【正文】 套服務(wù)設(shè)施等組成。酒店，獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì)，打造高品質(zhì)的酒店，可成為帶動(dòng)該地塊發(fā)展的標(biāo)志性建筑，保證了最佳的觀景視野，盡可一覽仙境風(fēng)光。第二節(jié) 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目主要建筑物有高檔的酒店、商鋪和職工公寓及相應(yīng)的商業(yè)配套服務(wù)設(shè)施。綠化有節(jié)奏地與主結(jié)構(gòu)相交，形成區(qū)內(nèi)的開(kāi)放空間骨架。內(nèi)部庭院空間關(guān)注人的尺度，是內(nèi)向、靜態(tài)、步行、小尺度的。在內(nèi)部，提供安靜舒適與詩(shī)意的氛圍空間，軟質(zhì)景觀為主，同時(shí)與綠化結(jié)合。氛圍營(yíng)造塑造城市活力感，多樣的設(shè)施與活動(dòng)場(chǎng)地提供了更多的交流與展示機(jī)會(huì)，在沿街面以硬質(zhì)景觀為主。次要道路：4 米道路聯(lián)系各休閑別墅，沿途有綠化景觀，交會(huì)的轉(zhuǎn)角綠地將設(shè)計(jì)為具有地域特色的街角空間，以產(chǎn)生趣味性的辨識(shí)效果。道路結(jié)構(gòu)：分為主要道路，次要道路，和步行景觀道。出入口的設(shè)置：在南環(huán)路和海市路分別設(shè)置路口。完全內(nèi)向化的功能設(shè)置，只服務(wù)于內(nèi)部的家庭客戶群與公司團(tuán)體客戶，以提供安全、靜謐的休閑體驗(yàn)。文脈的繼承，體現(xiàn)于具體的實(shí)物形態(tài)之中，實(shí)物的形態(tài)功能，則必須體現(xiàn)現(xiàn)代的觀念。尋求傳統(tǒng)文脈與現(xiàn)代旅游的平衡點(diǎn)現(xiàn)代旅游開(kāi)發(fā)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期而系統(tǒng)的工程，必須樹(shù)立高瞻遠(yuǎn)矚、超前規(guī)劃的意識(shí)。創(chuàng)造旅游功能的完善性創(chuàng)造一個(gè)集吃、住、行、游、購(gòu)、娛于一體的功能齊備的現(xiàn)代旅游區(qū)。可滲透的步行環(huán)境作為基地內(nèi)部各功能組團(tuán)間的連接紐帶，建立起廣場(chǎng)與各休閑設(shè)施間的聯(lián)系。結(jié)合序列化的綠化景觀，焦點(diǎn)化的星級(jí)酒店與公共建筑以及廣場(chǎng)空間，共同構(gòu)成地標(biāo)性的中心地帶。其主要特征在于與自然景觀的結(jié)合，將根據(jù)不同的景觀類型和開(kāi)放空間進(jìn)行劃分，使各個(gè)組團(tuán)各具特色。各種功能有機(jī)結(jié)合，既相對(duì)獨(dú)立又有所聯(lián)系。本項(xiàng)目以旅游團(tuán)體、煙臺(tái)市及周邊地區(qū)白領(lǐng)階層為主，客戶群體消費(fèi)水平較高。重點(diǎn)發(fā)展旅游業(yè)，突出旅游休閑功能，同時(shí)發(fā)展餐飲業(yè)。第五章 總體規(guī)劃方案第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、規(guī)劃設(shè)計(jì)概況建設(shè)地址位于蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。勞動(dòng)力資源配套情況蓬萊市勞動(dòng)力資源豐富，可通過(guò)考試擇優(yōu)錄用。交通運(yùn)輸狀況蓬萊市有較為完善的交通路網(wǎng)，交通運(yùn)輸極為方便。通信電話裝機(jī)容量 15 萬(wàn)余門,可直撥全國(guó)及世界 170 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。供水充足。工程用水蓬萊市水資源豐富，擁有獨(dú)立的供水系統(tǒng), 現(xiàn)有興利庫(kù)容 5000 萬(wàn)立方米,1000 萬(wàn)立方米以上的水庫(kù)四座。已建成 110K 變電站 4 座,35KV 變電站 19 座,年供電量超過(guò) 5 億 KWH。2022 年全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，地方財(cái)政收入 11 億元，分別增長(zhǎng) %和 20%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16801 元，農(nóng)民人均純收入 8547 元，分別增長(zhǎng)%和 %；實(shí)際到帳外資 8606 萬(wàn)美元，外貿(mào)出口 億美元，分別增長(zhǎng) %和 %。近年來(lái)，以建設(shè)“美麗富饒和諧文明新蓬萊”為目標(biāo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬全局，深入學(xué)習(xí)貫徹黨的十七大和十七屆三中全會(huì)精神，解放思想、提升境界，凝心聚力、干事創(chuàng)業(yè)，引導(dǎo)各級(jí)牢固樹(shù)立“發(fā)展第一要?jiǎng)?wù)、穩(wěn)定第一責(zé)任、民生第一追求”理念，著力發(fā)展以造船重工、濱海能源為代表的臨港工業(yè)，以歷史文化、濱海觀光、葡萄酒文化和自然生態(tài)為代表的旅游業(yè)，以種植、加工為一體的葡萄與葡萄酒產(chǎn)業(yè)，以重卡、改裝車為代表的汽車及零部件加工四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了以龍頭企業(yè)為支撐、產(chǎn)業(yè)鏈條為紐帶，富有區(qū)域特色的產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展格局，縣域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，核心競(jìng)爭(zhēng)力明顯增強(qiáng)。全市總面積 1128 平方公里，45 萬(wàn)人口，轄 12 個(gè)鎮(zhèn)（街） 、1 處省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和 1 處省級(jí)旅游度假區(qū)。2022 年煙臺(tái)市榮獲了“最佳中國(guó)魅力城市” ，并獲得了“中國(guó)人居環(huán)境”獎(jiǎng)。其中，煙臺(tái)港是全國(guó)十大港口之一，是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港。全市公路通車?yán)锍踢_(dá) 公里。也是著名的“國(guó)際葡萄酒城” ，境內(nèi)氣候宜人，資源豐富，全市現(xiàn)轄七市五區(qū)一縣，總面積 平方公里?？偟奶攸c(diǎn)是波高小，周期短，波高超過(guò) 米的僅占 %。強(qiáng)浪向?yàn)?NE 向，最大波高為 米。從灣口至灣內(nèi)，受到形和水深影響，流速逐漸變小，灣內(nèi)的最大流速為 米/秒。漲潮流速大于落潮流速，最大漲潮流速 米/秒，最大落潮流速 米/秒。 水 文潮汐：屬正規(guī)半日潮型，平均高潮間隙 10 時(shí) 14 分，平均低潮間隙 4時(shí) 22 分，大潮升 米，小潮升 米，平均海面 米，平均潮差 米。1960年至 1979 年間，只有 3 年出現(xiàn)海冰，出現(xiàn)的時(shí)間在 1 月下旬至 2 月下旬，冰厚多在 5～15 厘米。三級(jí)以下的濃霧，2 至 7 月出現(xiàn)較多，降霧時(shí)間一般為凌晨 1 時(shí)至 9 時(shí)。⑶降水：年平均降水量為 737 毫米，7～8 月降水量較多，占全年的50%強(qiáng)，1～2 月降水量最少。 ⑵風(fēng)況：常風(fēng)向?yàn)槟夏衔骱湍衔鳎l率均為 10%，靜風(fēng)頻率為 12%，強(qiáng)風(fēng)向?yàn)槟?，瞬時(shí)最大風(fēng)速為 米/秒。最大凍結(jié)深度為 米，抗震設(shè)防烈度 7 度。地質(zhì)條件煙臺(tái)市地處山東丘陵地帶，位于膠遼斷塊腔北隆起及膠萊斷陷上，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，境內(nèi)出露的主要地層為古老變質(zhì)巖系，地形以低山陵為主。境內(nèi)四季分明，氣候溫和、空氣濕潤(rùn)，具有明顯的海洋性氣候特征。優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有利條件。目前煙臺(tái)已基本形成了海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。已開(kāi)通三十多條通往主要城市的國(guó)內(nèi)航線，并開(kāi)通了香港、澳門、漢城、新加坡、大阪等國(guó)際航線和地區(qū)航線；煙臺(tái)港是中國(guó)十大貿(mào)易港口之一，可同世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接通航；煙臺(tái)的鐵路和公路十分發(fā)達(dá)和方便，公路建設(shè)綜合水平列全國(guó)第一。最大橫距 214 公里，最大縱距 130 公里，全市土地面積 平方公里，其中市區(qū)面積 平方公里，全市海岸線曲長(zhǎng) 公里，沿海島嶼 63 個(gè)。23′。57′，北緯36176。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地理位置煙臺(tái)市地處膠東半島中部，位于東經(jīng) 119176。緊 鄰 道 路 ， 工 程 機(jī) 械 和 材 料 出 入 口 設(shè) 置 限 制 不 大 ， 施 工 便 利；水、電、暖、煤氣供應(yīng)均有保障；交通方便。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)一、項(xiàng)目建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于煙臺(tái)蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。從目前來(lái)看，類似八仙旅游文化娛樂(lè)城這樣的人文題材的綜合項(xiàng)目，因?yàn)槠渫顿Y額度巨大，涉及行業(yè)多，門檻過(guò)高，尚屬市場(chǎng)緊缺資源，因而市場(chǎng)主體之間基本處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。當(dāng)前，蓬萊發(fā)展度假旅游，突出的問(wèn)題是基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏高檔次的賓館和高檔次的娛樂(lè)設(shè)施，必須有針對(duì)性的加快建設(shè)步伐，同時(shí)還要保證有一個(gè)良好的旅游市場(chǎng)秩序，只有軟、硬件協(xié)調(diào)發(fā)展，才能全面啟動(dòng)度假旅游的發(fā)展，通過(guò)強(qiáng)有力的促銷手段，將到蓬萊觀光的游客留下來(lái)度假，使觀光旅游與休閑度假有機(jī)結(jié)合起來(lái)。蓬萊地處膠東半島的最北端，四季分明，風(fēng)景優(yōu)美，尤其是夏季北面臨海，涼風(fēng)徐來(lái)、空氣干爽，氣候宜人，是難得的度假之地，隨著年內(nèi)高速公路、鐵路的建成通車，交通條件的將進(jìn)一步完善，上述幾個(gè)條件都已具備。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門測(cè)算，旅游業(yè)每直接收入 1 元，就給國(guó)家經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)帶來(lái) 元的增值效益，旅游業(yè)直接就業(yè) 1 人，就給社會(huì)提供間接就業(yè)機(jī)會(huì) 5 人，雖然我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成績(jī)，但我國(guó)旅游資源綜合開(kāi)發(fā)利用的程度還很低，旅游產(chǎn)業(yè)“集約化經(jīng)營(yíng)”的程度還很差，因此，發(fā)展我國(guó)旅游事業(yè)有著極大的潛力和美好的發(fā)展前景，但同時(shí)任務(wù)也十分艱巨。旅游業(yè)具有較好的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展旅游業(yè)可帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并增加就業(yè)崗位促進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的加深和世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)旅游業(yè)的發(fā)育程度，是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和人民生活質(zhì)量的一個(gè)綜合體現(xiàn)。對(duì)每個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一蹴而就的，只要加以正確的引導(dǎo)，制定出相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)就會(huì)逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。從當(dāng)前全市特色旅游開(kāi)發(fā)的狀況來(lái)看，存在著項(xiàng)目少、層次低、投入力量不足的問(wèn)題，更突出的是缺乏一個(gè)專門詳細(xì)的整體規(guī)劃，致使發(fā)展過(guò)程中帶有一定的盲目性。其三，蓬萊市擁有得天獨(dú)厚的特色旅游資源優(yōu)勢(shì)。不管何種形式的特色旅游，都必須有較強(qiáng)消費(fèi)能力的客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)。其一，具有深厚的群眾基礎(chǔ)，旅游業(yè)是一個(gè)開(kāi)放型的行業(yè)，旅游業(yè)的飛速發(fā)展同時(shí)也帶來(lái)了城鄉(xiāng)居民觀念的更新， “旅游興市”成為全市從領(lǐng)導(dǎo)層到普通百姓的共識(shí)，在這種狀況下，開(kāi)發(fā)特色旅游項(xiàng)目能得到群眾廣泛的支持。尤其是其突飛猛進(jìn)的發(fā)展速度成為一個(gè)奇跡，引得全國(guó)各地的同行紛紛前來(lái)考察取經(jīng)。四、蓬萊市發(fā)展特色旅游的優(yōu)勢(shì)及現(xiàn)狀近年來(lái)，山東省蓬萊市立足于得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將城市明確定位為現(xiàn)代化海濱風(fēng)景旅游城市，圍繞這一定位，市委、市政府按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向，積極培育市場(chǎng)主體，深度開(kāi)發(fā)旅游資源，大力開(kāi)拓客源市場(chǎng)，努力規(guī)范旅游秩序，全市旅游業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，初步形成了以蓬萊閣為中心，山、海、城、閣等自然景觀與人文景觀渾然一體的旅游新格局。目前，全市共開(kāi)發(fā)景點(diǎn) 20 余處，旅游景區(qū)面積擴(kuò)大至 10 平方公里，初步形成了以蓬萊閣為中心，山、海、城、閣等自然景觀與人文景觀渾然一體的旅游新格局。據(jù)此，我們把煙臺(tái)市的旅游地市場(chǎng)定位于環(huán)黃渤海地區(qū)的國(guó)內(nèi)東北、華北、華東地區(qū)以及國(guó)外的韓國(guó)、日本為主。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，到煙臺(tái)旅游的商務(wù)、公務(wù)客人占了較大比重；省內(nèi)客源的比重偏大；省外客源主要集中于京津冀、長(zhǎng)江三角洲、東北等地。市場(chǎng)定位：旅游地市場(chǎng)定位，要確定旅游地的目標(biāo)市場(chǎng)群，對(duì)客源市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，以便進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷，并開(kāi)發(fā)出適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)需求的旅游產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，煙臺(tái)市共有各類旅游景區(qū)（點(diǎn)）80 余處，國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)兩處，國(guó)家森林公園 3 處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)一處，國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位 7 處，省級(jí)旅游度假區(qū) 4 處，省級(jí)文物保護(hù)單位 6 處，國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 3 處，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市兩座。要把旅游資源要素開(kāi)發(fā)成旅游產(chǎn)品，就要：第一，發(fā)現(xiàn)發(fā)掘旅游資源的獨(dú)特性，判斷其開(kāi)發(fā)為旅游產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的吸引力和市場(chǎng)的需求。據(jù)此，我們把煙臺(tái)市的旅游地形象定位于融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。差別化形象定位突出了不同旅游地的個(gè)性化形象，在同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生“形象疊加”的效果，使該區(qū)域的吸引力倍增，可以吸引不同的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)關(guān)注該區(qū)域。旅游者的行為規(guī)律客觀上使得旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)加劇，旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為形象競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。旅游地形象定位受當(dāng)?shù)芈糜钨Y源條件制約，旅游資源是旅游地形象定位的基礎(chǔ)，尤其是具有惟一性、壟斷性、排他性的旅游資源更是旅游地形象定位的根本。航空方面，目前煙臺(tái)只開(kāi)通了通往韓國(guó)和香港地區(qū)的航線，甚至第二大客源國(guó)日本的航線至今仍沒(méi)開(kāi)通，國(guó)際航線太少，嚴(yán)重制約著國(guó)際客源市場(chǎng)的發(fā)展。交通存在著一定的瓶頸現(xiàn)象，直達(dá)旅游目的地的交通線路不足?？驮词袌?chǎng)發(fā)展不平衡，宣傳促銷力度尚欠。旅游業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的行業(yè)， “吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六個(gè)要素，涉及到社會(huì)的方方面面，是一個(gè)龐大的社會(huì)系統(tǒng)工程，哪個(gè)要素太弱都會(huì)影響旅游產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力。三種傳統(tǒng)的融資投資方式，都嚴(yán)重制約著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，若要真正實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的跳躍性發(fā)展，必須建立新的投資融資機(jī)制，以盡快改變旅游投資渠道不暢，力度不大的局面。從目前的情況看，解決旅游業(yè)投入的渠道，主要有三種，一是依托資源滾動(dòng)發(fā)展；二是吸引外資；三是社會(huì)辦旅游。旅游投資機(jī)制不完善，啟動(dòng)不利、渠道不暢。目前，煙臺(tái)的旅游產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)知名度的有蓬萊、長(zhǎng)島旅游區(qū)和龍口南山旅游區(qū)，其他產(chǎn)品的影響力還不夠強(qiáng)大。近年來(lái)，煙臺(tái)市旅游業(yè)近年來(lái)取得了較大突破，規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系不斷完善，產(chǎn)業(yè)地位穩(wěn)步提高，一舉成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。素以“黃金海岸、人間仙境”的美譽(yù)著稱于世。煙臺(tái)境內(nèi)植被良好，森林茂密，山體景觀、生物景觀婀娜多姿，到處郁郁蔥蔥，生機(jī)勃勃，青山碧水，美不勝收。瑰麗的山水，燦爛的文化，賦予了煙臺(tái)著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，展現(xiàn)了人間仙境的絢麗風(fēng)彩。三、煙臺(tái)旅游業(yè)面臨瓶頸煙臺(tái)蓬萊市作為一處聞名中外的旅游勝地，旅游資源較為豐富，以往因?yàn)槁糜钨Y源過(guò)于集中在蓬萊閣，長(zhǎng)期以來(lái)存在著旅游產(chǎn)品線過(guò)短、缺乏創(chuàng)新的巨大缺陷，到蓬萊的游客大多僅停留在游覽蓬萊閣等景點(diǎn)，這不僅給許多游客留下了意猶未盡的遺憾，也因游客逗留時(shí)間太短、消費(fèi)額度不高，使當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)長(zhǎng)期飽受產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)短的困擾，這一度成為蓬萊市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。觀光農(nóng)業(yè)、民俗文化、漁家樂(lè)這些特色旅游項(xiàng)目與農(nóng)民有著密不可分的聯(lián)系，如果進(jìn)行合理的規(guī)劃發(fā)展，那么部分具備條件的農(nóng)民也會(huì)從旅游業(yè)中獲取一定的收益，從而帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。作為一個(gè)海濱旅游城市，旅游業(yè)的發(fā)展提高了蓬萊在國(guó)內(nèi)外的社會(huì)聲譽(yù)，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，旅游收入成為市財(cái)政的重要來(lái)源，同時(shí)也解決了部分駐城居民的就業(yè)問(wèn)題。特色旅游不僅僅涉及第三產(chǎn)業(yè)，還涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)，在規(guī)劃發(fā)展的同時(shí)，能夠?qū)⒙糜螛I(yè)與一、二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的其它門類有機(jī)的結(jié)合，可以在促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中培育自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大力發(fā)展特色旅游項(xiàng)目，有利于豐富蓬萊旅游內(nèi)涵，進(jìn)一步優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二、發(fā)展特色旅游項(xiàng)目的積極意義大力發(fā)展特色旅游項(xiàng)目，有利于增加游客的逗留時(shí)間，延長(zhǎng)旅游活動(dòng)周期，淡旺季過(guò)于分明，是蓬萊旅游業(yè)的一個(gè)顯著特征， ，游客如蜻蜓點(diǎn)水一掠而過(guò)，多數(shù)只是花費(fèi)了門票錢，很難帶動(dòng)起相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，長(zhǎng)期以來(lái)，當(dāng)?shù)芈糜尾块T一直在致力于解決這個(gè)問(wèn)題，但成效不是很大。 ”擬建項(xiàng)目能提供相應(yīng)的就業(yè)崗位和就業(yè)機(jī)會(huì)，適當(dāng)解決當(dāng)?shù)卣木蜆I(yè)壓力，提升部分社會(huì)人員的收入水平和生活水平。 ”《中華人民共和國(guó)國(guó)民