【正文】 ，其中市區(qū)面積 平方公里，全市海岸線曲長(zhǎng) 公里，沿海島嶼 63 個(gè)。23′。57′，北緯36176。第二節(jié) 建設(shè)條件一、自然條件地理位置煙臺(tái)市地處膠東半島中部，位于東經(jīng) 119176。緊 鄰 道 路 ， 工 程 機(jī) 械 和 材 料 出 入 口 設(shè) 置 限 制 不 大 ， 施 工 便 利；水、電、暖、煤氣供應(yīng)均有保障；交通方便。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)一、項(xiàng)目建設(shè)地址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于煙臺(tái)蓬萊市登州街道辦事處，登州南環(huán)路與海市路交匯處。從目前來(lái)看，類似八仙旅游文化娛樂城這樣的人文題材的綜合項(xiàng)目，因?yàn)槠渫顿Y額度巨大，涉及行業(yè)多，門檻過高，尚屬市場(chǎng)緊缺資源，因而市場(chǎng)主體之間基本處于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。當(dāng)前，蓬萊發(fā)展度假旅游，突出的問題是基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，缺乏高檔次的賓館和高檔次的娛樂設(shè)施，必須有針對(duì)性的加快建設(shè)步伐，同時(shí)還要保證有一個(gè)良好的旅游市場(chǎng)秩序，只有軟、硬件協(xié)調(diào)發(fā)展，才能全面啟動(dòng)度假旅游的發(fā)展，通過強(qiáng)有力的促銷手段，將到蓬萊觀光的游客留下來(lái)度假，使觀光旅游與休閑度假有機(jī)結(jié)合起來(lái)。蓬萊地處膠東半島的最北端，四季分明，風(fēng)景優(yōu)美，尤其是夏季北面臨海，涼風(fēng)徐來(lái)、空氣干爽，氣候宜人，是難得的度假之地，隨著年內(nèi)高速公路、鐵路的建成通車，交通條件的將進(jìn)一步完善，上述幾個(gè)條件都已具備。據(jù)國(guó)家有關(guān)部門測(cè)算，旅游業(yè)每直接收入 1 元，就給國(guó)家經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)帶來(lái) 元的增值效益，旅游業(yè)直接就業(yè) 1 人，就給社會(huì)提供間接就業(yè)機(jī)會(huì) 5 人，雖然我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的成績(jī)，但我國(guó)旅游資源綜合開發(fā)利用的程度還很低，旅游產(chǎn)業(yè)“集約化經(jīng)營(yíng)”的程度還很差，因此，發(fā)展我國(guó)旅游事業(yè)有著極大的潛力和美好的發(fā)展前景，但同時(shí)任務(wù)也十分艱巨。旅游業(yè)具有較好的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)展旅游業(yè)可帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并增加就業(yè)崗位促進(jìn)國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的加深和世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)旅游業(yè)的發(fā)育程度，是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和人民生活質(zhì)量的一個(gè)綜合體現(xiàn)。對(duì)每個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不是一蹴而就的，只要加以正確的引導(dǎo)，制定出相應(yīng)的鼓勵(lì)政策，現(xiàn)有的資源優(yōu)勢(shì)就會(huì)逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。從當(dāng)前全市特色旅游開發(fā)的狀況來(lái)看，存在著項(xiàng)目少、層次低、投入力量不足的問題，更突出的是缺乏一個(gè)專門詳細(xì)的整體規(guī)劃，致使發(fā)展過程中帶有一定的盲目性。其三，蓬萊市擁有得天獨(dú)厚的特色旅游資源優(yōu)勢(shì)。不管何種形式的特色旅游，都必須有較強(qiáng)消費(fèi)能力的客源市場(chǎng)為基礎(chǔ)。其一，具有深厚的群眾基礎(chǔ)，旅游業(yè)是一個(gè)開放型的行業(yè)，旅游業(yè)的飛速發(fā)展同時(shí)也帶來(lái)了城鄉(xiāng)居民觀念的更新， “旅游興市”成為全市從領(lǐng)導(dǎo)層到普通百姓的共識(shí)，在這種狀況下，開發(fā)特色旅游項(xiàng)目能得到群眾廣泛的支持。尤其是其突飛猛進(jìn)的發(fā)展速度成為一個(gè)奇跡，引得全國(guó)各地的同行紛紛前來(lái)考察取經(jīng)。四、蓬萊市發(fā)展特色旅游的優(yōu)勢(shì)及現(xiàn)狀近年來(lái)，山東省蓬萊市立足于得天獨(dú)厚的旅游資源優(yōu)勢(shì)，將城市明確定位為現(xiàn)代化海濱風(fēng)景旅游城市，圍繞這一定位，市委、市政府按照產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展方向，積極培育市場(chǎng)主體，深度開發(fā)旅游資源，大力開拓客源市場(chǎng)，努力規(guī)范旅游秩序，全市旅游業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，初步形成了以蓬萊閣為中心，山、海、城、閣等自然景觀與人文景觀渾然一體的旅游新格局。目前，全市共開發(fā)景點(diǎn) 20 余處，旅游景區(qū)面積擴(kuò)大至 10 平方公里，初步形成了以蓬萊閣為中心，山、海、城、閣等自然景觀與人文景觀渾然一體的旅游新格局。據(jù)此，我們把煙臺(tái)市的旅游地市場(chǎng)定位于環(huán)黃渤海地區(qū)的國(guó)內(nèi)東北、華北、華東地區(qū)以及國(guó)外的韓國(guó)、日本為主。從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，到煙臺(tái)旅游的商務(wù)、公務(wù)客人占了較大比重；省內(nèi)客源的比重偏大；省外客源主要集中于京津冀、長(zhǎng)江三角洲、東北等地。市場(chǎng)定位：旅游地市場(chǎng)定位，要確定旅游地的目標(biāo)市場(chǎng)群，對(duì)客源市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，以便進(jìn)行針對(duì)性營(yíng)銷，并開發(fā)出適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)需求的旅游產(chǎn)品。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，煙臺(tái)市共有各類旅游景區(qū)（點(diǎn)）80 余處，國(guó)家 AAAA 級(jí)景區(qū)兩處，國(guó)家森林公園 3 處，國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)一處，國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位 7 處，省級(jí)旅游度假區(qū) 4 處，省級(jí)文物保護(hù)單位 6 處，國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 3 處，中國(guó)優(yōu)秀旅游城市兩座。要把旅游資源要素開發(fā)成旅游產(chǎn)品，就要：第一，發(fā)現(xiàn)發(fā)掘旅游資源的獨(dú)特性，判斷其開發(fā)為旅游產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的吸引力和市場(chǎng)的需求。據(jù)此，我們把煙臺(tái)市的旅游地形象定位于融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。差別化形象定位突出了不同旅游地的個(gè)性化形象，在同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生“形象疊加”的效果，使該區(qū)域的吸引力倍增，可以吸引不同的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)關(guān)注該區(qū)域。旅游者的行為規(guī)律客觀上使得旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)加劇，旅游地的空間競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)為形象競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。旅游地形象定位受當(dāng)?shù)芈糜钨Y源條件制約，旅游資源是旅游地形象定位的基礎(chǔ)，尤其是具有惟一性、壟斷性、排他性的旅游資源更是旅游地形象定位的根本。航空方面，目前煙臺(tái)只開通了通往韓國(guó)和香港地區(qū)的航線，甚至第二大客源國(guó)日本的航線至今仍沒開通，國(guó)際航線太少，嚴(yán)重制約著國(guó)際客源市場(chǎng)的發(fā)展。交通存在著一定的瓶頸現(xiàn)象，直達(dá)旅游目的地的交通線路不足?？驮词袌?chǎng)發(fā)展不平衡，宣傳促銷力度尚欠。旅游業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的行業(yè)， “吃、住、行、游、購(gòu)、娛”六個(gè)要素，涉及到社會(huì)的方方面面，是一個(gè)龐大的社會(huì)系統(tǒng)工程，哪個(gè)要素太弱都會(huì)影響旅游產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力。三種傳統(tǒng)的融資投資方式，都嚴(yán)重制約著旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，若要真正實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的跳躍性發(fā)展，必須建立新的投資融資機(jī)制，以盡快改變旅游投資渠道不暢，力度不大的局面。從目前的情況看，解決旅游業(yè)投入的渠道，主要有三種，一是依托資源滾動(dòng)發(fā)展；二是吸引外資；三是社會(huì)辦旅游。旅游投資機(jī)制不完善，啟動(dòng)不利、渠道不暢。目前，煙臺(tái)的旅游產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)外有較強(qiáng)知名度的有蓬萊、長(zhǎng)島旅游區(qū)和龍口南山旅游區(qū)，其他產(chǎn)品的影響力還不夠強(qiáng)大。近年來(lái)，煙臺(tái)市旅游業(yè)近年來(lái)取得了較大突破，規(guī)模不斷擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)體系不斷完善，產(chǎn)業(yè)地位穩(wěn)步提高，一舉成為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。素以“黃金海岸、人間仙境”的美譽(yù)著稱于世。煙臺(tái)境內(nèi)植被良好，森林茂密，山體景觀、生物景觀婀娜多姿，到處郁郁蔥蔥，生機(jī)勃勃，青山碧水，美不勝收。瑰麗的山水，燦爛的文化，賦予了煙臺(tái)著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，展現(xiàn)了人間仙境的絢麗風(fēng)彩。三、煙臺(tái)旅游業(yè)面臨瓶頸煙臺(tái)蓬萊市作為一處聞名中外的旅游勝地，旅游資源較為豐富，以往因?yàn)槁糜钨Y源過于集中在蓬萊閣，長(zhǎng)期以來(lái)存在著旅游產(chǎn)品線過短、缺乏創(chuàng)新的巨大缺陷，到蓬萊的游客大多僅停留在游覽蓬萊閣等景點(diǎn)，這不僅給許多游客留下了意猶未盡的遺憾，也因游客逗留時(shí)間太短、消費(fèi)額度不高，使當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)長(zhǎng)期飽受產(chǎn)業(yè)鏈過短的困擾，這一度成為蓬萊市旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸。觀光農(nóng)業(yè)、民俗文化、漁家樂這些特色旅游項(xiàng)目與農(nóng)民有著密不可分的聯(lián)系，如果進(jìn)行合理的規(guī)劃發(fā)展，那么部分具備條件的農(nóng)民也會(huì)從旅游業(yè)中獲取一定的收益，從而帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。作為一個(gè)海濱旅游城市，旅游業(yè)的發(fā)展提高了蓬萊在國(guó)內(nèi)外的社會(huì)聲譽(yù)，帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，旅游收入成為市財(cái)政的重要來(lái)源，同時(shí)也解決了部分駐城居民的就業(yè)問題。特色旅游不僅僅涉及第三產(chǎn)業(yè)，還涉及到工業(yè)、農(nóng)業(yè)，在規(guī)劃發(fā)展的同時(shí)，能夠?qū)⒙糜螛I(yè)與一、二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)的其它門類有機(jī)的結(jié)合，可以在促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整中培育自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。大力發(fā)展特色旅游項(xiàng)目，有利于豐富蓬萊旅游內(nèi)涵，進(jìn)一步優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。二、發(fā)展特色旅游項(xiàng)目的積極意義大力發(fā)展特色旅游項(xiàng)目，有利于增加游客的逗留時(shí)間，延長(zhǎng)旅游活動(dòng)周期，淡旺季過于分明，是蓬萊旅游業(yè)的一個(gè)顯著特征， ，游客如蜻蜓點(diǎn)水一掠而過，多數(shù)只是花費(fèi)了門票錢，很難帶動(dòng)起相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，長(zhǎng)期以來(lái)，當(dāng)?shù)芈糜尾块T一直在致力于解決這個(gè)問題，但成效不是很大。 ”擬建項(xiàng)目能提供相應(yīng)的就業(yè)崗位和就業(yè)機(jī)會(huì)，適當(dāng)解決當(dāng)?shù)卣木蜆I(yè)壓力，提升部分社會(huì)人員的收入水平和生活水平。 ”《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》第三十九章第一節(jié)中指出：“千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)把擴(kuò)大就業(yè)擺在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展更突出的位置，實(shí)行積極的就業(yè)政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)就業(yè)，努力控制失業(yè)規(guī)模。一、本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出“大力發(fā)展旅游業(yè)……全面發(fā)展國(guó)內(nèi)旅游，積極發(fā)展入境旅游，規(guī)范發(fā)展出境旅游。立足獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自然稟賦，著力打造“蓬萊產(chǎn)區(qū)”品牌，成為世界七大葡萄海岸和中國(guó)三大釀酒葡萄產(chǎn)區(qū)之一，匯集了中糧長(zhǎng)城、煙臺(tái)張?jiān)?、天津王朝、新天?guó)際、華東百利以及法國(guó)拉菲特、瑞楓奧塞斯、菲律賓康達(dá)、英國(guó)登龍紅等一批國(guó)內(nèi)外著名葡萄酒企業(yè)，是國(guó)內(nèi)外葡萄酒產(chǎn)業(yè)聚集度最高的地區(qū)之一。近年來(lái)，我們堅(jiān)持以港興市戰(zhàn)略，依托港口資源和廣闊腹地，大力發(fā)展臨港經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)發(fā)展以京魯船業(yè)、渤海造船、巨濤海洋重工為骨干的造船重工業(yè)，以國(guó)電發(fā)電廠為骨干的濱海能源產(chǎn)業(yè)，臨港工業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。古登州港與泉州、揚(yáng)州、明州并稱中國(guó)古代四大古港，是海上絲綢之路的起點(diǎn)和隋唐時(shí)期中外文化交流的橋頭堡。蓬萊是重要港口城市。2022 年通過中國(guó)優(yōu)秀旅游城市復(fù)核，并榮獲“中國(guó)最佳休閑旅游城市”稱號(hào)，蓬萊閣景區(qū)成為全國(guó)首批 5A 級(jí)旅游景區(qū)。蓬萊依山傍海，環(huán)境優(yōu)美。宋代蘇軾，曾任登州太守，留下了“五日登州府，千年蘇公祠”的美譽(yù)；明代杰出軍事家、民族英雄戚繼光，生在蓬萊，一生轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，平定倭患；還有清代的宋慶，當(dāng)代愛國(guó)將領(lǐng)于學(xué)忠，科學(xué)家葛庭燧、劉光鼎、楊起，教育家周榮鑫與楊振聲，著名作家楊朔，墨學(xué)大師欒調(diào)甫等均為蓬萊人。悠久的歷史賦予了蓬萊燦爛而深厚的文化：八仙過海、海市蜃樓的美好傳說，代表了勞動(dòng)人民對(duì)自由民主、美好生活的向往和渴望；戚繼光訓(xùn)練水軍英勇抗倭的輝煌歷史，體現(xiàn)著愛國(guó)愛民和抵御外侮的中華正氣；海上絲綢之路的開啟、登州古港的繁榮鼎盛，映射出蓬萊人民對(duì)外開放、走向世界的胸懷與氣度。早在舊石器時(shí)代，就有人類繁衍生息，秦皇漢武留下尋仙足跡。但總體來(lái)看，我國(guó)旅游產(chǎn)品和市場(chǎng)開發(fā)仍處于供給水平不高的初級(jí)階段：旅游產(chǎn)品以觀光型的為主，開發(fā)思路也以觀光型的為主導(dǎo)，普遍追求大流量的旅游接待；旅游產(chǎn)品粗糙的多、精品的少，資源型的多、文化提升型的少；產(chǎn)品供給只能滿足初級(jí)化、大眾化市場(chǎng)，個(gè)性化、舒適性明顯不足，成為影響我國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)提升的重要制約因素。五、提升旅游供給與拉動(dòng)旅游消費(fèi)旅游消費(fèi)具有求新求異和逐步升級(jí)的市場(chǎng)特征。為此，必須強(qiáng)調(diào)對(duì)內(nèi)開放與對(duì)