【正文】 :m2） 城市別墅 [江南一品 ]聯(lián)排 230~260 獨幢別墅 400~420 [日湖花園 ]獨幢 550~690 近郊別墅 [格蘭春天 ]聯(lián)排 230~280 雙拼 330~400 [東海觀邸 ]聯(lián)排 210~280 遠郊別墅 [紫汀花園 ]雙拼 220 獨幢 280~500 [錢湖比華利 ] 獨立別墅 400~700 結(jié)論： ? 城市別墅逐漸走向高端，近郊別墅以創(chuàng)新和規(guī)模、低價贏得市場，去化最快。 有風景區(qū)內(nèi)總共 60多個景點 圍繞水庫，景色較好。城區(qū)別墅短期內(nèi)供應充足，具有更優(yōu)自然資源的郊區(qū)別墅爭搶市場機會點。 目前（ 05~06年）寧波別墅市場格局： 城市別墅 近郊別墅 遠郊別墅 典型個案 城市別墅群 混合型社區(qū)內(nèi) 別墅 東湖觀邸 格蘭春天 錢湖比華利 紫汀花園 江南一品 日湖花園 日湖琴云 寧波別墅產(chǎn)品今世 (2022－ 2022年 ) 寧波別墅產(chǎn)品未來供應預測 項目 城市及近郊別墅區(qū) 東錢湖別墅區(qū) 別墅土地供應 極少， 即將推出 2幅含一類居住用地的地塊，總建筑面積約 19萬平方米 0609年新增供應量 獨幢：約 50套 雙拼、聯(lián)排、疊加類：約 1000套 潛在土地供應建筑面積 19萬。 結(jié)論： ? 未來幾年內(nèi)，寧波市將有超過 2500套別墅產(chǎn)品上市，平均每年供應量大大超過以往各年份。交通順暢。與其相比，目前開發(fā)度和熟識度明顯落后于前兩者，區(qū)域內(nèi)人文底蘊的挖掘上也有一定差距。 ? 貨代／船運企業(yè)主 此類行業(yè)多為外貿(mào)行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，是外貿(mào)公司、工廠與外商之間貨物往來的紐帶。銷售平穩(wěn)。而目前正在規(guī)劃中城市別墅亦以高端產(chǎn)品為主。其中兩端產(chǎn)品最為活躍：低端產(chǎn)品憑借性價比出量迅速， 高端產(chǎn)品不斷突破檔次極限 。 ?達蓬山上，斗雞雙峰、香山乳泉等自然景觀，佛跡寺、佛跡洞、秦渡庵、千人壇、方臘寨、求仙亭等人文勝跡遍布； ?旅游區(qū)內(nèi)更有唐代名寺香山寺、文種橋、凈圓寺、小洞岙唐代青瓷窯址等景點。 劣勢： W1：若作高端物業(yè)區(qū)，區(qū)域知名度低； W2：較同類區(qū)域（如東錢湖等），具有一定先天缺陷（湖面窄、水庫枯澇周期）； W3：目前交通不太便利（ 329國道車多、車雜）； W4：周邊環(huán)境欠佳（村道、公墓）； W5：周邊配套差。 定制開發(fā) ： 從項目的稀缺性、山水景觀資源及未來五星級酒店的服務配套，比較適合引入新開發(fā)模式。 酒店 別墅 公寓 項目整體物業(yè)類型的開發(fā)思路大體貫徹“五星級酒店 —— 別墅 —— 公寓”的思路，具體的項目開發(fā)策略，在分析項目的開發(fā)模式和項目的物業(yè)類型，中原認為可以采用“起、承、轉(zhuǎn)、合”的開發(fā)準則 。 項目整體開發(fā)節(jié)奏 酒店定位 市場定位 白金五星會務度假型酒店 功能定位： 主功能：會務功能、商務功能 次功能：度假休閑功能 客戶定位： 客戶類型 會務 商務 度假休閑 政府機關(guān) 外貿(mào)公司 企業(yè) 行業(yè)協(xié)會 私營企業(yè) 個人 企業(yè)集團 大型活動 酒店配套設(shè)施建議 功能定位 酒店配套設(shè)施 會務功能 多類型水上會議中心、新聞發(fā)布中心、多類型宴會廳、水上主題美食城，專職會務助理配備。通過各類產(chǎn)品的相互聯(lián)動，提升項目的綜合競爭力。 ?建筑面積： 8001200平方米 ?內(nèi)部設(shè)施： 室內(nèi)外雙泳池設(shè)計、私人游艇碼頭、私人垂釣平臺、水上會客廳等。故中原建議：可減弱竹林的密度，依地勢、山勢規(guī)劃獨棟別墅，同時在地勢低洼處引入湖水，規(guī)劃溪流水體，營造 “ 竹林深處有華府 ”私密境界。DIY概念 別墅形式 戶型區(qū)間（㎡） 戶型面積比（ %） 各戶型總建筑面積（㎡） 雙拼 280320 % 22656 雙拼、獨棟 320380 % 52865 獨棟 380460 % 22656 獨棟 460560 % 22656 獨棟 560660 % 12083 獨棟 660800 % 10573 獨棟 8001200 % 7552 ?按照現(xiàn)有產(chǎn)品戶型劃分別墅物業(yè)總套數(shù)在 360380套之間，根據(jù)之前對于未來本案別墅的大致價格定位在 10000元 /平方米左右（除部分頂級別墅），因此項目別墅物業(yè)總價區(qū)間應與其戶型區(qū)間相似，主力總價在 320380萬之間，占 35%；其次是 280320萬、 380460萬和 460560萬之間，各占 15%； 560660萬、 660800萬和 8001200萬，分別占 8%、 7%和 5%。 ? 比如，客戶可承包一塊土地，種植自己想種的植物，但可委托物業(yè)公司代為管理，收獲則由承包人獲取，養(yǎng)殖，休閑等同理。 ?最后，通過以上售賣使整個品牌售賣過程形成一線，把品牌價值賣到最大化，完成項目開發(fā)的利益最大化目的。在這塊寶貴的處女地上，開元為大家打造白金五星級的度假酒店，為您打造白金五星級的原生態(tài)個人獨享空間。 ?在產(chǎn)品推廣過程中，以情景營銷和體驗營銷為促下單的主要手段。 ?主打自然生態(tài)環(huán)境的獨享性，以區(qū)別于東錢湖的共享性。 ?九龍湖開發(fā)研討會 —— 與政府合力邀請景區(qū)開發(fā)專家等相關(guān)人事召開九龍湖開發(fā)研討會，并邀請寧波各類媒體參加，積極炒熱九龍湖區(qū)塊的社會知名度。 ?后續(xù)報道 —— 在開盤儀式后廣告、報道等陸續(xù)跟上，將銷售熱度持續(xù)下去。 策劃團隊 吳淑蘭 小姐 KAREN 浙江中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部策劃經(jīng)理 華南師范大學漢語言文學專業(yè)畢業(yè) 2022年加入房地產(chǎn)行業(yè)，先后在廣州、上海、蘇州、杭州從事過多個住宅、商業(yè)項目的策劃、銷售工作，對市場研究、產(chǎn)品規(guī)劃、市場定位、廣告策劃、媒體組織、銷售策劃、實戰(zhàn)監(jiān)控等有較豐富的經(jīng)驗。 市場研究團隊 王翔 先生 Soarny Wong （品牌統(tǒng)籌師） 中國新銳創(chuàng)意總監(jiān) 30人 香港中原集團成員 /中原創(chuàng)意工作室總監(jiān) 觀唐廣告 (VISIONamp。服務可口可樂，雪碧，茶研工房，西門子， NIKE， 菲利浦，羽西等國際客戶品牌設(shè)計以及 舒蕾，東暢集團，西湖 〃 錦繡天地、天元 〃 西溪風尚等本土地產(chǎn)客戶。 廣告創(chuàng)意團隊 。主創(chuàng)的項目有寧波雅戈爾 〃 海景花園、雅戈爾 〃 東錢湖大別墅、寧波君悅花園、南京恒豐世家、寧波萬達廣場、東海 〃 水景城濱江 〃 金色海岸等，全面覆蓋了住宅、別墅、商業(yè)等地產(chǎn)項目。整合“創(chuàng)意發(fā)想”和“實效檢驗”雙標，善于從品牌管理的角度來處理傳播問題。房產(chǎn)行業(yè)中，先后服務于高端城市排屋綠都 ?湖濱花園項目，旅游房產(chǎn)南都 ?威尼斯水城及高端景觀住宅陽光 ?四季花城等項目，從項目拿地之初到項目持續(xù)銷售過程均有涉及，熟悉其中流程與任務，擅長營銷策劃及廣告策劃方面的工作，熟悉浙江杭州、寧波、臺州、義烏等地房產(chǎn)市場。 正式開盤階段 ?異地營銷 —— 進入續(xù)銷階段，積極開展異地營銷，擴大市場范圍，并為本地營銷制造新聞由頭，使社會持續(xù)關(guān)注本項目。 品牌導入階段 階段目的：向社會傳達產(chǎn)品信息，樹立產(chǎn)品形象。 媒介策略 小眾媒體促銷售，直接瞄準目標客戶 ?小眾媒體的靈活準確，直接瞄準目標客戶做營銷，通過這種方式與目標客戶做深度溝通，吸引他們關(guān)注本項目。 ?讓客戶自己去感受，讓產(chǎn)品和環(huán)境自己說話會更有說服力。 資源整合 策略三：整合資源，提高附加值 整體推廣思路 ?品牌價值的實現(xiàn)需以產(chǎn)品為承載對象，即本部分的“賣產(chǎn)品”。 ?首先須讓“開元” 落地并盡可能生些根，體現(xiàn)出開元的品牌價值，從而提升品牌號召力。 ? 別墅一期：九龍湖 〃 龍湖郡，外加竹郡中端別墅 60套左右， 2022年底至2022年 5月份 6個月 ? 別墅二期：九龍湖 〃 竹郡、九龍湖 〃 茶郡， 120棟左右， 2022年 6月至2022年 12月 6個月 ? 別墅三期：九龍湖 〃 梅郡、九龍湖 〃 橘郡， 140棟左右， 2022年 1月至2022年 1月 12月 ? 別墅四期：九龍湖 〃 山郡， 30棟左右， 2022年 2月至 2022年 8月 6個月 別墅組團開發(fā)節(jié)奏 公寓產(chǎn)品定位 市場定位： 多功能山水度假型公寓 功能定位： 投資型公寓／度假型公寓／養(yǎng)老型公寓 客戶定位： 要素 詳細描述 客戶特征 購買門檻較低，客戶層次較多，一般以投資或者度假為主 客戶行業(yè) 私營企業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)主、創(chuàng)意工作者（廣告 /記者 /畫家/作家 /自由職業(yè)者）、退休養(yǎng)老人員 客戶區(qū)域來源 主力區(qū)域：鎮(zhèn)海、慈溪、寧波 客戶資產(chǎn)實力 客戶資產(chǎn)門檻較低 物業(yè)類型 單位數(shù)（套） 主力面積（㎡） 各物業(yè)體量（㎡） 面積比（ %） 小戶型公寓 750 5070 44800 40% 服務公寓 240 7090 16800 15% 普通公寓 130 120140 16800 15% CEO景觀服務公寓 50 18024