【正文】 行業(yè)前景：目前，上海僅物業(yè)公司就已超過了 2023家，但是大多不能滿足用戶需求，尚處于培育和構(gòu)筑階段。 結(jié)論： 上海房地產(chǎn)交易行業(yè)吸引力較大，但競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司的實(shí)力難以得到長(zhǎng)期健康的發(fā)展。 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較：與大型房地產(chǎn)中介相比在業(yè)務(wù)的取得方面比較困難，沒有統(tǒng)一的品牌效應(yīng)，營銷及銷售力量相對(duì)薄弱，缺乏一支專業(yè)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍；而與小型的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相比又沒有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。 主要企業(yè)：目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司主要的交易業(yè)務(wù)都由交易市場(chǎng)及金緣、金策和一些開發(fā)公司的銷售部來運(yùn)作。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 上海目前比較大的房地產(chǎn)交易類企業(yè)主要有 21世紀(jì)、太平洋、智恒、金豐易居等幾家大型房地產(chǎn)交易連鎖企業(yè)，其實(shí)力雄厚，占據(jù)了大部分的市場(chǎng)份額，還有大量小型房地產(chǎn)中介搶占了一定的市場(chǎng)份額。 發(fā)展前景： 九十年代初，商品房交易量不足 100萬平方米， 1995年突破 500萬平方米， 1998年突破 1000萬平方米， 2023年突破 1500萬平方米， 2023年達(dá)到 1797萬平方米，逐年的上升趨勢(shì)十分明顯。有關(guān)資料顯示， 2023年底上海的 3466家房地產(chǎn)開發(fā)公司中，注冊(cè)資本大于 5000萬，具有 5年以上開發(fā)經(jīng)歷的一級(jí)企業(yè)有 35家，占總數(shù)的 %，二級(jí)企業(yè) 185家，注冊(cè)資本金大于 800萬的三級(jí)企業(yè) 289家，不到800萬的三級(jí)及三級(jí)以下的企業(yè)約占 80%，與之對(duì)照，交易市場(chǎng)有限公司目前共有房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè) 32家，沒有一級(jí)和二級(jí)的企業(yè)，注冊(cè)資本大于 800萬的三級(jí)企業(yè)也僅有 9家，這說明開發(fā)企業(yè)的規(guī)模過小將會(huì)使浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于非常不利的境地。(銷售凈利率 )存貨周轉(zhuǎn)率 未做分析 營運(yùn)能力 流動(dòng)比率 企業(yè)具有較強(qiáng)現(xiàn)金獲取能力 ,03年 16月取得 4償債能力 系統(tǒng)盈利力能力較強(qiáng)達(dá)到 45%,交易系統(tǒng)盈利銷售凈利率 ? 弱盈利能力 ? 指標(biāo)體系 在目前的實(shí)際運(yùn)作中，總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置中最明顯的問題在于，總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)個(gè)下屬部門，而副總經(jīng)理并沒有行使管理下屬各部門的職能，而是直接分管各條線的下屬企業(yè)，甚至于直接擔(dān)任下屬企業(yè)的總經(jīng)理進(jìn)行公司的日常運(yùn)作。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境35XX投資顧問有限公司交易市場(chǎng)機(jī)構(gòu)設(shè)置狀況企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)企業(yè) 交易市場(chǎng)有 限公司 企業(yè)企業(yè) 企業(yè) 企業(yè) 企業(yè)注：虛線箭頭表示股權(quán)關(guān)系實(shí)線箭頭表示管理關(guān)系上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司管理職能狀況主要經(jīng)營者個(gè)人管理企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 從上圖中我們可以看到，目前浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司一個(gè)很不正常的現(xiàn)象就是作為系統(tǒng)內(nèi)部二級(jí)企業(yè)的交易市場(chǎng)行使了集團(tuán)總公司的職能，在實(shí)際運(yùn)營過程中，此種管理模式易淪為主要經(jīng)營者個(gè)人管理，造成職能部門功能喪失。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境33XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司組織體系企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 經(jīng)營環(huán)境的變化，使得企業(yè)遭遇到發(fā)展中的瓶頸，因此，企業(yè)必須通過某種程度的變革來避免邊緣化的危險(xiǎn)。??加之企業(yè)發(fā)展過程中追求先發(fā)展后整合的思路以及在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一些政策性規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部形成了公司之間、母公司與子公司間互相參股、互相控股的復(fù)雜股權(quán)結(jié)構(gòu)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，企業(yè)政府因素逐漸淡化，逐步成立了以交易市場(chǎng)為核心，包括產(chǎn)權(quán)交易、拍賣、評(píng)估、動(dòng)拆遷、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建筑、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)測(cè)、二三級(jí)市場(chǎng)交易、物業(yè)管理的綜合性企業(yè)。目前按提供的產(chǎn)品或服務(wù)分工可劃分為交易、配套和綜合開發(fā)三個(gè)條線 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境32XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境分析企業(yè)內(nèi)部環(huán)境企業(yè)發(fā)展歷史沿革 “整合外部資源，借殼運(yùn)作，快速發(fā)展 ”的成長(zhǎng)模式。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境29XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)對(duì)ＧＤＰ貢獻(xiàn)到2023年將增加到１０％國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)　　　　　　　　　　房地產(chǎn)占ＧＤＰ的比重經(jīng)濟(jì)條件和政府規(guī)劃是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可或缺的因素。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 資料來源：華西證券網(wǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況及趨勢(shì)分析 ? 城鎮(zhèn)居民可支配收入增加，帶動(dòng)住房消費(fèi)。? 第二產(chǎn)業(yè)投資成加速趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)落后于整個(gè)第二產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng) 自身的能力提出了更高要求。并且這種增長(zhǎng)主要靠投資拉動(dòng) 經(jīng)濟(jì)因素 的限制? 對(duì)個(gè)人商業(yè)用房貸款的限制 ? 對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放的限制 實(shí)行多元化融資 有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于項(xiàng) 提高了整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，對(duì)企業(yè)要有企業(yè)內(nèi)部環(huán)境27XX投資顧問有限公司企業(yè)宏觀環(huán)境企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境26XX投資顧問有限公司房地產(chǎn)行業(yè)將在較高需求量的基礎(chǔ)上的平穩(wěn)增長(zhǎng)期。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境24XX投資顧問有限公司上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈上海市房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模分布　　　　　　　　　各類企業(yè)完成房地產(chǎn)投資情況資料來源：《中國基本建設(shè)投資》中小開發(fā)企業(yè)在數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在完成投資數(shù)額上達(dá)到了 7６％，說明數(shù)量上的分散導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的激烈。企業(yè)宏觀環(huán)境 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境23XX投資顧問有限公司20232023年上海住宅將穩(wěn)步增長(zhǎng)　　　　　　　　　　　 20232023上海市住宅需求預(yù)測(cè)（萬平方米）資料來源：上海社科院房地產(chǎn)研究中心主要?jiǎng)右颍?.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城區(qū)改造產(chǎn)生的需求２ .為改善住房條件而產(chǎn)生的購房需求３ .外來人士的購房需求４ .置業(yè)投資的購房需求企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)宏觀環(huán)境 非上海人士購房比例資料來源：中國社科院房產(chǎn)研究中心需求量每年超過 200萬平米企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 企業(yè)內(nèi)部環(huán)境21XX投資顧問有限公司上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年開發(fā)投資突破 748億元00年 02年房地產(chǎn)投資和 0305年投資預(yù)測(cè)（億元）資料來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒　智仁項(xiàng)目組整理00年 02年實(shí)際投資增長(zhǎng)速度分別為 10%， %，１８ .７％；０３ ０５預(yù)測(cè)增長(zhǎng)為４ .５％，房產(chǎn)市場(chǎng)仍將高位運(yùn)行，速度趨緩。企業(yè)宏觀環(huán)境 上海房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有較強(qiáng)的吸引力獲利能力企業(yè)行業(yè)環(huán)境分析 ? 資料來源：智仁項(xiàng)目組分析 ? 進(jìn)入壁壘 二級(jí)企業(yè)不到 20%，有進(jìn)一步整合的空間目前，上海房地產(chǎn)企業(yè)超過 3500家，一、行業(yè)結(jié)構(gòu) 比例增長(zhǎng)潛力 元住宅銷售為１７９０ .４８萬平米７４８億分析說明結(jié)果 評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)這些外部環(huán)境分析的目的就是找出外部環(huán)境為企業(yè)所提供的可以利用的發(fā)展機(jī)會(huì)以及外部環(huán)境對(duì)企業(yè)發(fā)展所構(gòu)成的威脅，以此作為制定戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)、依據(jù)和限制的條件。企業(yè)與其外部客觀的經(jīng)營條件、經(jīng)濟(jì)組織及其它外部經(jīng)營因素之間處于一個(gè)相互作用、相互聯(lián)系、不斷變化的動(dòng)態(tài)過程之中。配套17XX投資顧問有限公司1993 2023企業(yè)自身壯大的需要外部項(xiàng)目和資金資源單一的房產(chǎn)交易服務(wù)提供商大型房產(chǎn)綜合服務(wù)提供商宏觀政策對(duì)于住宅開發(fā)的支持；房地產(chǎn)開發(fā)的利潤豐厚；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不斷完善的需要；危舊住宅改造與市政建設(shè)造就了大量需求 ……單一的銷售業(yè)務(wù)難以支持企業(yè)的發(fā)展壯大和發(fā)揮經(jīng)營管理者個(gè)人能力”借 “殼發(fā)展搶占資源年份內(nèi)外部因素共同推動(dòng)上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變18XX投資顧問有限公司浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司企業(yè)改制方案前言公司戰(zhàn)略規(guī)劃股權(quán)治理方案組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)環(huán)境分析現(xiàn)狀描述發(fā)展戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)指導(dǎo)思想運(yùn)營構(gòu)架指導(dǎo)思想關(guān)鍵問題治理方案19XX投資顧問有限公司環(huán)境分析是企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)、依據(jù)和限制的條件?！?經(jīng)營 戰(zhàn)略◆ 盈利模式交易開發(fā)交易開發(fā)交易、 三大板塊經(jīng)營績(jī)效16XX投資顧問有限公司上海浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司經(jīng)營戰(zhàn)略與盈利模式演變1993 20231995單一的房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以交易為主開發(fā)為輔以開發(fā)為主交易為輔第一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —— 東揚(yáng)公司成立（年份） 2023年上半年交易板塊完成利潤 ，占到去年利潤的 %,配套板塊完成 ，占到去年利潤的 %，開發(fā)板塊完成 ，占去年利潤的 %。 交易市場(chǎng)有限公司經(jīng)營績(jī)效狀況銷售收入 各種費(fèi)用 凈利潤年份 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6 2023 2023 ~6房產(chǎn)開發(fā)板塊 12023 37450 21853 3120 3490 2189 3798 4060 4711房產(chǎn)交易板塊 3592 5000 3000 2357 1665 782 754 1096 182房產(chǎn)配套板塊 1812 5000 1000 520 1058 798 683 1009 446市場(chǎng)系統(tǒng) 17854 48050 28853 6200 6402 3853 5564 6300 5433單位：萬元 2023年上半年交易市場(chǎng)有限公司共計(jì)完成銷售收入 28853萬元，增長(zhǎng)速度非?？欤?2023年全年的銷售收入 的 倍；與此同時(shí)交易市場(chǎng)有限公司 2023年上半年發(fā)生的各種成本費(fèi)用共計(jì) ，占到了銷售收入的 %；從利潤方面來看， 2023年上半年共計(jì)完成 ，與 2023全年的利潤總額基本持平，達(dá)到了去年全年利潤總額的%。關(guān)于浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司資產(chǎn)狀況的幾點(diǎn)結(jié)論? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)在整個(gè)交易市場(chǎng)有限公司中占有主導(dǎo)地位? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高? 房地產(chǎn)開發(fā)板塊中資產(chǎn)規(guī)模比較平均，沒有一到兩家規(guī)模較大的企業(yè)? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)占到浦東房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司總資產(chǎn)的 %，房地產(chǎn)交易類企業(yè)總資產(chǎn)占 %，房地產(chǎn)配套類企業(yè)總資產(chǎn)占 %? 房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到%? 資產(chǎn)規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ——藍(lán)印公司的總資產(chǎn)也僅有 14XX投資顧問有限公司C1三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況三大板塊資產(chǎn)狀況 交易市場(chǎng)有限公司資