【正文】 觀軸線 。92一號(hào)地第一期一號(hào)地第二期經(jīng)濟(jì)適用房4號(hào)地9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 122023年項(xiàng)目總體分三期開(kāi)發(fā) .項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期93項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS 4總體規(guī)劃布局建筑風(fēng)格建議園林風(fēng)格建議其他建議戶型功能判斷及亮點(diǎn)建議項(xiàng)目商業(yè)建議94 總體規(guī)劃布局規(guī)劃約 10000平米人工湖 ,提升項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì) ,奠定項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 。整體形象： 必須與一期項(xiàng)目的風(fēng)格一致，但是在此基礎(chǔ)上要與一期項(xiàng)目拉開(kāi)一定的檔次。 在社會(huì)上造成一定的影響，讓市場(chǎng)加深對(duì)深業(yè)品牌認(rèn)識(shí)。89　　　　　　　　項(xiàng)目啟動(dòng)策略建議項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)約 12萬(wàn)平米，其中住宅面積約為 11萬(wàn)平米 ,建議一期戶型配比如下：90項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS ３開(kāi)發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略91經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)策略經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)時(shí)機(jī)（在滿足政府規(guī)劃要求的前提下）經(jīng)濟(jì)適用房建議在本項(xiàng)目一期銷售完畢后開(kāi)始啟動(dòng)。首先開(kāi)發(fā) 1號(hào)地塊臨 4中的部分 ,初步估計(jì)總建筑面積約為 12萬(wàn)平米 。　　　　　　　　　　　大盤啟動(dòng)策略研究85大盤啟動(dòng)模式三（同類項(xiàng)目：半島一號(hào)）星河灣“ 情景營(yíng)銷 ” 模式：現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開(kāi)發(fā)均值： m2啟動(dòng)規(guī)模： 20萬(wàn) m2項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng) +休閑　　　　　　　　　　　 大盤啟動(dòng)策略研究86“ 以點(diǎn)帶面 ”“ 情景營(yíng)銷 ” 體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成熟狀態(tài)，適用于本項(xiàng)目低成本營(yíng)銷手法，成為目前主流模式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常不大于 10 萬(wàn) m2 ， 1000套　　　　　　　　　　　　　　項(xiàng)目啟動(dòng)策略“以小博大 ”現(xiàn)有大盤模型的適用性　　 本項(xiàng)目首期將先啟動(dòng)項(xiàng)目會(huì)所、風(fēng)情商業(yè)街、中心景觀園林等配套，以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)的高端形象，熱銷未來(lái)．87　　　　　　　　　　　　　本項(xiàng)目啟動(dòng)策略調(diào)整項(xiàng)目的局部容積率，將地塊一分為二，首期容積率略低，以最優(yōu)資源高起點(diǎn)啟動(dòng)，奠定項(xiàng)目的整體檔次；在資源全面整合基礎(chǔ)上，將公共配套完全充分展示，為體驗(yàn)做足文章，產(chǎn)生震撼效果 。萬(wàn) M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)所天鵝堡3500010第三期 第四期波托菲諾　　　　　　　　　　　大盤啟動(dòng)策略研究81大盤啟動(dòng)模式一“ 以點(diǎn)帶面 ” 模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育 +休閑 、旅游理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的　　　　　　　　　　　 大盤啟動(dòng)策略研究8270套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸 70套 50套 70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元） 首期配置： 俱樂(lè)部、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街 惠州奧林匹克花園60007500 80009500 項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主題，首期打造 、豪華會(huì)所、雙語(yǔ)教育、 2個(gè)小學(xué)、 4個(gè)幼兒園、風(fēng)情商業(yè)街等休閑配套，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。 湖泊 城市風(fēng)景　　　　　　深業(yè) 貸款利率的不斷提升 預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)承接力有限，整體熱銷戶型面積有變小的趨勢(shì)。 政府宏觀政策的不斷調(diào)控216。空檔面積區(qū)間空檔面積區(qū)間市場(chǎng)供應(yīng)主力面積75 市場(chǎng)熱銷戶型面積 根據(jù)中原客戶調(diào)查 :目前惠州樓盤熱銷的戶型面積以 120140㎡為主，其次是 100120㎡，占市場(chǎng)熱銷戶型的 65%。64項(xiàng)目客戶定位20萬(wàn)以下20~40萬(wàn)40~70萬(wàn)70~100萬(wàn)100~180萬(wàn)＞ 200萬(wàn)核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在 40100萬(wàn)的客戶群游離客戶群貧 民65　　　　　　　　　　　 項(xiàng)目客戶定位核心客戶重點(diǎn)客戶 深、港投資置業(yè)客戶惠城區(qū)內(nèi)政府公務(wù)員（惠城區(qū)政府等）惠城區(qū)內(nèi)企事業(yè)單位管理人員（江北、上排等企業(yè)）惠城城區(qū)內(nèi)各商業(yè)圈個(gè)體私營(yíng)業(yè)主（江北、人人樂(lè)等）惠城區(qū)大中企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)（江北河南岸等寫(xiě)字樓內(nèi)）惠城區(qū)內(nèi) :專業(yè)技術(shù)人員、文化藝術(shù)類等自由職業(yè)者其他置業(yè)人群特殊用途置業(yè)人群游離、偶得客戶　　 本項(xiàng)目同屬于惠州西片區(qū)，周邊各項(xiàng)目樓盤客戶群體構(gòu)成，對(duì)本項(xiàng)目客戶定位存在諸多借鑒之處。調(diào)查目的： 研究惠州中高端市場(chǎng)置業(yè)群體的特性、對(duì)產(chǎn)品的喜好、消費(fèi)購(gòu)買行為等，了解市場(chǎng)可能的趨勢(shì)及消費(fèi)者潛在的購(gòu)買動(dòng)機(jī)需求。紫韻臺(tái)物業(yè)顧問(wèn)，項(xiàng)目策劃人員。53　　　　　　　　　　　　　　　開(kāi)發(fā)理念　　中原認(rèn)為，項(xiàng)目應(yīng)注重對(duì)配套設(shè)施的提煉，通過(guò)對(duì)周圍以及社區(qū)本身的文化概念提煉與挖掘，通過(guò)對(duì)社區(qū)配套、景觀小品、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)視覺(jué)系統(tǒng)、營(yíng)銷推廣等各個(gè)節(jié)點(diǎn)和環(huán)節(jié)的整合和提煉，形成獨(dú)特鮮明的主題概念，塑造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。只有這樣，才能最大限度的提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，才能夠取得超常規(guī)的戰(zhàn)略成功！項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域52　　　　　　　　　　　　　　　開(kāi)發(fā)理念新城市主義　　項(xiàng)目所在的區(qū)域，雖然與市區(qū)有一定距離，但不是郊區(qū)，而是一個(gè)新城區(qū)的概念。48項(xiàng)目分析FOCUS ２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析項(xiàng)目核心問(wèn)題49　　　　　　　　　　　　 　　核心問(wèn)題面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹(shù)立項(xiàng)目獨(dú)特定位。經(jīng)濟(jì)適用房： 少量經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)，低廉價(jià)格及產(chǎn)品形象將給項(xiàng)目形象帶來(lái)一定威脅； 47　　　　　　　　　項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析對(duì)策發(fā)揮優(yōu)勢(shì)：A、突出項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)（南臨高榜山，北靠沙帽嶺）；B、發(fā)揮大盤運(yùn)作的營(yíng)銷張力，借助城市運(yùn)營(yíng)的新城建運(yùn)動(dòng)大概念，建立大盤形象；C、通過(guò)創(chuàng)新突破，打造片區(qū)乃至整個(gè)惠州市品質(zhì)標(biāo)桿，塑造獨(dú)特個(gè)性的品質(zhì)名盤；規(guī)避劣勢(shì)：A、科學(xué)合理的差異化市場(chǎng)定位，從市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；B、先進(jìn)超前產(chǎn)品規(guī)劃，加以專業(yè)營(yíng)銷推廣以產(chǎn)品和人文來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)；C、通過(guò)品質(zhì)展示，配套先行，情景體驗(yàn)，弱化片區(qū)生活不便的劣勢(shì)；D、合理的產(chǎn)品創(chuàng)新，如雙層隔音玻璃等；E、保障經(jīng)濟(jì)適用房的外觀形象以及品質(zhì)，使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品不影響項(xiàng)目形象。政策： 國(guó)家近年固定資產(chǎn)投資的姿態(tài)及出臺(tái)的政策，一定程度上制約了地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；216。整體市場(chǎng)水平較低： 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平不高，惠城區(qū)近郊缺乏品質(zhì)規(guī)模大盤，市場(chǎng)缺乏真正將品質(zhì)演繹到極致的項(xiàng)目，這給品質(zhì)大盤的開(kāi)發(fā)帶來(lái)機(jī)會(huì)。交通不斷完善： 中信大橋與東江大橋的建成：區(qū)域和其他區(qū)域聯(lián)系更加緊密；216。市場(chǎng)： 整體市場(chǎng)近幾年惠州地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但整體市場(chǎng)仍運(yùn)行良好，整個(gè)市場(chǎng)后期看好；216。噪音： 靠近惠州火車西站，臨近的項(xiàng)目的共聯(lián)東路，新聯(lián)路等經(jīng)常有大型貨柜車經(jīng)過(guò)，對(duì)本項(xiàng)目有較大噪音影響；216。 教育優(yōu)勢(shì)： 周邊為惠州四中，擁有良好的教育配套44　　　　　　　　　　　　 　　　項(xiàng)目劣勢(shì)216。216。216。216。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 隨著三環(huán)路的延伸，交通四通八達(dá)，到江北、麥地、下角都及其便利，屬于 CBD中心擴(kuò)張第一站；216。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 總建面 40萬(wàn)平方米，具備規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。具體規(guī)劃： “一心三軸五組團(tuán) ”“一心 ”是指火車西站站前地區(qū)商貿(mào)服務(wù)中心；“三軸 ”是指鐵路與半徑瀝防護(hù)綠軸，鐵路線南側(cè)沿共聯(lián)路東西向的商貿(mào)、居住發(fā)展軸，鐵路線北側(cè)沿規(guī)劃三、四環(huán)連接道東西向的工業(yè)、居住發(fā)展軸；“五組團(tuán) ”則是指東部生態(tài)居住組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)、北部小瑤池環(huán)保工業(yè)組團(tuán)、富之頁(yè)居住組團(tuán)和大小新村居住組團(tuán)。人口： 規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模控制為５．８萬(wàn)至６．８萬(wàn)人，人均城市建設(shè)用地９１．３５平方米。定位 ： 惠城中心區(qū)對(duì)外交通樞紐，以現(xiàn)代工業(yè)、商貿(mào)物流和房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，功能齊全、配套完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代生態(tài)型綜合性城區(qū)?！　〉貕K周邊略顯陳舊，四至缺乏視覺(jué)吸引力，但整體自然環(huán)境優(yōu)越。項(xiàng)目總占地面積為 ，商業(yè)面積 。價(jià)格不斷攀升，城市原筑 1期均價(jià)達(dá)到 6000元 /㎡，預(yù)計(jì)湖畔新城 2期均價(jià)也將突破 6000元 /㎡。三、四房戶型為片區(qū)市場(chǎng)主流，其中三房 140157平米，四房約為180平米左右。31個(gè)盤客戶分析 客戶主要以二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員和投資客戶等為主。 2023年底到 2023年初，有一定數(shù)量的供應(yīng)量，目前供應(yīng)的樓盤除了城市原筑和湖畔新城外，其他的樓盤整體形象不高。市政規(guī)劃為物流中心 —— 西部生態(tài)板塊。現(xiàn)階段已形成了以開(kāi)發(fā)高檔