商業(yè)地產(chǎn)：混沌時(shí)代的解決之道-文庫(kù)吧資料
2024-08-17 14:53本頁(yè)面
【正文】 化考慮。 主入口及主通道之品牌組合直接奠定了本商場(chǎng)基調(diào)及檔次定位，因此選取有代表性且兼顧業(yè)態(tài)搭配、店面形象優(yōu)良之租戶，當(dāng)中包括珠寶、名表、名服等檔次較高之品牌；沿主通道進(jìn)行時(shí)尚服飾品牌的配搭，隨著店鋪的逐漸深入，檔次由高到中；左右兩側(cè)配以大塊面為目的性消費(fèi)的餐飲及娛樂(lè)主力店。 中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心在商場(chǎng)內(nèi)加入了適合的主題。 根據(jù)項(xiàng)目具體狀況，區(qū)域消費(fèi)者特征及區(qū)域內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)狀況，戴德梁行建議中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心應(yīng)定位于：融合休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多元功能，為北京西北部中高收入人群提供全新綜合服務(wù)的商業(yè)空間。 * 缺乏精品類(lèi)餐廳：區(qū)域內(nèi)缺少面積中等、格調(diào)較高的“精品類(lèi)餐廳”，適合快節(jié)奏人群的快餐廳也有較大需求空間。KTV、咖啡廳、電影院在此區(qū)域?qū)⒂袕V泛的增長(zhǎng)空間。 * 現(xiàn)有“對(duì)手”難以形成正面競(jìng)爭(zhēng)：現(xiàn)有商場(chǎng)仍是1994年開(kāi)業(yè)的雙安商場(chǎng)與1995年開(kāi)業(yè)的當(dāng)代商城，區(qū)域商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心20萬(wàn)平方米的商業(yè)面積能夠有效的形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，更好地集合不同業(yè)態(tài)為顧客提供“一站式”的購(gòu)物及休閑功能。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)也缺少大型綜合超市。 * 區(qū)域內(nèi)電子市場(chǎng)飽和：這一帶有著全國(guó)最大的電子批發(fā)市場(chǎng)。以服務(wù)于知識(shí)型、現(xiàn)代型、時(shí)尚型、年輕型消費(fèi)者為明確的消費(fèi)客群定位。這一結(jié)果表明目標(biāo)區(qū)域是一個(gè)高素質(zhì)人口的聚居區(qū)，并從一個(gè)點(diǎn)上印證了媒體對(duì)中關(guān)村的“智力高地”的稱謂。這一結(jié)果表明，目標(biāo)調(diào)查區(qū)域是一個(gè)“年輕的區(qū)域”，人口多為70年代出生的“新人類(lèi)”。 * 人口素質(zhì)高，且多為上班白領(lǐng)。有更多的可支配收入用于消費(fèi)。 * 收入高。北京是一個(gè)年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕的城市，而區(qū)域內(nèi)人口平均年齡與北京整體相比則更為年輕化,更具有開(kāi)放性的觀念，強(qiáng)烈的消費(fèi)意識(shí)。發(fā)現(xiàn)了適應(yīng)中關(guān)村廣場(chǎng)風(fēng)格和消費(fèi)群定位的條件：一、區(qū)域人群特征戴德梁行為本項(xiàng)目提供了從前期項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)到后期的招商代理工作，跟蹤服務(wù)時(shí)間約三年，協(xié)助客戶確立了項(xiàng)目之定位方向，并為項(xiàng)目成功引入了金瑤百貨、好麗友影城等主力店商家及眾多品牌?！爸嘘P(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心”案例而在一些中小城市，品牌檔次普遍不高，而且?guī)缀醵际谴磉\(yùn)作，因此采取百貨公司的強(qiáng)勢(shì)管理模式會(huì)較為有利。 商場(chǎng)就模式分類(lèi)可分為購(gòu)物中心與百貨公司。但是，高檔品牌，尤其是奢侈品品牌，面向的是窄眾人群，所以相當(dāng)多的奢侈品品牌在某個(gè)城市僅會(huì)開(kāi)一家店，如Gorgio、Armani在北京目前也僅在王府飯店設(shè)店。 ② 高檔次定位面臨的挑戰(zhàn)如在引入酒吧、KTV等主要夜間營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)時(shí)要相對(duì)謹(jǐn)慎，因?yàn)槠渑c服裝等主要依靠白天人流實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的業(yè)態(tài)互動(dòng)性相對(duì)不強(qiáng)。 ① 綜合性定位的難度麥當(dāng)勞是最善于與顧客建立感情聯(lián)系的商家。 ③ 情感提升 從外部挖掘價(jià)值、尋找機(jī)會(huì)是一種經(jīng)典的定位手法，但其實(shí)在同質(zhì)化嚴(yán)重的當(dāng)代商業(yè)社會(huì)，越來(lái)越多的定位思維開(kāi)始從項(xiàng)目自身內(nèi)部的特征價(jià)值上反省，充分利用建筑本身的特質(zhì)來(lái)進(jìn)行區(qū)別定位被越來(lái)越多地采用。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不單單是一座建筑體，而應(yīng)該被看作是有情感、有個(gè)性、有主張的生命體。三、定位提升策略從世界范圍看，沃爾瑪、好事多、弗雷德斯等，都是以低價(jià)定位贏得市場(chǎng)的零售商。 ④低價(jià)定位便捷定位成功有兩個(gè)要素：一是此位置是目標(biāo)顧客能夠便利到達(dá)的位置；二是購(gòu)物中心的貨品應(yīng)該是針對(duì)目標(biāo)顧客偏好而組合的業(yè)態(tài)及品牌。 ③便捷定位舊有項(xiàng)目的遲緩反應(yīng)為新興項(xiàng)目留出了機(jī)會(huì)，在太原銅鑼灣廣場(chǎng)的策劃顧問(wèn)工作中，戴德梁行針對(duì)城市的新興人群，做出了“
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