【正文】 略 人以群分，合作伙伴營(yíng)銷(xiāo) ?積極選擇高端人群所經(jīng)常接觸的場(chǎng)所、渠道，利用合作伙伴的權(quán)威、地位建立本項(xiàng)目的形象地位，并借此接觸高端人群，傳播項(xiàng)目信息。 ?設(shè)臵開(kāi)元品牌館 —— 通過(guò)此種形式宣傳開(kāi)元品牌歷史，以開(kāi)元在其他地方的實(shí)際操作來(lái)證實(shí)品牌實(shí)力，以各類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)來(lái)展示社會(huì)和業(yè)界的認(rèn)可，以取得寧波社會(huì)的品牌認(rèn)同。 產(chǎn)品導(dǎo)入階段 ?開(kāi)盤(pán)廣告 —— 開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)開(kāi)始大面積長(zhǎng)時(shí)段重磅廣告出擊，揭開(kāi)產(chǎn)品的神秘面紗，引發(fā)大眾關(guān)注。 續(xù)銷(xiāo)階段 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 Part５／項(xiàng)目 形象稿 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 P rt６／選擇 寧波中原的理由 寧波中原的金三角優(yōu)勢(shì) 本地市場(chǎng) 深度認(rèn)知 頂級(jí)樓盤(pán) 操盤(pán)經(jīng)驗(yàn) 豐富廣泛 本地資源 皇冠花園 君悅花園 海景花園 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 ７／項(xiàng)目 操作團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目總負(fù)責(zé) 市場(chǎng)團(tuán)隊(duì) 策劃團(tuán)隊(duì) 品牌團(tuán)隊(duì) 市場(chǎng)研究 營(yíng)銷(xiāo)策劃 品牌推廣 創(chuàng)意團(tuán)隊(duì) 廣告創(chuàng)意 團(tuán)隊(duì)架構(gòu) 王宇欣 先生 中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司江浙地區(qū)董事 寧波中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理 同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)畢業(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)師 十余年華東地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)歷，對(duì)項(xiàng)目投資分析，可行性研究，產(chǎn)品策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃與管理具有豐富經(jīng)驗(yàn)，曾負(fù)責(zé)華立 〃 星洲花園（杭州二十萬(wàn)平米商住綜合社區(qū)）、大寧家園（上海二十四萬(wàn)平米住宅社區(qū)）、上海奧林匹克花園（上海七十萬(wàn)平米運(yùn)動(dòng)社區(qū)）、開(kāi)元 〃 名都（杭州二十二萬(wàn)平方米綜合物業(yè)）等三十多個(gè)項(xiàng)目的全程或營(yíng)銷(xiāo)工作。 市場(chǎng)研究團(tuán)隊(duì) 楊偉國(guó) 先生 寧波中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究主任 北京工商大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè) 曾任職于北京 IPSOS市場(chǎng)研究公司，兩年專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)研究公司專(zhuān)業(yè)背景，主要負(fù)責(zé)問(wèn)卷設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)處理分析與研究報(bào)告等的撰寫(xiě)。曾服務(wù)統(tǒng)一企業(yè) (來(lái)一桶、咖啡廣場(chǎng)、統(tǒng)一 AB優(yōu)酪乳 )、聯(lián)合利華（力士香皂）、老蔡（高湯粉）、諾基亞、百事可樂(lè)、宗申摩托、英雄乳業(yè)、圣騎士啤酒、紅石梁啤酒 …… 以及杭州西湖 〃 錦繡天地、寧波雅戈?duì)?〃 海景花園等多個(gè)知名企業(yè)與產(chǎn)品。品牌傳播與創(chuàng)意服務(wù)涉及地產(chǎn)、醫(yī)藥、食品、ＩＴ、化工等多個(gè)行業(yè)。 廣告創(chuàng)意團(tuán)隊(duì) 蔡 悅 女士 aviva 全廣展作品獎(jiǎng)獲得者 杰出青年廣告創(chuàng)意人 香港中原集團(tuán)成員／中原創(chuàng)意工作室高級(jí)撰文指導(dǎo) 經(jīng)歷過(guò)梅高、上廣 4A系執(zhí)著創(chuàng)意精神的熏陶與嚴(yán)格專(zhuān)業(yè)操守的培養(yǎng)，是捻熟市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)老手，亦是振聾發(fā)聵的文字舞者，在洞悉品牌成長(zhǎng)的真諦與傳播的真意后，讓文字轉(zhuǎn)化為最具價(jià)值、最富共鳴的銷(xiāo)售信息。且在飲料、食品、化工、房地產(chǎn)等跨行業(yè)品牌建設(shè)實(shí)踐中取得優(yōu)異的驗(yàn)證效果：傳播的關(guān)鍵就是“發(fā)動(dòng)顧客傳播”，草莽英雄時(shí)代只對(duì)“產(chǎn)品的判斷”“市場(chǎng)的判斷”有所敏感，缺乏“品牌管理”。負(fù)責(zé)及參與過(guò)揚(yáng)州天下項(xiàng)目（揚(yáng)州 60萬(wàn)方頂級(jí)樓盤(pán)，別墅物業(yè)為主）、杭州鈦合國(guó)際項(xiàng)目（杭州核心CBD區(qū)綜合物業(yè) )、嘉興明日項(xiàng)目（當(dāng)?shù)仨敿?jí)中式別墅物業(yè)）、北京萬(wàn)通杭州項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究（七十萬(wàn)方綜合體項(xiàng)目，包括五星級(jí)酒店）、千島湖江南府項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究（ 3000畝別墅、五星級(jí)酒店項(xiàng)目）等多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃服務(wù)。 ?活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) —— 根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)程適時(shí)舉辦各種活動(dòng)，直接面向目標(biāo)客戶(hù)做產(chǎn)品推廣。 ?產(chǎn)品形象廣告 —— 通過(guò)對(duì)九龍湖的度假區(qū)、原始生態(tài)、五星酒店等為賣(mài)點(diǎn)樹(shù)產(chǎn)品形象，為后期的產(chǎn)品銷(xiāo)售建立基礎(chǔ)。 網(wǎng)絡(luò)傳播，制造業(yè)界口碑 ?通過(guò)房產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（如住在寧波網(wǎng)等）的廣告、報(bào)道及論壇炒做等手段，引發(fā)房產(chǎn)行業(yè)及營(yíng)銷(xiāo)行業(yè)人士的關(guān)注。 ?借助寧波開(kāi)元大酒店的客戶(hù)資源，開(kāi)展老客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)。 產(chǎn)品推廣策略（賣(mài)產(chǎn)品） 以頂級(jí)產(chǎn)品廣告樹(shù)形象 ?在項(xiàng)目整個(gè)推廣中，以白金五星級(jí)酒店及臨湖樣板區(qū)為亮點(diǎn)，通過(guò)廣告宣傳打造項(xiàng)目品質(zhì)。 ?目前本項(xiàng)目所在地“九龍湖”知名度不高，要使其價(jià)值最大化必須讓它成為“知名”品牌，沒(méi)知名度既對(duì)后期推廣不利，也無(wú)法得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 公寓產(chǎn)品配套建議 ?集中式會(huì)所 ?室內(nèi)泳池 ?健身中心 ?美容中心 ?洗衣房 ?商務(wù)中心 ?共享白金五星級(jí)度假酒店 ?室外籃球場(chǎng) ?室外網(wǎng)球場(chǎng) ?酒店式物業(yè)管理 ?24小時(shí)便利店 ?往返于市區(qū)的社區(qū)巴士 公寓產(chǎn)品開(kāi)發(fā)節(jié)奏 ?九龍湖 〃 天御： CEO景觀服務(wù)公寓、私人山水會(huì)館、企業(yè)形象會(huì)所，2022年 9月到 2022年 6月 ?九龍湖 〃 天祈： 服務(wù)公寓、普通公寓， 2022年 6月份至 2022年 12月 ?九龍湖 〃 天籟： 小戶(hù)型公寓， 2022年 12月份至 2022年底 物業(yè) 總建筑面積 銷(xiāo)售單價(jià)（元 /㎡ ） 銷(xiāo)售額（萬(wàn)元） 單位建安成本 （元 /㎡ ） 綜合總成本 （萬(wàn)元） 別墅 151042 10000 151042 1800 56278 酒店 66700 / / 7500 59605 主題公寓 112056 5000 56028 1500 31566 總計(jì) 329798 / 207070 / 147449 前提：開(kāi)元自身保留白金五星級(jí)酒店的自主運(yùn)營(yíng)，擁有酒店物業(yè)全部資產(chǎn)，公建按白金五星級(jí)酒店建安投入。 ? 具體可體現(xiàn)在道路景觀與院落景觀及組團(tuán)中心景觀上 小品建議 ? 可考慮邀請(qǐng)世界頂級(jí)藝術(shù)家（例如艾未未）為本項(xiàng)目做藝術(shù)指導(dǎo)，結(jié)合自然與建筑設(shè)計(jì)針對(duì)性景觀小品，使整個(gè)別墅區(qū)成為一個(gè)藝術(shù)作品展覽收藏區(qū)。 本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 北美依山流水別墅。 ?寵物護(hù)理： 有專(zhuān)門(mén)的私人寵物護(hù)理提供服務(wù)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分發(fā)揮地形優(yōu)勢(shì)，突出水主題，例如私人游艇碼頭、室外湖岸泳池、垂釣平臺(tái)、疊水景觀等，把水的特質(zhì)發(fā)揮地淋漓盡致。 酒店經(jīng)營(yíng)策略建議 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略 ?主攻會(huì)務(wù)型客戶(hù)群，主要集中于政府機(jī)構(gòu)、大型國(guó)有企業(yè)、集團(tuán)公司、行業(yè)同盟會(huì)、大型活動(dòng)等，同時(shí)兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨(dú)特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級(jí)酒店形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。在引領(lǐng)市場(chǎng)二度波瀾之后，項(xiàng)目將如何面臨“中轉(zhuǎn)”？尋求模式徹底的更新將式是一個(gè)出入，引入地塊出讓形式，打造“別墅 DIY” 或者“定制別墅”。 ?別墅：獨(dú)棟、雙拼（世界級(jí)山水別墅） 別墅物業(yè)作為項(xiàng)目最適宜的物業(yè)類(lèi)型，也是項(xiàng)目頂級(jí)樓盤(pán)品牌打造的最大要點(diǎn)。 主題原則 ： 從項(xiàng)目的整體定位、開(kāi)發(fā)方向、物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)型、組團(tuán)分區(qū)等多方面貫徹主題原則。地塊特征、地形特征、植被種類(lèi)豐富多樣，有山有水，有平地有山坡， 一方秀水山川私家獨(dú)享 。 ?距寧波市區(qū) 18km，鎮(zhèn)海市區(qū) 19km。 結(jié)論：寧波別墅市場(chǎng)需求飽滿(mǎn)，高端別墅潛力巨大。高中低端在目前階段都有熱賣(mài)典型。相信將取得迅速銷(xiāo)售。遠(yuǎn)郊板塊的高端別墅居住群尚在建立中，高端市場(chǎng)的正面角逐尚未拉開(kāi)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)最大。自然資源豐富 人文景觀 欠缺 千年歷史，十大勝景， 70余處古跡， 21處文物保護(hù)點(diǎn)等 歷史悠久，又為佛教勝地，有雪竇寺、蔣介石故居等 佛跡寺、千人壇求仙亭等人文勝跡，唐代名寺香山寺等 風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)度 弱 最強(qiáng) 一般 較弱 周邊配套 生活休閑配套齊全 目前生活配套不足， 但具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。 ?別墅產(chǎn)品發(fā)展更趨多元化，頂級(jí)別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅甚至是度假型別墅均會(huì)有分布，產(chǎn)品細(xì)化 ,功能多樣化。獨(dú)幢約 190套，聯(lián)排、雙拼類(lèi)約 700套 供應(yīng)點(diǎn)評(píng) 別墅供地的限制以及關(guān)于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)新政的出臺(tái)， 城區(qū)別墅的發(fā)展空間不會(huì)太大。未來(lái)將有超過(guò)1200套別墅供應(yīng)上市，東錢(qián)湖規(guī)劃的一步步的實(shí)施，成為別墅發(fā)展崛起最快區(qū)和最集中區(qū)。休閑度假人居新天堂 集時(shí)尚休閑文化、生態(tài)旅游度假、高檔居住于一體的鄉(xiāng)土都市園 距市中心距離（三江口） 15公里以?xún)?nèi)，車(chē)程 20分鐘以?xún)?nèi) 約 18公里，車(chē)程約 25分鐘 甬金高速開(kāi)通后距寧波市約 20公里 約 20公里，車(chē)程約 35分鐘 交通狀況 公交車(chē)可達(dá)，交通方 便 多條干道入鄞州中心 區(qū)。 ? 九龍湖與東錢(qián)湖、奉化溪口在同屬于周邊（遠(yuǎn)郊）板塊。 ? 外貿(mào)企業(yè)主 主要集中于寧波市區(qū)，與外商做生意，學(xué)歷較高，主修英語(yǔ)或者國(guó)際貿(mào)易，操一口流利的英語(yǔ)，頻繁往來(lái)于美國(guó)，歐洲，日本，中東等地，頻繁參加世界性的貿(mào)易展會(huì)，不僅是全國(guó)，乃至全世界，可謂游歷盛廣，容易接受新鮮事物，也相對(duì)比較認(rèn)同西方文化，可以稱(chēng)他們?yōu)椋⑾憬度耍?。刷新寧波別墅總價(jià)新高 近郊別墅 [格蘭春天 ]售出 50%。 ? 從目前市區(qū)別墅樓盤(pán)的去化（日湖花園，日湖琴云）和預(yù)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目（江南一品）的客戶(hù)積累來(lái)看，城市別墅由于土地逐漸稀缺，雖然產(chǎn)品檔次不斷提高，也不斷刷新價(jià)格高峰，高端客戶(hù)依然樂(lè)此不疲。 ? 產(chǎn)品： 從初期的單一化，逐漸朝多樣化發(fā)展。 資源 ?項(xiàng)目周邊擁有豐富的旅游資源，有九龍湖、九龍?jiān)?、香山寺、環(huán)湖公園等。 基地解讀 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 Part3／產(chǎn)品策劃思路 優(yōu)勢(shì)： S1：天生麗質(zhì)，擁有原生態(tài)的天然植被（竹林、茶山、橘園、針闊葉混交林）； S2：同時(shí)擁有可貴的旅游資源（水庫(kù)、九龍?jiān)?、香山寺、環(huán)湖公園）； S3：地貌多樣（島、半島、峽灣、山谷、山丘）； S4：與寧波距離適中（九龍大道接通 20分鐘生活