【正文】 。預(yù)計新土地政策初期北京的土地供應(yīng)量會減少。國家控制土地供應(yīng)量的衡量指標(biāo)是，土地利用總體規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃和城市總體規(guī)劃的情況。北京未形成規(guī)范有序的土地供應(yīng)市場，多源頭、多渠道供應(yīng)土地，導(dǎo)致建設(shè)用地總量失控。另據(jù)規(guī)劃和土地部門統(tǒng)計，1990年至2001年12年間，土地部門審批新增城市建設(shè)征用土地達(dá)332平方公里，因此從總量上看，實(shí)際城市建設(shè)用地規(guī)模已大大超出了總體規(guī)劃的控制要求，這樣未來預(yù)留發(fā)展用地不足的矛盾日益突出。北京的未來土地供應(yīng)形勢將更嚴(yán)峻。國家根據(jù)規(guī)劃的總體要求，可以從源頭控制土地供應(yīng)的數(shù)量和性質(zhì)，有力地引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)的方向和力度加強(qiáng)。國家對違法占用、審批土地的大力力度的加強(qiáng)，將大大減少違法現(xiàn)象。國務(wù)院批準(zhǔn)的《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》確定給浙江19972010年規(guī)劃占用控制指標(biāo)為100萬畝，供需缺口每年在18萬畝左右。根據(jù)目前國家的有關(guān)政策和未來預(yù)期，土地供應(yīng)總量將實(shí)行適度從緊的趨勢。從近期全國土地調(diào)查來看，政府也是在進(jìn)行摸底。未來土地供應(yīng)將適度從緊，政府將通過土地供應(yīng)總量進(jìn)行宏觀調(diào)控。不過，政策的風(fēng)險因素也因此而存在。土地市場化的進(jìn)展順利程度，決定回收土地的力度，因?yàn)殚e置土地的存在是導(dǎo)致二級市場混亂的主要因素?！庇纱双@得信貸支持后土地儲備中心在土地儲備中介功能上的可操作性將大大加強(qiáng)。國務(wù)院的《通知》規(guī)定“為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。10類被列入收購儲備范圍的土地有：新增建設(shè)用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地；已列入危舊房改造計劃的土地；因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎(chǔ)設(shè)施改造中調(diào)整出來的劃撥用地；依法收回的閑置土地；政府依法收購和整理的國有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。新成立的土地儲備中心將發(fā)揮作用?！闭邇?nèi)容首先強(qiáng)調(diào)了土地的增值部分歸國家所有，其次強(qiáng)調(diào)了劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓要通過公開方式。對原劃撥用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租或改變用途后不再符合劃撥用地范圍的，應(yīng)依法實(shí)行出讓等有償使用方式；對出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價。但目前國有土地資產(chǎn)通過市場配置的比例不高，透明度低；劃撥土地大量非法入市，隱形交易；隨意減免地價，擠占國有土地收益的現(xiàn)象嚴(yán)重，使得大量應(yīng)由國家取得的土地收益流失到少數(shù)單位和個人手中。3. 政策內(nèi)容和執(zhí)行分析從政策內(nèi)容看：國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》：“以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)后所建房屋出租的，應(yīng)將租金中所含土地收益上繳國家。加入世界貿(mào)易組織以后對中國的土地市場的主要影響是要求建立一個公開、透明的土地交易市場。是對國內(nèi)土地控制的需要。在同一地區(qū)，不同的地價成本下，外資根本沒有辦法進(jìn)行市場競爭，從而限制了外資投資與房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)市場上土地市場的不透明，阻礙了外資的進(jìn)入。一方面在土地交易過程中暗箱操作普遍，造成國有資產(chǎn)大量流失；另一方面，國有土地的增值部分流失，在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有一句話是“掙制度的錢”，在低成本和無成本的情況下，土地資源的增值部分大量流失。2. 新土地供應(yīng)政策出臺的背景對于新土地供應(yīng)方式的改變，土地市場化主要目的是反腐敗，杜絕土地“尋租”的需要。其主要內(nèi)容：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。六、規(guī)范土地審批的行政行為堅持政企分開，政事分開；堅持規(guī)范管理，政務(wù)公開；堅持內(nèi)部會審，集體決策。土地行政主管部門要加強(qiáng)對出讓、租賃合同的管理，受讓人和承租方未付清全部出讓金、租金的，不得為其發(fā)放土地使用證，未達(dá)到法律規(guī)定和合同約定的投資開發(fā)條件的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 四、加強(qiáng)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地使用權(quán)要依法公開交易，不得搞隱形交易。確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計劃公布后同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標(biāo)、拍賣方式提供，國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣必須公開進(jìn)行。 三、大力推行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。國土資源部要依據(jù)法律規(guī)定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄。 二、嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個人均不得突破。為增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。市轄區(qū)工業(yè)園、科技園、開發(fā)區(qū)等各類園、區(qū)的土地必須納入所在城市用地統(tǒng)一管理、統(tǒng)一供應(yīng)。優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。三、土地開發(fā)政策的改變1. 政策調(diào)整2001年5月9日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，主要精神有六條：一、嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量有效發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，充分實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，提高土地資源利用效率。％；，％。林地、耕地、未利用土地及居民點(diǎn)及工礦用地是北京市集體所有土地的主要利用類型，％。2. 集體所有土地的用地結(jié)構(gòu)北京市集體所有土地的面積為 ，％。二、中國土地權(quán)屬分布根據(jù)1996年國土資源調(diào)查報告，中國國土資源中的集體土地430平方公里，占國土面積的45%，國有土地占505平方公里，占52%，其他屬于未定權(quán)屬土地。最近加大了對土地市場和土地資源的管理力度，頒布了一系列的法律法規(guī)。嚴(yán)格執(zhí)法監(jiān)察，土地管理秩序進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。各地區(qū)也制定了地方性法規(guī)。繼1998年修改《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施辦法》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》之后，《報國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法》于1999年由國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。加大土地權(quán)屬糾紛調(diào)處力度，全國各級土地管理部門共調(diào)處土地權(quán)屬糾紛近5萬起，維護(hù)了正常的生產(chǎn)、生活秩序。地籍管理等基礎(chǔ)工作得到加強(qiáng)，在全國31個省(區(qū)、市)開展了土地證書年檢。市（地）、縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級土地利用總體規(guī)劃修編已基本完成，有的已批準(zhǔn)實(shí)施?！?997 2010年全國土地利用總體規(guī)劃綱要》于1999年4月2日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施。２００１年，全國土地出讓金收入高達(dá)４９２億元。199