【正文】 墅組團開發(fā)節(jié)奏 公寓產(chǎn)品定位 市場定位： 多功能山水度假型公寓 功能定位： 投資型公寓／度假型公寓／養(yǎng)老型公寓 客戶定位： 要素 詳細描述 客戶特征 購買門檻較低，客戶層次較多，一般以投資或者度假為主 客戶行業(yè) 私營企業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)主、創(chuàng)意工作者（廣告 /記者 /畫家/作家 /自由職業(yè)者）、退休養(yǎng)老人員 客戶區(qū)域來源 主力區(qū)域：鎮(zhèn)海、慈溪、寧波 客戶資產(chǎn)實力 客戶資產(chǎn)門檻較低 物業(yè)類型 單位數(shù)（套） 主力面積（㎡） 各物業(yè)體量（㎡） 面積比（ %） 小戶型公寓 750 5070 44800 40% 服務(wù)公寓 240 7090 16800 15% 普通公寓 130 120140 16800 15% CEO景觀服務(wù)公寓 50 180240 11200 10% 私人山水會館 20 500800 11200 10% 企業(yè)娛樂會所 10 8001200 11200 10% 合計 1200 / 112056 100% ?小戶型： 度假小戶型、 SOHO小戶型、投資小戶型； ?服務(wù)公寓： 提供五星級酒店配套服務(wù)； ?普通公寓： 針對周邊鎮(zhèn)海區(qū)居民及少量寧波市區(qū)居民； ?企業(yè)公館： 外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館； ?私人會所： 山景 PENTHOUSE、私人山水會館、收藏館等形式。 ? 比如，客戶可承包一塊土地，種植自己想種的植物，但可委托物業(yè)公司代為管理，收獲則由承包人獲取，養(yǎng)殖，休閑等同理。 別墅類產(chǎn)品配套及服務(wù)建議 ?分組團會所（水上會所／山間空中會所） 室內(nèi)網(wǎng)球場／室內(nèi)泳池 健身美容中心／預(yù)約制白金級宴會 Party中心 ?寧波頂級“萬國會”俱樂部 ?共享白金五星度假酒店資源 ?集中式游艇碼頭／私人游艇碼頭 ?室外國際標準燈光網(wǎng)球場 ?半開合創(chuàng)意泳池 ?集中式垂釣中心 ?貴族雙語幼兒園 ?山間高爾夫 ?商業(yè)中心／全天候進口便利超市 ?寵物托管 ?社區(qū)內(nèi)高爾夫車專人接送 其他配套亮點設(shè)臵 ? 充分利用山水資源，可拿出一部分山地，由客戶自由原則用途，作為物業(yè)管理提供相應(yīng)的服務(wù)。 ? 具體可體現(xiàn)在道路景觀與院落景觀及組團中心景觀上 小品建議 ? 可考慮邀請世界頂級藝術(shù)家（例如艾未未）為本項目做藝術(shù)指導(dǎo)，結(jié)合自然與建筑設(shè)計針對性景觀小品，使整個別墅區(qū)成為一個藝術(shù)作品展覽收藏區(qū)。 ? 利用原有的山水景觀保護別墅的私密性要求，同時又把別墅融與自然之中。DIY概念 別墅形式 戶型區(qū)間（㎡） 戶型面積比（ %） 各戶型總建筑面積（㎡） 雙拼 280320 % 22656 雙拼、獨棟 320380 % 52865 獨棟 380460 % 22656 獨棟 460560 % 22656 獨棟 560660 % 12083 獨棟 660800 % 10573 獨棟 8001200 % 7552 ?按照現(xiàn)有產(chǎn)品戶型劃分別墅物業(yè)總套數(shù)在 360380套之間，根據(jù)之前對于未來本案別墅的大致價格定位在 10000元 /平方米左右（除部分頂級別墅），因此項目別墅物業(yè)總價區(qū)間應(yīng)與其戶型區(qū)間相似，主力總價在 320380萬之間，占 35%；其次是 280320萬、 380460萬和 460560萬之間，各占 15%； 560660萬、 660800萬和 8001200萬，分別占 8%、 7%和 5%。DIY山水別墅區(qū)） 別墅產(chǎn)品組團及建筑風(fēng)格建議 該組團主要以山坳及陡坡山體為主，區(qū)域內(nèi)有自然山澗溪流，可擴大溪流寬度，同時在山坳開闊處擴大水體面積，依山勢、水勢規(guī)劃別墅，中原建議：此組團為 DIY定制式別墅，可根據(jù)客戶的需求定制別墅，形成一定的靈活度。 本組團的建筑風(fēng)格為： 北美依山流水別墅。 別墅產(chǎn)品組團及建筑風(fēng)格建議 組團４ —— 茶郡 （坡地流水主題別墅區(qū)） 該組團主要以山坳坡地及緩坡山體為主，同時該區(qū)域內(nèi)茶園分布，阡陌交錯，故中原建議：可部分保留茶園，在茶園緩坡上規(guī)劃獨棟或雙拼別墅，同時在地勢低洼處挖人工湖，水順地勢，跌宕起伏，流經(jīng) “ 竹郡 ” ，歸入湖中。故中原建議：可減弱竹林的密度，依地勢、山勢規(guī)劃獨棟別墅，同時在地勢低洼處引入湖水，規(guī)劃溪流水體，營造 “ 竹林深處有華府 ”私密境界。 別墅產(chǎn)品組團及建筑風(fēng)格建議 本組團的建筑風(fēng)格為： 法國普羅旺斯風(fēng)情別墅。 ?寵物護理： 有專門的私人寵物護理提供服務(wù)。 ?高級園?。?提供專門的高級園丁進行園林景觀維護。 ?建筑面積： 8001200平方米 ?內(nèi)部設(shè)施： 室內(nèi)外雙泳池設(shè)計、私人游艇碼頭、私人垂釣平臺、水上會客廳等。 別墅產(chǎn)品組團及建筑風(fēng)格建議 特級定制絕版別墅 龍湖九墅 【 9棟特級定制絕版別墅 】 ?位臵區(qū)域： 沿湖岸最佳位臵 ,保證朝向、獨特的景觀資源、湖面寬度等 ?定制設(shè)計： 邀請世界最頂級別墅產(chǎn)品建筑設(shè)計師度身設(shè)計，由世界最頂級的別墅產(chǎn)品室內(nèi)設(shè)計師進行室內(nèi)裝潢設(shè)計 ,由世界頂級廚房設(shè)計師進行廚房設(shè)計，由先鋒藝術(shù)家設(shè)計景觀小品。在規(guī)劃設(shè)計上，應(yīng)充分發(fā)揮地形優(yōu)勢，突出水主題，例如私人游艇碼頭、室外湖岸泳池、垂釣平臺、疊水景觀等，把水的特質(zhì)發(fā)揮地淋漓盡致。中原建議：規(guī)劃頂級獨棟別墅。通過各類產(chǎn)品的相互聯(lián)動，提升項目的綜合競爭力。 主題活動策略 ?在酒店的主題規(guī)劃中，與政府機構(gòu)、大型娛樂公司、企業(yè)集團掛鉤，重點引進各類具有影響力的主題活動，例如周星弛新片開機儀式，大型模特大賽、“九龍湖論劍”經(jīng)濟論壇等，通過大型主題活動的承辦，擴大酒店的影響力。 酒店經(jīng)營策略建議 差異化競爭策略 ?主攻會務(wù)型客戶群，主要集中于政府機構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團公司、行業(yè)同盟會、大型活動等，同時兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級酒店形成差異化競爭。 度假休閑功能 長期租賃湖畔的島嶼 ,在島上規(guī)劃 56棟頂級別墅 ,短期租賃，同時在島上規(guī)劃短租型私人會所。 項目整體開發(fā)節(jié)奏 酒店定位 市場定位 白金五星會務(wù)度假型酒店 功能定位： 主功能：會務(wù)功能、商務(wù)功能 次功能：度假休閑功能 客戶定位： 客戶類型 會務(wù) 商務(wù) 度假休閑 政府機關(guān) 外貿(mào)公司 企業(yè) 行業(yè)協(xié)會 私營企業(yè) 個人 企業(yè)集團 大型活動 酒店配套設(shè)施建議 功能定位 酒店配套設(shè)施 會務(wù)功能 多類型水上會議中心、新聞發(fā)布中心、多類型宴會廳、水上主題美食城，專職會務(wù)助理配備。打造業(yè)主和其企業(yè)的“外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館、私人會所”。在引領(lǐng)市場二度波瀾之后，項目將如何面臨“中轉(zhuǎn)”？尋求模式徹底的更新將式是一個出入，引入地塊出讓形式，打造“別墅 DIY” 或者“定制別墅”。 回承： 在保留部分較好組團地塊前提下，開發(fā)轉(zhuǎn)向次頂級別墅物業(yè)；在市場認定項目的頂級豪宅之時，將市場帶入“意外驚喜”，以符合市場別墅物業(yè)主流需求的產(chǎn)品，批量出貨。 酒店 別墅 公寓 項目整體物業(yè)類型的開發(fā)思路大體貫徹“五星級酒店 —— 別墅 —— 公寓”的思路，具體的項目開發(fā)策略，在分析項目的開發(fā)模式和項目的物業(yè)類型，中原認為可以采用“起、承、轉(zhuǎn)、合”的開發(fā)準則 。 ?公寓：主題型度假公寓 由于項目位于寧波郊區(qū)，普通住宅的第一居所可能性較少，公寓未來面臨的市場更多應(yīng)該是一種主題型利基市場，但同時考慮此類利基市場容量的相對有限，中原建議采用多主題公寓開發(fā)分流物業(yè)同時，可以適當降低公寓物業(yè)的體量。 ?別墅：獨棟、雙拼（世界級山水別墅） 別墅物業(yè)作為項目最適宜的物業(yè)類型，也是項目頂級樓盤品牌打造的最大要點。同時可以規(guī)避市場長周期所帶來的風(fēng)險，強化項目后期的市場沖擊力。 定制開發(fā) ： 從項目的稀缺性、山水景觀資源及未來五星級酒店的服務(wù)配套，比較適合引入新開發(fā)模式。從項目整體開發(fā)思路中可以借鑒新型的主題開發(fā)模式；在具體的物業(yè)分類中也可以引入物業(yè)特有主題；同時在對于項目自由資源的整合中也應(yīng)該貫徹主題思想。 主題原則 ： 從項目的整體定位、開發(fā)方向、物業(yè)開發(fā)類型、組團分區(qū)等多方面貫徹主題原則。 威脅： T1：已為人認知的幾個高端物業(yè)區(qū)域集中供應(yīng)量大（如東錢湖）； T2：開發(fā)周期長，市場不斷變化，風(fēng)險系數(shù)高； T3：政府要求先運作五星級酒店，資金回收期被延長； T4：區(qū)域內(nèi)屬首家開發(fā)商，造市造勢投入大； T5：寧波人對主城有很大的向心力，不易受輿論引導(dǎo)。 劣勢： W1：若作高端物業(yè)區(qū)，區(qū)域知名度低； W2：較同類區(qū)域（如東錢湖等），具有一定先天缺陷（湖面窄、水庫枯澇周期）； W3：目前交通不太便利（ 329國道車多、車雜）； W4：周邊環(huán)境欠佳（村道、公墓）； W5：周邊配套差。 ?項目規(guī)模： 約 54萬平方米的用地面積，大規(guī)模開發(fā)利于建立 完善的內(nèi)部配套 。地塊特征、地形特征、植被種類豐富多樣，有山有水，有平地有山坡， 一方秀水山川私家獨享 。 ?交通配套： 未來九龍大道、區(qū)域輕軌等 便捷溝通 城市中心，目前車多且雜，低檔鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)級外部配套，景區(qū)內(nèi)部配套尚不能令人滿意。 ?達蓬山上，斗雞雙峰、香山乳泉等自