【正文】 （4）財(cái)富人生欄目：上視財(cái)經(jīng)頻道《財(cái)富人生欄目》，由葉蓉主持嘉賓：中海地產(chǎn)老總。（4）長(zhǎng)三角地區(qū)推廣A、 溫州。聯(lián)合球場(chǎng)：旭寶（每年舉辦VOLVO高爾夫賽）合作方式：球賽冠名權(quán)/現(xiàn)場(chǎng)資料擺放/會(huì)員活動(dòng)（3）10月黃金周房展會(huì)。路段攔截計(jì)劃延安西路高架虹橋路、古北路滬青平公路（6）分波次推案。目的：形象展示和客戶積累：利用5月黃金周房展會(huì)組織展位，進(jìn)行品牌形象推廣；現(xiàn)場(chǎng)客戶調(diào)查問卷發(fā)放，具體調(diào)查客戶需求（總價(jià)、地段、規(guī)劃、景觀、房型）；利用現(xiàn)場(chǎng)集中人流進(jìn)行前期登記，針對(duì)性客源發(fā)放VIP卡，限量發(fā)售；（3）市內(nèi)展示。 銷售中心竣工，裝修及包裝布置完成；178。上海主要高架道路——延安西路、內(nèi)環(huán)線的高炮。輔推：海瀾花園清風(fēng)明月居筑中海世家二、廣告總精神。因此，一定要比較注重私密性，門窗的玻璃可 以考慮用霧化玻璃或毛玻璃。C、多媒體技術(shù)放映：樓盤介紹片、企業(yè)介紹片等，通過立體的聲光效果 營(yíng)造氣氛，讓購(gòu)房者進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)本樓盤的了解和信心。同時(shí)，銷售中心應(yīng)具備有如下功能：接待購(gòu)房者、展示項(xiàng)目情況、辦理購(gòu)房手續(xù)、提供與購(gòu)房相關(guān)的配套服務(wù)。五、現(xiàn)場(chǎng)售樓處及樣板段。階段劃分一階段—二階段—三階段—四階段—工作事項(xiàng)第一組團(tuán)蓄水第一組團(tuán)房源銷售第二組團(tuán)房源蓄水第二組團(tuán)房源銷售第一組團(tuán)尾盤銷售前期剩余房源銷售 階段劃分五階段—六階段—七階段—工作事項(xiàng)第三組團(tuán)房源蓄水第三組團(tuán)房源銷售尾盤銷售前期剩余房源銷售三、 房源銷控。調(diào)幅考量：第一組團(tuán)：均價(jià)7500元/M2； 第二組團(tuán)：均價(jià)8200元/M2； 第三組團(tuán)：均價(jià)8500元/M2； 調(diào)頻考量：1) 依據(jù)分區(qū)房源提升； 2）依據(jù)銷售速度提升（輔助考慮）二、 推案策略。活動(dòng)信函”下定、簽約，均自動(dòng)獲得該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)；3. 該獎(jiǎng)勵(lì)不作現(xiàn)金沖抵銷售房款獎(jiǎng)勵(lì)：旅游券各1張，價(jià)值3000元，香港游或者其他；準(zhǔn)備工作：u 與游行社洽談，購(gòu)買旅游券；u 業(yè)務(wù)員專項(xiàng)培訓(xùn)；u 現(xiàn)場(chǎng)宣傳展板設(shè)計(jì)與制作；u 信函撰寫、寄送。A、 體驗(yàn)式現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景營(yíng)銷——會(huì)所+部分樣板房+建成環(huán)境，構(gòu)成樣板區(qū)完全按照交房標(biāo)準(zhǔn)完成，推出多款不同房型、風(fēng)情迥異的樣板房，讓所有前來現(xiàn)場(chǎng)的客戶被打動(dòng)、進(jìn)而產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)；B、 體驗(yàn)式導(dǎo)購(gòu)服務(wù)銷售——現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員如同導(dǎo)游一般，帶領(lǐng)客戶參觀樣板區(qū)，并且在各個(gè)樣板房都有專業(yè)的演員扮演家庭生活場(chǎng)景（在看電視、溜狗、聚會(huì)、樣板房?jī)?nèi)要有非常溫馨的生活氣息），而銷售中心則準(zhǔn)備咖啡和功夫茶，銷售人員的制服可以借鑒導(dǎo)游人員或酒店服務(wù)生；C、 體驗(yàn)式電子無紙化銷售——整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)都是一個(gè)智能化的銷售世界，客戶可以自己操作洽談桌上的電腦，或觀看由背投放映的整個(gè)小區(qū)的三維廣告片，所有的房源信息都輸入電子銷售系統(tǒng)，屆時(shí)可以按照客戶的需求打印出客戶須知；定單可以自動(dòng)打印，客戶只需簽名即可，而每個(gè)樣板房?jī)?nèi)的主臥內(nèi)自動(dòng)循環(huán)播發(fā)廣告片。我們可以聯(lián)合ETALKING，成為其上海的合作伙伴，利用其全國(guó)性的媒體關(guān)系和各行業(yè)內(nèi)的知名人士的關(guān)系，吸引不同行業(yè)的高層消費(fèi)者的注意力。香港：通過報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、中介（也可以通過渣打、匯豐等銀行取得意向客戶名單）媒體宣傳，邀請(qǐng)至酒店進(jìn)行VIP客戶的產(chǎn)品介紹會(huì)。中海品牌號(hào)召。 同時(shí)別墅的環(huán)境不求集中綠化環(huán)境，講求的是自家資源最優(yōu)化，所以建議可以把水引入滲透到整個(gè)社區(qū)，除了豪華大戶，讓更多的住戶都能夠享受到水資源。并且這種環(huán)境風(fēng)格顯現(xiàn)出輕松的氣氛，不拘泥于形式化，沒有過多的設(shè)計(jì)套路。摒棄了現(xiàn)代建筑中簡(jiǎn)潔，硬線條的風(fēng)格元素，充分運(yùn)用曲線，使整個(gè)項(xiàng)目中的建筑群體和單體空間劃分柔和完美地融為一體。中國(guó)式的生活方式就存在于這種獨(dú)立與交流之中。 具有自己的風(fēng)格偏好，不隨大流；178。地緣客戶——青浦工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級(jí)管理層，作為第一居所。SARS過后，以別墅為代表的綠色低密度住宅將更受市場(chǎng)歡迎；風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析（THREATEN）別墅總體風(fēng)險(xiǎn)。劣勢(shì)分析（WEAKNESS）地理劣勢(shì)。地段優(yōu)勢(shì)。針對(duì)低總價(jià)別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：項(xiàng)目位置價(jià)格容積率規(guī)?？蛻籼攸c(diǎn)戶型面積泗涇頤景園位于泗涇鼓浪路315號(hào)60007000元/M2據(jù)調(diào)查，海外歸國(guó)人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成296400M2優(yōu)勢(shì)：地理位置好，離佘山5公里距離，距離市區(qū)半小時(shí)車程；超低容積率；總價(jià)較低。劣勢(shì)：容積率較高，棟距過近；混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。項(xiàng)目名稱地址價(jià)格特別說明虹山半島二期虹梅南路2121號(hào)270550萬/套二期占地9萬平方米，純獨(dú)立式別墅59戶，面積410430平方米。閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海TOWNHOUSE開發(fā)最為成功的區(qū)域。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛倫坡等中高檔獨(dú)立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程1520分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主，與本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)；（5）泗涇板塊。（三）競(jìng)爭(zhēng)板塊研究。消費(fèi)者特征分析。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號(hào)110001500018洞高爾夫球場(chǎng)，200戶獨(dú)立別墅分四期開發(fā)。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風(fēng)格。滬青平公路逐步被人所認(rèn)識(shí)和接受，同時(shí)大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實(shí)際距離遠(yuǎn)沒有想象中那么遠(yuǎn)。淀浦河為上海市政府目前重點(diǎn)規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長(zhǎng)的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領(lǐng)地。1） 依據(jù)別墅的功能與用途分類：A、 自住類——一般以客戶自住，作為第一居所，如用于自己居住的別墅，一般的特征是距離市區(qū)車程在半小時(shí)以內(nèi)，周邊生活配套比較齊全，大多數(shù)近郊別墅都可以作為第一居所；B、 度假類——主要是在風(fēng)景比較好的遠(yuǎn)郊區(qū)，主要作為第二居所，是5+2式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務(wù)人士周末與家人享受；C、 旅游類；主要是位于著名旅游風(fēng)景區(qū)，分時(shí)度假居住，如蘇州太湖之星、太陽(yáng)湖別墅。C、 非典在一定時(shí)期一定程度上影響了境外人士來華投資置業(yè)的需求，另一方面卻對(duì)別墅為代表的生態(tài)住宅、環(huán)保住宅、健康綠色住宅的發(fā)展提供了契機(jī)；同時(shí)這種被抑制的需求，在未來的一段時(shí)間內(nèi)會(huì)得到釋放。二、 上海別墅的歷史和現(xiàn)狀：1） 上海別墅的發(fā)展——三次浪潮：A、 第一次浪潮——九十年代初的房地產(chǎn)開發(fā)熱，形成了外銷別墅的出現(xiàn)，主要集中在西郊虹橋地區(qū)，主要客戶群為外國(guó)駐滬領(lǐng)事、外企老總，截止到1996年底，有別墅樓盤62個(gè)，以租賃為主，一部分也上市銷售，但租賃情況不理想；B、 第二次浪潮——九十年代中后期，由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)抵御了亞洲金融風(fēng)暴，一枝獨(dú)秀，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通設(shè)施，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外的投資者，在這階段，隨著1997年錦秋加州花園的推出，使得聯(lián)排等經(jīng)濟(jì)型別墅成為新的銷售熱點(diǎn)；C、 第三次浪潮——2001年到今天，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迅猛發(fā)展進(jìn)而帶動(dòng)了別墅市場(chǎng)的復(fù)蘇，隨著家用轎車普及率的提高，上海大市政建設(shè)的發(fā)展，新財(cái)富階層、中產(chǎn)階層、白領(lǐng)階層等市場(chǎng)的形成，別墅市場(chǎng)的春天真正到來，別墅市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)百花齊放，百家爭(zhēng)鳴的局面，從花語(yǔ)墅、康橋半島為代表的聯(lián)排別墅，到億豪名邸、藝墅學(xué)苑為代表的疊加別墅，再到云頂別墅、長(zhǎng)島別墅為代表的中高檔獨(dú)立式別墅，別墅風(fēng)格也層出不窮，從傳統(tǒng)的歐美別墅，到中式庭院、澳洲風(fēng)情、高爾夫別墅等，而西郊莊園、鼎邦麗池的出現(xiàn)，一下子把別墅總價(jià)從百萬提升到了千萬，而上海紫園的橫空出世，則代表了上海在豪宅方面已經(jīng)同世界同步，開始打造屬于自己的富人區(qū)，上海作為國(guó)際大都市正在創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，迎接來自世界各地的精英人士。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個(gè)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的別墅板塊，其供應(yīng)的別墅多為200300萬總價(jià)的樓盤。趙巷別墅 中海 以佘山為中心正在形成一個(gè)上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。（1）上海經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速增長(zhǎng)，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；（2）上海GDP的增加，城市空間的擴(kuò)大、私家車的大量進(jìn)入家庭、人們對(duì)于空氣、綠色和健康的要求不斷提高，使得白領(lǐng)階層中的精英人士、成功的私營(yíng)企業(yè)主、海歸創(chuàng)業(yè)人士將逐步轉(zhuǎn)化為新上海富裕階層；（3）申博成功、中國(guó)入關(guān)、浦江兩岸開發(fā)等利好消息將吸引更多的外資進(jìn)入上海，更多的外資企業(yè)和國(guó)際500強(qiáng)企業(yè)將地區(qū)總部遷至上海，也帶來了新一批別墅的租賃階層和購(gòu)買階層；（4）上海為增強(qiáng)整體城市競(jìng)爭(zhēng)力。2002年上海市在售別墅樓盤約180個(gè)，2002年推出別墅共580萬平方米，銷售約130萬平方米，其中閔行（包括奉賢，49個(gè)）、浦東（包括南匯，45個(gè)）、松江（43個(gè)）、青浦（22個(gè)）、長(zhǎng)寧（17個(gè)）、其他（4個(gè)）。二、 上海別墅的消費(fèi)者研究： 目前上海別墅購(gòu)買族群。而相對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量最大，而產(chǎn)品同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競(jìng)爭(zhēng)； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準(zhǔn)備了極為豐富的糧倉(cāng)；而隨著松江新城的開發(fā)，松江大學(xué)城的興建，R4軌道線路的即將通達(dá)，佘山、月湖等上海獨(dú)一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風(fēng)水寶地。四臨。徐涇別墅區(qū)是對(duì)古北住宅區(qū)的一個(gè)延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具有良好的地理優(yōu)勢(shì)和理想的交通狀況。項(xiàng)目名稱地址價(jià)格特別說明海天花園（疊翠別墅）滬青平公路1481號(hào)700010000多期開發(fā)，現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨(dú)立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨(dú)立式別墅，建筑面積3001000平方米。（1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項(xiàng)目都進(jìn)入二期開發(fā)，一期成為后期開發(fā)的樣板段，優(yōu)勢(shì)明顯。（3）購(gòu)買用途。目前松江乃至上海、全國(guó)的頂級(jí)別墅最大聚集地，憑借上海獨(dú)一無二山水寶地，佘山國(guó)家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無法比擬的，高達(dá)65%的區(qū)域綠化面積，規(guī)劃中2005年通車的R4輕軌，加上直達(dá)市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價(jià)別墅——上海紫園，這里已經(jīng)形成一個(gè)頂級(jí)富人聚居區(qū)；（2）莘閔板塊。步行至2005年通車的軌道9號(hào)線中央公園站僅10分鐘。 從在售樓盤的售價(jià)來看，單價(jià)主要集中于30005000元/平方米（主要在松江新城）和60009000元/平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤的41%、37%，單價(jià)100001500