【正文】 老年安養(yǎng)中心開始進(jìn)入室內(nèi)裝修與設(shè)備安裝階段。該投資年度內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)“中央綠島公園”和紅樹林生態(tài)觀賞區(qū)基本建成，并正式對市民和游人開放。第2年：開始實(shí)施榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)一期工程20萬平方米商品住宅項(xiàng)目建設(shè)，并在年內(nèi)達(dá)到商品房預(yù)售所需的工程進(jìn)度要求。 該年度計劃投入137,000萬元。400000100％＝89％長期經(jīng)營項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算（見下表）：某榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財務(wù)效益估算表（二）序號長 期 經(jīng) 營 項(xiàng) 目數(shù) 量價格(元)年度經(jīng)營收入單位：萬元一五星級酒店客房經(jīng)營收入85013,二國際老年安養(yǎng)中心客房收入6806,醫(yī)療護(hù)理服務(wù)收入3,三國際游艇俱樂部經(jīng)營收入6萬人次6003,四城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入(含五星級酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目)70萬人次20014,五花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)經(jīng)營收入15萬盆(株)1001,長期項(xiàng)目年度經(jīng)營收入合計42,第二部分 融資、合作方案 一、項(xiàng)目投資開發(fā)進(jìn)度及資金籌措計劃根據(jù)海南旅游、房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及其動態(tài)趨勢，結(jié)合某榆林灣“山水花都”國際安養(yǎng)城項(xiàng)目的合作開發(fā)模式，本項(xiàng)目的開發(fā)周期初步確定為五年（自項(xiàng)目修建性規(guī)劃獲政府正式批準(zhǔn)之日開始計算）。項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)銷售效益估算（見下表）：某榆林灣“山水花都”項(xiàng)目財務(wù)效益估算表（一）序號測 算 科 目單位數(shù) 量單 價(元)金額(萬元)一項(xiàng)目銷售總收入703,600二項(xiàng)目總成本1項(xiàng)目總投資400,0002銷售成本異地營銷網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)處20500,0001,000市場推廣及廣告費(fèi)用(按項(xiàng)目總投資的1％計)4,000銷售傭金及代理費(fèi)用(一般為銷售收入的2％)14,072客戶返點(diǎn)優(yōu)惠(一般為銷售收入的3％)21,108日常銷售費(fèi)用(含異地銷售網(wǎng)點(diǎn)的日常費(fèi)用)1,800土地增值稅(按銷售額的3％計)21,108營業(yè)稅(％)38,698銷售成本合計101,786項(xiàng)目總成本合計501,786三銷售利潤(所得稅前)201,814四資產(chǎn)性收益(項(xiàng)目形成的固定資產(chǎn)原值)61,600五項(xiàng)目利潤總額(所得稅前)263,414六企業(yè)無形資產(chǎn)變現(xiàn)收入92,590七全部資產(chǎn)變現(xiàn)、增值收入合計356,004八項(xiàng)目投資利潤率＝263414247。【注：社區(qū)物業(yè)代租收入主要體現(xiàn)為業(yè)主權(quán)益與物業(yè)管理公司的經(jīng)營成本。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費(fèi)服務(wù)收入（含五星級酒店的配套服務(wù)項(xiàng)目及社區(qū)各類服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營收入）：按年接待各類消費(fèi)人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費(fèi)服務(wù)價格以200元/人次計。2）國際老年安養(yǎng)中心的年度經(jīng)營收入：按特種五星級客（病）房為450間、入住率60％、價格680元/天計，；醫(yī)療、護(hù)理服務(wù)收入以客（?。┓渴杖氲?0％計。5）五星級產(chǎn)權(quán)酒店（客房部分）：按20000元/平方米計，；長期經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營、銷售收入根據(jù)分項(xiàng)測算，長期經(jīng)營項(xiàng)目如五星級酒店、老年康復(fù)療養(yǎng)中心、中央綠島公園、游艇俱樂部、海洋劇場及多功能會議會展中心、臨水商業(yè)中心及其旅游、文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等的年度銷售、。5）項(xiàng)目區(qū)花卉、綠業(yè)生產(chǎn)/服務(wù)價格：按年產(chǎn)各類高檔盆花、苗木15萬盆（株）、平均價格100元/盆(株)計。3）國際游艇俱樂部會員消費(fèi)，按綜合消費(fèi)價格600元/人次計?！块L期經(jīng)營項(xiàng)目的產(chǎn)品價格定位：1）五星級酒店客房（五星級標(biāo)準(zhǔn)）出租價格按平均850元/天計。以最低起價（均價保持在以上定價范圍內(nèi)）先進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購進(jìn)。景觀、配套全面完成，售出率達(dá)到99%以上 。主樓完工，售出率達(dá)到90% 。各銷售開發(fā)組團(tuán)的工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度計劃安排如下：工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，售出率達(dá)到5% 。我公司擬充分把握和利用現(xiàn)有土地資源，采取控制性開發(fā)和銷售的政策，使土地價值最大化、利潤空間最大化，在此基礎(chǔ)上爭取進(jìn)一步加大土地儲備量。某在國際上的知名度和影響力將越來越大，其旅游和房地產(chǎn)等行業(yè)將逐步面向國際市場。全國性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國各地的房展、會展活動，進(jìn)行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊(duì)伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術(shù)，在全國各中心城市開展項(xiàng)目的產(chǎn)品巡銷活動（每次展銷時間半個月以上，并在當(dāng)?shù)亻_展全方位的市場推廣工作）。異地營銷網(wǎng)點(diǎn)：擬在北京、天津、上海、太原、成都、重慶、哈爾濱、大連、青島等中心城市設(shè)立常年展銷處，同時尋求代理服務(wù)商開展區(qū)域性營銷合作，通過異地代理商組織異地客戶到某旅游購房，為代理商提供具有競爭力的代理服務(wù)傭金（銷售額的2～3％），同時為成交客戶提供報銷旅游團(tuán)費(fèi)或打折機(jī)票的銷售政策。2001～2005年5年間，某市商品房銷售面積為463萬平方米，其中外銷商品房面積為417萬平方米，％！五年之間，某市的商品房平均銷售價格已從低于成本價的數(shù)百元/平方米猛升至4260元/平方米，而以某灣為代表的一線海景房的銷售價格，更是從2003年以前的2200元/平方米躍升至目前的萬元價格臺階！饒是如此，權(quán)威經(jīng)濟(jì)分析人士和行業(yè)專家均還普遍認(rèn)為：某有限的高品位人居資源尤其是濱海度假資源，相對于國內(nèi)、國際市場的巨大需求，顯然還是被嚴(yán)重低估和“賤賣”了。2005年，某市旅游接待總?cè)藬?shù)已達(dá)593萬人次，自1996年以來，％。某是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國獨(dú)具熱帶濱海自然風(fēng)光、田園風(fēng)光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺”。因而，海南的旅游房地產(chǎn)業(yè)很顯然不屬于國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的“震中”影響范圍（但國家新近出臺的限制用地和禁止用地項(xiàng)目政策，對海南的高爾夫、別墅類等“圈地”型項(xiàng)目產(chǎn)生了顯著的控制性影響）。（一）某市房地產(chǎn)業(yè)的市場背景與前景分析當(dāng)前，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策和措施，其目的在于保證我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、保障國民經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展平衡，并以抑制房價的快速增長實(shí)現(xiàn)人民群眾的基本住房問題、社會問題的全面解決。以上投資估算將根據(jù)政府部門最終批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案重新進(jìn)行投資測算，以此作為股東各方開展項(xiàng)目合作的依據(jù)之一。其中,項(xiàng)目建設(shè)投資為人民幣357,840萬元（含土地等無形資產(chǎn)投資92,590萬元），建設(shè)期經(jīng)營管理費(fèi)用5,300萬元，前期市場推廣費(fèi)用5,360萬元，建設(shè)期銀行貸款利息31,500萬元。改革現(xiàn)有工資體系，提高職工工資和福利待遇，并在改制后對所聘用的職工及已辦理內(nèi)退人員，按政府的規(guī)定接續(xù)和及時上繳養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等各項(xiàng)社會保險金。為使企業(yè)在改制后能平穩(wěn)過渡，原鹽場領(lǐng)導(dǎo)班子改制后在三至五年內(nèi)保持整體不變，繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用。項(xiàng)目公司及其分公司的相關(guān)工作崗位，將優(yōu)先滿足榆亞鹽場職工再就業(yè)之需。八、項(xiàng)目合作開發(fā)模式本項(xiàng)目擬由海南省榆亞鹽場、某投資發(fā)展有限公司以合作方式進(jìn)行整體開發(fā)。建筑密度≤8％，綠地率≥65％，平均建筑層數(shù)11＋1層，建筑物頂部高度約40米，樓間距≥60米。該類“泛游艇豪宅”屬社區(qū)景觀區(qū)域的副產(chǎn)品，統(tǒng)一納入五星級酒店及游艇會所的酒店式物業(yè)服務(wù)范圍，采用定制式營銷模式，為客戶提供多樣化的設(shè)計方案（也可由客戶自行提供設(shè)計方案），并在此基礎(chǔ)上獨(dú)立定價，獨(dú)立銷售。宜占總戶數(shù)的3～5％。宜占總戶數(shù)的5～7％。宜占總戶數(shù)的20％。宜占總戶數(shù)的40％。宜占總戶數(shù)的30％。建筑與戶型設(shè)計上應(yīng)充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個性化特征，除普遍采用自然通風(fēng)、自然采光的“無暗室”設(shè)計、大飄窗、大陽臺設(shè)計要素外，建議增加門窗的“折疊式”通風(fēng)設(shè)計，以取得最佳的室內(nèi)通風(fēng)效果，使住戶充分享受某優(yōu)越的空氣，達(dá)成某夏季的“避暑”居住條件。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計：結(jié)合“綠色浮島”開發(fā)理念開展親水型住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計。（五）榆林灣“山水花都”國際度假住宅區(qū)項(xiàng)目定位（細(xì)分）：在充分體現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”和“風(fēng)、花、山、水”休閑景觀要素的基礎(chǔ)上，整合項(xiàng)目區(qū)的養(yǎng)生、度假、服務(wù)資源，建設(shè)主要針對中國“第二居所”置業(yè)市場及其他目標(biāo)客戶群的國際化高尚度假住宅區(qū)。（空間布局方式擬與社區(qū)“中央綠島公園”進(jìn)行景觀與休閑要素結(jié)合，使之成為公園化、生態(tài)型的國際老年安養(yǎng)、度假中心）。項(xiàng)目擬建內(nèi)容：具有五星級酒店設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的國際老年康復(fù)（診療）中心大樓；園林式專業(yè)康復(fù)療養(yǎng)別墅群（20～30棟）；高級老年養(yǎng)生公寓（約500個戶型單位）；老年休閑會所（含專為老年人設(shè)計的戶外休閑配套設(shè)施）；醫(yī)護(hù)人員生活配套區(qū)（含專家樓）；高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)；直升飛機(jī)場（配救護(hù)直升機(jī)1架）；專用車隊(duì)；其他后勤配套服務(wù)設(shè)施。建筑參數(shù)：酒店（含動感島及泛游艇社區(qū)）計劃占地面積約200畝，總建筑面積約12萬平方米（其中含酒店公寓6萬平方米）。綠島高級會館區(qū)（泛游艇社區(qū)）：采用產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)品銷售/委托經(jīng)營模式，會館區(qū)業(yè)主擁有分時度假與經(jīng)營回報雙重權(quán)益。同時，泳池設(shè)計擬采用個性化、私秘性和美感更強(qiáng)的生態(tài)園林泳池系列（大池1個，小池數(shù)個），并使之與酒店戶外景觀融為一體。酒店區(qū)將充分融合“七彩珊貝谷”的熱帶海洋主題進(jìn)行建筑與景觀設(shè)計，在全方位營造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化主題設(shè)施的前提下，擬將其主要功能及配套設(shè)施區(qū)域劃分為：主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套服務(wù)設(shè)施（客房總數(shù)約500間/套）及中國熱帶海洋科技會館區(qū)。（三）五星級“海洋綜藝之窗”度假酒店（含泛游艇社區(qū)）項(xiàng)目定位（細(xì)分）：引入國際著名酒店服務(wù)品牌，共同營建具有世界一流水準(zhǔn)，以大型人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化為主題，集山水、花卉、園林景觀與動感休閑、游艇會館及泛游艇社區(qū)（小型游艇可直接出入酒店大堂）、水上游樂、水療健身為一體的五星級“綠島式”海洋主題度假酒店（海洋綜藝之窗度假酒店）。（二）榆林灣“綠色浮島”人工水系與核心景觀/配套系統(tǒng)工程項(xiàng)目定位（細(xì)分）：計劃在項(xiàng)目區(qū)引入榆林灣、大茅河水系，整體建設(shè)項(xiàng)目區(qū)“綠色浮島”景觀/配套系統(tǒng)工程，充分打造項(xiàng)目區(qū)的“親水”特質(zhì)，營造國際化“山水花都”度假社區(qū)的中心景觀與基礎(chǔ)配套設(shè)施體系。景觀結(jié)構(gòu)：主要包括紅樹林濕地/水鳥觀賞游覽區(qū)、景觀型綠色岸基休閑長廊、“綠色浮島”（島群）景觀水系改造工程、島上橋梁造型、中心廣場、“陽春白雪”鹽文化造景區(qū)、熱帶植物/花卉園藝造景區(qū)、泉藝景觀區(qū)及公園地面鋪裝藝術(shù)、靜態(tài)/動態(tài)造型藝術(shù)、光影藝術(shù)等景觀設(shè)施，在充分表達(dá)項(xiàng)目區(qū)“風(fēng)、花、山、水”等自然景觀要素的基礎(chǔ)上，營造公園“動靜相宜”的城市休閑文化氛圍。各組團(tuán)的基本情況簡述