【正文】 研究一下本案未來(lái)潛在客戶群情況。第三部分 項(xiàng)目操作建議一、SOHO+商業(yè)的操作建議一）、商業(yè)形象塑造我們面臨的處境：根據(jù)上述市場(chǎng)情況分析，本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，檔次參差不齊，潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。隨著旅游業(yè)的迅猛發(fā)展，酒店數(shù)量增多，對(duì)酒店的要求也越來(lái)越高。揚(yáng)州市旅游發(fā)展20年規(guī)劃，全市到2010年要將旅游業(yè)從三產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游總收入占GDP的10%，旅游業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到5%以上，不但要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)份額量的突破，并且要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)的突破。揚(yáng)州旅游業(yè)的發(fā)展需要更多的各檔次酒店支撐。旅游業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)中的地位十分重要，具有明顯的社會(huì)、自然和歷史等優(yōu)勢(shì)。酒店的良好運(yùn)營(yíng)是對(duì)投資回報(bào)的有力保障，這對(duì)投資者是最大的吸引力。這兩個(gè)項(xiàng)目所在都是揚(yáng)州繁華地段，人群密集，景觀優(yōu)越?！叭A美達(dá)”目前在亞太地區(qū)已開(kāi)業(yè)的酒店有25家，僅中國(guó)大陸地區(qū)就有14家加盟酒店，均為45星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店。SUITES；RAMADAPLAZA；RAMADAHOTELamp。目前，揚(yáng)州人家國(guó)家大酒店已投入營(yíng)運(yùn)房間型號(hào)平時(shí)預(yù)訂參考價(jià)周末預(yù)訂參考價(jià)備注高級(jí)大床房418468大床(寬帶:免費(fèi))，含早餐標(biāo)準(zhǔn)雙床房428 478雙床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政大床房488 538大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐行政兩間套728 728大床(寬帶:免費(fèi)) ，含早餐▲華美達(dá)凱莎酒店：華美達(dá)酒店管理集團(tuán)。酒店管理集團(tuán)：▲揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店：上海衡山集團(tuán)。2）每年7天標(biāo)間免費(fèi)入住權(quán)（法定假日，黃金周除外）。項(xiàng)目名稱地址酒店定位面積范圍（㎡）主力面積（㎡）售均價(jià)(元/㎡)開(kāi)盤時(shí)間總套數(shù)銷售率已售套數(shù)未售套數(shù)營(yíng)業(yè)時(shí)間揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店位于揚(yáng)州東部，毗鄰古運(yùn)河，四星級(jí)2810730486800.408100%40802007年華美達(dá)凱莎酒店揚(yáng)州市文昌中路318號(hào)五星級(jí)3211032568100.A、B座290套已推出， C座179套尚未推出%24941目前建至8層，投資回報(bào)模式：▲揚(yáng)州人家國(guó)際大酒店：1）年收益9%＋15天免費(fèi)入住（亦可按購(gòu)房?jī)r(jià)1%給付）2）6－10年增值回購(gòu)保障3）10年固定回報(bào)4）6800元/㎡進(jìn)行銷售，投資者全額付款或按揭，每月或每季返還，投資者可充抵按揭款，如需現(xiàn)金變現(xiàn)，在5—10年期間開(kāi)發(fā)商承諾優(yōu)先回購(gòu)；4800元/㎡進(jìn)行銷售，前5年的投資收益充抵總價(jià)，投資回報(bào)為“10年固定回報(bào)，年租金9%+15天免費(fèi)入住”前5年的酒店客房經(jīng)營(yíng)收益歸開(kāi)發(fā)商，投資者若需資金變現(xiàn)，5年后開(kāi)發(fā)商可按照6800元/㎡的價(jià)格回購(gòu)。產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)狀目前，揚(yáng)州產(chǎn)權(quán)式酒店并不多，僅有2個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是2005年推出的揚(yáng)州人家大酒店，另一個(gè)為2007年凱運(yùn)天地推出的凱莎大酒店項(xiàng)目。服務(wù)式公寓在服務(wù)內(nèi)容上不必完全照搬“酒店服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)使其更具有“舒適性”和“私密性”，能夠?yàn)樽鈶籼峁┝己玫呐涮追?wù)和設(shè)施是保持長(zhǎng)期生命的關(guān)鍵。出色的經(jīng)營(yíng)管理也是制勝的關(guān)鍵。作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費(fèi)者”，位于“高尚地段”成為衡量物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的決定性指標(biāo)。那么投資者最看重的是什么呢？地段和經(jīng)營(yíng)管理是產(chǎn)權(quán)式酒店最重要的兩點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售要素產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資產(chǎn)品，影響產(chǎn)權(quán)式酒店銷售的因素有很多，如自然環(huán)境、投資環(huán)境、交通環(huán)境、金融、價(jià)格因素等，產(chǎn)權(quán)式酒店是投資性產(chǎn)品，其購(gòu)買者也大都是高收入階層，屬第二、第三甚至多次置業(yè)者，有的是異地投資。 它將名下房產(chǎn)與酒店經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，向公眾提出了一種既是消費(fèi)又是投資，既是置業(yè)又是增值的全新概念?！?“金緣大廈”的底商功能定位尚未確定，對(duì)于本案是一個(gè)潛在的威脅。以上幾點(diǎn)為商業(yè)的定位提供了支撐與參考，但商業(yè)的威脅也是比較大的，在此簡(jiǎn)要分析幾點(diǎn)，以便后期推廣上稍加注意：◆ 裙樓的銷售與招商有必然的聯(lián)系，以上列舉的底商項(xiàng)目，銷售略好的，一般都已成功引入銀行、酒店、家電連鎖等，本案應(yīng)考慮提前進(jìn)行招商工作?！究尚行灾磕壳霸撀范危酥猎撈瑓^(qū)，仍然缺乏個(gè)性鮮明的商業(yè)裙樓，如：酒店、主題商場(chǎng)、品牌折扣店、超市等，對(duì)于本案，都是一種機(jī)遇。底商定位的可行性分析【可行性之一】興城路缺乏大型商業(yè)， 周邊商業(yè)一般以30㎡的沿街商業(yè)為主，業(yè)態(tài)豐富。而裙樓商業(yè)，則強(qiáng)調(diào)規(guī)模和獨(dú)立性，一般設(shè)為周邊或城市生活配套的場(chǎng)所，如購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、shopping mall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店等。歐美中心揚(yáng)子江中路與文匯東路黃金交匯處13F商業(yè)16847%271416956金緣大廈邗江路東側(cè)、興城西路南側(cè)13F商業(yè)40046149所?？偺讛?shù):199套所?？偯娣e：23412㎡可以看出，目前揚(yáng)州西區(qū)辦公或SOHO底層一般用來(lái)做商鋪，主要分兩種模式：一種是沿街商鋪，一種是裙樓商業(yè)。陽(yáng)光商務(wù)中心文昌西路南側(cè),邗城大道與百祥路之間底層商業(yè)8055%48325083金天城大廈文昌西路與新城河路交匯處底層商業(yè)1066%281425雙子星國(guó)際廣場(chǎng)文匯東路與維揚(yáng)路交匯處底層商業(yè)1130%471202安廈也可以通過(guò)打造“智能化”或“酒店式管理模式”的SOHO產(chǎn)品使本案賣點(diǎn)鮮明。這從一個(gè)側(cè)面反映出，消費(fèi)者剛性需求的釋放，因房?jī)r(jià)過(guò)高，開(kāi)始部分轉(zhuǎn)向低總價(jià)產(chǎn)品，但必須滿足“兩房”的居住功能，因此導(dǎo)致此類產(chǎn)品在市場(chǎng)上需求程度增大。不僅如此，從揚(yáng)州西區(qū)在售住宅產(chǎn)品的分析結(jié)果顯示，7080㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng)也略顯不足，在售的住宅項(xiàng)目中，此類產(chǎn)品十分搶手。這一點(diǎn)可以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上盡量弱化，如：分類電梯、人流動(dòng)線分開(kāi)等。而通過(guò)這7個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)剩體量的統(tǒng)計(jì)分析，后續(xù)體量超過(guò)645套。07年10月份之前開(kāi)盤銷售的三個(gè)項(xiàng)目的銷售率在80%以上， %，且大多為開(kāi)盤當(dāng)天成交。價(jià)格方面，挑高產(chǎn)品目前均價(jià)在6500～7000元/平方米之間，普通層高均價(jià)在5500元/平方米左右。陽(yáng)光商務(wù)中心文昌西路南側(cè),邗江路與百祥路之間SOHO50～806074560078%58163642金天城大廈文昌西路與新城河路交匯處1幢519F53～7853175/%141342380雙子星國(guó)際廣場(chǎng)文匯東路與維揚(yáng)路交匯處29F40～60503046500（挑高）85%257472350金茂廣場(chǎng)文昌西路與新城河路交匯處D幢40～7045785500%45331771安廈定位辦公產(chǎn)品的可行性分析綜上可以發(fā)現(xiàn)，目前，西區(qū)寫字樓產(chǎn)品銷售比較吃力，競(jìng)爭(zhēng)壓力也比較大，考慮辦公產(chǎn)品的去化周期，我們認(rèn)為，本案若定位純辦公產(chǎn)品并非首選，首先，辦公產(chǎn)品銷售吃力已成事實(shí)；其次，辦公產(chǎn)品的后續(xù)體量仍很大，約10萬(wàn)平方米，供應(yīng)仍很充足；最后，客戶群以大、中型企業(yè)為主，而這類企業(yè)在揚(yáng)州數(shù)量相對(duì)較少，剛性需求有限。這些都反映出，揚(yáng)州市高檔寫字樓的受眾十分有限，市場(chǎng)需求不夠旺盛。值得一提的是由于整體房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡影響，已經(jīng)蓄水很長(zhǎng)時(shí)間的崇文苑歐美中心，開(kāi)盤銷售才只售出不到1%。與之相似的金天城大廈也有類似情況發(fā)生。價(jià)格方面，位于文昌路與新城河路交界處，且距離市中心和市政府較近的公元國(guó)際大廈銷售均價(jià)最高，為8500元/平方米，而其他幾個(gè)項(xiàng)目一般以6000元/平方米為主。聯(lián)合廣場(chǎng)邗江中路與文匯西路交會(huì)處B幢辦公80～120100134600015%201148500崇文苑附表：西區(qū)辦公項(xiàng)目銷售情況對(duì)比項(xiàng)目名稱地址所述部分面積范圍（㎡）主力面積（㎡）總套數(shù)現(xiàn)售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間銷售率已售套數(shù)未售套數(shù)未售面積（㎡）公元國(guó)際大廈文昌西路與新城河路交匯處文昌大道北側(cè)純辦公140～260150166850057%957111910金天城大廈祥和路與江陽(yáng)中路交匯處1幢2025F B幢純辦公70～140100、110133/38%51829252雙子星國(guó)際廣場(chǎng)文匯東路與維揚(yáng)路交匯處1113F辦公40～806069