【正文】 然景觀，佛跡寺、佛跡洞、秦渡庵、千人壇、方臘寨、求仙亭等人文勝跡遍布； ?旅游區(qū)內(nèi)更有唐代名寺香山寺、文種橋、凈圓寺、小洞岙唐代青瓷窯址等景點(diǎn)。 環(huán)境 ?丘陵、山地、湖泊，自然山水得天獨(dú)厚； ?平地、坡地、峽谷、島嶼、半島等，地形特征多種多樣； ?原生態(tài)天然植被（竹林、茶園、橘園、針闊葉混交林），屬于亞熱帶常綠闊葉林帶。 ?距寧波市區(qū) 18km，鎮(zhèn)海市區(qū) 19km。 ? 未來(lái)發(fā)展： 別墅區(qū)域概念正在形成，高端別墅類市場(chǎng)供需兩旺，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈。其中兩端產(chǎn)品最為活躍：低端產(chǎn)品憑借性價(jià)比出量迅速， 高端產(chǎn)品不斷突破檔次極限 。 ? 區(qū)域： 城市別墅集中于中高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，近郊別墅集中于中低端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，遠(yuǎn)郊別墅集中于高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)；區(qū)域差異性逐漸形成。 結(jié)論：寧波別墅市場(chǎng)需求飽滿，高端別墅潛力巨大。 ? 從近郊別墅東湖觀邸的銷售情況看，銷售特征呈現(xiàn)出雙拼比聯(lián)排熱銷，聯(lián)排的兩端套比中間套更快去化的特征。而目前正在規(guī)劃中城市別墅亦以高端產(chǎn)品為主。 ? 購(gòu)房者對(duì)高品質(zhì)別墅產(chǎn)品尤其追捧，高端別墅市場(chǎng)潛力巨大 別墅類產(chǎn)品需求研判結(jié)論 以目前市場(chǎng)上不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的銷售情況作為市場(chǎng)需求的參照，不難發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象： ? 城市別墅、近郊別墅在今年龐大的集中供應(yīng)下，各樓盤去化都比較理想，說(shuō)明尚在起步階段的寧波別墅市場(chǎng)整體需求龐大，別墅市場(chǎng)大有可為。高中低端在目前階段都有熱賣典型。 [東海觀邸 ]基本售完。銷售平穩(wěn)。其次是疊加別墅銷售最快 [日湖花園 ]銷售出 3套。相信將取得迅速銷售。比較認(rèn)同西方文化。 ? 貨代／船運(yùn)企業(yè)主 此類行業(yè)多為外貿(mào)行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，是外貿(mào)公司、工廠與外商之間貨物往來(lái)的紐帶。此類客戶群學(xué)習(xí)能力強(qiáng)，但是仍很難改變其對(duì)金錢、地位、名譽(yù)的原始看法，帶有很強(qiáng)的暴發(fā)特質(zhì)。遠(yuǎn)郊板塊的高端別墅居住群尚在建立中，高端市場(chǎng)的正面角逐尚未拉開(kāi)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)最大。在規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，區(qū)域推廣和文化發(fā)掘方面發(fā)展得當(dāng)?shù)脑?，也有機(jī)會(huì)成為發(fā)展寧波別墅區(qū)的一方寶地。與其相比，目前開(kāi)發(fā)度和熟識(shí)度明顯落后于前兩者，區(qū)域內(nèi)人文底蘊(yùn)的挖掘上也有一定差距。但在自然景觀上與東錢湖區(qū)、奉化溪口區(qū)可謂各有千秋。自然資源豐富 人文景觀 欠缺 千年歷史，十大勝景， 70余處古跡， 21處文物保護(hù)點(diǎn)等 歷史悠久，又為佛教勝地，有雪竇寺、蔣介石故居等 佛跡寺、千人壇求仙亭等人文勝跡，唐代名寺香山寺等 風(fēng)景區(qū)開(kāi)發(fā)度 弱 最強(qiáng) 一般 較弱 周邊配套 生活休閑配套齊全 目前生活配套不足， 但具有規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。純自然景觀稀少 以錢湖為中心，各景區(qū)環(huán)湖居山布局。交通順暢。 項(xiàng)目 城區(qū)別墅 東錢湖區(qū) 溪口區(qū) 九龍湖區(qū) 區(qū)域功能定位 市四區(qū)范圍內(nèi)，城市經(jīng)濟(jì)、政治、商業(yè)中心 集度假休閑、旅游觀光、水上娛樂(lè)為一體的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，國(guó)際會(huì)議中心 國(guó)家 AAAA級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)。 ?別墅產(chǎn)品發(fā)展更趨多元化，頂級(jí)別墅、經(jīng)濟(jì)型別墅甚至是度假型別墅均會(huì)有分布，產(chǎn)品細(xì)化 ,功能多樣化。 ? 別墅發(fā)展區(qū)域?qū)⒂兄攸c(diǎn)的向以東錢湖區(qū)為主的遠(yuǎn)郊偏移。 結(jié)論： ? 未來(lái)幾年內(nèi)，寧波市將有超過(guò) 2500套別墅產(chǎn)品上市，平均每年供應(yīng)量大大超過(guò)以往各年份。 別墅發(fā)展?jié)摿薮?。?dú)幢約 190套，聯(lián)排、雙拼類約 700套 供應(yīng)點(diǎn)評(píng) 別墅供地的限制以及關(guān)于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)新政的出臺(tái)， 城區(qū)別墅的發(fā)展空間不會(huì)太大。目 錄 ?PART1/寧波別墅類市場(chǎng)分析 ?PART2/項(xiàng)目基地狀況分析 ?PART3/產(chǎn)品策劃思路 ?PART4/營(yíng)銷策劃思路 ?PART5/項(xiàng)目形象稿 ?PART6/選擇寧波中原的理由 ?PART7/項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)介紹 Part1／寧波別墅市場(chǎng)分析 Part１／寧波別墅類市場(chǎng)分析 寧波別墅產(chǎn)品今世 (2022－ 2022年 ) 目前（ 05~06年）寧波別墅市場(chǎng)格局： 近年來(lái)隨著寧波經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市加速擴(kuò)張的步伐，別墅的開(kāi)發(fā)已形成城市別墅、近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅三大板塊，產(chǎn)品線豐富，各種檔次、形態(tài)、風(fēng)格的產(chǎn)品均有出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 目前（ 05~06年）寧波別墅市場(chǎng)格局： 城市別墅 近郊別墅 遠(yuǎn)郊別墅 典型個(gè)案 城市別墅群 混合型社區(qū)內(nèi) 別墅 東湖觀邸 格蘭春天 錢湖比華利 紫汀花園 江南一品 日湖花園 日湖琴云 寧波別墅產(chǎn)品今世 (2022－ 2022年 ) 寧波別墅產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 城市及近郊別墅區(qū) 東錢湖別墅區(qū) 別墅土地供應(yīng) 極少， 即將推出 2幅含一類居住用地的地塊，總建筑面積約 19萬(wàn)平方米 0609年新增供應(yīng)量 獨(dú)幢：約 50套 雙拼、聯(lián)排、疊加類：約 1000套 潛在土地供應(yīng)建筑面積 19萬(wàn)。短期內(nèi)卻仍有大量的經(jīng)濟(jì)類聯(lián)排別墅供應(yīng)。未來(lái)將有超過(guò)1200套別墅供應(yīng)上市，東錢湖規(guī)劃的一步步的實(shí)施，成為別墅發(fā)展崛起最快區(qū)和最集中區(qū)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為劇烈。城區(qū)別墅短期內(nèi)供應(yīng)充足，具有更優(yōu)自然資源的郊區(qū)別墅爭(zhēng)搶市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。其中，山水類純別墅供應(yīng)量將成倍上揚(yáng)。休閑度假人居新天堂 集時(shí)尚休閑文化、生態(tài)旅游度假、高檔居住于一體的鄉(xiāng)土都市園 距市中心距離（三江口） 15公里以內(nèi)，車程 20分鐘以內(nèi) 約 18公里，車程約 25分鐘 甬金高速開(kāi)通后距寧波市約 20公里 約 20公里，車程約 35分鐘 交通狀況 公交車可達(dá)，交通方 便 多條干道入鄞州中心 區(qū)。 甬金高速經(jīng)過(guò)，可達(dá) 性較好 329國(guó)道路況不佳，但 前景有優(yōu)勢(shì) 自然景觀 以部分自然水系、公園為依托。 有風(fēng)景區(qū)內(nèi)總共 60多個(gè)景點(diǎn) 圍繞水庫(kù)，景色較好。 溪口鎮(zhèn)內(nèi)配套為主 目前生活配套基本無(wú) 別墅區(qū)域認(rèn)知度 最強(qiáng) 較強(qiáng) 一般 幾乎無(wú) 各區(qū)域別墅產(chǎn)品基礎(chǔ)素質(zhì)分析 結(jié)論： ? 九龍湖區(qū)與其它各區(qū)從整體基礎(chǔ)條件看，在交通、配套上也落后于市區(qū)別墅。 ? 九龍湖與東錢湖、奉化溪口在同屬于周邊（遠(yuǎn)郊）板塊。但九龍湖區(qū)由于因水庫(kù)形成的特殊地貌，山水相依，地形變化起伏、植被豐富，在地塊天賦方面并不弱于下風(fēng)。 各區(qū)域別墅產(chǎn)品基礎(chǔ)素質(zhì)分析 別墅產(chǎn)品層次分析 項(xiàng)目 150~300萬(wàn)（單位 :m2） 300~600萬(wàn)（單位 :m2） 600萬(wàn)以上（單位 :m2） 城市別墅 [江南一品 ]聯(lián)排 230~260 獨(dú)幢別墅 400~420 [日湖花園 ]獨(dú)幢 550~690 近郊別墅 [格蘭春天 ]聯(lián)排 230~280 雙拼 330~400 [東海觀邸 ]聯(lián)排 210~280 遠(yuǎn)郊別墅 [紫汀花園 ]雙拼 220 獨(dú)幢 280~500 [錢湖比華利 ] 獨(dú)立別墅 400~700 結(jié)論： ? 城市別墅逐漸走向高端，近郊別墅以創(chuàng)新和規(guī)模、低價(jià)贏得市場(chǎng)，去化最快。 寧波別墅產(chǎn)品客群界定 項(xiàng)目 經(jīng)濟(jì)型別墅 中端別墅 高端別墅 總價(jià) 150300萬(wàn) 300萬(wàn) 600萬(wàn) 600萬(wàn)以上 資產(chǎn)總值 1000萬(wàn)左右 2500萬(wàn)左右 4000萬(wàn)左右 居住功能 第一居所為主 第一居所為主 第二居所為主 客戶行業(yè)類型 小型私營(yíng)企業(yè)主 /外貿(mào)企業(yè)主 /貨代企業(yè)主 /公務(wù)員 /銀行管理層 /律師 /金融工作者 中小型私營(yíng)企業(yè)主 /外貿(mào)企業(yè)主 大型私營(yíng)企業(yè)主 ?價(jià)值觀 —— “ 經(jīng)世致用 ” ?生活方式 —— “ 草根情節(jié) ” ?工作方式 —— “ 低調(diào)實(shí)干 ” ?接受能力 —— “ 國(guó)際視野，海綿效應(yīng) ” ?處世之道 —— “ 低調(diào) —— 高調(diào) —— 低調(diào) ” ?文化認(rèn)同 —— “ 圈子文化 ” 寧波別墅產(chǎn)品客群特征描述 ? 私營(yíng)企業(yè)主（服裝＼機(jī)械＼模具＼小家電） 鄞州區(qū)的服裝企業(yè)，慈溪的小家電，余姚的塑料制品及水暖，北侖的外資企業(yè)，象山的漁業(yè)，寧海的文具等，學(xué)歷較低，多為白手起家，帶有較強(qiáng)的草根特質(zhì)。 ? 外貿(mào)企業(yè)主 主要集中于寧波市區(qū)，與外商做生意，學(xué)歷較高，主修英語(yǔ)或者國(guó)際貿(mào)易，操一口流利的英語(yǔ)，頻繁往來(lái)于美國(guó)，歐洲，日本，中東等地，頻繁參加世界性的貿(mào)易展會(huì)，不僅是全國(guó)，乃至全世界，可謂游歷盛廣，容易接受新鮮事物，也相對(duì)比較認(rèn)同西方文化，可以稱他們?yōu)椋⑾憬度耍?。此類客戶與外貿(mào)企業(yè)主類似，學(xué)歷普遍較高，操一口流利的英語(yǔ)，與外貿(mào)公司、工廠及外商聯(lián)系頻繁，雖不必頻繁出國(guó)拓展生意，但是在工作中與外商及外貿(mào)公司的頻繁接觸，也帶有很強(qiáng)的的世界性眼光。 寧波別墅產(chǎn)品典型客戶描述 寧波各層次別墅銷售去化情況分析 項(xiàng)目 150~300萬(wàn)（單位 :m2） 300~600萬(wàn)（單位 :m2） 600萬(wàn)以上（單位 :m2） 城市別墅 [香洲曉筑 ]迅速售罄 [江南一品 ]預(yù)定形勢(shì)火暴。 [日湖琴云 ]僅一套獨(dú)幢別墅最先去化。刷新寧波別墅總價(jià)新高 近郊別墅 [格蘭春天 ]售出 50%。二期雙拼銷售速度明顯快于聯(lián)排。雙拼銷售明顯好于聯(lián)排，聯(lián)排兩端套先于中間套去化 遠(yuǎn)郊別墅 [紫汀花園 ]雙拼 70%