市房地產(chǎn)宏觀市場分析報告書-文庫吧資料
2024-08-16 12:30本頁面
【正文】 為： ? 工薪階層（主目標客戶） ? 二次或以上的置業(yè)人士 ? 原住這一帶的“老市民” （主目標客戶） （7） 購屋心態(tài)：經(jīng)濟實惠又要求一定之品質(zhì)，物超所值。（5） 消費水準：中低消費水平。（3） 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。f 客戶——項目針對的目標客戶群 依據(jù)市場分析及結(jié)合本項目地理位置、價格等進行研究后我們可以得出，本項目的目標客戶應(yīng)具備以下特點：（1） 年齡層次：28—45歲。在此建議單體設(shè)計時60—80 m2戶型盡量多考慮。 e. 數(shù)據(jù)——單戶面積、容積率、單體間距、綠化率、分攤系數(shù)等本案可塑造的差異性在單戶面積上。 d. 品牌——開發(fā)商形象及其個案形象等 企業(yè)的形象是通過其產(chǎn)品來塑造的，未來幾年內(nèi)的地產(chǎn)競爭實質(zhì)就是品牌與價格的競爭。公共設(shè)施：對公共設(shè)施的安排無需豪華，但要與生活配套及園林規(guī)劃相適應(yīng)（如：添加垃圾箱、藝術(shù)雕像等）c. 價格——單價、總價、付款方式等 定價的程序是一個由整體到個體, 從全案到各戶的“評估”與“決策”的復(fù)雜過程, 由差異性帶來的項目價值貫穿整個過程中。園林：采用現(xiàn)代較為流行的互動式園林規(guī)劃，使之成為項目賣點之一。背靠獅子山上千畝山林，建筑與自然的有機結(jié)合，為項目增添了一道環(huán)境上的附加值。（二）、項目的定位市場定位的核心是確認差異，選擇差異及推廣差異。從上面分析中我們不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走勢目前正處于上升階段，經(jīng)驗、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視。另外，“智能化概念”也被提上了日程，如景藤堡提倡的“e時代生活”等。 從規(guī)劃設(shè)計上分析 大營坡片區(qū)的樓盤在規(guī)劃設(shè)計上已逐步走入成熟，規(guī)劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入發(fā)展商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統(tǒng)、科學的統(tǒng)籌及針對市場變化的創(chuàng)新。 從居住環(huán)境分析 在樓盤外環(huán)境中，幾乎所有置業(yè)者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點需要開發(fā)商及政府的共同努力。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園等，目標客戶并不多， 而面積在150m2—250m2各種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢頭則比較緩慢，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花園、新聯(lián)小區(qū)、貴開花園的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都待在“深閨”。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型。這表明中價位的實用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位，也充分說明在目前房地產(chǎn)市場上，發(fā)展商對消費者收入情況、住房標準、潛在購房心理的研究已開始深入。從價格方面分析 1600元/ m2—2004元/ m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號商住樓、銀佳花園、貴開花園、貴新苑、陽光都市等，這些樓盤的推盤手法相對較陳舊。它目前正成為都市的新經(jīng)濟增長熱點，更是房開商和購房者共同的投資焦點。三、 項目市場細分及市場定位（一）、項目市場細分盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇項目片區(qū)居住的人還是很多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。目前區(qū)域內(nèi)對本項目最具威脅的是萬東小區(qū)。這一階段的競爭將迫使發(fā)展商在開發(fā)意念和開發(fā)思路上作全面的調(diào)整和更新。發(fā)展商的市場調(diào)查和市場分析工作進一步深化，市場的“空隙”越來越小。價格競爭，預(yù)計將成為某市房地產(chǎn)市場未來三年競爭的主旋律。第二、 價格競爭由于目前市場上近800萬平方米供應(yīng)量的商品房，基本上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價格將成為競爭的主要焦點。今年，市內(nèi)有多家樓盤通過打“環(huán)境牌”，贏得了市場主動權(quán)，如中海城市花園、在水一方等。雖然，近年來市場商品住宅的銷售量有較大幅度增長，但與批出量相比還處于下風，并且目前在規(guī)劃局報建的項目尚有約200萬方的報建量，這些項目已蓄勢待發(fā)，隨時可能進入實質(zhì)性開發(fā)階段，這將進一步加劇市場的壓力。因此，針對同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項目前期規(guī)劃及推廣的過程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。且在建筑風格方面大都以歐陸風格為主，同質(zhì)化較為嚴重。就某市而言，這一階層存在的以下特點：家庭總存量補貼：2萬—7萬元左右購房目的：①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給子 女購房；④老房拆遷喜好面積：60m2—120 m2 (其中60m2—80 m2占30%)能承受總價：10萬—30萬（按揭30年）可接受單價：1400元/ m2——2200元/ m2喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一階層的特點和購房心理，形成更為準確的有效供給。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)時客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場競爭中取勝。（六）項目市場切入點分析 提供有效供給從上面的供需狀況分析可看出市場的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠遠超過了需求。另外公房上市、房屋置換這兩項政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場需求量快速上升。（五）市場需求分析房改以后,由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實，某市地產(chǎn)市場空前良好。 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價位2300元/m2—4500元/m2。從目前市場供應(yīng)的產(chǎn)品特性來看具有以下特點： 絕大多數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點不突出，太單一。而據(jù)統(tǒng)計局信息，某市年商品房消耗量也不過90多萬方。另外，以往未被市場消化的供給，加上今年未參展的項目合計還有約280多萬方的供給量。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上10萬方的項目競?cè)挥?2個。自國家實施房改政策以后，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，98年后市場出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽小區(qū)等。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。（三）某市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢隨著某市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。據(jù)了解，許多省份在機構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級中心。比如說，出臺以經(jīng)濟適用房建設(shè)為重點政策，實際上是告訴開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費仍是主流。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進就要“糾正”這種錯誤?，F(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2004年以后的筑城樓市將會出現(xiàn)新的發(fā)展勢頭。某市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。有策劃前置觀念很多發(fā)展商是在項目建起來后才想
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