14、營改增后房地產(chǎn)項目并購的涉稅分析-文庫吧資料
2025-07-05 07:14本頁面
【正文】 ，以租金收入為依據(jù)，%，那么該商業(yè)項目需交增值稅=20000萬元%=1120萬元。增值稅由國家稅務(wù)局負責(zé)征收。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅（國稅局）增值稅是指對納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動的增值額征收的一種間接稅。商業(yè)地產(chǎn)通常為持有物業(yè)，涉及到的稅種主要有：增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用稅、印花稅、契稅等多種稅費。按照差額計算方式，%=注：由于非住宅交稅較復(fù)雜，單位和個人不一樣，非住宅類型不一樣稅也不一樣，具體商鋪交易的稅費多少還需要咨詢稅務(wù)局12366。案例：假設(shè)X女士曾200萬入手一間商鋪，現(xiàn)在打算用300萬賣出去。實際操作中如果選擇全額則全部按照全額繳納，選擇差額就全部按照差額繳納。商鋪稅費如何收取商鋪的交易稅費與住宅有三方面不同：一是除了營業(yè)稅、個稅和契稅，還要交土地增值稅和印花稅；二是營業(yè)稅和個稅無法免除，即使交易滿五年也要交；三是契稅按最高標準交，與面積大小無關(guān)，統(tǒng)一為計稅價格的3%。目前銀行對社區(qū)商鋪產(chǎn)品的貸款審批要求較高，所以購房者必須提供較高的個人收入證明(一般要求貸款人的月收入證明要高于還款額2倍)。按照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，貸款的首付比例為50%，最長貸款年限不能超過10年。 交易雙方應(yīng)當將稅收成本作為交易價格的一部分，在對雙方稅收負擔(dān)進行明確計算的前提下，通過積極磋商，合理分配稅收負擔(dān)，促成交易的實現(xiàn)。在股權(quán)收購模式下，各方的稅負都較輕，尤其是被收購方，可以減免增值稅和土地增值稅。具體可參見上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的處理。后續(xù)再行轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)。土地增值稅關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，尤其是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，是否應(yīng)征收土地增值稅的問題，實踐中存有爭議，主要原因是國稅函【2000】687號文的存在。但股權(quán)并沒有納入營改增的征稅范圍，這也是國家一貫鼓勵投資的政策延續(xù)。具體來說：增值稅營改增之前，依據(jù)財稅[2002]191號文，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征稅營業(yè)稅，營改增之后，該文件不能直接適用增值稅。（二）被收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅成交金額‰國稅發(fā)〔1991〕155號2增值稅不征財稅[2002]191號（營業(yè)稅）3土地增值稅不征國稅函【2000】687號文，青地稅函〔2009〕47號4企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理25%財稅〔2009〕59號財稅〔2014〕109號特殊性稅務(wù)處理 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價值）二、股權(quán)收購模式下的涉稅分析（一）收購方的涉稅分析序號稅
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