【正文】 0 含:背景音樂/建筑小品/室外照明等(33)綠化3125 300 　(34)道路廣場建設費　　　　　(35)消防155169 35 　(36)其他　　 　(37)小計　　 單位造價（元/155169平米）257(38)五、開發(fā)費用　　　　(39)工程監(jiān)理費155169 60 　(40)預結算編審費155169 50 　(41)監(jiān)測費　　 　(42)施工圖審查費　　 　(43)其他　　 　(44)小計　　 單位造價（元/155169平米）162(45)一至五直接費用合計　　 單位造價（元/155169平米）8815(46)六、管理費用　　　　(47)⒈工資及福利　　 銷售額%(48)⒉辦公及招待費等　　　　(49)　　　　　(50)小計　　 單位造價（元/155169平米）(51)七、銷售費用　　　　(52)策劃費　　 銷售額%(53)廣告費　　 銷售額%(54)銷售傭金等　　 銷售額%(55)其他　　 　(56)小計　　 單位造價（元/155169平米）375(57)八、財務費用　　　　(58)資金成本（利息支出）　　 計劃:5億,3年5億(59)小計　　 單位造價（元/155169平米）657(60)六至八間接費用合計　　 單位造價（元/155169平米）1389(61)一至八直接及間接費用總計　　 單位造價（元/155169平米）10203 銷售預測銷售進度分析物業(yè)類型銷售均價（萬元/㎡）2011年2012年2013年2013年2014年合計1012月112月16月712月13月　　面積金額面積金額面積金額面積金額面積金額面積金額住宅3520 9504 37545 101372 58665 158394 11733 31679 5866 15839 117329 316788 商業(yè)5　　1436 7181 3591 17953 1436 7181 718 3591 7181 35905 車位（個）25　　　0 373 9330 124 3110 124 3110 622 15550 小計　3520 9504 38981 108553 62628 185677 13294 41970 6709 22540 125132 368243 按信托期間結算收入成本物業(yè)類型銷售均價（萬元/㎡）2011年2012年2013年合計1012月112月16月　　面積金額面積金額面積金額面積金額住宅3520 9504 37545 101372 58665 158394 99730 269270 商業(yè)5　　1436 7181 3591 17953 5027 25134 車位（個）25　　　0 373 9330 373 9325 小計　3520 9504 38981 108553 62628 185677 105129 303729 物業(yè)類型成本（萬元/㎡）2011年2012年2013年合計1012月112月16月　　面積金額面積金額面積金額面積金額住宅3520 3590 37545 38296 58665 59838 99730 101724 商業(yè)　　1436 1465 3591 3662 5027 5127 車位（個）　　　0 373 3045 373 3044 小計　3520 3590 38981 39761 62628 66545 105129 109895 從以上測算表可以看出，信托計劃期間內將產生約30億的銷售收入。 項目開發(fā)計劃項目開發(fā)周期3年，時間從2010年12月開始至2013年12月。 周邊區(qū)域市場情況項目名稱福州萬達金融街世茂天城（世茂國際中心）地址臺江鰲峰路31號江濱中大道北側、曙光路東側臺江廣達路與群眾路交匯處占地面積4913094714總建面積310500500000容積率4綠化率——30%物業(yè)類型SOHO公寓、商辦住宅、酒店式公寓、商辦等建筑類型高層超高層辦公物業(yè)效果圖以上兩個類比項目同為臺江區(qū)，且該兩項目是福州目前銷售單價最高的商辦物業(yè)，2010年以來兩樓盤售價均在20000元/平米以上。l 在單體立面設計上摒棄傳統(tǒng)的單體立面因梯位單元與分戶引起的外立面有規(guī)律的分格式，將所有產品依整棟樓整體考慮外立面，讓其立面更整體化，富有變化性、協(xié)調性、舒展性，使整幢單體立面更加氣派。基于上述分析，國際金融中心將打造為超五星智能商務中心，l 緊扣“超五星”，打造福州最高端商務中心；緊扣“智能”，打造成福州首席智能環(huán)保典范式的商務中心。3) 區(qū)域板塊附近無競爭對手。 產品定位產品定位的基本出發(fā)點：1) 新CBD豪華辦公樓，地塊具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。前者對工作環(huán)境、周邊商務氛圍及辦公品質有所青睞，方便他們日常上班、生活、商務活動等。閩江北岸中央商務區(qū)國際金融中心項目建成后，將是閩江北岸中央商務區(qū)中靠江最近的超高層辦公樓。主樓高度更是會在450米以上！CBD外圍，沿著工業(yè)路，江濱路，上浦路也有些150180米的商務樓。其中，除道路建設、市政用地、教育用地外，可建設用地達750畝。該商務區(qū)將以復合型功能的組合及打造城市“平臺”的理念，形成精英商務平臺、區(qū)域標志商圈、星級會議酒店、成熟生活社區(qū)等四大功能板塊。北依福建省與福州市政治、經濟、文化中樞，與福州新崛起的寶龍、萬象商業(yè)圈連成一體，又瀕臨福州江濱公園帶，閩江北岸中央商務區(qū)被視為海峽西岸經濟區(qū)風景最好、政治經濟文化樞紐特征最明顯的中央商務區(qū)。結合區(qū)域規(guī)劃及便利交通條件，依附周邊閩江CBD中央商務區(qū)、周邊高端住宅物業(yè)及閩江天然的稀缺資源，可將項目打造成商務區(qū)的高品質商業(yè)寫字樓。 公建配套，已建成閩江公園和福建省廣播電視中心，即將開工建設福州市圖書館和福州市科技館。 生活配套，已建成融僑錦江商業(yè)、建設銀行、臺江區(qū)人民法院、藥店、餐廳及酒店等；178。周邊配套項目地處中心區(qū)域，行政、教育、醫(yī)療配套規(guī)劃較全面，目前正逐步建設完善中。 項目四至 周邊配套及交通條件交通狀況該地塊緊鄰江濱中大道城市主干道，北臨江濱西大道，西臨商鋪路、金山大橋，西面和東側則是重新編制的道路，交通便利。該項目總建筑面積155169平方米，地上面積127359平方米，物業(yè)以5A級地標商務中心與一層集中商鋪為主。由于地塊方正、面積大、容積率高、高度限寬（200米）、位置絕佳，極利于項目規(guī)劃設計。預計2012年金融中心項目的銷售收入將會大大增加公司的經營活動現金流，現金流量表狀況將會得到改善。4) 從現金流量表看來，該公司經營活動現金流凈額在2010年12月為負值，主要原因是購買商品、接受勞務支付的現金。由于福建金融國際是項目公司，在開發(fā)前期屬于正常情況。2) 通過資產負債表的數據來看，%，主要是因為公司支付了33，300萬元的土地出讓金，取得了位于福州市臺江區(qū)北江濱中央商務區(qū)B4地塊的土地使用權，這部分全部計入到了存貨部分，變現能力下降。 （3）現金流量表項目2010年712月經營活動現金流凈額136,191,投資活動現金流凈額608,籌資活動現金流凈額140,000, 現金及現金等價物增加值3,199,期末現金及現金等價物余額3,199,通過對財務報表進行分析，我們可以得出以下幾點：1) 截至2011年12月31日，項目公司總資產為人民幣 444,331,，總負債為305,167,。 單位：福建金融國際中心 單位：元項 目 2010年12月31日貨幣資金3，199，預付款項4，500，其他應收款100，218，存貨335，837，流動資產合計443，756，固定資產575，非流動資產合計575，資產總計444，331，應付職工薪酬131，應交稅費231，其他應付款304，803，流動負債合計305，167， 負債合計305，167， 實收資本（或股本）140,000, 未分配利潤835，所有者權益合計139，164， 負債及所有者權益總計444，331，資產負債率=總負債/總資產%流動比率=流動資產/流動負債速動比率=（流動資產存貨）/流動負債%252。截止2011年8月26日，項目公司經過增資，并經福建同人大有會計師事務所有限公司出具的驗資報告顯示，變更后的股權結構如下： 項目公司股權結構現狀貨幣單位：萬元股東名稱出資方式認繳注冊資本占注冊資本總額比例累計實收資本占注冊資本總額比例福建陽光房地產開發(fā)有限公司貨幣900050%900050%上海升龍投資集團有限公司貨幣900050%900050% 財務狀況項目公司財務分析本部分財務數據來源于福建金融國際2010年12月31日的財務報表（來自立信中聯閩都會計師事務所有限公司，均為無保留意見）。 被投資人基本情況 基本情況項目公司情況公司名稱：福建金融國際中心建設有限公司（以下簡稱 “項目公司”）營業(yè)執(zhí)照號碼：350000100036601機構代碼證號：557595195注冊登記機關：福建省工商行政管理局企業(yè)類型：股份有限公司（上市）行業(yè)分類：房地產開發(fā)業(yè)注冊資本：14000萬元注冊時間：2010年7月13日法定代表人何媚經營期限：至2060年7月12日法定住所：福州市臺江區(qū)高橋路26號福建陽光假日大酒店618房經營范圍：房地產開發(fā)、對房地產業(yè)投資。在增信措施方面：項目公司將其擁有的本項目地塊土地使用權抵押給我方；項目公司原股東陽光房地產和上海升龍將其持有的