【正文】 營改增后房地產(chǎn)企業(yè)全程會計(jì) 核算方法與稅務(wù)處理技巧 主講 黃老師 ?會計(jì)稅收有差異 ?財(cái)務(wù)核算需規(guī)范 ?游走方園要謹(jǐn)慎 ?凡事都得講規(guī)則 稅收籌劃與會計(jì)核算的關(guān)系 ? 。 ? 。 ? 關(guān)鍵。 房地產(chǎn)會計(jì)核算的特點(diǎn) ? 的成本核算 復(fù)雜。 ? 稅金核算特殊。 ? 多。 ? 、稅目多、費(fèi)用 多。 稅收籌劃與會計(jì)核算的關(guān)系 通常都有的費(fèi)用： 建設(shè)用地有償使用費(fèi)、城市房屋拆建管理費(fèi) 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、建設(shè)工程施工圖審查咨詢費(fèi)、 綠化補(bǔ)償費(fèi)、綠化帶開口費(fèi)、環(huán)保檢測費(fèi)、 土地交易手續(xù)費(fèi)、施工污水排放費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、 工程報(bào)建手續(xù)費(fèi)、水利建設(shè)基金、施工占道費(fèi)、 消防方案審核費(fèi)、消防驗(yàn)收檢測費(fèi)、測繪費(fèi)、 散裝水泥專項(xiàng)基金、墻體材料專用基金、建筑噪音超標(biāo)費(fèi) 土地登記代理費(fèi)、規(guī)劃紅線定位費(fèi)、建筑碴土處臵費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) …… “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響 ? 適用的稅種稅目發(fā)生變化 ? 企業(yè)的主管稅務(wù)部門發(fā)生變化 ? 納稅人身份發(fā)生變化 ? 會計(jì)核算發(fā)生變化 ? 收入和成本的計(jì)量發(fā)生變化 ? 影響企業(yè)的財(cái)務(wù)信息和成果 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn) 預(yù)收賬款 開發(fā)成本 開發(fā)間接費(fèi)用 應(yīng)交稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 一、開發(fā)產(chǎn)品 的 賬務(wù) 處理 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格 符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品。應(yīng)于竣工驗(yàn)收時(shí)，按實(shí)際成本，借記本 科目，貸記“開發(fā)成本”科目。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 二、投資 性房地產(chǎn) 的 賬務(wù) 處理 1.“開發(fā)產(chǎn)品” “投資性房地產(chǎn)” 2.“投資性房地產(chǎn)” “開發(fā)產(chǎn)品” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 耕地占用稅 印花稅 車輛購臵稅 契稅 不在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目里核算的稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 財(cái)稅 【 2023】 134號 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 一、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 1. 契稅的計(jì)稅依據(jù) 以 協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安臵補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 2. 契稅的稅率 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第三 條 契稅稅率為 3%— 5%。 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 3. 契稅納稅義務(wù)時(shí)間 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第八條 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第四條 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 3. 契稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 第九條 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納 稅款。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第五條 耕地占用稅的稅額規(guī)定如下： (一 )人均耕地不超過 1畝的地區(qū) ， 每 平方米為 10元至 50元； (二 )人均耕地超過 1畝但不超過 2畝的地區(qū) ， 每 平方米為 8元至 40元； (三 )人均耕地超過 2畝但不超過 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 6元至 30元； (四 )人均耕地超過 3畝的地區(qū) ， 每 平方米為 5元至 25元 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 》 第十二 條 獲準(zhǔn)占用耕地的單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)在收到土地管理部門的通知之日起 30日內(nèi)繳納耕地占用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第三條 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第四條 土地使用稅每平方米年稅額如下 (一 )大城市 30元； (二 )中等城市 24元； (三 )小城市 18元； (四 )縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 《 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 第九條 新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅： (一 )征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿 1年時(shí)開始繳納土地使用稅； (二 )征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 》 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 財(cái)稅 【 2023】 152號第三 條規(guī)定：關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問題 納稅人 因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 應(yīng)交納城鎮(zhèn)土地使用稅 = 【 總 土地面積 總土地面積 *(已售房屋建筑面積 /總的建筑面積 )】 *當(dāng)?shù)厮m用的每平方米應(yīng)納稅金額 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 稅的納稅依據(jù) 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第三 條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除 10%至 30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 。 房產(chǎn) 出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 稅稅率 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第四 條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為 %； 依照 房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12%。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 三、應(yīng) 交稅費(fèi) 的 賬 務(wù) 處理 稅納稅時(shí)間 《 中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例 》 第七條 房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 規(guī)定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 國家稅務(wù)總局關(guān)于新疆地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的批復(fù) 稅 總 函 【 2023】 602號 你局 《 關(guān)于地下人防工程征收房產(chǎn)稅問題的請示 》 （新地稅發(fā) ? 2023? 196號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)對有關(guān)問題批復(fù)如下： 按照 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。請示中所反映的地下人防工程，已按商品房銷售并辦理產(chǎn)權(quán)證，購房人即是產(chǎn)權(quán)所有人，應(yīng)按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 國家 稅務(wù)總局 2023年 10月 31日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 財(cái)稅 ? 2023? 128號 為 完善房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現(xiàn)將房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題明確如下： 一 、關(guān)于無租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問題 無 租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知 財(cái)稅 ? 2023? 128號 四 、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題 對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。 對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的 50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的會計(jì)科目 四、 預(yù)收 賬款的 賬務(wù) 處理 一般 企業(yè)的“預(yù)收賬款”核算 一般的企業(yè) 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南 — 會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理（ 2205 預(yù)收賬款） 核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項(xiàng)。銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按實(shí)現(xiàn)的收入記入主營業(yè)務(wù)收入確認(rèn)增值稅銷 項(xiàng) 。 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款” 的特殊性 思考：房地產(chǎn) 企業(yè)收到“預(yù)收賬款”要交哪些稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 思考：增值稅 納稅 、扣繳義務(wù)發(fā)生的時(shí)間 已開票？已收款？已簽合同 ？ 房地產(chǎn)企業(yè)“預(yù)收賬款”的特殊性 一 、增值稅納稅 、扣繳義務(wù) 時(shí)間 發(fā)生的 銷售款項(xiàng) 或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 、租賃服務(wù)采取 預(yù)收款 方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。