【正文】 類：約 1000套 潛在土地供應(yīng)建筑面積 19萬。 有風(fēng)景區(qū)內(nèi)總共 60多個景點 圍繞水庫，景色較好。 寧波別墅產(chǎn)品典型客戶描述 寧波各層次別墅銷售去化情況分析 項目 150~300萬（單位 :m2） 300~600萬（單位 :m2） 600萬以上（單位 :m2） 城市別墅 [香洲曉筑 ]迅速售罄 [江南一品 ]預(yù)定形勢火暴。說明在別墅購買人群中對品質(zhì)的要求大于總價的約束，別墅產(chǎn)品依然有再提升的空間。 ?項目環(huán)境： 山青水秀、四季分明、氣候宜人，原生態(tài)的自然環(huán)境得天獨厚。 項目整體開發(fā)原則 各產(chǎn)品類型的組合 物業(yè)類型 占地面積 分容積率 各物業(yè)建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 綜合容積率 別墅 647畝 ≦ 151042 329798 酒店用地 50畝 ≦2 66700 （包括 13000方公建） 主題公寓 112畝 ≦ 112056 ?酒店：白金五星級會務(wù)度假型 具體酒店建筑而言建議占地在 50畝左右，包括 13000平方米公建物業(yè)，總建筑面積控制在66700方左右。垂釣中心、游艇碼頭、水上主題游樂園、健身中心、 SPA水療中心、桌球室、沙壺球室、室內(nèi)外雙泳池、野外拓展中心、 mini高爾夫球場等。 ?私人醫(yī)療護(hù)理： 有專門的私人醫(yī)療護(hù)理提供服務(wù)。 組團(tuán)特色景觀建議 ? 竹郡、茶郡、梅郡等，以其各自的自然植被成為分組團(tuán)的依據(jù)，建議組團(tuán)內(nèi)與外的景觀相互呼應(yīng)，使組團(tuán)名稱與景觀特色名副其實。 ?當(dāng)一個品牌擁有了號召力，它就能為產(chǎn)品創(chuàng)造更多價值，對本項目而言，它能為消費者帶去更多信心，為項目的順利開發(fā)打好品牌基礎(chǔ)，也為產(chǎn)品品牌的價值最大化打下基礎(chǔ)。 促銷策略 充分借力，積極開展活動營銷 ?借政府、白金五星酒店、度假區(qū)等優(yōu)勢，開展活動營銷，打開知名度，利用酒店、景區(qū)等優(yōu)勢邀請客戶參加專家論壇等，做體驗式營銷。 ?項目發(fā)布廣告 —— 以“開元在九龍湖”為主題發(fā)布項目廣告，主要以樹立產(chǎn)品的高端形象為訴求。 策劃團(tuán)隊 吳志軍 先生 浙江中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部策劃主任 浙江工商大學(xué)廣告學(xué)專業(yè)畢業(yè) 擁有三年多房地產(chǎn)專業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，曾為專業(yè)市場研究人員后轉(zhuǎn)策劃，對房地產(chǎn)項目前期的市場研究、產(chǎn)品定位有著深厚功底；對后期的整合營銷傳播戰(zhàn)略、營銷策略架構(gòu)、廣告類媒體同樣具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗。五年的經(jīng)驗累加，五年磨礪進(jìn)取，練就了面對創(chuàng)意的堅忍執(zhí)著，懂得創(chuàng)意之美不是憑空臆造，不是想當(dāng)然之所以，而是要深諳客戶之想、洞悉市場之實、熟讀項目之長、求證真實之美，整合有效信息元素實現(xiàn)更富勾心力的傳播意圖，讓創(chuàng)意的本意真正溶解在消費者的心里、實現(xiàn)在市場的良好的回應(yīng)中。 品牌推廣團(tuán)隊 高升 先生 Henry Gao （品牌設(shè)計師） 中國美術(shù)學(xué)院視覺傳達(dá)設(shè)計系 W+K全球頂尖創(chuàng)意團(tuán)隊成員 香港中原集團(tuán)成員／中原創(chuàng)意工作室高級美術(shù)指導(dǎo) 曾任上海麥肯、 JWT等著名國際廣告公司藝術(shù)指導(dǎo)。 項目總負(fù)責(zé)人 鄭魯杰 先生 Rojam Cheng 寧波中原物業(yè)顧問有限公司事業(yè)部高級經(jīng)理 浙江大學(xué)廣告學(xué)專業(yè)畢業(yè) 擁有六年上海、杭州、寧波三地策劃業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，曾參與廣發(fā)銀行、南京依維克汽車、中國網(wǎng)通等大型廣告策劃項目，對房地產(chǎn)項目前期的市場研究分析、市場定位、后期的整合營銷傳播戰(zhàn)略、營銷策略架構(gòu)、廣告類媒體投放、大型公關(guān)活動組織、 SP活動策劃等具有豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，負(fù)責(zé)雅戈爾 〃 海景花園（寧波頂級江景豪宅）、太平洋 〃 君悅花園（寧波二十萬方完美主義豪宅）、 雅戈爾 〃 都市森林（寧波二十六萬方城市中心首席生態(tài)型社區(qū)）、東海明園、古城新境、東泰華庭（臺州十二萬方頂級品質(zhì)社區(qū)）等多個項目的全程營銷策劃服務(wù)。 ?開元品牌廣告攻勢 —— 以 “ 開元來到寧波 ” 為主題做品牌館開幕廣告，以 “ 開元酒店 ” 感謝寧波人民的關(guān)心愛護(hù)為主題做 “ 開元在寧波 ” 的廣告宣傳。 實景演繹，打動客戶下單 真實故事最打動人，真人真事最吸引人，真情實景無法拒絕。 營銷策略思考 ?其一，要使“開元”品牌在寧波落地，使市場認(rèn)識開元，了解開元，信任開元； ?其二，要與政府合力運做，打響“九龍湖”知名度，揭示“九龍湖”的居住價值及休閑旅游價值； ?其三，要適時推出“開元”在“九龍湖”打造的高端居住產(chǎn)品； ?其四，要整合企業(yè)品牌、產(chǎn)品、五星級酒店、旅游度假等資源提升產(chǎn)品附加值。 本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 由客戶而定 企業(yè)及個人定制 amp。 ?白金級裝修標(biāo)準(zhǔn)： 可按照客戶的要求，提供 精裝修 ，配電梯，外立面用石材干掛。同時可以引進(jìn)部分主題物業(yè)開發(fā)，開發(fā)系列“度假小戶型、 SOHO小戶型、投資小戶型”物業(yè)。 分區(qū)開發(fā)： 從物業(yè)形態(tài)、項目自身資源差異（景觀、植被、地形等）、開發(fā)方式和產(chǎn)品檔次（頂級別墅、中端別墅）等方法劃區(qū)開發(fā)區(qū)域，從而有序的安排項目整體流程。 資源 ?項目周邊擁有豐富的旅游資源，有九龍湖、九龍源、香山寺、環(huán)湖公園等。 ? 從目前市區(qū)別墅樓盤的去化（日湖花園，日湖琴云）和預(yù)開盤項目（江南一品）的客戶積累來看，城市別墅由于土地逐漸稀缺，雖然產(chǎn)品檔次不斷提高，也不斷刷新價格高峰，高端客戶依然樂此不疲。 ? 外貿(mào)企業(yè)主 主要集中于寧波市區(qū)，與外商做生意，學(xué)歷較高，主修英語或者國際貿(mào)易，操一口流利的英語，頻繁往來于美國，歐洲，日本，中東等地，頻繁參加世界性的貿(mào)易展會，不僅是全國，乃至全世界，可謂游歷盛廣，容易接受新鮮事物，也相對比較認(rèn)同西方文化，可以稱他們?yōu)椋⑾憬度耍?。休閑度假人居新天堂 集時尚休閑文化、生態(tài)旅游度假、高檔居住于一體的鄉(xiāng)土都市園 距市中心距離（三江口） 15公里以內(nèi)，車程 20分鐘以內(nèi) 約 18公里，車程約 25分鐘 甬金高速開通后距寧波市約 20公里 約 20公里，車程約 35分鐘 交通狀況 公交車可達(dá)，交通方 便 多條干道入鄞州中心 區(qū)。獨幢約 190套，聯(lián)排、雙拼類約 700套 供應(yīng)點評 別墅供地的限制以及關(guān)于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)新政的出臺， 城區(qū)別墅的發(fā)展空間不會太大。自然資源豐富 人文景觀 欠缺 千年歷史，十大勝景， 70余處古跡， 21處文物保護(hù)點等 歷史悠久，又為佛教勝地，有雪竇寺、蔣介石故居等 佛跡寺、千人壇求仙亭等人文勝跡，唐代名寺香山寺等 風(fēng)景區(qū)開發(fā)度 弱 最強(qiáng) 一般 較弱 周邊配套 生活休閑配套齊全 目前生活配套不足， 但具有規(guī)劃優(yōu)勢。相信將取得迅速銷售。 結(jié)論：寧波別墅市場需求飽滿，高端別墅潛力巨大。地塊特征、地形特征、植被種類豐富多樣，有山有水，有平地有山坡， 一方秀水山川私家獨享 。 ?別墅：獨棟、雙拼（世界級山水別墅） 別墅物業(yè)作為項目最適宜的物業(yè)類型，也是項目頂級樓盤品牌打造的最大要點。 酒店經(jīng)營策略建議 差異化競爭策略 ?主攻會務(wù)型客戶群，主要集中于政府機(jī)構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團(tuán)公司、行業(yè)同盟會、大型活動等，同時兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級酒店形成差異化競爭。 ?寵物護(hù)理： 有專門的私人寵物護(hù)理提供服務(wù)。 ? 具體可體現(xiàn)在道路景觀與院落景觀及組團(tuán)中心景觀上 小品建議 ? 可考慮邀請世界頂級藝術(shù)家（例如艾未未）為本項目做藝術(shù)指導(dǎo)，結(jié)合自然與建筑設(shè)計針對性景觀小品，使整個別墅區(qū)成為一個藝術(shù)作品展覽收藏區(qū)。 ?目前本項目所在地“九龍湖”知名度不高，要使其價值最大化必須讓它成為“知名”品牌，沒知名度既對后期推廣不利，也無法得到市場的認(rèn)可。 ?借助寧波開元大酒店的客戶資源，開展老客戶營銷。 ?產(chǎn)品形象廣告 —— 通過對九龍湖的度假區(qū)、原始生態(tài)、五星酒店等為賣點樹產(chǎn)品形象，為后期的產(chǎn)品銷售建立基礎(chǔ)。負(fù)責(zé)及參與過揚州天下項目（揚州 60萬方頂級樓盤，別墅物業(yè)為主）、杭州鈦合國際項目（杭州核心CBD區(qū)綜合物業(yè) )、嘉興明日項目（當(dāng)?shù)仨敿壷惺絼e墅物業(yè)）、北京萬通杭州項目前期市場研究（七十萬方綜合體項目，包括五星級酒店）、千島湖江南府項目前期市場研究（ 3000畝別墅、五星級酒店項目）等多個項目的營銷策劃服務(wù)。 廣告創(chuàng)意團(tuán)隊 蔡 悅 女士 aviva 全廣展作品獎獲得者 杰出青年廣告創(chuàng)意人 香港中原集團(tuán)成員／中原創(chuàng)意工作室高級撰文指導(dǎo) 經(jīng)歷過梅高、上廣 4A系執(zhí)著創(chuàng)意精神的熏陶與嚴(yán)格專業(yè)操守的培養(yǎng)，是捻熟市場的專業(yè)老手，亦是振聾發(fā)聵的文字舞者，在洞悉品牌成長的真諦與傳播的真意后，讓文字轉(zhuǎn)化為最具價值、最富共鳴的銷售信息。曾服務(wù)統(tǒng)一企業(yè) (來一桶、咖啡廣場、統(tǒng)一 AB優(yōu)酪乳 )、聯(lián)合利華（力士香皂）、老蔡（高湯粉）、諾基亞、百事可樂、宗申摩托、英雄乳業(yè)、圣騎士啤酒、紅石梁啤酒 …… 以及杭州西湖 〃 錦繡天地、寧波雅戈爾 〃 海景花園等多個知名企業(yè)與產(chǎn)品。 續(xù)銷階段 Part1／寧波別墅市場分析 Part５／項目 形象稿 Part1／寧波別墅市場分析 P rt６／選擇 寧波中原的理由 寧波中原的金三角優(yōu)勢 本地市場 深度認(rèn)知 頂級樓盤 操盤經(jīng)驗 豐富廣泛 本地資源 皇冠花園 君悅花園 海景花園 Part1／寧波別墅市場分析 ７／項目 操作團(tuán)隊介紹 項目總負(fù)責(zé) 市場團(tuán)隊 策