【正文】 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 機房管理規(guī)定頁 碼第 1 頁 共 1 頁機房管理 機房管理規(guī)定1 管理規(guī)定工程部轄下的設(shè)備機房有兩大類型：一類是生產(chǎn)機房如變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房等；另一類是監(jiān)控管理中心如消防控制中心、緊急廣播控制室等。2 操作流程圖設(shè)備保養(yǎng)工作流程圖(圖4—3)工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 設(shè)備管理規(guī)定頁 碼第 1 頁 共 1 頁按預定保養(yǎng)計劃進行被保養(yǎng)設(shè)備保養(yǎng)過程中是否需退出服務(wù)設(shè)備退出服務(wù)是否影響用戶日常辦公開始工作清潔表面及機內(nèi)灰塵，潤滑軸承等機件緊固各接線端子檢查是否過熱、異味、報警。 工程主管每月根據(jù)設(shè)備運行、維修、保養(yǎng)、異常變化等情況編寫當月工程報告，交工程主任。 每月由工程主任召集各工程主管巡查各物業(yè)工程部所轄范圍，對設(shè)備、衛(wèi)生、安全等狀況進行評比，對發(fā)現(xiàn)的問題，限時整改。 如巡查保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導致嚴重故障的隱患，必須立即填寫記錄表格，上報工程主管及工程主管整改。 小修項目如一般的零部件修補或更換，由熟練技工負責；中修項目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，由領(lǐng)班負責；大修項目如關(guān)鍵主件檢修或更換，由工程主管負責。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和領(lǐng)班填寫保養(yǎng)記錄并存檔。工程部巡檢工作匯報工程部工程部工程部設(shè)備運行調(diào)配工程部備的投切，用以節(jié)能降耗。 工程主管每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人的責任。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷、設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞、安全保護元件有變化，均應即時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依時簽到。 運行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯(lián)系。保養(yǎng)商、簽字工程部維保工作檢查工程部保養(yǎng)商（GC/BG001）工程部工程部工程部評估存檔1. 申請支付維保費用時附評估表工程部2. 設(shè)專用檔案存放每次評估結(jié)果工程部工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 工程部巡檢規(guī)定頁 碼第 1頁 共 1頁 工程部巡檢規(guī)定1 巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部各系統(tǒng)必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。工程部保養(yǎng)商工程部　　　　　　　　　　　　　　　　　　保養(yǎng)商設(shè)備維保工作完成。2 操作流程圖 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖(圖4—1) 外判設(shè)備維保監(jiān)督檢查流程3 相關(guān)記錄設(shè)備保養(yǎng)商工作評估表工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖頁 碼第 1 頁 共 1 頁是否按合同條款及規(guī)范標準進行保養(yǎng)工作是否細致、故障處理效果及效率是否達標跟進人將保養(yǎng)情況報告工程主管，作為付款和續(xù)約依據(jù)保養(yǎng)記錄是否齊全清晰退回保養(yǎng)商重做退回保養(yǎng)商重做是是否是 否 是　　(圖4—1) 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 外判設(shè)備維保監(jiān)督檢查流程頁 碼第 1 頁 共 1 頁流程要求跟進部門設(shè)備維保前工作安排 保養(yǎng)商物業(yè)部 出通告知會業(yè)戶。 承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管簽認報工程部經(jīng)理、物業(yè)總經(jīng)理核準后，方允許實施。 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。 承包商進場作業(yè)期間，必須遵守物業(yè)公司的各項管理規(guī)定。 承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工方案、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準后允許入場。 嚴格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應資質(zhì)等級證書和合格營照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與之進行業(yè)務(wù)洽談。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 承包商監(jiān)督規(guī)定頁 碼第 1頁 共 1頁設(shè)施設(shè)備管理篇總則 承包商監(jiān)督規(guī)定1 監(jiān)督規(guī)定必須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，方可從事管理公司項目外判的作業(yè)。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 安全管理制度頁 碼第 1 頁 共 3 頁 安全管理制度1 電工 電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性良好； 絕緣手手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用； 絕緣鞋不準裸足穿用； 在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行，總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘； 各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標志牌，停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點），送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）； 盡可能不要帶電作業(yè)，如必須帶電工作時，應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等）； 在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備； 在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)； 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，若交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助； 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用； 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源，如來不及切斷電源且為低壓時應用干燥的不導電物體，將觸電者脫離電源，如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。 初步驗收對于重要缺陷的檢修，檢修工自檢完畢后，領(lǐng)班或主管應進行檢查，驗收，并簽字確認。 自檢參加檢修的人員，應根據(jù)有關(guān)檢修質(zhì)量標準執(zhí)行。6 檢修質(zhì)量管理工程檢修質(zhì)量管理實行三級負責制，既自檢、領(lǐng)班、初步驗收、工程部主任驗收；如屬重要檢修工程，除履行上述程序外，尚需報工程部經(jīng)理組織驗收。4 各班組領(lǐng)班每月應將上月檢修情況寫出總結(jié)，上報工程部主任審查。 如屬一般臨時缺陷，由各班組負責處理。3 臨時檢修工作管理臨時檢修分為緊急檢修、臨時出現(xiàn)的缺陷和用戶投訴三種情況。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 檢（維）修管理制度頁 碼第 1 頁 共 1 頁 檢（維）修管理制度1 年度檢修計劃的編制根據(jù)所轄范圍的設(shè)備運行狀況或改進需要，由工程部主任負責編制年度檢修計劃（含設(shè)備、材料計劃、費用計劃），每年12月25日前報工程部經(jīng)理審核后，報公司審批執(zhí)行。5 設(shè)備、儀器、工具由于磨損、老化、超標和報廢時，要由各班組領(lǐng)班集中上報工程主管審查，經(jīng)鑒定屬實，可以報財務(wù)部，待審批后補庫；重要設(shè)備、儀器、工具要報公司批準后才能報廢。3 設(shè)備、儀器、工具要定期清潔、保養(yǎng)，使其保持完好和合乎技術(shù)要求的狀態(tài)，以利工作。2 檢修使用的設(shè)備、儀器、工具分部門、班組和個人使用三部分管理，部門管理的工具由倉管員負責保管，登記建卡；班組管理的由班組領(lǐng)班負責保管；個人工具建立個人工具登記卡，由使用人負責保管。7 倉管員應于每月 日對庫存材料、備件進行盤點，做好月盤點記錄。5 班組人員工作領(lǐng)料，要辦理班級領(lǐng)料手續(xù)，日常維護修理用物資由主管批準（以舊換新）發(fā)料，大宗物資由經(jīng)理批準發(fā)料。3 緊急情況下，急需的搶修物資，由工程部提出臨時申請報告，物業(yè)總經(jīng)理審批后，報公司作臨時采購。2 月度物資計劃的編制：班組物資月度計劃，分常用和專項使用兩種： 常用物資材料要制訂儲備定額，經(jīng)工程部經(jīng)理審查后，報公司審批采購，按額儲備；；各班組要編制材料、備件儲備定額。5 全體員工必須樹立強烈的服務(wù)意識，文明施工，用戶至上；工作時盡量減少對客戶和顧客的影響，并做好工作場地的清潔和復原工作，保持步行街的優(yōu)美環(huán)境。3 各員工在工作中如發(fā)現(xiàn)不符合“三干凈、四不漏”的情況，應立即處理，不得推到下一班。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 運行記錄管理規(guī)定頁 碼第 1 頁 共 1 頁 衛(wèi)生檢查規(guī)定1 全體員工必須保持工作服干凈整齊，工具清潔可靠。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 報告制度頁 碼第 1 頁 共 1 頁 報告制度1 下列情況報告主管/領(lǐng)班： 主要設(shè)備因故需要臨時?；蜷_； 主要設(shè)備因故需要臨時調(diào)整； 設(shè)備發(fā)生故障或停臺修理； 零部件改造、代換或加工修理； 運行、維修人員短時間暫離崗位； 維修人員工作去向； 領(lǐng)用低值易耗品；2 下列情況必須報告工程部主任： 重點設(shè)備因故需進行工作狀況調(diào)整； 采用新的運行方式； 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺檢修； 系統(tǒng)故障及檢修； 領(lǐng)用工具、備件、材料（低值易耗品除外）； 領(lǐng)班換班、請假； 外協(xié)聯(lián)系。13 建立及做好維修資金使用管理檔案。11 維修項目完成后2個工作日內(nèi)，由物業(yè)部負責進行回訪，并填好回訪記錄。9 在夜間發(fā)生的故障，如果不影晌商戶工作，不會造成嚴重后果，可由早班進行修復。7 維修項目完成后知會物業(yè)部做好記錄并備存業(yè)戶檔案，同時做好工程維修檔案。 5 工程部負責人接到物業(yè)部或保安部的報修，5分內(nèi)作出答復，15分鐘內(nèi)備好材料派員到達現(xiàn)場，并按實際報修內(nèi)容及客戶要求的維修時間填寫在維修單上確認簽名。3 對客服務(wù)要用文明規(guī)范服務(wù)用語，要熱情、主動、及時、準確地處理所需服務(wù)。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 工程維修制度頁 碼第 1 頁 共 1 頁 工程維修制度1 工程技工人員一律穿著統(tǒng)一規(guī)定的標志服裝，佩帶符合規(guī)定。9 檔案入庫要注意防霉、防蟲，發(fā)現(xiàn)檔案發(fā)霉或蟲害時，必須及時采取措施處理。7 歸檔的文件資料要完整、系統(tǒng)、準確、真實。5 嚴格執(zhí)行檔案使用、查詢制度，規(guī)定不能外借的檔案資料，未經(jīng)部門主管或經(jīng)理批準不得外借，借閱檔案必須詳細登記，并做好檔案催還工作，檔案丟失時應寫書面報告呈交部門主管追究責任。4 檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應妥善保存，如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交公司工程主管審閱確定用途。2 按公司檔案分類編碼方法，對內(nèi)部檔案詳細、系統(tǒng)分類；檔案目錄應編制總目錄、案目錄、內(nèi)目錄。6 所有記錄必須按時完成，不準弄虛作假。4 防水巡查表每日由工程主管填寫，月底存檔。2 設(shè)備月度檢查保養(yǎng)表由檢查員工填好后交領(lǐng)班，工程主管審查后簽名，每月月底將表格匯總存檔。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交接隨從巡查。2 交接班程序 按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。 儀表指示是否正確。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 交接班規(guī)定頁 碼第 1 頁 共 1 頁 交接班規(guī)定1 接班員須知 上一班設(shè)備運行情況。12 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前書面報請工程主管同意，按公司有關(guān)規(guī)定辦理好申請手續(xù)后方可調(diào)班。10 值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。8 值班員工接到維修報告時，應及時通知有關(guān)人員前往維修，并記錄維修情況。7 值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。5 根據(jù)崗位責任制和操作規(guī)程的要求，密切監(jiān)視設(shè)備的運行狀態(tài)，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，按時巡查，應及時發(fā)現(xiàn)和處理隱患，保證設(shè)備安全運作。3 值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。未經(jīng)批準擅離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。工 作 文 件文件編號修改狀態(tài)2007版 第0次修改標 題 值班規(guī)定頁 碼第 1 頁 共 1 頁內(nèi)部管理規(guī)定篇 值班規(guī)定1 需要安排值班的崗位，必須在規(guī)定的值班時間安排人員值班。(5) 當值時需穿著整齊的工作服及遵守物業(yè)管理員工手冊。工 作 文 件