【正文】 登記的程序 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： 提出申請 受理申請 審查申請文件 權(quán)屬調(diào)查 依法公告 確認房地產(chǎn)權(quán)利 將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上 計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書 立卷歸檔 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 房地產(chǎn)登記的種類 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、其他登記。 核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 預售商品房的條件 房地產(chǎn)開發(fā)預售房地產(chǎn)應當符合下列條件： ? 土地使用權(quán)已經(jīng)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書； ? 取得 《 建筑許可證 》 和 《 開工許可證 》 ； ? 除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的 25%，并經(jīng)注冊會計師驗資； ? 房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)以已簽訂預售監(jiān)管協(xié)議； ? 土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。 3現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 3玄關(guān) 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 33 、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務。 3入伙 業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 2綠化率 綠化率＝植被垂直投影面積 /居住區(qū)總面積 2拆建比 拆建比＝新建房屋面積 /被拆除房屋面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) K3(%) 結(jié)構(gòu)面積系數(shù)＝總結(jié)結(jié)構(gòu)面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 1平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價＝建筑物總造價 /建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 1使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù)＝總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） *100%。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 1住宅間距系數(shù) 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 1建筑容積率 建筑容積率＝小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） *100%。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防下地室面積總和。 人均總占地面積（平方米 /人） 人均總占地面積＝建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 規(guī)劃建設(shè)用地面積 指城市規(guī)劃主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 2）商住樓 以幢為單位，據(jù)住宅和商業(yè)的不同使用分為： A 住宅專用（功能）的共有建筑面積 B 商業(yè)專用（功能）的共有建筑面積 C 住宅與商業(yè)共同使用的（幢）共有建筑面積 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 分攤方法： ?住宅專用的面積加上按比例分攤的面積，按住宅各套內(nèi)建筑面積比例進行分攤； ?商業(yè)專用的面積加上按比例分攤的面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至商業(yè)各層，作為商業(yè)各層共有建筑面積的一部分，加上商業(yè)相應各層本身的共有建筑面積，得出商業(yè)各層總的共有建筑面積，再按相應層內(nèi)各套內(nèi)建筑面積比例進行分攤 。 ? 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共的建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)房屋的建筑面積比例進行分攤。 ? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務的設(shè)備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （四）、成套房屋建筑面積的測算 2）共有建筑面積的內(nèi)容 包括：公共使用的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算；套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。 B 功能共有建筑面積 指專為某一使用功能服務的共有建筑面積，如專為某一使用功能（如商業(yè)）服務的電梯、樓梯間、大堂等。 其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。 2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。分戶建筑面積指以一個套間為單位的建筑面積。 9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。 7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 4）與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 3）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。 幾種特殊情況下計算建筑面積的規(guī)定 1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。 9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。 5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 3）房屋之間無上蓋的架空通廊。 不計算建筑面積的范圍 1）層高在 （不含）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在 。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。 12）有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 10）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。 8）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。房屋永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。 5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在 的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 ，按其外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計算。 2）房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在 。 3）同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應分別計算建筑面積。 邊長以米（ m）為單位，取至 ；面積以平方米為單位，取至 （二）、房屋面積測算的一般規(guī)定 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 計算建筑面積的一般規(guī)定 1）計算建筑面積的房屋，應是永久性結(jié)構(gòu)的房屋 2）層高（高度）應在 。 房屋面積測算必須獨立進行兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 房屋面積測量的精度必須達到 《 中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范 》 的規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求。 產(chǎn)權(quán)登記面積 指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權(quán)屬證書上、記入房屋權(quán)屬檔案的房屋的建筑面積。 （一）、房屋面積的種類 ?實測面積有時與預測面積不一致，原因可能是允許的施工誤差、測量誤差造成的，也可能是工程變更（包括設(shè)計變更）、施工錯誤、施工放樣誤差過大、房屋竣工后原屬于應分攤的共有建筑面積的功能或服務范圍改變等造成的。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預測的面積 指對商品房已完工部分實際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計圖，測算出的房屋面積。 （一）、房屋面積的種類 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 分攤的共有建筑面積 指某個產(chǎn)權(quán)人在共有建筑面積中所分攤的面積。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 套內(nèi)建筑面積 是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 建筑分類 按用途劃分：居住、商業(yè)、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè) 按層數(shù)劃分：低層 13層 多層 46層 小高層 711層 中高層 1216層 高層 16層以上 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 建筑面積 是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，