【正文】 民幣的授信額度，從而使集團每年可匯集出70億元的資金空間，專門用于在海南從事整體性項目的投資開發(fā)。資料（8）：項目股東：海南省榆亞鹽場簡介海南省榆亞鹽場位于我國最南端的著名國際熱帶濱海旅游城市某市，始建于1953年，是省屬國有企業(yè)之一。某榆林灣“山水花都”度假城邦項目概念性規(guī)劃 （項目規(guī)劃設計機構：某市建筑設計研究總院)。秉承“創(chuàng)一流工作目標，講誠信民主原則，靠制度目標管理，興團隊創(chuàng)造精神”之企業(yè)宗旨，某公司全體同仁將一如既往，努力進取，勇于開拓。資料（6）：某市主要在售房地產(chǎn)項目一覽表區(qū)域序號樓盤名稱建筑面積/萬M2起價元/ M2均價元/ M2開盤時間銷售率一線海景項目1金陵海景花園7000900070%2海洋之星7364950080%3匯凱花園880085%4昌達四季花園700099%5天福源11000100%6憑海臨風780095%7椰風海韻5780820090%8陽光棕櫚灣6500850070%9海悅灣8400860090%10嘉和海景國際公館1150080%11玉海國際860070%12陽光海岸(二期)960012000100%13藍海豪苑89001100095%14鳳航大廈2888380060%15海岸藝墅6880900040%16帕而美納890017皇家生態(tài)海景6600850070%18瀛寰度假公館900095%19南海假期720070%20碧海藍天(二線)750094%二線海景項目21擎天半島650018000內(nèi)部認購22盛京翠海椰暉花園620075%23新大洲某印象4400650085%24時代海岸(大盤)56406800200483%25寧海苑27804000200485%26鳳凰溫泉家園1980230050%27衍宏山水翠景3000380090%28大興星河花園2470300050%三線項目29陽光名邸2815380080%30三永鳳凰城26883300200390%31聚鑫園27303500已售完32匯林水苑2760365090%33金雞嶺花園山莊21003600一期售完34麗園春曉2520330050%35和興家園15002730已售完36瑞海花園25003000已售完37海岳花園25303300一期95%38嘉寶花園328842889039蘭海濱河城市花園280045009040香榭名苑520041山水國際村(大盤)4300530047資料（7）：項目股東：某投資發(fā)展有限公司簡介某投資發(fā)展有限公司是某集團在海南省及某市的項目運作公司。增長的原因，一是因為某市城市環(huán)境有了很大的改善，房地產(chǎn)市場形勢良好，投資回報率高，增加了投資者的信心；二是受1992年房地產(chǎn)泡沫的影響，原來房地產(chǎn)投資的基數(shù)很低，現(xiàn)正處于恢復階段，所以增幅較大；三是某在2001年——2003年的三年內(nèi)完成了123萬平方米停緩建工程的處置工作，投資量加大。巨大的度假產(chǎn)品市場空間和獨特珍貴的氣候條件，為項目的成功奠定了不可動搖的發(fā)展基石中國只有一個某。某的熱帶濱海旅游度假資源在全國范圍而言具有無可置疑的唯一性和權威性。以上項目收益分配、結(jié)算完成后，投資方將其所持的龍璽公司股權歸還給龍璽公司（股權轉(zhuǎn)分包的除外），雙方的股權合作即自行終止。（二）股權融資 股權融資方式：由某投資發(fā)展有限公司以協(xié)議轉(zhuǎn)讓股權方式向戰(zhàn)略合伙人進行融資。 還款期限：3～5年（自首批款項到賬之日起計算）。據(jù)此推算新公司的股東權益和單位股本的資產(chǎn)價值如下（項目融資合作的股權價值依據(jù)）：某投資開發(fā)有限公司原始股本價值推算表序號測算依據(jù)/設計條件（以政府批準的規(guī)劃設計條件為準）土地的市場價值(萬元/畝)土地總價值(萬元)按一千萬股折合為單位股權的資產(chǎn)價值(元/股)12035,23052,34070,45087,560105,670123,780140,890158,9100175,注：目前本項目申報的規(guī)劃設計條件為：總建筑面積90萬平方米。該年度計劃投資95,000萬元，同時，預計當年回籠商品房銷售資金150,000萬元，“中央綠島公園”實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)服務收入5,000萬元。 該年度計劃投入137,000萬元。4）城市休閑、娛樂、餐飲消費服務收入（含五星級酒店的配套服務項目及社區(qū)各類服務項目的經(jīng)營收入）：按年接待各類消費人士（含游客、市民）70萬人次，綜合消費服務價格以200元/人次計。3）國際游艇俱樂部會員消費，按綜合消費價格600元/人次計。主樓完工，售出率達到90% 。全國性巡回展銷（產(chǎn)品行銷）：1）通過參加全國各地的房展、會展活動，進行品牌推廣與產(chǎn)品展銷；2）組織專門的巡回銷售隊伍，采取“蛙跳式”戰(zhàn)術，在全國各中心城市開展項目的產(chǎn)品巡銷活動（每次展銷時間半個月以上，并在當?shù)亻_展全方位的市場推廣工作）。某是我國唯一的熱帶海濱旅游城市，是我國獨具熱帶濱海自然風光、田園風光的、具有最佳養(yǎng)生環(huán)境、旅游環(huán)境、度假環(huán)境、人居環(huán)境的“綠島公園”、“全中國人民的后花園和陽光露臺”。其中,項目建設投資為人民幣357,840萬元（含土地等無形資產(chǎn)投資92,590萬元），建設期經(jīng)營管理費用5,300萬元，前期市場推廣費用5,360萬元，建設期銀行貸款利息31,500萬元。八、項目合作開發(fā)模式本項目擬由海南省榆亞鹽場、某投資發(fā)展有限公司以合作方式進行整體開發(fā)。宜占總戶數(shù)的5～7％。建筑與戶型設計上應充分考慮熱帶度假住宅產(chǎn)品的個性化特征，除普遍采用自然通風、自然采光的“無暗室”設計、大飄窗、大陽臺設計要素外，建議增加門窗的“折疊式”通風設計，以取得最佳的室內(nèi)通風效果，使住戶充分享受某優(yōu)越的空氣，達成某夏季的“避暑”居住條件。項目擬建內(nèi)容：具有五星級酒店設施標準的國際老年康復（診療）中心大樓；園林式專業(yè)康復療養(yǎng)別墅群（20～30棟）；高級老年養(yǎng)生公寓（約500個戶型單位）；老年休閑會所（含專為老年人設計的戶外休閑配套設施）；醫(yī)護人員生活配套區(qū)（含專家樓）；高檔園林及生態(tài)健身休閑游樂區(qū)；直升飛機場（配救護直升機1架）；專用車隊；其他后勤配套服務設施。酒店區(qū)將充分融合“七彩珊貝谷”的熱帶海洋主題進行建筑與景觀設計，在全方位營造酒店區(qū)域的人工活體珊瑚景觀系統(tǒng)、熱帶水族觀光長廊和珊貝文化主題設施的前提下，擬將其主要功能及配套設施區(qū)域劃分為：主島區(qū)：為酒店主體建筑及酒店核心配套服務設施（客房總數(shù)約500間/套）及中國熱帶海洋科技會館區(qū)。各組團的基本情況簡述如下：（一）榆林灣“中央綠島公園”及紅樹林保護區(qū)項目定位（細分）：“中央綠島公園”是本項目的景觀中心及核心動感項目開發(fā)組團。其中，（，不包括榆林灣、大茅河約4000畝自然水體面積），安游公路西側(cè)與榆亞鹽場駟軒分場地界之間的狹長形用地約709畝（待征用）。為了貫徹海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會[2006]129號《關于加快推進省屬國有企業(yè)改革工作的通知》文件精神，通過對榆亞鹽場進行企業(yè)改制，斥巨資補償職工安置費用，解決企業(yè)困境，改善職工生活，消除不安定隱患，為某的和諧穩(wěn)定貢獻力量。（二）改善榆林灣水質(zhì)環(huán)境。山水花都國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書山水花都國際安養(yǎng)城項目商業(yè)計劃書 目 錄第一部分 項目概況一、項目名稱 ………………………………………………………………4二、項目性質(zhì) ………………………………………………………………4三、項目建設地點及其條件 ………………………………………………4四、項目（產(chǎn)品）定位 ……………………………………………………5五、市場定位 ………………………………………………………………7六、主要規(guī)劃設計條件 ……………………………………………………8七、項目規(guī)劃設計內(nèi)容 ……………………………………………………8八、項目合作開發(fā)模式 ……………………………………………………14九、項目總投資估算 ………………………………………………………15十、市場營銷與效益分析 …………………………………………………19第二部分 融資合作方案一、項目投資開發(fā)進度及資金籌措計劃 …………………………………27二、項目公司的原始股權價值分析 ………………………………………30三、項目融資或戰(zhàn)略合作模式 ……………………………………………32結(jié)論部分 ……………………………………………………………………35附件（圖表）：某市房地產(chǎn)業(yè)基本情況參考資料 …………………………………36～41某投資發(fā)展有限公司簡介 …………………………………………42海南省榆亞鹽場簡介 ………………………………………………………43某榆林灣“山水花都”項目位置圖 ……………………………………44某榆林灣“山水花都”項目概念性規(guī)劃圖 ……………………………45 第一部分 項目概況 一、項目名稱：山水花都國際安養(yǎng)城