房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)詳解-文庫吧資料
2025-01-10 21:49本頁面
【正文】 其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，但如未取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 而占用土地的，其建設(shè)用地批準(zhǔn)文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 二、房地產(chǎn)五證介紹 房地產(chǎn)五證 : 國(guó)有土地使用證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證 國(guó)有土地使用證 《 國(guó)有土地使用證 》 是證明土地使用者 (單位或個(gè)人 )使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 5） 舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 3） 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、游泳池等。 不計(jì)算建筑面積的有那些 ? 1） 空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺(tái)等。 4） 建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積。 2） 獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積。 15） 有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。 13） 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 11） 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 8） 與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。 6） 挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。 4） 樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計(jì)算面積。 3） 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。 1987年實(shí)施的 《 住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 》 中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 、 、 、 米 ? 樓板價(jià)： 是指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價(jià)值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價(jià)格后對(duì)外轉(zhuǎn)讓的價(jià)款 ? 公共維修基金： 是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。 磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)： 、 、 、 、 、 、 。 ? 樣板房： 與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書而定的房間，目的是為提供給客戶做裝修參考；如開發(fā)商提供毛坯房，樣板房還起到生活方式的引導(dǎo)和展示的作用。 ? 按揭： 指購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂購房合同，并支付房地產(chǎn)開發(fā)商首期款之后，由銀行、房屋開發(fā)商、購房者三方簽訂抵押貸款合同，借款人以其房產(chǎn)作為抵押，還款方式由購房者按月等額支付給銀行，直到付清本息，這種購房方式稱為按揭購房。 ? 得房率： 是指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積（銷售面積）的比率。 ? 土地開發(fā)費(fèi)： 每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測(cè)算投資，包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用（萬元 /ha） ? 住宅單方綜合造價(jià)： 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測(cè)算綜合投資，應(yīng)包括土地開發(fā)費(fèi)用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用（元 /㎡ ）。 ? 配建設(shè)施： 與住宅規(guī)?；蛉丝谝?guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。 ? 宅間小路： 住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 房地產(chǎn)印花稅的稅率有兩種 ：第一種是比例稅率，適用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為 0． 05%，同時(shí)適用于房屋租賃合同，稅率為 1%，房產(chǎn)購銷合同，稅率為 0． 03%；第二種是定額稅率，適用于房地產(chǎn)權(quán)利證書，包括房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，稅率為每件 5元。 納稅義務(wù)人所在地在城市城區(qū)，稅率為 7%； 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%； 納稅義務(wù)人所在地不在 2項(xiàng)范圍內(nèi)的，稅率為 1%； ? 土地增值稅： 是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額征收的一種稅。 稅率 ：分別為 7%、 5%、 1%。 ? 城市建設(shè)維護(hù)稅 ：是國(guó)家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人就其實(shí)際繳納的“三稅”稅額為計(jì)算依據(jù)而征收的一種稅收控制線。 ? 營(yíng)業(yè)稅： 是對(duì)規(guī)定的提供商品或勞務(wù)的全部收入征收的一種稅。 凈高 =層高 樓板厚度 ? 公攤面積 ： 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： ⑴ 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； ⑵ 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50％。 ? 層高： 是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸 。 ? 綠化率 ：建設(shè)用地范圍
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