房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法-文庫吧資料
2025-01-08 05:23本頁面
【正文】 velopment 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 投資回報(bào)率 指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 例 ：某項(xiàng)目現(xiàn)金流量分別為 400、 300、 150、 100、 200、250、 300、 390萬元，則靜態(tài)投資回收期為？ ? ?39。 %100?資本金 潤總額年利潤總額或年平均利＝利潤率資本金21 Real Estate Development 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 資本金凈利潤率 是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)的年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。 投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對(duì)比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。 Pb=[累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù) 1]+ [上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 ] ? ? ? ? 011??? ??? tcPtt iCOCIb18 Real Estate Development 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 四、盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （二）靜態(tài)指標(biāo) 成本利潤率 指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是到項(xiàng)目終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。 基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率 。 清償能力：是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。 9 Real Estate Development 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 置業(yè)投資：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加 開發(fā)投資：銷售收入 10 Real Estate Development 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 二、投資回收與投資回報(bào) 投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收 投資回報(bào)：投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報(bào)酬 ? ?? ? ??????????111nniiiPAiP?? ? 11 ???niiP+ ＝ 11 Real Estate Development 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 盈利能力：是用來考察項(xiàng)目營利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。 7 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 利潤 利潤總額 ＝經(jīng)營收入－經(jīng)營成本－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－經(jīng)營稅金及附加－土地增值稅 經(jīng)營收入 ＝銷售收入＋租金收入＋自營收入 銷售收入 ＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入 租金收入 ＝出租房租金收入＋出租土地租金收入 經(jīng)營 稅金及附加 ＝營業(yè)稅＋城市維護(hù)建設(shè)稅＋教育費(fèi)附加 經(jīng)營成本 ＝土地轉(zhuǎn)讓成本＋商品房銷售成本＋配套設(shè)施銷售成本＋出租房經(jīng)營成本 8 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 二、經(jīng)營收入、利潤和稅金 稅金 經(jīng)營稅金及附加 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 企業(yè)所得稅 內(nèi)外資企業(yè)所得稅稅率統(tǒng)一為 25%。 銷售收入和租金收入 主要包括土地轉(zhuǎn)讓收入，商品房銷售收入、出租房租金收入、配套設(shè)施銷售收入等。 經(jīng)營資金 是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。 投資形式 經(jīng)營方式 投 資 成 本 開發(fā)投資 出售 開發(fā)建設(shè)過程中的資金投入 建設(shè)成本 出租 建設(shè)成本＋出租成本 經(jīng)營 建設(shè)成本＋經(jīng)營成本 置業(yè)投資 出租 購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入 購買成本＋出租成本 經(jīng)營 4 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 一、投資與成本 房地產(chǎn)投資分析中的投資 與成本 房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資 是指在開發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。 B、 投資中 有機(jī)會(huì)成本、不可預(yù)見費(fèi)等成本。 影響因素 ：技術(shù)方案、生產(chǎn)規(guī)模、生產(chǎn)組織方式 技術(shù)水平、管理水平等。 是指工業(yè)項(xiàng)目投產(chǎn)前有限墊付、在投產(chǎn)后用于購買原材料、燃料動(dòng)力、備品備件，支付工資和其他費(fèi)用及產(chǎn)品占用的周轉(zhuǎn)資金。第五章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與評(píng)價(jià)方法 效益和費(fèi)用識(shí)別 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例 1 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 一、投資與成本 概念 房地產(chǎn) 投資（狹義） 是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。 固定資 產(chǎn)投資 流動(dòng)資金 用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資，在使用過程中磨損和貶值，以折舊計(jì)入成本，以貨幣（銷售收入等）回到投資者手中。 2 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 一、投資與成本 概念 成本 是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。 與會(huì)計(jì)中成本的 區(qū)別 ： A、 會(huì)計(jì)中： 實(shí)際發(fā)生，因素確定，成本數(shù)據(jù)惟一； 投資分析中： 預(yù)測(cè)和估算，因素不確定。 3 Real Estate Development 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別 一、投資與成本 房地產(chǎn)投資分析中的 投資與成本 與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。 開發(fā)建設(shè)投資 是指在開發(fā)期內(nèi)完成房
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