【正文】 作品曾多次于 《 中國廣告 》 、 《 龍吟榜 》 等行業(yè)權威性雜志選登?，F在開始， 整合資源，洞察顧客，尋找 DNA，制造 Idea。 策劃團隊 梁 斌 先生 寧波中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部研究經理 浙江科技學院建筑工程專業(yè)本科畢業(yè) 五年建筑及房地產從業(yè)經驗，對項目前期市場研究、項目定位、營銷推廣、活動組織等有豐富經驗；曾負責“雅戈爾 〃 都市森林” （二十六萬方市中心純生態(tài)社區(qū) )、“雅戈爾 〃 東錢湖別墅”（十五萬方超大型山水別墅群 ) 、“太平洋 〃 君悅花園”（二十萬方市中心完美主義豪宅）、“東海 〃 明園”（二十萬方國際水岸社區(qū)）、“古城新境”、“青林家園”等項目前期市場調研、項目定位及階段性市場調研工作；住博會寧波住宅需求類專項調研等相關工作。 ?廣告營銷 —— 在續(xù)銷階段保持一定的廣告量，使社會關注度能夠保持在較高的水平。 ?產品廣告 —— 通過前期推廣鋪墊，此時為后續(xù)銷售做最后鋪墊。 階段目的：引發(fā)社會關注，打造品牌知名度。對老客戶做點對點營銷，通過老客戶帶朋友體驗度假酒店等活動制造口碑傳播。 ?在廣告宣傳和樣板展示中，主力宣傳頂級產品，幫助樹立本項目的高端形象，做一對一銷售時，提供更多選擇，以擴大受眾市場。 策略一：品牌價值最大化 沒有產品的品牌是高高在上的神仙，沒有實際價值；沒有品牌的產品是沒有爹娘的孩子，沒人疼沒人愛。 假設考慮土地成本，按土地出讓底價獲得，土地成本共計 35880萬元，預計項目靜態(tài)稅后利潤率為： （ 207070 147449 35880） / 183329*100%=% 項目經濟概算 Part1／寧波別墅市場分析 Part4／營銷策劃思路 營銷策劃說到底是為了解決“怎么賣”的問題，而對于怎么賣，說到底又是個方法的問題，方法問題則主要在于內容和時間的安排與結合。同時在后期的推廣中結合頂級藝術家的廣泛知名度，配合本案做項目推廣活動。 組團６ —— 山郡 （定制 amp。 組團２ —— 梅郡 （坡地、依山主題別墅區(qū)） 沿山坳及開闊坡地規(guī)劃獨棟及雙拼別墅，該組團可充分利用起伏坡地、山坳、山體的地勢規(guī)劃別墅，突出山坳部分的私密性，與坡地開闊部分的開放性，同時此組團離湖距離較近，故中原建議：因充分利用地勢起伏，擴大該組團別墅的觀湖視角，同時結合該區(qū)域內的楊梅樹等獨特景觀資源，打造獨具特色的梅郡。 本組團的建筑風格為： 英式皇家風格。 貴賓會員制策略 ?重點抓政府機構、大型國有企業(yè)、集團公司等大客戶，實行貴賓會員制，實行年費制或者折扣制，與大客戶進行捆綁。 完合： 在前三期的市場開發(fā)中完成“完合”的積累，為公寓開發(fā)鋪好平臺。中原建議別墅總占地面積在 647畝，其中頂級別墅占地 90畝左右，總計建筑面積在 150000平方米左右。這將有利于項目開發(fā)節(jié)奏的可控性和相對獨立性，有利于項目開發(fā)的推進，最大化的降低項目開發(fā)風險。 ?周邊資源： 旅游資源豐富，神秘達蓬山上，唐朝名寺、北宋方臘寨、崖刻等 名勝古跡文化傳說 眾多，是良好的 旅游休閑、修身養(yǎng)性之地 。（根據驅車測量實際路程約為 30km） 交通 ?從寧波市區(qū)、鎮(zhèn)海市中心及慈溪余姚等地到本項目均可便捷到達，但 329國道部分車多且雜；待九龍大道全線開通后能得到很大改善，遠期有市域輕軌經過。 ? 發(fā)展史： 寧波別墅市場正處于高速發(fā)展的初級階段， 05/06年是寧波別墅供應的井噴期。 ? 中、低端別墅目前的產品、價格定位都有提升空間，市場仍在摸索階段。 [日湖琴云 ]僅一套獨幢別墅最先去化。 寧波別墅產品客群界定 項目 經濟型別墅 中端別墅 高端別墅 總價 150300萬 300萬 600萬 600萬以上 資產總值 1000萬左右 2500萬左右 4000萬左右 居住功能 第一居所為主 第一居所為主 第二居所為主 客戶行業(yè)類型 小型私營企業(yè)主 /外貿企業(yè)主 /貨代企業(yè)主 /公務員 /銀行管理層 /律師 /金融工作者 中小型私營企業(yè)主 /外貿企業(yè)主 大型私營企業(yè)主 ?價值觀 —— “ 經世致用 ” ?生活方式 —— “ 草根情節(jié) ” ?工作方式 —— “ 低調實干 ” ?接受能力 —— “ 國際視野，海綿效應 ” ?處世之道 —— “ 低調 —— 高調 —— 低調 ” ?文化認同 —— “ 圈子文化 ” 寧波別墅產品客群特征描述 ? 私營企業(yè)主（服裝＼機械＼模具＼小家電） 鄞州區(qū)的服裝企業(yè)，慈溪的小家電，余姚的塑料制品及水暖，北侖的外資企業(yè)，象山的漁業(yè)，寧海的文具等，學歷較低，多為白手起家，帶有較強的草根特質。 溪口鎮(zhèn)內配套為主 目前生活配套基本無 別墅區(qū)域認知度 最強 較強 一般 幾乎無 各區(qū)域別墅產品基礎素質分析 結論： ? 九龍湖區(qū)與其它各區(qū)從整體基礎條件看，在交通、配套上也落后于市區(qū)別墅。其中，山水類純別墅供應量將成倍上揚。短期內卻仍有大量的經濟類聯排別墅供應。 別墅發(fā)展?jié)摿薮蟆? 項目 城區(qū)別墅 東錢湖區(qū) 溪口區(qū) 九龍湖區(qū) 區(qū)域功能定位 市四區(qū)范圍內，城市經濟、政治、商業(yè)中心 集度假休閑、旅游觀光、水上娛樂為一體的國家級旅游度假區(qū)，國際會議中心 國家 AAAA級風景旅游區(qū)。但在自然景觀上與東錢湖區(qū)、奉化溪口區(qū)可謂各有千秋。此類客戶群學習能力強，但是仍很難改變其對金錢、地位、名譽的原始看法，帶有很強的暴發(fā)特質。其次是疊加別墅銷售最快 [日湖花園 ]銷售出 3套。 ? 購房者對高品質別墅產品尤其追捧，高端別墅市場潛力巨大 別墅類產品需求研判結論 以目前市場上不同區(qū)域、不同產品的銷售情況作為市場需求的參照，不難發(fā)現以下現象： ? 城市別墅、近郊別墅在今年龐大的集中供應下，各樓盤去化都比較理想，說明尚在起步階段的寧波別墅市場整體需求龐大，別墅市場大有可為。 ? 區(qū)域： 城市別墅集中于中高端產品開發(fā)，近郊別墅集中于中低端產品開發(fā)，遠郊別墅集中于高端產品開發(fā)；區(qū)域差異性逐漸形成。 環(huán)境 ?丘陵、山地、湖泊，自然山水得天獨厚； ?平地、坡地、峽谷、島嶼、半島等，地形特征多種多樣； ?原生態(tài)天然植被（竹林、茶園、橘園、針闊葉混交林），屬于亞熱帶常綠闊葉林帶。 ?項目規(guī)模： 約 54萬平方米的用地面積，大規(guī)模開發(fā)利于建立 完善的內部配套 。從項目整體開發(fā)思路中可以借鑒新型的主題開發(fā)模式；在具體的物業(yè)分類中也可以引入物業(yè)特有主題；同時在對于項目自由資源的整合中也應該貫徹主題思想。 ?公寓：主題型度假公寓 由于項目位于寧波郊區(qū)，普通住宅的第一居所可能性較少，公寓未來面臨的市場更多應該是一種主題型利基市場，但同時考慮此類利基市場容量的相對有限，中原建議采用多主題公寓開發(fā)分流物業(yè)同時，可以適當降低公寓物業(yè)的體量。打造業(yè)主和其企業(yè)的“外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館、私人會所”。 主題活動策略 ?在酒店的主題規(guī)劃中，與政府機構、大型娛樂公司、企業(yè)集團掛鉤，重點引進各類具有影響力的主題活動，例如周星弛新片開機儀式，大型模特大賽、“九龍湖論劍”經濟論壇等，通過大型主題活動的承辦，擴大酒店的影響力。 別墅產品組團及建筑風格建議 特級定制絕版別墅 龍湖九墅 【 9棟特級定制絕版別墅 】 ?位臵區(qū)域： 沿湖岸最佳位臵 ,保證朝向、獨特的景觀資源、湖面寬度等 ?定制設計： 邀請世界最頂級別墅產品建筑設計師度身設計，由世界最頂級的別墅產品室內設計師進行室內裝潢設計 ,由世界頂級廚房設計師進行廚房設計，由先鋒藝術家設計景觀小品。 別墅產品組團及建筑風格建議 本組團的建筑風格為： 法國普羅旺斯風情別墅。DIY山水別墅區(qū)） 別墅產品組團及建筑風格建議 該組團主要以山坳及陡坡山體為主，區(qū)域內有自然山澗溪流，可擴大溪流寬度，同時在山坳開闊處擴大水體面積，依山勢、水勢規(guī)劃別墅，中原建議：此組團為 DIY定制式別墅，可根據客戶的需求定制別墅，形成一定的靈活度。 別墅類產品配套及服務建議 ?分組團會所（水上會所／山間空中會所） 室內網球場／室內泳池 健身美容中心／預約制白金級宴會 Party中心 ?寧波頂級“萬國會”俱樂部 ?共享白金五星度假酒店資源 ?集中式游艇碼頭／私人游艇碼頭 ?室外國際標準燈光網球場 ?半開合創(chuàng)意泳池 ?集中式垂釣中心 ?貴族雙語幼兒園 ?山間高爾夫 ?商業(yè)中心／全天候進口便利超市 ?寵物托管 ?社區(qū)內高爾夫車專人接送 其他配套亮點設臵 ? 充分利用山水資源，可拿出一部分山地，由客戶自由原則用途，作為物業(yè)管理提供相應的服務。 ?本項目的營銷策劃將分別從 “ 賣品牌、賣產品、售賣步驟 ” 三大塊，以點線面結合的方式來闡述策劃思路。 ?營銷推廣必須努力做到品牌與產品完美結合，使品牌與產品間產生內在的良好互動。 廣告策略 擴大推廣范圍，客戶不只在寧波 ?利用中原地產網絡優(yōu)勢，把目標市場擴大到上海等外地市場，通過產品宣傳資料及中原工作人員的主動宣傳擴大市場范圍； ?在余姚、慈溪等地做針對性營銷，通過戶外廣告攔截、市場 /企業(yè)內刊等專業(yè)報刊雜志做廣告?zhèn)鞑ィM織企業(yè)管理高峰論壇邀請目標客戶參加等方式擴大市場范圍。 活動策