【正文】 揚州樓市成交排行榜榜首。經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)，項目命名為“金輪星城”。揚州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港金輪集團(tuán)于2006年12月投資揚州的中外合資企業(yè)，具有二級開發(fā)資質(zhì)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、售后服務(wù)、項目管理、物業(yè)管理等經(jīng)營項目為一體的實力派企業(yè)。二、金輪星城金輪星城市調(diào)分析1. 項目概況及公司簡介：揚州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬香港金輪集團(tuán)。大部分購買者均屬于有計劃的理智型購買。因此，這部分客群是我們的基礎(chǔ)客群，也是我們的主力客群。216。（4）、客群心理洞察216。 他們習(xí)慣于在環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上來考慮價格；216。 二次置業(yè)者對于改善居住環(huán)境，生活更舒適有追求；216?；蛴信f的物業(yè)準(zhǔn)備出售，可以承擔(dān)首期付款； 216。 本案的目標(biāo)客群社會層次較高，對居住環(huán)境比較有認(rèn)同感和追求，向往一種充滿活力的生活情調(diào)；216。 更重視子女的教育；216。 有穩(wěn)定的收入，較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)、重視居住品質(zhì)，多數(shù)已經(jīng)有住房但是對現(xiàn)在的住房不是很滿意；216。 年齡范圍為30—50歲之間；216。 機會客群：揚州市周邊地區(qū)，如江都、寶應(yīng)、儀征、高郵等的進(jìn)城落戶客戶、養(yǎng)老客群及房地產(chǎn)投資商；（2）、目標(biāo)客群描述216。 延伸客群：揚州市主城區(qū)及其它區(qū)域的有改善居住條件想法的二次置業(yè)客群（以項目周邊的老小區(qū)為主）。如開發(fā)區(qū)相關(guān)機構(gòu)、私營業(yè)主、學(xué)校教師、銀行、供電、油田等人群；其中油田最多。附：價格表五、成交客戶群分析:（1）、目標(biāo)客群分析216。附：開盤流程：四、開盤銷售情況: 開盤當(dāng)天3號樓，除保留20套房源，124套房源全部銷罄。各組人員工作安排（共分六組）●銷售人員：6人為客戶提供準(zhǔn)確的樓盤資料，介紹樓盤狀況及銷控表的變化，激發(fā)客戶購房的沖動和潛在意識，并辦理相關(guān)選購簽約手續(xù)。（三）售樓處門口設(shè)立活動式護(hù)攔，由保安把守?，F(xiàn)場劃分區(qū)域（一）侯選區(qū)（憑VIP卡進(jìn)入）搭設(shè)帳篷，在入口處設(shè)置接待臺，用腳手欄桿拉繩等在區(qū)域周邊設(shè)置分隔，由保安人員把守?！襁x購區(qū)（售樓處模型區(qū)）功能：絕對封閉使客戶在清凈、不受任何影響的情況下，有秩序的認(rèn)購單位。簡短介紹暫時銷控情況。按卡號順序先后，選房交納購房定金：貳萬元并簽訂認(rèn)購協(xié)議書，再辦理相關(guān)凍結(jié)資金的轉(zhuǎn)首付事宜，同時享受《VIP卡》相關(guān)優(yōu)惠政策；三、開盤的現(xiàn)場控制和分區(qū)說明(視具體情況可做調(diào)整):開盤時間分段 （Am9：18開始）l 第一段：開盤禮儀階段Am 8:30－Am 9:00 開盤前暖場，由禮儀公司安排喜慶暖場節(jié)目Am 9:00－Am 9:15 公司相關(guān)銷售領(lǐng)導(dǎo)介紹本次房源情況，并介紹本次開盤認(rèn)購規(guī)則流程Am 9:15－Am 9:18 公司領(lǐng)導(dǎo)宣布開盤，并開啟開盤香檳酒，禮儀小姐為客戶斟酒l 第二段：客戶選房：客戶選房階段9：30開始，每批次控制在6組客戶，每批選房認(rèn)購時間控制在5分鐘之內(nèi)，依次類推，保證每批次客戶的選房時間公平性，超時將視作自動放棄！并適當(dāng)考慮對一些特殊情況進(jìn)行延時、特殊接待處理。l 數(shù)量:《集品卡》限量發(fā)放，提升卡的含金量，按開盤的3樓房源量的約140%計算，即3樓發(fā)放200張；按開盤的1樓房源量的約140%計算，即1樓發(fā)放168張。集品嘉園】集品卡發(fā)放 “集品卡”正式發(fā)放，并正式接受客戶預(yù)訂。短信廣告：l 集大成品小節(jié)，中集集品嘉園，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『煙花三月』間即將醇香開啟！VIP專線87986222四、【中集 根據(jù)推盤計劃及實際情況制訂銷售目標(biāo)，每月指標(biāo)到個人，并制訂獎勵機制。 銷售說辭：根據(jù)本項目的工程情況及開盤前的準(zhǔn)備，制定新的銷售說辭，并對銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一說辭培訓(xùn)；同時對定購講解、簽約講解、簽約流程等進(jìn)行進(jìn)一步強化學(xué)習(xí)。延續(xù)期10年5月中旬—9月底利用前期積累資源，重新整合樓盤賣點，力求大部分貨量的順利去化。預(yù)熱期10年3月中旬—4月初媒體立體轟炸樹立拔高樓盤形象，重點積累有效客戶。423號地塊招商結(jié)果 地塊編號:423規(guī)劃用途 ≥30%容積率≤423號地塊基本情況用地面積約(M2)18171人車分流系統(tǒng)，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電系統(tǒng)。整體交付開發(fā)周期短，一次性整體交付，沒有分批入伙的煩惱。品牌物業(yè) 專業(yè)服務(wù)開發(fā)商品牌，引入品牌物業(yè)、并可在營銷階段“物業(yè)先行”，讓購房者提前體驗品質(zhì)生活，同時包裝物業(yè)管理公司的形象。產(chǎn)品配置齊全業(yè)態(tài)豐富，滿足各種層面的需求，品質(zhì)較高（高檔公寓、高層住宅、疊加復(fù)式）。完善生活配套比鄰歐尚，領(lǐng)秀二城，以歐尚為中心的相關(guān)配套齊全?！簟椖抠u點提煉根據(jù)中集423項目的特點，我提煉出以下項目十大賣點：地段優(yōu)勢潛力巨大二城核心，鄰近主城，揚州未來發(fā)展核心所在（揚州第二城的核心商貿(mào)板塊）。價格定位價格定位是項目實現(xiàn)利潤的關(guān)鍵因素需要謹(jǐn)慎，影響價格的因素也錯綜復(fù)雜。市場定位“一個城市不應(yīng)該只有一個核心圈”，單一的城市核心圈必然令城市缺乏生機和活力，所以，這也就證明了城市多“核心圈”的重要作用是推動城市的發(fā)展，激發(fā)城市的活力。l 項目高起點定位、盤踞揚州開發(fā)區(qū)核心商貿(mào)板塊，與國際潮流同步。l 項目整體體量不大，總共600多戶，70000多㎡，是一個精致的社區(qū)。第二部分：競爭樓盤分析一、中集—集品嘉園◆ ………………項目的定位基本要素l 項目位于揚州老城區(qū)和新城區(qū)交匯的板塊，便利的交通，未來的規(guī)劃和周邊眾多開發(fā)即將開發(fā)項目，決定該項目是一個中高端的房地產(chǎn)項目。高端產(chǎn)品少、產(chǎn)品同質(zhì)化、主城外配套不足，限制揚州市民的置業(yè)升級。這個區(qū)域聚集著新加坡、香港、澳門、深圳、上海、揚州等國內(nèi)外實力開發(fā)企業(yè)，短兵相接是在所難免，貼身肉搏也是可能。隨著揚州沿江開發(fā)、新光源電子產(chǎn)業(yè)以及沿江產(chǎn)業(yè)的崛起、大學(xué)城的發(fā)展，外來人口增加，揚州進(jìn)入一個快速發(fā)展階段，以歐尚超市、揚州商城、金天城為中心的開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)也初顯端倪。周邊已拍出尚未開發(fā)地塊情況：地塊面積（萬M）用途樓面價開發(fā)商成交時間說明423地塊商住1577元/ M2中集集品嘉園212地塊商業(yè)、住宅1170元/ M2華利依云城邦262地塊商業(yè)、住宅1050元/ M2華利依云城邦386地塊住宅2281元/ M2駿和