【正文】 遠郊別墅集中于高端產(chǎn)品開發(fā)；區(qū)域差異性逐漸形成。 ? 產(chǎn)品： 從初期的單一化，逐漸朝多樣化發(fā)展。其中兩端產(chǎn)品最為活躍：低端產(chǎn)品憑借性價比出量迅速， 高端產(chǎn)品不斷突破檔次極限 。 ? 客戶： 對別墅產(chǎn)品的認知隨著別墅類產(chǎn)品供應(yīng)的加大與細分化不斷提升。 ? 未來發(fā)展： 別墅區(qū)域概念正在形成，高端別墅類市場供需兩旺，未來競爭激烈。 寧波別墅類市場總結(jié) Part1／寧波別墅市場分析 P rt2／項目基地狀況分析 基地狀況分析 區(qū)位 ?項目位于寧波北部，鎮(zhèn)海區(qū)西北部；西臨富庶的寧紹平原，北鄰杭州灣而望上海，與九龍湖鎮(zhèn)相互依托。 ?距寧波市區(qū) 18km，鎮(zhèn)海市區(qū) 19km。（根據(jù)驅(qū)車測量實際路程約為 30km） 交通 ?從寧波市區(qū)、鎮(zhèn)海市中心及慈溪余姚等地到本項目均可便捷到達，但 329國道部分車多且雜；待九龍大道全線開通后能得到很大改善，遠期有市域輕軌經(jīng)過。 環(huán)境 ?丘陵、山地、湖泊，自然山水得天獨厚； ?平地、坡地、峽谷、島嶼、半島等，地形特征多種多樣； ?原生態(tài)天然植被（竹林、茶園、橘園、針闊葉混交林），屬于亞熱帶常綠闊葉林帶。 資源 ?項目周邊擁有豐富的旅游資源，有九龍湖、九龍源、香山寺、環(huán)湖公園等。 ?達蓬山上，斗雞雙峰、香山乳泉等自然景觀，佛跡寺、佛跡洞、秦渡庵、千人壇、方臘寨、求仙亭等人文勝跡遍布； ?旅游區(qū)內(nèi)更有唐代名寺香山寺、文種橋、凈圓寺、小洞岙唐代青瓷窯址等景點。 規(guī)模 ?三地塊土地總面積 539827 ㎡ （其中區(qū)域間道路用地面積為 19299 ㎡ ，不屬于本項目用地 ） 寧波市區(qū) 鎮(zhèn)海市區(qū) 本項目 ?區(qū)域位臵： 寧波市北側(cè)，鎮(zhèn)海區(qū)、江北區(qū)、余姚市和慈溪 市兩區(qū)兩市交匯地帶 ，幽靜而不偏僻 。 ?交通配套： 未來九龍大道、區(qū)域輕軌等 便捷溝通 城市中心，目前車多且雜，低檔鄉(xiāng)村小鎮(zhèn)級外部配套，景區(qū)內(nèi)部配套尚不能令人滿意。 ?項目環(huán)境： 山青水秀、四季分明、氣候宜人，原生態(tài)的自然環(huán)境得天獨厚。地塊特征、地形特征、植被種類豐富多樣，有山有水，有平地有山坡， 一方秀水山川私家獨享 。 ?周邊資源： 旅游資源豐富，神秘達蓬山上，唐朝名寺、北宋方臘寨、崖刻等 名勝古跡文化傳說 眾多，是良好的 旅游休閑、修身養(yǎng)性之地 。 ?項目規(guī)模： 約 54萬平方米的用地面積，大規(guī)模開發(fā)利于建立 完善的內(nèi)部配套 。 基地解讀 Part1／寧波別墅市場分析 Part3／產(chǎn)品策劃思路 優(yōu)勢： S1：天生麗質(zhì)，擁有原生態(tài)的天然植被（竹林、茶山、橘園、針闊葉混交林）； S2：同時擁有可貴的旅游資源（水庫、九龍源、香山寺、環(huán)湖公園）； S3：地貌多樣（島、半島、峽灣、山谷、山丘）； S4：與寧波距離適中（九龍大道接通 20分鐘生活圈）； S5：土地價格比較便宜，物業(yè)形態(tài)多樣，利于規(guī)避、分散風(fēng)險； S6：開發(fā)商具有相當(dāng)品牌優(yōu)勢（酒店經(jīng)營管理）。 劣勢： W1：若作高端物業(yè)區(qū)，區(qū)域知名度低； W2：較同類區(qū)域（如東錢湖等），具有一定先天缺陷（湖面窄、水庫枯澇周期）； W3：目前交通不太便利（ 329國道車多、車雜）； W4：周邊環(huán)境欠佳（村道、公墓）； W5：周邊配套差。 機會： O1：寧波 2020年城市規(guī)劃（鎮(zhèn)海區(qū)納入主城區(qū)）； O2：九龍湖景區(qū)正處于宣傳推廣期（輿論導(dǎo)向、政府扶持）； O3：規(guī)劃中的九龍大道，與現(xiàn)主城距離大大拉近； O4：區(qū)域內(nèi)屬首家開發(fā)商，獨占鰲頭； O5：寧波的高端人群集中，圈子效應(yīng)明顯。 威脅： T1：已為人認知的幾個高端物業(yè)區(qū)域集中供應(yīng)量大（如東錢湖）； T2：開發(fā)周期長，市場不斷變化，風(fēng)險系數(shù)高； T3：政府要求先運作五星級酒店，資金回收期被延長； T4：區(qū)域內(nèi)屬首家開發(fā)商，造市造勢投入大； T5：寧波人對主城有很大的向心力，不易受輿論引導(dǎo)。 項目 SWOT分析 項目整體開發(fā)思路 通過考慮酒店、別墅、公寓各自在項目的中的地位和體量關(guān)系，中原認為未來項目的整體開發(fā)將可以貫徹如下思路： ? 將酒店作為項目運作的支撐點，由其主導(dǎo)項目未來開發(fā)的整體主題理念； ?明確別墅在項目開發(fā)中的重要地位，它將是項目的主體物業(yè)，是整個項目成就一流物業(yè)的關(guān)鍵塑造點； ?普通公寓是項目的延展點，它雖可能是項目的收宮之作，存在較大的操作空間，但對于公寓的延展和公寓的最終體量可能成為項目整體經(jīng)濟效益的關(guān)鍵點。 主題原則 ： 從項目的整體定位、開發(fā)方向、物業(yè)開發(fā)類型、組團分區(qū)等多方面貫徹主題原則。這將有利于項目開發(fā)節(jié)奏的可控性和相對獨立性，有利于項目開發(fā)的推進，最大化的降低項目開發(fā)風(fēng)險。從項目整體開發(fā)思路中可以借鑒新型的主題開發(fā)模式；在具體的物業(yè)分類中也可以引入物業(yè)特有主題；同時在對于項目自由資源的整合中也應(yīng)該貫徹主題思想。 分區(qū)開發(fā)： 從物業(yè)形態(tài)、項目自身資源差異（景觀、植被、地形等）、開發(fā)方式和產(chǎn)品檔次（頂級別墅、中端別墅）等方法劃區(qū)開發(fā)區(qū)域，從而有序的安排項目整體流程。 定制開發(fā) ： 從項目的稀缺性、山水景觀資源及未來五星級酒店的服務(wù)配套，比較適合引入新開發(fā)模式。可以引入定制式開發(fā)，在公建配套、公寓或者別墅物業(yè)開發(fā)中針對寧波大企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)、其它中小型企業(yè)和企業(yè)商會定制“外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、CEO公館、私人會所” …… DIY開發(fā)模式 ： 從項目的開發(fā)模式創(chuàng)新和推廣賣點的更新，本案可以借鑒“廬山別墅”開發(fā)形式，對中后期別墅物業(yè)的開發(fā)進行適當(dāng)?shù)男问絼?chuàng)新，引領(lǐng)市場關(guān)注。同時可以規(guī)避市場長周期所帶來的風(fēng)險，強化項目后期的市場沖擊力。 項目整體開發(fā)原則 各產(chǎn)品類型的組合 物業(yè)類型 占地面積 分容積率 各物業(yè)建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 綜合容積率 別墅 647畝 ≦ 151042 329798 酒店用地 50畝 ≦2 66700 （包括 13000方公建） 主題公寓 112畝 ≦ 112056 ?酒店：白金五星級會務(wù)度假型 具體酒店建筑而言建議占地在 50畝左右，包括 13000平方米公建物業(yè)，總建筑面積控制在66700方左右。 ?別墅：獨棟、雙拼（世界級山水別墅） 別墅物業(yè)作為項目最適宜的物業(yè)類型，也是項目頂級樓盤品牌打造的最大要點。中原建議別墅總占地面積在 647畝，其中頂級別墅占地 90畝左右，總計建筑面積在 150000平方米左右。 ?公寓：主題型度假公寓 由于項目位于寧波郊區(qū)，普通住宅的第一居所可能性較少，公寓未來面臨的市場更多應(yīng)該是一種主題型利基市場，但同時考慮此類利基市場容量的相對有限，中原建議采用多主題公寓開發(fā)分流物業(yè)同時，可以適當(dāng)降低公寓物業(yè)的體量。綜合考慮項目容積率，中原建議公寓物業(yè)總體建筑面積在 112022平方米左右。 酒店 別墅 公寓 項目整體物業(yè)類型的開發(fā)思路大體貫徹“五星級酒店 —— 別墅 —— 公寓”的思路，具體的項目開發(fā)策略，在分析項目的開發(fā)模式和項目的物業(yè)類型，中原認為可以采用“起、承、轉(zhuǎn)、合”的開發(fā)準(zhǔn)則 。 高起： 九龍純山水名邸，以白金五星級酒店和 9棟千萬豪宅引爆項目，造勢市場，引導(dǎo)市場關(guān)注和確立頂級豪宅市場定位，制造概念。 回承： 在保留部分較好組團地塊前提下，開發(fā)轉(zhuǎn)向次頂級別墅物業(yè)；在市場認定項目的頂級豪宅之時，將市場帶入“意外驚喜”，以符合市場別墅物業(yè)主流需求的產(chǎn)品，批量出貨。 中轉(zhuǎn)： 稀缺資源只能為部分人所享受，這就是成就豪宅的基礎(chǔ)。在引領(lǐng)市場二度波瀾之后，項目將如何面臨“中轉(zhuǎn)”？尋求模式徹底的更新將式是一個出入，引入地塊出讓形式，打造“別墅 DIY” 或者“定制別墅”。 完合： 在前三期的市場開發(fā)中完成“完合”的積累，為公寓開發(fā)鋪好平臺。打造業(yè)主和其企業(yè)的“外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館、私人會所”。同時可以引進部分主題物業(yè)開發(fā)，開發(fā)系列“度假小戶型、 SOHO小戶型、投資小戶型”物業(yè)。 項目整體開發(fā)節(jié)奏 酒店定位 市場定位 白金五星會務(wù)度假型酒店 功能定位： 主功能：會務(wù)功能、商務(wù)功能 次功能：度假休閑功能 客戶定位： 客戶類型 會務(wù) 商務(wù) 度假休閑 政府機關(guān) 外貿(mào)公司 企業(yè) 行業(yè)協(xié)會 私營企業(yè) 個人 企業(yè)集團 大型活動 酒店配套設(shè)施建議 功能定位 酒店配套設(shè)施 會務(wù)功能 多類型水上會議中心、新聞發(fā)布中心、多類型宴會廳、水上主題美食城，專職會務(wù)助理配備。 商務(wù)功能 “ 萬國會”寧波頂級國際俱樂部、頂級商務(wù)中心、簽約中心、品牌展示館、影視演示廳，并配專職商務(wù)助理。 度假休閑功能 長期租賃湖畔的島嶼 ,在島上規(guī)劃 56棟頂級別墅 ,短期租賃，同時在島上規(guī)劃短租型私人會所。垂釣中心、游艇碼頭、水上主題游樂園、健身中心、 SPA水療中心、桌球室、沙壺球室、室內(nèi)外雙泳池、野外拓展中心、 mini高爾夫球場等。 酒店經(jīng)營策略建議 差異化競爭策略 ?主攻會務(wù)型客戶群，主要集中于政府機構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團公司、行業(yè)同盟會、大型活動等，同時兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級酒店形成差異化競爭。 貴賓會員制策略 ?重點抓政府機構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團公司等大客戶，實行貴賓會員制，實行年費制或者折扣制，與大客戶進行捆綁。 主題活動策略