【正文】 35880） / 183329*100%=% 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)概算 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 Part4／營(yíng)銷策劃思路 營(yíng)銷策劃說到底是為了解決“怎么賣”的問題，而對(duì)于怎么賣，說到底又是個(gè)方法的問題，方法問題則主要在于內(nèi)容和時(shí)間的安排與結(jié)合。 營(yíng)銷策略思考 ?其一，要使“開元”品牌在寧波落地，使市場(chǎng)認(rèn)識(shí)開元，了解開元，信任開元； ?其二，要與政府合力運(yùn)做，打響“九龍湖”知名度，揭示“九龍湖”的居住價(jià)值及休閑旅游價(jià)值； ?其三，要適時(shí)推出“開元”在“九龍湖”打造的高端居住產(chǎn)品； ?其四，要整合企業(yè)品牌、產(chǎn)品、五星級(jí)酒店、旅游度假等資源提升產(chǎn)品附加值。 開元品牌 九龍湖品牌 開元在九龍湖 打造的高端居住產(chǎn)品 ＋ 資源整合 （品牌售賣實(shí)現(xiàn)利益過程示意圖） 品牌推廣策略 (賣品牌 ) ?此品牌主要是指“開元”企業(yè)品牌和“九龍湖”區(qū)塊品牌。 ?當(dāng)一個(gè)品牌擁有了號(hào)召力，它就能為產(chǎn)品創(chuàng)造更多價(jià)值，對(duì)本項(xiàng)目而言，它能為消費(fèi)者帶去更多信心，為項(xiàng)目的順利開發(fā)打好品牌基礎(chǔ)，也為產(chǎn)品品牌的價(jià)值最大化打下基礎(chǔ)。 策略一：品牌價(jià)值最大化 沒有產(chǎn)品的品牌是高高在上的神仙，沒有實(shí)際價(jià)值；沒有品牌的產(chǎn)品是沒有爹娘的孩子，沒人疼沒人愛。 ?總體來說就是 “ 開元在生態(tài)環(huán)境保持完好、風(fēng)景優(yōu)美的九龍湖畔打造了一個(gè)生活者夢(mèng)寐以求的私人空間 ” 。 策略二：品牌 /產(chǎn)品雙劍合壁 開元 +九龍湖 +原生態(tài)山水 +優(yōu)美風(fēng)景 +白金五星級(jí)酒店 +獨(dú)享背山臨水私人空間 +家門口旅游度假區(qū) 獨(dú)一無二的， 沒有直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的， 價(jià)值最大化的完美作品。 ?作為郊區(qū)大盤，特別是作為郊區(qū)旅游概念大盤，整體營(yíng)銷思路上應(yīng)遵循 循序漸進(jìn)原則 ； ?首先 樹形象 ，做好這一步既能為項(xiàng)目加分，也能使項(xiàng)目的關(guān)注度大為提高； ?其次由于是高端樓盤概念，具體到銷售上沒有必要對(duì)所有的人說，所以具體的產(chǎn)品溝通我們應(yīng)該選擇 小眾媒介 的 直接溝通 方式； ?第三，越是高端樓盤，越是高端消費(fèi)者，他們對(duì)產(chǎn)品的挑剔程度也就越高，也越精明，不眼見難以為實(shí)，所以只有 真情實(shí)景 的演繹才能打動(dòng)他們； ?第四，考慮到市場(chǎng)消化量的問題， 擴(kuò)大市場(chǎng)范圍 ，同時(shí)也以此作為市場(chǎng)炒做的由頭。 ?在廣告宣傳和樣板展示中，主力宣傳頂級(jí)產(chǎn)品，幫助樹立本項(xiàng)目的高端形象，做一對(duì)一銷售時(shí)，提供更多選擇，以擴(kuò)大受眾市場(chǎng)。 實(shí)景演繹，打動(dòng)客戶下單 真實(shí)故事最打動(dòng)人，真人真事最吸引人，真情實(shí)景無法拒絕。（建議在臨湖區(qū)域做一個(gè)樣板區(qū)，包括材料展示區(qū)） ?樣板區(qū)打造除為平時(shí)看房提供條件外，也有利于在舉辦活動(dòng)時(shí)引導(dǎo)這些目標(biāo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)感受。 促銷策略 充分借力，積極開展活動(dòng)營(yíng)銷 ?借政府、白金五星酒店、度假區(qū)等優(yōu)勢(shì)，開展活動(dòng)營(yíng)銷，打開知名度，利用酒店、景區(qū)等優(yōu)勢(shì)邀請(qǐng)客戶參加專家論壇等，做體驗(yàn)式營(yíng)銷。對(duì)老客戶做點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷，通過老客戶帶朋友體驗(yàn)度假酒店等活動(dòng)制造口碑傳播。 ?對(duì)于本項(xiàng)目，建議通過各高端人群聚集的俱樂部，舉辦各類面向高端人群的講座，頂級(jí)物品展等等渠道聚集目標(biāo)人群，開展?fàn)I銷活動(dòng)。 ?例如：東錢湖是大家的，九龍湖是你的 ?以城市近郊的優(yōu)勢(shì)區(qū)別于遠(yuǎn)郊樓盤 ?例如： 18KM處，是您真正享受生活的天地 ?以得天獨(dú)厚的生態(tài)優(yōu)勢(shì)區(qū)別于城市樓盤 ?以幽靜而不偏僻為訴求 競(jìng)爭(zhēng)策略 大眾媒體樹形象，打知名度 ?通過大眾媒體報(bào)紙（廣告 /軟文）、電臺(tái)電視臺(tái)（廣告 /報(bào)道）、戶外廣告等，讓消費(fèi)者了解開元，了解九龍湖，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，樹立項(xiàng)目形象。比如： DM、機(jī)票夾廣告、移動(dòng)聯(lián)通 VIP俱樂部 /會(huì)刊、奔馳 /寶馬專賣店及車友會(huì)等等渠道。 階段目的：引發(fā)社會(huì)關(guān)注，打造品牌知名度。 ?開元品牌廣告攻勢(shì) —— 以 “ 開元來到寧波 ” 為主題做品牌館開幕廣告，以 “ 開元酒店 ” 感謝寧波人民的關(guān)心愛護(hù)為主題做 “ 開元在寧波 ” 的廣告宣傳。 ?九龍湖尋寶活動(dòng) —— 與景區(qū)合辦類似活動(dòng)，通過此類互動(dòng)性活動(dòng)，激發(fā)社會(huì)關(guān)注與參與，通過媒介的合作報(bào)道提升九龍湖的知名度與美譽(yù)度。 ?項(xiàng)目發(fā)布廣告 —— 以“開元在九龍湖”為主題發(fā)布項(xiàng)目廣告，主要以樹立產(chǎn)品的高端形象為訴求。 ?產(chǎn)品廣告 —— 通過前期推廣鋪墊，此時(shí)為后續(xù)銷售做最后鋪墊。 ?開盤儀式 —— 開盤當(dāng)日邀請(qǐng)前期積累的部分客戶、媒體、政府官員等到基地舉行開盤儀式，并在儀式后邀請(qǐng)所有人員參觀項(xiàng)目樣板區(qū)，實(shí)行情景營(yíng)銷和體驗(yàn)式營(yíng)銷，可邀請(qǐng)部分有意向人士及部分媒體人員在酒店住宿，感受九龍湖的美妙夜晚。 ?客戶答謝會(huì) —— 在有了更多客戶積累之后，邀請(qǐng)所有意向客戶參加，分別邀請(qǐng)建筑設(shè)計(jì)單位、景觀設(shè)計(jì)單位、工程部等領(lǐng)導(dǎo)專家出席，向客戶全面介紹產(chǎn)品信息，并可邀請(qǐng)業(yè)主代表做親身體驗(yàn)演講，以身說法，以期產(chǎn)生一定的推薦作用。 ?伙伴營(yíng)銷 —— 與各合作伙伴開展具體工作，把營(yíng)銷工作做深做細(xì)。 ?廣告營(yíng)銷 —— 在續(xù)銷階段保持一定的廣告量，使社會(huì)關(guān)注度能夠保持在較高的水平。 項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人 鄭魯杰 先生 Rojam Cheng 寧波中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部高級(jí)經(jīng)理 浙江大學(xué)廣告學(xué)專業(yè)畢業(yè) 擁有六年上海、杭州、寧波三地策劃業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾參與廣發(fā)銀行、南京依維克汽車、中國(guó)網(wǎng)通等大型廣告策劃項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)研究分析、市場(chǎng)定位、后期的整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略架構(gòu)、廣告類媒體投放、大型公關(guān)活動(dòng)組織、 SP活動(dòng)策劃等具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，負(fù)責(zé)雅戈?duì)?〃 海景花園（寧波頂級(jí)江景豪宅）、太平洋 〃 君悅花園（寧波二十萬(wàn)方完美主義豪宅）、 雅戈?duì)?〃 都市森林（寧波二十六萬(wàn)方城市中心首席生態(tài)型社區(qū)）、東海明園、古城新境、東泰華庭（臺(tái)州十二萬(wàn)方頂級(jí)品質(zhì)社區(qū)）等多個(gè)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷策劃服務(wù)。先后操作過的住宅項(xiàng)目有：廣州：寶崗大廈（南海珠新中心商住物業(yè)）、會(huì)展星城（新會(huì)展中心旁 12萬(wàn)方大型園林生態(tài)社區(qū)）、雅郡花園（新會(huì)展中心旁 30萬(wàn)方商務(wù)別墅社區(qū)）；上海：金帝 〃 城市岸泊（上海城郊 30萬(wàn)方風(fēng)情小鎮(zhèn)）；蘇州金帝 〃 城市別墅（主城區(qū)絕版大型低密度人文社區(qū)）；海寧：中棟名都（海寧市中心頂級(jí)豪宅）；寧波：東海明園（北侖港口門戶物業(yè)，素質(zhì)人居）；商業(yè)項(xiàng)目有：佛山：黃岐商業(yè)中心（ 3萬(wàn)方歐陸風(fēng)情步行街）、鹿璟陽(yáng)光新天地 （ 3萬(wàn)方的女性主題商場(chǎng)）、大瀝巴黎春天步行街 （ 4萬(wàn)方巴黎風(fēng)情步行街） 策劃團(tuán)隊(duì) 陶欣勇 先生 寧波中原物業(yè)顧問有限公司 高級(jí)策劃主任 八年工作經(jīng)歷，廣告學(xué)專業(yè)出身，從事廣告工作三年，曾服務(wù)于房產(chǎn)、通信、媒體、汽車、快速消費(fèi)品等多個(gè)行業(yè)。 策劃團(tuán)隊(duì) 吳志軍 先生 浙江中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部策劃主任 浙江工商大學(xué)廣告學(xué)專業(yè)畢業(yè) 擁有三年多房地產(chǎn)專業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾為專業(yè)市場(chǎng)研究人員后轉(zhuǎn)策劃，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的市場(chǎng)研究、產(chǎn)品定位有著深厚功底；對(duì)后期的整合營(yíng)銷傳播戰(zhàn)略、營(yíng)銷策略架構(gòu)、廣告類媒體同樣具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 策劃團(tuán)隊(duì) 梁 斌 先生 寧波中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部研究經(jīng)理 浙江科技學(xué)院建筑工程專業(yè)本科畢業(yè) 五年建筑及房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷推廣、活動(dòng)組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)；曾負(fù)責(zé)“雅戈?duì)?〃 都市森林” （二十六萬(wàn)方市中心純生態(tài)社區(qū) )、“雅戈?duì)?〃 東錢湖別墅”（十五萬(wàn)方超大型山水別墅群 ) 、“太平洋 〃 君悅花園”（二十萬(wàn)方市中心完美主義豪宅）、“東海 〃 明園”（二十萬(wàn)方國(guó)際水岸社區(qū)）、“古城新境”、“青林家園”等項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位及階段性市場(chǎng)調(diào)研工作；住博會(huì)寧波住宅需求類專項(xiàng)調(diào)研等相關(guān)工作。 05年入職寧波中原研究部后，主要負(fù)責(zé)寧波房展會(huì)、北侖 〃 東海明園項(xiàng)目的市場(chǎng)需求類問卷調(diào)研、數(shù)據(jù)收集分析與研究報(bào)告的撰寫，目前主要負(fù)責(zé)寧波住宅類物業(yè)二、三級(jí)市場(chǎng)的研究與監(jiān)控工作。VALUE)公司、智威湯遜 〃 中喬 (J. Walter Thompson)廣告公司、奇正精信國(guó)際營(yíng)銷咨詢機(jī)構(gòu)純正 4A氣質(zhì)一脈相承。主持創(chuàng)建了品牌價(jià)值整合促進(jìn)體系，為培植根深葉茂的品牌萃取了不可或缺的專業(yè)養(yǎng)分?，F(xiàn)在開始， 整合資源，洞察顧客，尋找 DNA，制造 Idea。 品牌推廣團(tuán)隊(duì) 高升 先生 Henry Gao （品牌設(shè)計(jì)師） 中國(guó)美術(shù)學(xué)院視覺傳達(dá)設(shè)計(jì)系 W+K全球頂尖創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)成員 香港中原集團(tuán)成員／中原創(chuàng)意工作室高級(jí)美術(shù)指導(dǎo) 曾任上海麥肯、 JWT等著名國(guó)際廣告公司藝術(shù)指導(dǎo)。 2022 東暢集團(tuán)標(biāo)志和 VI系統(tǒng)收入 2022年 CHINA GRAPHICS/中國(guó)廣告設(shè)計(jì)年鑒 (形象冊(cè) ) 品牌推廣團(tuán)隊(duì) 曹明杰 女士 （設(shè)計(jì)師） 浙江中原物業(yè)顧問有限公司 /創(chuàng)意工作室 /高級(jí)美術(shù)指導(dǎo) 哈爾濱工業(yè)大學(xué) /建筑與設(shè)計(jì)學(xué)院 /藝術(shù)設(shè)計(jì)系 /視覺傳達(dá)專業(yè) 5年多的職業(yè)練場(chǎng)，一直服務(wù)于浙江省優(yōu)秀的專業(yè)地產(chǎn)廣告策劃公司，曾于浙江精銳、杭州黑弧等公司擔(dān)綱視覺傳達(dá)的主導(dǎo)職位。五年的經(jīng)驗(yàn)累加，五年磨礪進(jìn)取，練就了面對(duì)創(chuàng)意的堅(jiān)忍執(zhí)著，懂得創(chuàng)意之美不是憑空臆造，不是想當(dāng)然之所以，而是要深諳客戶之想、洞悉市場(chǎng)之實(shí)、熟讀項(xiàng)目之長(zhǎng)、求證真實(shí)之美，整合有效信息元素實(shí)現(xiàn)更富勾心力的傳播意圖，讓創(chuàng)意的本意真正溶解在消費(fèi)者的心里、實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)的良好的回應(yīng)中。作品曾多次于 《 中國(guó)廣告 》 、 《 龍吟榜 》 等行業(yè)權(quán)威性雜志選登。其中地產(chǎn)項(xiàng)目有：office商務(wù)中心、海景花園、皇冠花園、君