【正文】 同》為準(zhǔn)；開發(fā)商擁有最終解釋權(quán)”的字樣。 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。 四、案例分析 《商品住宅價格管理暫行辦法》規(guī)定，商品住宅價格由成本、利潤、稅金、地段差價構(gòu)成，“三項表費”已列入工程成本核算之中，也就是說購房款中本已包括了“三項表費”?！敝?guī)定，屬于合同欺詐行為。 二、監(jiān)督處理法律依據(jù) 《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見(試行)》第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當(dāng)事人做出錯誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為”。 案例四： xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用格式合同欺詐消費者案 一、違法行為基本情況 2010年6月，當(dāng)事人在出售其開發(fā)的xx小區(qū)商品房時，先是與購房人簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議書》，把商品房建筑面積、房價、購房總款、付款方式等內(nèi)容確定下來，列出總購房款所不包括的費用：液化氣安裝費用、太陽能熱水器安裝費用、契稅、公共維修基金、測繪費、產(chǎn)權(quán)證書工本費。四、案例分析當(dāng)事人利用格式條款制定明顯不合理的違約金比例的行為，加重了消費者責(zé)任，違反了《中華人民共和國合同法》第五條的公平原則及《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第十條“消費者享有公平交易的權(quán)利”的規(guī)定。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十條第(一)項的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在消費合同格式條款中加重消費者責(zé)任的行為?！?。《合同》第七條買受人逾期付款的違約責(zé)任中規(guī)定“買受人逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同；出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的3％向出賣人支付違約金。當(dāng)事人置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)的內(nèi)容，違反了《物權(quán)法》和《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》的規(guī)定，屬于在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。《合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的該條款無效”。四、案例分析《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為違反了《物權(quán)法》第七十條的規(guī)定，屬于經(jīng)營者在格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面享有共有和共同管理權(quán)利的行為。 案例二： xx置業(yè)有限公司利用商品房買賣合同侵害業(yè)主合法權(quán)益案 一、違法行為基本情況2012年5月29日，縣工商局經(jīng)檢大隊執(zhí)法人員在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)置業(yè)有限公司商品房買賣合同書第十七條第一款第(一)、(二)項“①該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸出賣人所有，②該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)歸出賣人所有”，涉嫌在合同格式條款中排除業(yè)主對屋面及其外墻面的主要權(quán)利。近年來，我們在加強行政指導(dǎo)同時，通過備案監(jiān)管商品房合同格式條款，從源頭上遏制了一些霸王條款對消費者的侵害，這些做法取得了明顯的社會成效，充分體現(xiàn)了合同監(jiān)管職能作用。截止目前，我局共備案1100份格式條款商品房買賣合同，由于加強了行政指導(dǎo)力度，強化備案監(jiān)管措施，刪除、修改了大量不公平的格式條款，依法公平地確定買賣合同雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，在預(yù)防開發(fā)企業(yè)利用合同格式條款侵害消費者權(quán)益、解決合同爭議等方面發(fā)揮了重要作用。為維護買賣雙方合法利益，我局會同合肥市房產(chǎn)局出臺了《合肥市商品房買賣合同格式條款備案若干細(xì)則》合工商[2009]132號文件，明確規(guī)定全市房地產(chǎn)企業(yè)的商品房買賣合同未經(jīng)我局備案審查的，房產(chǎn)部門不得入網(wǎng)銷售商品房。該行為違反了《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》等相關(guān)規(guī)定，侵害了消費者權(quán)益，引發(fā)了大量的合同糾紛，成為全市消費領(lǐng)域內(nèi)的投訴熱點。四、備案監(jiān)管商品房買賣合同格式條款背景、成效為了規(guī)范全市開發(fā)企業(yè)的商品房買賣合同交易行為，在我局的積極引導(dǎo)規(guī)范下，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣活動中均使用了國家工商總局和建設(shè)部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范合同文本(GF2000—0171)。第13條：刪除；或是依法享有變更合同權(quán)利。第11條：有的進行刪除；有的按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條解釋內(nèi)容進行約定(見第6條解釋內(nèi)容)。第9條：按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定60日內(nèi)。第7條：出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。第6條：刪除；或是按《高院商品房買賣合同糾紛司法解釋》第三條規(guī)定約定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按同期銀行活期存款利率付給利息。同時違反了《安徽省合同監(jiān)督條例》第十條、第十一條、第十二條相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定。二、行政指導(dǎo)法律依據(jù)開發(fā)企業(yè)的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條、第十條、第十一條之規(guī)定。1本合同簽訂后買受人不得變更合同內(nèi)容。1在本合同的簽訂之前對本房屋及本房屋的相關(guān)事項以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90、180、360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如果在規(guī)定日期內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑未達到使用條件，雙方同意按以下方式處理。達不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第_種方式處理。小區(qū)內(nèi)所設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套建筑，包括但不限于電力設(shè)施(如配電分支箱等)、弱電系統(tǒng)(如有線電視箱、寬帶設(shè)備等)、供水設(shè)施(如水泵房等)、供氣設(shè)施(如煤氣調(diào)壓站等)、垃圾房等設(shè)施的位置，以政府及電力、煤氣、衛(wèi)生等相關(guān)部門最終確定為準(zhǔn)，模型所示位置若有所變動或未標(biāo)明、示意的設(shè)施及位置，除合同特別約定之外，買受人對其設(shè)置、增減、移位等表示充分理解，出賣人不構(gòu)成違約。出賣人解除合同時買受人應(yīng)支付總房價款的百分之五違約金；買受人解除合同時，出賣人應(yīng)支付總房款的百分之一違約金。 房地產(chǎn)交易和裝飾裝修 案例一： 關(guān)于對xx市房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)商品房買賣合同格式條款行政指導(dǎo)的案例情況 一、格式條款基本情況近幾年來，合肥市工商局在備案監(jiān)管商品房買賣合同格式條款過程中發(fā)現(xiàn)了以下一些共性、典型不公平格式條款，屢屢出現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的商品房買賣合同中：商品房面積，據(jù)實計算，多退少補。《消費者權(quán)益保護法》第十一條規(guī)定：“消費者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利”；第四十四條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)，造成消費者財產(chǎn)損害的，應(yīng)當(dāng)按照消費者的要求，以修理、重作、更換、退貨、補足商品數(shù)量、退還貨款和服務(wù)費用或者賠償損失等方式承擔(dān)民事責(zé)任”?！比⒈O(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定，對當(dāng)事人作出罰款20000元人民幣的處罰。延安市工商局進行了立案調(diào)查，至2011年10月調(diào)查終結(jié)?！?。 案例九： 中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司xx分公司在格式合同中排除消費者請求損害賠償?shù)臋?quán)利案 一、違法行為基本情況2011年9月4日，xx市工商局執(zhí)法人員在格式合同檢查中發(fā)現(xiàn)，中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信有限公司xx分公司在與客戶簽訂的固定電話服務(wù)協(xié)議(裝機)格式合同第三條違約責(zé)任第二項約定：“有本公司原因造成阻斷通話，阻斷時間超過《電信條例》規(guī)定時限的，按條例中計算標(biāo)準(zhǔn)減免超過限阻斷期間基本月租費，但不賠償客戶因此而造成的其他損失。四、案例分析排除消費者解釋合同格式條款的權(quán)利，是經(jīng)營者慣用的合同格式條款違法行為之一，多在消費卡、預(yù)付卡、記賬卡中使用。”三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條“當(dāng)事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定；法律法規(guī)沒有規(guī)定的，工商行政管理機關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告，處以違法所得額三倍以下，但最高不超過三萬元的罰款，沒有違法所得，處以一萬元以下的罰款。至2011年10月調(diào)查終結(jié)。此條內(nèi)容違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(五)項的規(guī)定，屬于經(jīng)營者利用合同格式條款免除自己依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他責(zé)任的行為。四、案例分析《電信條例》對于“電信用戶出現(xiàn)異常的巨額電信費用時”，規(guī)定了電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者負(fù)有“盡可能迅速告知”和“采取相應(yīng)的措施”的義務(wù)，從而保護消費者的合法權(quán)益。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第九條第(五)項的規(guī)定，屬于經(jīng)營者利用消費合同格式條款免除自己依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的其他責(zé)任的行為。而《電信條例》第三十四條第二款規(guī)定：“電信用戶出現(xiàn)異常的巨額電信費用時，電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)盡可能迅速告知電信用戶，并采取相應(yīng)的措施”?！惫ど叹滞ㄟ^備案審查發(fā)現(xiàn)并糾正了合同格式條款中存在的剝奪消費者的賠償權(quán)、濫用不可抗力免責(zé)、限制消費者變更、解除合同等“霸王條款”，從整體上和根本上保護了消費者的合同權(quán)利，達到了規(guī)范合同格式條款的目的。該公司將新合同文本下發(fā)至各地分公司，各分公司按新合同條款辦理業(yè)務(wù)。 原條款中“同時客戶應(yīng)交還電信公司提供的相關(guān)發(fā)票；否則將按照待裝機流程處理，”對不具備安裝條件的處理表述不清，提供相關(guān)發(fā)票成了解決不能安裝的必要條件?！逗贤ā芬?guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更、解除合同。客戶如主動提出放棄安裝業(yè)務(wù)，電信公司將解除本協(xié)議并退還客戶已付費用；如客戶繼續(xù)等待安裝，電信公司將按照待裝機流程處理，待具備安裝條件再進行安裝。如客戶主動提出放棄安裝業(yè)務(wù)，電信公司將解除本協(xié)議并退還客戶已付費用，同時客戶應(yīng)交還電信公司提供的相關(guān)發(fā)票；否則將按照待裝機流程處理，待具備安裝條件再進行安裝。電信經(jīng)營者不能隨意界定或擴大免責(zé)范圍。電信經(jīng)營者不承擔(dān)任何責(zé)任是違反法律規(guī)定的?！逗贤ā返谝话僖皇邨l規(guī)定，因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。修改后：由于不可抗力，如戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等，導(dǎo)致本協(xié)議不能履行的，雙方可部分或全部免除責(zé)任。恢復(fù)之前的查詢時間，更大程度的保護消費者權(quán)益。修改后：電信公司在驗證客戶有效證件或服務(wù)密碼后免費提供最近五個月的通話清單查詢?！秞x省合同格式條款監(jiān)督條例》第九條規(guī)定，格式條款不準(zhǔn)含有“規(guī)定消費者承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由經(jīng)營者承擔(dān)的經(jīng)營風(fēng)險”。電話障礙修復(fù)時限指自客戶向障礙臺申告時起，至故障排除、恢復(fù)正常通話所需要的時間。修改后：電話障礙修復(fù)時限：電信公司承諾在接到障礙申告后48小時(現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)為48小時)內(nèi)為客戶修復(fù)，不能按時修復(fù)的應(yīng)及時通知客戶，并免收障礙期間的月租費用。省工商局在審查中發(fā)現(xiàn)兩份協(xié)議有很多違法的和不合理的條款，下達行政建議書。當(dāng)事人的行為違反了《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第六條第五項的規(guī)定，構(gòu)成了利用合同實施欺詐的違法行為。消費者付款購買、使用該商品后，承諾生效，視為合同成立。三、監(jiān)督處理結(jié)果根據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條的規(guī)定，對當(dāng)事人予以警告，并處罰款3萬元。經(jīng)主管局長批準(zhǔn)后，本局于2012年3月1日立案調(diào)查，并于3月23日調(diào)查終結(jié)。屬于典型的經(jīng)營者利用合同格式條款加重消費者責(zé)任的行為?！吨腥A人民共和國電信條例》第三十五條規(guī)定，電信用戶應(yīng)當(dāng)按照約定的時間和方式及時、足額地向電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者交納電信費用，逾期不交納電信費用的，可以按照所欠費用每日加收3‰的違約金。還有一個特點就是經(jīng)營者利用合同格式條款加重消費者的責(zé)任。責(zé)令其改正相關(guān)條款，建議行政處罰如下：給予警告：罰款人民幣3000元整，上繳財政。三、監(jiān)督處理結(jié)果依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十二條“當(dāng)事人違反本辦法第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條規(guī)定，法律法規(guī)已有規(guī)定的，從其規(guī)定；法律法規(guī)沒有規(guī)定的，工商行政管理機關(guān)視其情節(jié)輕重，分別給予警告，處以違法所得額三倍以下，但最高不超過三萬元的罰款，沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款”。及第十一條“經(jīng)營者與消費者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營者不得在格式條款中排除消費者下列權(quán)利：(一)依法變更或者解除合同的權(quán)利；(二)請求支付違約金的權(quán)利；(三)請求損害賠償?shù)臋?quán)利；(四)解釋格式條款的權(quán)利；(五)就格式條款爭議提起訴訟的權(quán)利；(六)消費者依法應(yīng)當(dāng)享有的其他權(quán)利”。二、監(jiān)督處理法律依據(jù)當(dāng)事人的上述行為屬于《中華人民共和消費者權(quán)益保護法》第二章消費者權(quán)利第七條“消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利”；和第十一條“消費者因購買使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利”所指行為。《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第二章消費者權(quán)利第七條規(guī)定：消費者在購買、使用商品和接受服務(wù)時享有人身、財產(chǎn)安全不受損害的權(quán)利；第十一條規(guī)定：消費者因購買使用商品或者接受服務(wù)受到人身、財產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。當(dāng)事人所使用的《中國電信xx分公司電信業(yè)務(wù)服務(wù)協(xié)議》的上述條款違反了《中華人民共和國電信條例》第三十五條的規(guī)定。對超過收費約定期限30日仍不交納電信費用的電信用戶，電信業(yè)務(wù)經(jīng)營者可以暫停向其提供電信服務(wù)。其中《中國電信晉中分公司電信業(yè)務(wù)服務(wù)協(xié)議》：客戶逾期不交納電信費用的，電信公司有權(quán)要求補交電信費用，并可以按照所欠費用每日加收3％的違約金。以上合同格式條款，違反了國家工商行政管理總局令第51號《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條第(一)項、第(四)項和第(六)項的規(guī)定。全業(yè)務(wù)充值付費卡作為預(yù)付式消費卡應(yīng)當(dāng)