商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和招商知識范本-文庫吧資料
2025-08-09 10:39本頁面
【正文】 者多個(gè)角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。整個(gè)空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。二、主力店招商之前不應(yīng)該進(jìn)行建筑設(shè)計(jì) 大的主力店機(jī)構(gòu)比較強(qiáng)大，各個(gè)部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。畢竟發(fā)展商提供的可行性報(bào)告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個(gè)代表它自己利益的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。像家樂福這樣的連鎖店，進(jìn)中國的目的是為了掙錢，因此對項(xiàng)目一定認(rèn)真評估，否則不會(huì)輕易投資。因此目前專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)還沒有形成市場。招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導(dǎo)的題詞，而國外的企業(yè)、財(cái)團(tuán)、連鎖店看中的卻是市場分析、財(cái)務(wù)分析等，中國恰恰缺乏這些信譽(yù)保證。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認(rèn)識，所以導(dǎo)致專業(yè)化的顧問機(jī)構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗(yàn)式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。全國幾乎所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進(jìn)行設(shè)計(jì)。 一、國外主力店招商有自己的評估辦法主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目好就能夠招商成功，這其中有一個(gè)對項(xiàng)目的市場判斷問題。如果發(fā)展商自己做設(shè)計(jì)不符合這樣的要求，那絕對是錯(cuò)誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲(chǔ)式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。比如一個(gè)幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分一般是8千－），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會(huì)對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費(fèi)者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，即商業(yè)經(jīng)營者。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個(gè)形象的比喻，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項(xiàng)目是直銷。這里面反映出一個(gè)問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大都缺乏經(jīng)驗(yàn)，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好，其中最大的問題是認(rèn)不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)別。盡管立項(xiàng)非常多，規(guī)劃項(xiàng)目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個(gè)開始營業(yè)。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。 售價(jià)/租金建議； 產(chǎn)品建議；216。 項(xiàng)目投資客/經(jīng)營者/消費(fèi)者界定；216。 總體業(yè)態(tài)定位及布局；216。 項(xiàng)目商圈界定；216。 對本項(xiàng)目的接受程度；5． 商業(yè)項(xiàng)目定位216。 選擇不同商品及服務(wù)消費(fèi)場所的標(biāo)準(zhǔn)；216。 對不同商品及服務(wù)的消費(fèi)能力；216。 日常消費(fèi)半徑；216。 經(jīng)營業(yè)態(tài)；4．商業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)消費(fèi)者研究216。 商業(yè)經(jīng)營歷史；216。 從經(jīng)營層面對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)指標(biāo)（進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 對區(qū)位、規(guī)模、對租金的接受能力；216。 選擇相關(guān)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 投資目的及擬經(jīng)營的業(yè)態(tài)；3． 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者研究216。 擬投入的資金量；216。 商業(yè)投資歷史；216。 對項(xiàng)目相關(guān)指標(biāo)（進(jìn)深、面寬、水、電、光、層高、空調(diào)、交通、車位、戶外廣告牌等）的特殊要求；216。 對區(qū)位、規(guī)模、價(jià)格/租金的要求；216。 選擇相關(guān)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)；216。 商業(yè)地產(chǎn)投資的基本準(zhǔn)則；216。 相關(guān)商業(yè)業(yè)態(tài)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者特征描述；2． 商業(yè)投資者研究216。 區(qū)域商業(yè)規(guī)劃政策；216。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布及演變趨勢；216。 交通及人流研究；216。 總體商業(yè)概況；216。第三章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究模版1．區(qū)域商業(yè)環(huán)境及未來發(fā)展趨勢研究216。 十一、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)人才要求商業(yè)地產(chǎn)人才應(yīng)該是商業(yè)管理、市場分析、經(jīng)營辦法、業(yè)態(tài)特色、顧客心理、房產(chǎn)理論等復(fù)合型人才，具有較強(qiáng)的策劃能力、招商能力可持續(xù)經(jīng)營管理能力等等。 當(dāng)然，在不同城市不同區(qū)域布點(diǎn)的規(guī)模又是另外了。 商業(yè)地產(chǎn)也不例外，不能一昧追求大，而不考慮或忽略了宜和度的把握，導(dǎo)致難以生存。 達(dá)爾文進(jìn)化論提出：物種延續(xù)過程中，不是最大的或最強(qiáng)的或最聰明的存續(xù)下來，而是最適應(yīng)環(huán)境的發(fā)展存續(xù)下來。 三者綜合考慮擬出租價(jià)體系。 ③開發(fā)商自身商場管理能力，旺場措施。 ②比較周邊成功商鋪的歷史租價(jià)趨勢。 ①比較周邊商鋪的租價(jià)。 租價(jià)=售價(jià)回報(bào)率 九、關(guān)于租鋪定價(jià)依據(jù)準(zhǔn)確、正確的售價(jià)體系有利于項(xiàng)目的出售操作。 ①比較周邊商鋪售價(jià) ②售價(jià)=購地價(jià)+建安費(fèi)+促銷費(fèi)+招租費(fèi)+旺場費(fèi)（長期行為） （1）成本定價(jià)法（4）開發(fā)商根據(jù)市場的租售承受力及自身旺場能力進(jìn)行綜合分析評價(jià)，制定出商鋪?zhàn)?、售價(jià)趨勢，再引導(dǎo)業(yè)主投資和管理租戶經(jīng)營。（2）租戶通過逐漸穩(wěn)定和增加批零業(yè)務(wù)能承擔(dān)較高水平租金（一般要3年時(shí)間）。（3）商鋪的興旺則需要3年以上長期的時(shí)間和總價(jià)9%費(fèi)用。六、關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營各項(xiàng)目時(shí)間和費(fèi)用上的認(rèn)識論（1）商鋪的銷售一般需要在基建期間內(nèi)（1年左右時(shí)間）完成和總價(jià)2%費(fèi)用。 （4）開發(fā)商、業(yè)主、租戶共同掙取零售市場的錢（這就是共同的價(jià)值觀），之后再重新分配。 （3）開發(fā)商所出售的商鋪價(jià)格的確定，要體現(xiàn)市場規(guī)律的理性、合理，更不能比急功近利還有過之，表現(xiàn)為 虎頭蛇尾，不管旺場。 （2）在對待旺場態(tài)度上，業(yè)主殺雞取卵、急功近利思想的根基要糾正，業(yè)主的引導(dǎo)和教育的責(zé)任落在開發(fā)商身上，可通過出售商鋪各種政策來控制。 （1
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