【正文】 思考：我們不是做第一，也不是跟風(fēng) 因此，我們的定位應(yīng)該是： 柘林湖 ｜ 五星級(jí) ｜ 溫泉 ｜ 別墅 ｜ 特區(qū) —— USP獨(dú)特的銷售主張 —— —— 項(xiàng)目形象定位 —— 思考：賣點(diǎn)提練 還有一段路。 戰(zhàn)略性計(jì)劃 + 強(qiáng)力執(zhí)行 + 長(zhǎng)期作戰(zhàn)的準(zhǔn)備 我們的營(yíng)銷工作需要： 適銷對(duì)路的產(chǎn)品設(shè)計(jì) + 實(shí)效性的傳播推廣 本項(xiàng)目需要： 項(xiàng)目的客源分析 ? 我們的客戶在哪里？ 觀察、比較 —— 項(xiàng)目地緣特點(diǎn) —— 湖北省 安徽省 南昌市 上海市 江浙一帶 湖南省 九江市 廣 /深兩市 思考：誰(shuí)來(lái)泡溫泉 柘林湖國(guó)際溫泉度假村 提到溫泉能聯(lián)想到什么？ 養(yǎng)生，美顏，休閑，度假，旅游 商務(wù)市場(chǎng)： 政府官員、企業(yè)老板（商務(wù)公關(guān)需要） 我們的市場(chǎng)在哪里？（誰(shuí)來(lái)泡） 團(tuán)體市場(chǎng)： 各大中型企業(yè)（文化的培訓(xùn)基地） 友情市場(chǎng)： 同學(xué)、校友、同事、親朋等（友情加深的象征） 在西方節(jié)日更多地融入現(xiàn)代都市人心中時(shí)，情侶市場(chǎng)的培養(yǎng)十分關(guān)鍵 （花前月下的快樂(lè)） 家庭、親朋好友聚會(huì)場(chǎng)所（親情快樂(lè)源地） 家庭市場(chǎng)： 情侶市場(chǎng)： 客戶來(lái)訪量依次排列 商務(wù)市場(chǎng) 團(tuán)隊(duì)市場(chǎng) 朋友市場(chǎng) 家庭市場(chǎng) 情侶市場(chǎng) 客戶區(qū)域排列 南昌市場(chǎng) 九江市場(chǎng) 武漢市場(chǎng) 其它市場(chǎng) 廣深 2市 上海市場(chǎng) 安徽市場(chǎng) ? 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 比較、尋找差異性 酒店建筑風(fēng)格 現(xiàn)代歐陸風(fēng)格 公寓建筑風(fēng)格 現(xiàn)代歐陸風(fēng)格 外立面色彩應(yīng)以清新淡雅為主 一樓最好是架空層，至少得架空部分 效果圖必須重新繪制 層數(shù) 6層銷售難度會(huì)較大，最好 45層 園林景觀建議 園林整體風(fēng)格為現(xiàn)代自然園林 盡可能保持原有地勢(shì)、地貌特點(diǎn)，依山就勢(shì)，植物造林 溫泉區(qū)以皇家宮庭式園林景觀特點(diǎn)進(jìn)行打造，可參照九華山莊及珠海御溫泉設(shè)計(jì) 園林一定要強(qiáng)調(diào)人的參與性，讓消費(fèi)者感受到真正融入自然 步移景換，既有大的景觀區(qū)，也要有小的景觀點(diǎn) 戶型建議 1房 2廳的面積控制在 70㎡以內(nèi)，大面積窗戶以滿足采光需要 底層架空，或者墊高 500㎜以上，主要出于防潮及景觀考慮 層數(shù)控制在 45F左右比較合適，考慮到老年客戶群購(gòu)買較多，不愿爬樓的特點(diǎn)，且目前幾個(gè)度假物業(yè)層數(shù)都在 4F； 裝修建議 酒店按 5星極標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修 公寓最好統(tǒng)一裝修，因?yàn)橘?gòu)置這類物業(yè)圖的就是省心 也即在售價(jià)中加 400元 /㎡即可。 項(xiàng) 目 劣 勢(shì)： 本項(xiàng)目旅游價(jià)值尚未完全開(kāi)發(fā)利用，尤其是溫泉資源的開(kāi)發(fā)基本 是一片空白，而原有的六島一村旅游項(xiàng)目因缺乏獨(dú)一性、排它性，以 及強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)推廣，致使知名度、美譽(yù)度較低，在省內(nèi)的旅游景點(diǎn)中 位屬后排； 受江西省整個(gè)旅游市場(chǎng)初級(jí)化影響，項(xiàng)目旅游消費(fèi)市場(chǎng)檔次較低 （柘林湖一日游僅 170元 /天，天沐溫泉、龍灣溫泉一日游僅 150元 /人）； 江西省乃到整個(gè)中部地區(qū)，旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式還處于萌芽階段， 旅游地產(chǎn)消費(fèi)觀念沒(méi)有得到最大化的引導(dǎo)和激活，項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng) 處于未開(kāi)化狀態(tài)； 劣勢(shì) 柘林湖品牌知名度不高 旅游資源未被充分挖掘，消費(fèi)人群較少 路網(wǎng)建設(shè)（比天沐、龍灣）稍差 距湖尚有段距離，進(jìn)口路網(wǎng)及風(fēng)景較差 項(xiàng) 目 機(jī) 會(huì)： 江西省旅游資源豐富，振興扶持旅游業(yè)的快速成長(zhǎng)，使旅游業(yè)成為江西省的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支撐點(diǎn)是江西省未來(lái) 5— 10年的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。（具有依附性） 長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng) 短線投資 —— 項(xiàng)目屬性特點(diǎn) —— 本 項(xiàng)目是以旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)的，涵蓋旅 游項(xiàng)目、旅游配套的復(fù)合型項(xiàng)目 旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)是什么？ 旅游地產(chǎn)是一種房地產(chǎn)業(yè)嫁接于旅游業(yè)的復(fù)合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式； 旅游地產(chǎn)的價(jià)值很大一部分取決于所依附的旅游資源價(jià)值； 旅游地產(chǎn)市場(chǎng)受牽于所依附的旅游業(yè)市場(chǎng)； 旅游地產(chǎn)的消費(fèi)群體具有跨地域性的特點(diǎn)，項(xiàng)目幅射范圍內(nèi)的多個(gè)城市，以及大型城市（如上海、浙江）高端客戶群都將是項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，具有面廣且分散的特點(diǎn)； 旅游地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)具有投入大、回報(bào)慢、推廣難，但是利潤(rùn)可觀的特點(diǎn)；（特別是二、三線城市）； —— 同類產(chǎn)品比較（度假型 +投資型） —— ｛ 地位： 封建帝王專有的溫泉享受之地 元代起就被開(kāi)辟成皇家園林 國(guó)內(nèi)外知名溫泉旅游勝地 小湯山鎮(zhèn)是聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署確定的中國(guó)可持續(xù)發(fā)展小城鎮(zhèn) ｛ 特色： 建筑有特色 —— 中國(guó)古典皇家園林、建筑 配套有特色 —— 完美的配套設(shè)施，吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)，樣樣齊全 經(jīng)營(yíng)有特色 —— 商務(wù)會(huì)議經(jīng)濟(jì)成為其主要經(jīng)營(yíng)特色 溫泉有特色 —— 溫泉資源再度研發(fā)，溫泉藥浴占主流 第一、建筑要有特點(diǎn) 第二、經(jīng)營(yíng)要有特色 第三、配套設(shè)施要全 第四、溫泉資源要用透 主訴求：盛唐新風(fēng)，尊貴獨(dú)有 文化建設(shè)：主推“御泉道” 服務(wù)形式：皇庭御式服務(wù) 最大特點(diǎn)：它是中國(guó)率先運(yùn)用唐文化為管理工具的溫泉渡假村 珠海御溫泉 其他一切都要圍繞這個(gè)主題 一個(gè)溫泉必須要有一個(gè)主題，有自己的風(fēng)格 廬山天沐溫泉 主訴求：中國(guó)真山水溫泉第一家 文化建設(shè)：漢唐風(fēng)格” 服務(wù)形式：中式宮庭服務(wù) 最大特點(diǎn)：占據(jù)廬山旅游資源，開(kāi)辟特色溫泉服務(wù) 天沐總體規(guī)劃 地?zé)岚? 泳池 健身房 休息室 愛(ài)蓮池 龍?zhí)冻? 美玲池 歷史文化泉 按摩池 花草池 高溫池 泡泡池 乾清宮 浪漫休閑泉 美容池 夏枯草 蘆薈池 金銀花 雞血藤 活力池 地錦草 松筋池 怡欣泉 薄荷湯泉 當(dāng)歸湯泉 枸杞湯泉 靈芝湯泉 女貞子湯泉 六福湯泉 瓜果湯 果醋池 米酒湯 咖啡湯 香熏湯 綠茶湯 美容養(yǎng)顏湯泉 玉竹湯 能告訴我們泡溫泉的客戶群 不要建筑是日式的，服務(wù)是中式的 總 用 地： 93333． 38㎡ 總建筑面積： 48000平方米 公建（酒店）面積： 15918． 56㎡ 酒店式公寓面積： ㎡ 建筑占地面積： 16691． 23㎡ 綠地面積： 57426． 73㎡ 容積率： 0． 59 建筑密度： 17． 88% 綠化率： 61． 53% 廬山山南首個(gè)酒店式公寓物業(yè) 項(xiàng)目定位： 基本指標(biāo)： 開(kāi)發(fā)商： 九江通圣置業(yè)有限公司 宣傳口號(hào)： 你只要開(kāi)心度假，盈錢生意由我們來(lái)做 公寓售價(jià)： 3100—— 3600元 /㎡，均價(jià) 3450元 /㎡（精裝修） 公寓售價(jià)： 5800元 /㎡，毛坯房，前庭院空間 1600元 /㎡ 公寓面積： ｛ 賣什么價(jià)： ｛ 面積大?。?