【正文】 和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 】 勘察丈量費(fèi) 建筑面積丈量費(fèi) 產(chǎn)權(quán)面積實(shí)測(cè)費(fèi) 樓房放線驗(yàn)線費(fèi) 地基測(cè)量釘樁費(fèi) 水文勘測(cè)費(fèi) 地質(zhì)勘測(cè)費(fèi) 文物勘測(cè)費(fèi) 地基勘測(cè)費(fèi) 沉降觀測(cè)費(fèi) 日照測(cè)試費(fèi) 其他 工程招標(biāo)費(fèi) 工程招投標(biāo)管理費(fèi) 工程招投標(biāo)交易服務(wù)費(fèi) 工程招投標(biāo)代理服務(wù)費(fèi) 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 】 不可 經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施 消防設(shè)施 水泵房 水塔 鍋爐房、熱力站 物業(yè)管理用房 居委會(huì) 派出所 崗?fù)? 自行車棚 變電所、變電站 公共廁所 其他 可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施 幼兒園 /托兒所 /學(xué)校 醫(yī)院 郵電、通訊 圖書館 /閱覽室 健身房 游泳池 球場(chǎng) 其他 其他配套設(shè)施 人防工程設(shè)施 地下室 地下車位 /車庫(kù) 其他 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 6. “開發(fā)成本 — 開發(fā)間接費(fèi) ” 科目核算的內(nèi)容 開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為 直接 組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 。計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則如下 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 ,可以以各期為成本核算對(duì)象。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 國(guó)稅發(fā) 【 2023】 187號(hào) 《 國(guó) 家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通 知 》 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或 其他合理的 方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 “增值稅”科目會(huì)計(jì)核算 例 3：本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為 100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為 80萬元，已交稅金 30萬元（當(dāng)月交納當(dāng)月增值稅在已交稅金明細(xì)科目核算）。 2月通過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。該國(guó)債被劃分為可供出售金融資產(chǎn)核算。僅限于北、上、廣、深。 出租不動(dòng)產(chǎn) 二、小規(guī)模納稅人出租 不動(dòng)產(chǎn) （一）單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。 2023年 6月 3日 國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā) 《 關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見 》 明確了個(gè)人出租住房月收入不超過 3萬元的， 2023年底前可免征 增值稅。 不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管 國(guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。除北、上、廣、深。 2023年 1月買入國(guó)債，買入價(jià)為 106萬元。 “增值稅”科目會(huì)計(jì)核算 例 8： 甲企業(yè)選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，于 2023年 1月 收到客戶預(yù)收房款 105萬 元。 （ 2） 普通 住宅區(qū)：占地面積 4萬平方米，建筑面積 8萬平方米 （ 3）別墅區(qū)：占地面積 2萬平方米，建筑面積 2萬平方米 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的費(fèi)用 管理費(fèi)用 職工薪酬 工資 職工福利費(fèi) 社保費(fèi) 住房公積金 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 職工教育經(jīng)費(fèi) 其他 辦公費(fèi) 差旅費(fèi) 水電費(fèi) 會(huì)議費(fèi) 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 折舊費(fèi) 修理費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的費(fèi)用 管理費(fèi)用 車輛使用費(fèi) 油燃料費(fèi) 過路過橋費(fèi) 停車費(fèi) 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 1低值易耗品攤銷 1開辦費(fèi)攤銷 1咨詢顧問費(fèi) 1審計(jì)費(fèi) 1董事會(huì)費(fèi) 1稅金 房產(chǎn)稅 車船稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 1其他 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的費(fèi)用 銷售費(fèi)用 銷售推廣費(fèi) 媒介廣告費(fèi) 廣告制作費(fèi) 促銷廣告費(fèi) 展位費(fèi) 宣傳資料及禮品費(fèi) 現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi) 燈箱制作費(fèi) 展板制作費(fèi) 樓書印刷費(fèi) 戶外發(fā)布費(fèi) 其他 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的費(fèi)用 銷售費(fèi)用 合同交易費(fèi) 總產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 分戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 交易手續(xù)費(fèi) 網(wǎng)上備案費(fèi) 其他 銷售中介費(fèi) 中介策劃及咨詢費(fèi) 銷售代理費(fèi)及傭金 其他 銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)用 職工薪酬 辦公費(fèi) 差旅費(fèi) 修理費(fèi) 水電費(fèi) 租賃費(fèi) 其他 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 利息（資本化利息、費(fèi)用化利息） 匯兌損益 金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi) 其他 “增值稅” 科目會(huì)計(jì)核算 一般納稅人的增值稅會(huì)計(jì)處理 （財(cái)會(huì) ? 2023? 22號(hào)） 1. 在“應(yīng)交稅費(fèi)” 下 設(shè)臵 11個(gè) 二級(jí) 科目 “應(yīng)交增值稅” “未交增值稅” “ 增值稅留抵稅額 ”“增值稅檢查調(diào)整” “ 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 ”“簡(jiǎn)易計(jì)稅” “預(yù)交增值稅” “轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅” “待 認(rèn)證進(jìn)項(xiàng) 稅額”“待 轉(zhuǎn)銷項(xiàng) 稅額” “代扣代交增值稅” “增值稅” 科目會(huì)計(jì)核算 一般納稅人的增值稅會(huì)計(jì)處理 （財(cái)會(huì) ? 2023? 22號(hào)） 2. 在“應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng) 交增值稅”下 設(shè)臵 10個(gè) 三級(jí) 科目 “進(jìn)項(xiàng)稅額” “銷項(xiàng)稅額” “減免稅款” “出口退稅” “已交稅金” “進(jìn)項(xiàng) 稅額轉(zhuǎn) 出” “轉(zhuǎn) 出未交 增值稅” “轉(zhuǎn) 出多交 增值稅” “ 出口 抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅 額 ”“銷 項(xiàng)稅額抵 減” 共 21個(gè)科目核算增值稅 “增值稅”科目會(huì)計(jì)核算 原科目 《 增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定 》 的通知 財(cái)會(huì) 【 2023】 22號(hào) 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 應(yīng)交增值稅 進(jìn)項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額 銷項(xiàng)稅額 減免稅款 減免稅款 出口退稅 出口退稅 已交稅金 已交稅金 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 轉(zhuǎn)出未交增值稅 轉(zhuǎn)出未交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 轉(zhuǎn)出多交增值稅 出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額 出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額 銷項(xiàng)稅額抵減 未交增值稅 未交增值稅 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額 增值稅留抵稅額 增值稅留抵稅額 增值稅檢查調(diào)整 增值稅檢查調(diào)整 費(fèi) 簡(jiǎn)易計(jì)稅 預(yù)交增值稅 待認(rèn)證進(jìn)項(xiàng)稅額 待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅 代扣代交增值稅 “增值稅”科目會(huì)計(jì)核算 假定下列案例均是獨(dú)立的，并且無期初余額 例 1： 本月發(fā)生的增值稅銷項(xiàng)稅額為 100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為 80萬元。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。 、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入單體開發(fā)項(xiàng)目的成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本分?jǐn)偱c核算 三、 確定成本核算對(duì)象 的 方法 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、 開發(fā)期次、 開發(fā)產(chǎn)品 產(chǎn)權(quán)歸屬、 功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型等因素， 具體 確定成本核算對(duì)象。 也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前，首先要確定開發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 【 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi) 】 【 小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 開發(fā)成本科目設(shè)臵及處理技巧 二、前期工程費(fèi) 【 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用 】 【 規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ) 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 六、完工產(chǎn)品收入與未完工產(chǎn)品收入 ，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。