌布藝及時尚包類等）等等。 ? 從這些例子中可以看出，地鐵的開通與運行就是商業(yè)機會的開始，地鐵商業(yè)價值在自身各種方面的價值體現(xiàn)中，充分利用自身商業(yè)價值的轉(zhuǎn)化與應(yīng)用，把可預(yù)見的商業(yè)價值創(chuàng)造出無數(shù)的商業(yè)機會，并從中獲得良好的收益。 ? 地鐵站內(nèi)不僅開設(shè)商城，也可以使站內(nèi)和地上商業(yè)連成一片，從而形成獨特的文化和商業(yè)以及較為成熟的商圈。 ? 4） 投資潛力大 地處繁華地段 ? 5） 生活的便利 緊鄰地鐵口和火車站 ?通過對本項目的整合推廣，使本項目成為鄭州市地鐵品牌項目，而使開發(fā)商也成為明星企業(yè)，從而達(dá)到雙贏的目的?？紤]到地鐵商業(yè)的特殊性，商業(yè)的定位必須要充分考慮到地鐵客流自身的特點，而由于站位及其所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境的不同，商業(yè)定位也會更多地體現(xiàn)出個性化的特征。 第三部分：經(jīng)營模式定位 一． 項目定位 二． 經(jīng)營模式 三． 推廣策略 講解：周士超 黃坤 經(jīng)營模式定位 ? 地鐵商圈成敗關(guān)鍵在定位。一旦發(fā)生事故，人員的疏散和轉(zhuǎn)移對地下商業(yè)建筑設(shè)施都提出來較高的要求。 四 .劣勢分析 1）二七商圈停車位稀缺、交通擁堵。交通便利、車流量及人流量非常大。 ? 大商新瑪特金博大店、丹尼斯百貨、北京華聯(lián)、鄭州百貨大樓、百盛購物中心、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服裝市場、金智萬博商城、迪信通等手機賣場以及蘇寧、永樂、國美、五星、大商等五大家電連鎖等，囊括了大型百貨、綜合超市、品牌專賣、圖書批發(fā)等幾乎所有的零售業(yè)態(tài)。 以二七商圈、火車站商圈為代表的鄭州市商業(yè)中心區(qū)積聚了百年商業(yè)文化和人氣，特別是經(jīng)過多次大大小小的?商戰(zhàn)?洗禮之后，這里一度成為全國最具代表性的商業(yè)區(qū)，也是鄭州市商業(yè)最為繁華的地方。 三 .優(yōu)勢分析 1） 區(qū)位優(yōu)勢 ?地段是金?這是商鋪營銷的第一定律。 Hello——地鐵：一個個性十足；優(yōu)雅的購物環(huán)境、悠閑的消費方式、宜人的商業(yè)尺度；優(yōu)質(zhì)的商品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為優(yōu)秀的你提供優(yōu)質(zhì)新生活。從國內(nèi)地鐵城市的發(fā)展來看， 1號線代表著最迫切的剛性線路，所以，首條線站點商鋪受到熱捧在情理之中。 ? 與普通地鐵口相比，地鐵換乘處的人流量是最大的，而二七廣場站就位于未來地鐵的?交會站點?，在許多投資者心目中，它的廣告價值以及商業(yè)價值都是最大的。?餐飲、服裝飾品、數(shù)碼和品牌外設(shè)店，將是首批地鐵商鋪的‘主旋律’。二七廣場站?主唱?青春潮流，主要業(yè)種將是休閑餐飲、
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