【正文】 立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。 也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等 】 【 是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 】 不可 經(jīng)營性公共配套設(shè)施 消防設(shè)施 水泵房 水塔 鍋爐房、熱力站 物業(yè)管理用房 居委會(huì) 派出所 崗?fù)? 自行車棚 變電所、變電站 公共廁所 其他 可經(jīng)營性公共配套設(shè)施 幼兒園 /托兒所 /學(xué)校 醫(yī)院 郵電、通訊 圖書館 /閱覽室 健身房 游泳池 球場 其他 其他配套設(shè)施 人防工程設(shè)施 地下室 地下車位 /車庫 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 6. “開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) ” 科目核算的內(nèi)容 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為 直接 組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 】 【 小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等 】 【 是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。具體包括土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)等 。 】 勘察丈量費(fèi) 建筑面積丈量費(fèi) 產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測費(fèi) 樓房放線驗(yàn)線費(fèi) 地基測量釘樁費(fèi) 水文勘測費(fèi) 地質(zhì)勘測費(fèi) 文物勘測費(fèi) 地基勘測費(fèi) 沉降觀測費(fèi) 日照測試費(fèi) 其他 工程招標(biāo)費(fèi) 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi) 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 】 土地征用費(fèi) 土地買價(jià)或出讓金 拍賣傭金 大市政配套費(fèi) 稅金（契稅、耕地占用稅） 土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 土地開發(fā)費(fèi) 補(bǔ)交地價(jià)款（變更、超面積） 合作款項(xiàng)（地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)） 其他 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 安置及動(dòng)遷費(fèi) 回遷房建造費(fèi) 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi) 危房補(bǔ)償費(fèi) 勞動(dòng)力安置費(fèi) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：用于 建造固定資產(chǎn)的 土地記入什么科目 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 思考：收到土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)返還時(shí)如何賬務(wù)處理？ 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 《 青島市土地增值稅清算管理辦法 》 青地稅發(fā) 【 2023】 100號(hào) 》 第二十二條 對(duì)于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安臵、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》 第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下： （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （二）前期工程費(fèi) （三）建筑安裝工程費(fèi) （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) （五）公共配套設(shè)施 費(fèi) （六）開發(fā)間接 費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 1.“開發(fā)成本 — 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”科目核算的內(nèi)容 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 一 、開發(fā)成本科目 設(shè)臵 1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2. 前期工程費(fèi) 3. 建筑安裝工程費(fèi) 4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5. 公共配套設(shè)施費(fèi) 6. 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 財(cái)法字 【 1995】 6號(hào) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定 。 3. 開發(fā) 產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工 1. 開發(fā) 產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 ，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 四 、企業(yè)所得稅納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 稅收政策規(guī)定： 國稅發(fā) 【 2023】 31號(hào) 第六條 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 。 4. 相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。 2. 企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制 。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 2. 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算： 應(yīng) 預(yù)繳稅款 =預(yù)收款 247。 義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 一、 增值稅納稅、扣繳義務(wù)發(fā)生的 時(shí)間 ，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款” 的特殊性 思考：房地產(chǎn) 企業(yè)收到“預(yù)收賬款”要交哪些稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 思考：增值稅 納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 已開票？已收款？已簽合同 ？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 一 、增值稅納稅 、扣繳義務(wù) 時(shí)間 發(fā)生的 銷售款項(xiàng) 或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 四、 預(yù)收 賬款的 賬務(wù) 處理 一般 企業(yè)的“預(yù)收賬款”核算 一般的企業(yè) 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南 — 會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理（ 2205 預(yù)收賬款） 核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。 國家 稅務(wù)總局 2023年 10月 31日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 財(cái)稅 ? 2023? 128號(hào) 為 完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下： 一 、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題 無 租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 。經(jīng)研究，現(xiàn)對(duì)有關(guān)問題批復(fù)如下： 按照 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 稅稅率 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第四 條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 %； 依照 房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12%。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號(hào) 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號(hào)第三 條規(guī)定：關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題 納稅人 因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利