【正文】 （4）財富人生欄目：上視財經(jīng)頻道《財富人生欄目》，由葉蓉主持嘉賓：中海地產(chǎn)老總。（4）長三角地區(qū)推廣A、 溫州。聯(lián)合球場：旭寶（每年舉辦VOLVO高爾夫賽）合作方式：球賽冠名權/現(xiàn)場資料擺放/會員活動（3）10月黃金周房展會。路段攔截計劃延安西路高架虹橋路、古北路滬青平公路（6）分波次推案。目的：形象展示和客戶積累：利用5月黃金周房展會組織展位，進行品牌形象推廣；現(xiàn)場客戶調查問卷發(fā)放，具體調查客戶需求（總價、地段、規(guī)劃、景觀、房型）；利用現(xiàn)場集中人流進行前期登記，針對性客源發(fā)放VIP卡，限量發(fā)售；（3）市內(nèi)展示。 銷售中心竣工，裝修及包裝布置完成；178。上海主要高架道路——延安西路、內(nèi)環(huán)線的高炮。輔推：海瀾花園清風明月居筑中海世家二、廣告總精神。因此，一定要比較注重私密性，門窗的玻璃可 以考慮用霧化玻璃或毛玻璃。C、多媒體技術放映：樓盤介紹片、企業(yè)介紹片等，通過立體的聲光效果 營造氣氛，讓購房者進一步強化對本樓盤的了解和信心。同時，銷售中心應具備有如下功能：接待購房者、展示項目情況、辦理購房手續(xù)、提供與購房相關的配套服務。五、現(xiàn)場售樓處及樣板段。階段劃分一階段—二階段—三階段—四階段—工作事項第一組團蓄水第一組團房源銷售第二組團房源蓄水第二組團房源銷售第一組團尾盤銷售前期剩余房源銷售 階段劃分五階段—六階段—七階段—工作事項第三組團房源蓄水第三組團房源銷售尾盤銷售前期剩余房源銷售三、 房源銷控。調幅考量：第一組團：均價7500元/M2； 第二組團：均價8200元/M2； 第三組團：均價8500元/M2； 調頻考量：1) 依據(jù)分區(qū)房源提升； 2）依據(jù)銷售速度提升（輔助考慮）二、 推案策略?；顒有藕毕露ā⒑灱s，均自動獲得該項獎勵；3. 該獎勵不作現(xiàn)金沖抵銷售房款獎勵：旅游券各1張，價值3000元，香港游或者其他；準備工作：u 與游行社洽談，購買旅游券；u 業(yè)務員專項培訓；u 現(xiàn)場宣傳展板設計與制作；u 信函撰寫、寄送。A、 體驗式現(xiàn)場實景營銷——會所+部分樣板房+建成環(huán)境，構成樣板區(qū)完全按照交房標準完成，推出多款不同房型、風情迥異的樣板房，讓所有前來現(xiàn)場的客戶被打動、進而產(chǎn)生購買沖動；B、 體驗式導購服務銷售——現(xiàn)場的銷售人員如同導游一般，帶領客戶參觀樣板區(qū)，并且在各個樣板房都有專業(yè)的演員扮演家庭生活場景（在看電視、溜狗、聚會、樣板房內(nèi)要有非常溫馨的生活氣息），而銷售中心則準備咖啡和功夫茶，銷售人員的制服可以借鑒導游人員或酒店服務生；C、 體驗式電子無紙化銷售——整個銷售現(xiàn)場都是一個智能化的銷售世界，客戶可以自己操作洽談桌上的電腦，或觀看由背投放映的整個小區(qū)的三維廣告片，所有的房源信息都輸入電子銷售系統(tǒng)，屆時可以按照客戶的需求打印出客戶須知；定單可以自動打印，客戶只需簽名即可，而每個樣板房內(nèi)的主臥內(nèi)自動循環(huán)播發(fā)廣告片。我們可以聯(lián)合ETALKING，成為其上海的合作伙伴，利用其全國性的媒體關系和各行業(yè)內(nèi)的知名人士的關系，吸引不同行業(yè)的高層消費者的注意力。香港：通過報紙、網(wǎng)絡、中介（也可以通過渣打、匯豐等銀行取得意向客戶名單）媒體宣傳，邀請至酒店進行VIP客戶的產(chǎn)品介紹會。中海品牌號召。 同時別墅的環(huán)境不求集中綠化環(huán)境，講求的是自家資源最優(yōu)化，所以建議可以把水引入滲透到整個社區(qū)，除了豪華大戶，讓更多的住戶都能夠享受到水資源。并且這種環(huán)境風格顯現(xiàn)出輕松的氣氛，不拘泥于形式化，沒有過多的設計套路。摒棄了現(xiàn)代建筑中簡潔，硬線條的風格元素，充分運用曲線，使整個項目中的建筑群體和單體空間劃分柔和完美地融為一體。中國式的生活方式就存在于這種獨立與交流之中。 具有自己的風格偏好，不隨大流；178。地緣客戶——青浦工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的高級管理層，作為第一居所。SARS過后，以別墅為代表的綠色低密度住宅將更受市場歡迎；風險點分析（THREATEN）別墅總體風險。劣勢分析（WEAKNESS）地理劣勢。地段優(yōu)勢。針對低總價別墅競爭對手：項目位置價格容積率規(guī)?？蛻籼攸c戶型面積泗涇頤景園位于泗涇鼓浪路315號60007000元/M2據(jù)調查，海外歸國人士占6成，溫州等外地投資客占2成，上海本地占2成296400M2優(yōu)勢：地理位置好，離佘山5公里距離，距離市區(qū)半小時車程；超低容積率；總價較低。劣勢：容積率較高，棟距過近；混合別墅社區(qū)，檔次受到一定影響。項目名稱地址價格特別說明虹山半島二期虹梅南路2121號270550萬/套二期占地9萬平方米，純獨立式別墅59戶，面積410430平方米。閔行的別墅板塊主要就是顓橋別墅區(qū)，其是上海TOWNHOUSE開發(fā)最為成功的區(qū)域。264，綠化率70%，整體布局以人工湖為中心，江南園林為景觀特征。與泗涇板塊相臨，區(qū)域內(nèi)別墅比較集中，早期是以聯(lián)排別墅為主，隨著九州大唐花園、夏洲花園、愛倫坡等中高檔獨立別墅社區(qū)出現(xiàn)，檔次也隨之有了一定提升，但目前滬松公路沿線的環(huán)境比較差，目前交通也比較擁堵，但由于該板塊是目前松江距市區(qū)最近的別墅區(qū)域，到市區(qū)車程1520分鐘，隨著以后滬松公路的整改拓寬，未來的升值前景比較看好，但該板塊以雙拼、聯(lián)排別墅為主，與本案不構成競爭；（5）泗涇板塊。（三）競爭板塊研究。消費者特征分析。銀濤高爾夫別墅滬青平公路2222號110001500018洞高爾夫球場，200戶獨立別墅分四期開發(fā)。西郊美林館高涇路、滬青平公路800010000二期西班牙風格。滬青平公路逐步被人所認識和接受，同時大家發(fā)現(xiàn)其離市區(qū)的實際距離遠沒有想象中那么遠。淀浦河為上海市政府目前重點規(guī)劃的連接淀山湖和黃浦江46公里長的景觀水系，政府將加快淀浦河水上旅游業(yè)的發(fā)展，培育游艇休閑產(chǎn)業(yè)。u 浦東和松江將成為未來高檔別墅的最大聚集領地。1） 依據(jù)別墅的功能與用途分類：A、 自住類——一般以客戶自住，作為第一居所，如用于自己居住的別墅，一般的特征是距離市區(qū)車程在半小時以內(nèi)，周邊生活配套比較齊全，大多數(shù)近郊別墅都可以作為第一居所；B、 度假類——主要是在風景比較好的遠郊區(qū)，主要作為第二居所，是5+2式居家，用于雙休日小住，如目前佘山的一些高檔別墅，主要提供給成功商務人士周末與家人享受；C、 旅游類；主要是位于著名旅游風景區(qū)，分時度假居住，如蘇州太湖之星、太陽湖別墅。C、 非典在一定時期一定程度上影響了境外人士來華投資置業(yè)的需求，另一方面卻對別墅為代表的生態(tài)住宅、環(huán)保住宅、健康綠色住宅的發(fā)展提供了契機；同時這種被抑制的需求，在未來的一段時間內(nèi)會得到釋放。二、 上海別墅的歷史和現(xiàn)狀：1） 上海別墅的發(fā)展——三次浪潮：A、 第一次浪潮——九十年代初的房地產(chǎn)開發(fā)熱，形成了外銷別墅的出現(xiàn)，主要集中在西郊虹橋地區(qū)，主要客戶群為外國駐滬領事、外企老總，截止到1996年底，有別墅樓盤62個，以租賃為主，一部分也上市銷售，但租賃情況不理想；B、 第二次浪潮——九十年代中后期，由于中國經(jīng)濟抵御了亞洲金融風暴，一枝獨秀，經(jīng)濟的發(fā)展帶動了居民收入的提高，加上日益完善的市政、交通設施，吸引了眾多國內(nèi)外的投資者，在這階段，隨著1997年錦秋加州花園的推出，使得聯(lián)排等經(jīng)濟型別墅成為新的銷售熱點；C、 第三次浪潮——2001年到今天，隨著房地產(chǎn)市場再次迅猛發(fā)展進而帶動了別墅市場的復蘇，隨著家用轎車普及率的提高，上海大市政建設的發(fā)展，新財富階層、中產(chǎn)階層、白領階層等市場的形成，別墅市場的春天真正到來，別墅市場進入一個百花齊放，百家爭鳴的局面，從花語墅、康橋半島為代表的聯(lián)排別墅，到億豪名邸、藝墅學苑為代表的疊加別墅，再到云頂別墅、長島別墅為代表的中高檔獨立式別墅，別墅風格也層出不窮，從傳統(tǒng)的歐美別墅，到中式庭院、澳洲風情、高爾夫別墅等，而西郊莊園、鼎邦麗池的出現(xiàn)，一下子把別墅總價從百萬提升到了千萬，而上海紫園的橫空出世，則代表了上海在豪宅方面已經(jīng)同世界同步，開始打造屬于自己的富人區(qū)，上海作為國際大都市正在創(chuàng)造更好的居住環(huán)境，迎接來自世界各地的精英人士。 西區(qū)的泗涇、松江、新橋、青浦是四個同質競爭的別墅板塊，其供應的別墅多為200300萬總價的樓盤。趙巷別墅 中海 以佘山為中心正在形成一個上海最大的、資源最好的高檔別墅區(qū)——大佘山富人區(qū)；216。（1）上海經(jīng)濟連續(xù)快速增長，已連續(xù)11年保持兩位數(shù)增長態(tài)勢；（2）上海GDP的增加，城市空間的擴大、私家車的大量進入家庭、人們對于空氣、綠色和健康的要求不斷提高，使得白領階層中的精英人士、成功的私營企業(yè)主、海歸創(chuàng)業(yè)人士將逐步轉化為新上海富裕階層；（3）申博成功、中國入關、浦江兩岸開發(fā)等利好消息將吸引更多的外資進入上海，更多的外資企業(yè)和國際500強企業(yè)將地區(qū)總部遷至上海，也帶來了新一批別墅的租賃階層和購買階層；（4）上海為增強整體城市競爭力。2002年上海市在售別墅樓盤約180個，2002年推出別墅共580萬平方米，銷售約130萬平方米，其中閔行（包括奉賢，49個）、浦東（包括南匯，45個）、松江（43個）、青浦（22個）、長寧（17個）、其他（4個）。二、 上海別墅的消費者研究： 目前上海別墅購買族群。而相對市場供應量最大，而產(chǎn)品同質競爭最激烈的中檔別墅，則要面臨更為慘烈的競爭； 從別墅未來發(fā)展區(qū)域來看，浦東和松江最為看好，浦東的四大產(chǎn)業(yè)帶就為別墅的開發(fā)準備了極為豐富的糧倉；而隨著松江新城的開發(fā)，松江大學城的興建，R4軌道線路的即將通達，佘山、月湖等上海獨一無二的天然原生態(tài)資源，都使得這里成為別墅最好的風水寶地。四臨。徐涇別墅區(qū)是對古北住宅區(qū)的一個延伸，也被看作虹橋別墅區(qū)的附屬，本身具有良好的地理優(yōu)勢和理想的交通狀況。項目名稱地址價格特別說明海天花園（疊翠別墅）滬青平公路1481號700010000多期開發(fā)，現(xiàn)期占地86567平方米，總建筑面積29732平方米，綠化率65%，共88棟獨立別墅，現(xiàn)剩余少量大戶型。九溪十八島高涇路399弄3001200萬/套占地22萬平方米，共建142戶獨立式別墅，建筑面積3001000平方米。（1）滬青平公路別墅已經(jīng)成熟，許多項目都進入二期開發(fā)，一期成為后期開發(fā)的樣板段，優(yōu)勢明顯。（3）購買用途。目前松江乃至上海、全國的頂級別墅最大聚集地，憑借上海獨一無二山水寶地，佘山國家森林森林旅游度假區(qū)，東西佘山、薛山、鳳凰山和月湖的水景都是其它人工景觀所無法比擬的，高達65%的區(qū)域綠化面積，規(guī)劃中2005年通車的R4輕軌，加上直達市區(qū)的方松公路、泗陳公路、沈磚公路，從早期開發(fā)的天馬花園到天鄰別墅，再到創(chuàng)下記錄的天價別墅——上海紫園，這里已經(jīng)形成一個頂級富人聚居區(qū)；（2）莘閔板塊。步行至2005年通車的軌道9號線中央公園站僅10分鐘。 從在售樓盤的售價來看，單價主要集中于30005000元/平方米（主要在松江新城）和60009000元/平方米之間，分別占該區(qū)域樓盤的41%、37%，單價100001500