【正文】 /月 /㎡ 。 ? 本項目所在的龍騰路目前社區(qū)商業(yè)檔次較低，不能滿足本項目的商業(yè)配套需求，而外雙楠片區(qū)與本項目則有一定距離，不符合社區(qū)配套的就近原則，因此本社區(qū)需要自建商業(yè)。 （ 3）區(qū)域及典型案例的戶型供應及銷售現(xiàn)狀小結(jié) （ 4）消費者需求結(jié)構(gòu) （ 5） C地塊戶型配比建議 （三） C地塊商業(yè)定位 商業(yè)發(fā)展思路 ? 本項目未來入住人口約 9000人，按照社區(qū)梯級標準，已經(jīng)屬于“小區(qū)”標準（小區(qū)用地一般為 1630公頃，人口為 7000— 10000人）。 ? 從供應及銷售情況來看，套二是中小戶型的主流市場，配置比例應相對較多，其次為套三的戶型。 （ 5）目標客戶群定位 戶型配比 （ 1）同類項目供給及銷售情況 （ 2）成都典型案例供給及銷售狀況 ? 套二戶型銷售狀況最好，第二為套三的戶型，第三為套四或套一的戶型。 ? 約 %的個人月收入在 5500元以下。 ? 家庭結(jié)構(gòu)以夫妻二人與子女同住、與父母同住、夫妻二人同住為主。 （ 1）定性研究（深訪） （ 2）定量研究 說明：由于目標客戶群調(diào)研工作正在進行，此部分僅對已調(diào)查的 65個樣本進行數(shù)據(jù)分析，后期有局部調(diào)整的可能。 ? 第二類： 3035歲的中薪階層，以一次置業(yè)及二次置業(yè)為主，家庭人口數(shù)為 23人，以自住為主。 （ 1） C地塊盈虧平衡點測算結(jié)論 （ 2）競爭項目比較 （ 3）價格建議 價格盈虧點： 4485元 /平方米 比準價格： 4602元 /平方米 C地塊住宅價格建議為 4600元 /平方米，是通過努力可以在市場上實現(xiàn)的價格。 ? 形象公建化，中海品牌優(yōu)勢。 ? 差異化的中小戶型的定位，并以特色產(chǎn)品的創(chuàng)新來拉動需求市場，平衡較高地價。 ? 高端特色樓盤的主流客戶群特征： 有經(jīng)濟型功能需求和生活品質(zhì)要求的中高端客戶，年齡主要在 2535歲，職業(yè)主要為外企 /合資企業(yè)白領(lǐng)、企事業(yè)單位職工、中高收入工薪階層。 ? 150m2以上戶型為滯銷戶型， C地塊應不作考慮。 ? 戶型面積區(qū)間相對較長，主力戶型在 50130m2。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新溢價率較高，特色差異化的產(chǎn)品將成為平衡本案較高地價的杠桿。 ? 主流客戶群體特征 由于樓盤的高性價比和品質(zhì)特征，吸引了大量外企、合資企業(yè)白領(lǐng)及工薪階層，所以從職業(yè)上看，覆蓋面廣，經(jīng)濟型戶型的購買者多為 2530歲年輕人。 戶型特征及目標客戶群 ? 暢銷戶型：該樓盤 120 ㎡ 以下戶型在開盤當天完成銷售 。 ? 相對高價特征： 100m2以下的戶型價格比其他戶型貴 100200元 /m2。 ? 小高層屬遮擋型物業(yè)，主要用于遮擋成仁路，為別墅提供良好的住區(qū)環(huán)境。 ? 純板、寬景、一梯兩戶、公攤低是康郡小高層最大的賣點。 ? 純板、寬景是主要賣點。 項目特點 項目戶型及目標客戶特征 ? 戶型配比及暢銷戶型 ? 從銷售速率來看，套二、套三戶型最快。 ? 戶型面積區(qū)間跨度較大，戶型面積為 50139m2。 ? 建筑立面創(chuàng)新：將寬窄巷子傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代建筑的良好融匯，成為區(qū)域地標建筑。 ? 中小戶型的住宅為啟動區(qū)：錦都屬于復合型項目，有寫字樓、住宅、商業(yè)院街，啟動區(qū)的產(chǎn)品為中小戶型的住區(qū)，以快打快銷產(chǎn)品實現(xiàn)資金快速流轉(zhuǎn)，并迅速占領(lǐng)市場，樹立項目整體形象。 ? 主流客戶群體特征 3045歲之間的客戶為主，自用型的客戶約占 2/3，投資性客戶約占 1/3； 職業(yè)：以企事業(yè)單位職工、外企白領(lǐng)、生意人等為主。 ? 產(chǎn)品缺隙： 2梯 15戶通廊式布局。 ? 戶型面積區(qū)間跨度過大，變相地阻礙銷售進度。 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新同比區(qū)域其他項目溢價率為 %。 第三部分 典型案例研究 項目簡介 ? 基本數(shù)據(jù) ? 占地面積： 27畝 ? 總建筑面積： 34000平米 ? 容積率： ? 層數(shù)： 2幢 20層高層電梯公寓 ? 公攤： 21％ ? 銷售均價： 4000元 /平米 ? 總戶數(shù)： 622 ? 綠化率： 31% ? 戶數(shù)車位比： 1： ? 梯戶數(shù)： 2梯 15戶 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 950m2私家院落（入戶花園） ? 每四層一個 中四合院 ? 中空鍍膜玻璃 （一）曼哈頓 ? 區(qū)域內(nèi)中小戶型產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)不足，改變這一現(xiàn)狀能夠取得競爭優(yōu)勢 ? 成都類似個案顯示： 花園等室外空間、板式寬景、一梯兩戶、樓盤品質(zhì)是純中小戶型物業(yè)暢銷的重要因素。 ? 區(qū)域內(nèi)高檔樓盤中的中小戶型與本案直接競爭。 小結(jié) 研究結(jié)論 ? 成都中小戶型大多屬于規(guī)避型物業(yè)，用于解決樓盤的相對缺隙。 ? C地塊總價范圍內(nèi)與中低端項目重疊，必然會對本案形成 “ 同價多室 ” 的選擇性競爭。望郡。 ? 高端潛在競爭項目主要為滕王閣 ? 本案的土地成本較高，高端是本案必然的發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)潛在的中低端項目在成本上具有較大的優(yōu)勢。 ? 區(qū)域內(nèi)中小型地塊大多拿地較早，而本案的土地成本較高，如果同時面市很可能會對本項目形成低價沖擊。區(qū)域內(nèi)潛在中小型地塊很多，從現(xiàn)有供應市場調(diào)查來看，中小戶型屬于中小地塊內(nèi)的主力戶型，潛在的中小型地塊將切割中小戶型的中低端市場。 ? 單位成本上本案不占優(yōu)勢，但滕王閣的實力、知名度、美譽度均不及中海。 ? 產(chǎn)品類型以多層和小高層為主。望郡 C區(qū) 滕王閣 ? 從 B區(qū)的上市狀況，望郡 C區(qū)的開發(fā)時間有可能會與本案的 C地塊開發(fā)時間重疊 ? 結(jié)合現(xiàn)有 B區(qū)中小戶型的旺銷狀況，其 C區(qū)可能會出現(xiàn)一定的中小戶型，其開發(fā)時間可能會與 C地塊重疊。 ? C地塊屬于大項目的啟動區(qū)，既可以享受高端住區(qū)的所有優(yōu)勢，還能規(guī)避目前高端中小戶型的缺隙，高端中小戶型是 C地塊較好的發(fā)展機會。 ? 高端的中小戶型主要位于高端樓盤內(nèi)，存在分布零散、位置相對缺隙（如臨街、轉(zhuǎn)角、景觀差等）、價格偏高、供給較少等現(xiàn)狀。 中小戶型顯性供應樓盤分析結(jié)論 ? 區(qū)域中小戶型主要位于中小地塊及高端社區(qū)內(nèi)。 成都花園望郡 10余套 90平米左右套二戶型于開盤當天售完。 ? 單價相對偏高，但很好的控制了總價。 ? 可以享受高端樓盤整體品質(zhì)、景觀及配套。 第二類：有穩(wěn)定收入的老年人。 ? 產(chǎn)品基本沒有創(chuàng)新，但性價比高，有著相對較低的單價和總價。 ? 戶數(shù)與車位比為 1:。 ? 銷售率普遍很高，銷售周期較短。 ? 銷售均價為 /m2，以中低端樓盤居多。 ? 綠化率的均值為 %， %的綠化率在 30%36%. ? 光華板塊供應量最大占總量的 %；其次為五大花園板塊，占總量的 %；外雙楠板塊供應量相對較少，占總量的 %。占地面積在 25畝以下有 4個， 4565畝的有 4個， 90100畝僅有竹韻天府 ? 整體規(guī)模較小，