房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)第8章-文庫(kù)吧資料
2025-01-10 22:23本頁(yè)面
【正文】 價(jià)： 用戶(hù)選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即 朝向系數(shù) 。然后確定一個(gè)樓層系數(shù)，標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價(jià)比例為 ％，標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)％。 定價(jià)比例 ? 概念 ：對(duì)一批物業(yè)不同建筑，或同一建筑不同樓層、不同方向確定價(jià)格差別比例的過(guò)程。 ? 采用高價(jià)策略 ：為了標(biāo)榜物業(yè)的出類(lèi)拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。無(wú)論哪種，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額 ? 在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。 房地產(chǎn)價(jià)格設(shè)定方法 ? 類(lèi)比法 所推銷(xiāo)的物業(yè)，應(yīng)清楚在同等樓盤(pán)中屬上、中、下哪種 ? 成本法 物業(yè)包括稅金、推廣費(fèi)等在內(nèi)的綜合成本及利潤(rùn)期望值的幅度，是微利多銷(xiāo)或高價(jià)高利潤(rùn)，這要根據(jù)發(fā)展商自身和市場(chǎng)情況確定。 ? 影響價(jià)格的因素有很多，主要包括： 成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。 價(jià)格設(shè)定 ? 一棟樓宇、小區(qū)的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。 產(chǎn)品定位 —— 專(zhuān)營(yíng)性定位 ? 目前商鋪的市場(chǎng)狀況是供大于求，小商販形不成規(guī)模，商場(chǎng)發(fā)展紛紛推出經(jīng)營(yíng)性定位，即把物業(yè)先設(shè)定為服裝、鞋業(yè)、電腦、通訊設(shè)備等中心，發(fā)展商設(shè)計(jì)營(yíng)業(yè)方向，然后將之切割出售，這就免除了客戶(hù)買(mǎi)了之后不知做什么，或者想做某種生意而苦于沒(méi)有一種大環(huán)境的顧慮。隨著消費(fèi)者的日益成熟，對(duì)住宅也有了較高的要求。寫(xiě)字樓如果功能不全，就難于啟動(dòng)市場(chǎng)。 ? 國(guó)際上將寫(xiě)字樓分為 3A、 5A、智能大廈等，這都成為寫(xiě)字樓的重要賣(mài)點(diǎn)，而各個(gè)國(guó)家有各自不同的標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品定位 —— 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 —— 功能定位 ? 所謂功能性，一般寫(xiě)字樓、商鋪、酒店、公寓涉及較多，由于公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越現(xiàn)代化，用戶(hù)要求的不僅是有一個(gè)辦公場(chǎng)地，對(duì)商廈的現(xiàn)代化辦公設(shè)施、經(jīng)商行為、發(fā)展?jié)摿σ蔡岢隽艘?。即?gòu)買(mǎi)者為 60％的廣州市區(qū)人， 30％的外地人， 10％為番禺人。在此基礎(chǔ)上，一切推廣手段都圍繞著這一消費(fèi)群體展開(kāi)，否則就風(fēng)馬牛不相及了。主要有以下幾個(gè)部分組成：市場(chǎng)調(diào)查、方案制定、建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)、信息反饋等環(huán)節(jié)。這必然會(huì)在引起社會(huì)極大反響的同時(shí)，也使開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷上升。在這一背景下，以知識(shí)普及為前導(dǎo)、以知識(shí)推動(dòng)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)新思想，應(yīng)該為精明的開(kāi)發(fā)商所注意和接收。 ? 其次，品牌代表企業(yè)的信譽(yù)是企業(yè)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，也是開(kāi)發(fā)商樹(shù)立企業(yè)形象的必然選擇。 ? (3)放大效應(yīng)。 ? 數(shù)據(jù)顯示，廣州市 2023年銷(xiāo)售的樓盤(pán)中有約30%的買(mǎi)家是通過(guò)舊業(yè)主推薦介紹的，大型的知名開(kāi)發(fā)公司更高達(dá) 50%。品牌效應(yīng)能給企業(yè)帶來(lái)高額的經(jīng)濟(jì)收益和顯赫的聲譽(yù)、榮譽(yù)以及社會(huì)地位。 ? 狹義而言，又可分為： ? (1)空間品牌 ? (2)生態(tài)品牌 ? (3)社區(qū)品牌 ? (4)文化品牌 ? (5)智能品牌 ? (6)誠(chéng)信品牌 ? 房地產(chǎn)品牌一旦創(chuàng)立，就能夠產(chǎn)生普通商標(biāo)所
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