【正文】 查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關(guān)鍵。 2. 按照調(diào)查方法劃分 例如某公司需要調(diào)查商戶購買商鋪的潛力，特別要了解他們購商鋪的欲望和動機，以便使企業(yè)把握機遇，做好投資的準備。 168。 即通過市場調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。 判斷抽樣這在商圈調(diào)查中是常用的方法。 168。 （4）非隨機抽樣法非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取， 而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質(zhì)相同，然后將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內(nèi)部存在性質(zhì)不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質(zhì)相同的樣本構(gòu)成的。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。 （3）隨機抽樣隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。在這種情況下，公司應(yīng)及時調(diào)整，重新選取調(diào)查對象，并對調(diào)查結(jié)果認真分析，只有這樣的市場調(diào)查結(jié)果才能為企業(yè)制定策略提供有用的根據(jù)。如調(diào)查需求情況，可選擇一些購買商戶作為調(diào)查對象，往往這些商鋪戶對商鋪需求量，對商鋪功能要求占整個商鋪需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個市場對市場的需求量。 （2）重點調(diào)查重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。當然，有些資料可以借用國家權(quán)威機關(guān)普查結(jié)果，例如可以借用地區(qū)年鑒所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 （1）全面普查全面普查是指對調(diào)查對象總體所包含的全部個體都進行調(diào)查。 市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。 216。 對未來競爭情況的分析與估計等。 216。 對競爭者廣告的監(jiān)視和廣告費用、廣告策略的研究。 216。 對競爭者的商鋪設(shè)計、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點的調(diào)查與分析。 216。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調(diào)查和研究競爭對手可能作出的種種反應(yīng)，并時刻注意競爭者的各種動向。（7） 商業(yè)地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 216。 商業(yè)地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 216。 各種營業(yè)推廣活動的租售績效。 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 216。 商業(yè)地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。 216。 商業(yè)地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 （5） 商業(yè)地產(chǎn)促銷調(diào)查216。 開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對商業(yè)地產(chǎn)租售量的影響。 216。 商業(yè)地產(chǎn)市場供求情況的變化經(jīng)趨勢。 216。 本商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。 216。 現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)租售商戶戶和業(yè)主對商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對某種商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 216。如不同商戶和投資人的不同購買行為，商戶和投資人的購買模式，影響商戶和投資人購買行為的社會因素及心理因素等。 216。 需求動機調(diào)查。 216。 商業(yè)地產(chǎn)市場需求影響因素調(diào)查。 216。優(yōu)良的商圈環(huán)境，對發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。 252。財政收支。 178。 外商投資的發(fā)展情況。 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 178。 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 178。項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、商圈人口和經(jīng)濟狀況、銷售條件、基礎(chǔ)設(shè) 178。 252。 有關(guān)國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建 有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。 度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。如開發(fā)區(qū)政策、 （1）商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查252。建造好的商鋪由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。 現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進行。 通過市場調(diào)查，企業(yè)能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場機會，規(guī)避市場的風險。例如進行商鋪市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。 再由區(qū)域市場到宏觀環(huán)境，然后再從宏觀環(huán)境回復到單個市場、區(qū)域商圈。由于土地和房屋位置的固定性（不動產(chǎn)），商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查也烙有很深的地域特征。實踐證明，在十分復雜、激烈競爭的經(jīng)營環(huán)境中，只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。 　（8）設(shè)有較大規(guī)模的停車場。 ?。?）采取倉儲式陳列。 ?。?）商品結(jié)構(gòu)主要以食品（有一部分生鮮商品）、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品等為主。 　（2）商店營業(yè)面積大，一般為10000平方米左右。 　倉儲式商場 　　倉儲式商場指以經(jīng)營生活資料為主的，儲銷一體、低價銷售、提供有限服務(wù)的零售業(yè)態(tài)（其中有的采取會員制形式，只為會員服務(wù)）。 ?。?）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。 ?。?）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。 ?。?）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 　購物中心 　　購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。 ?。?）營業(yè)時間長，一般在10小時以上，甚至24小時，終年無休日。 　（3）居民徒步購物57分鐘可到達，80%的顧客為有目的的購買。 　（5）設(shè)與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。 ?。?）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 ?。?）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 ?。?）有一定面積的停車場地。 ?。?）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出口處的收銀機統(tǒng)一進行。 （3）商店營業(yè)面積在1000平方米左右。 ?。?）以居民為主要銷售對象，10分鐘左右可到達。 　 超級市場 　　超級市場指采取自選銷售方式、以銷售食品、生鮮食品、副食品和生活用品為主，滿足顧客每日生活需求的零售業(yè)態(tài)。 ?。?）采取定價銷售，可以退貨。 ?。?）商店設(shè)施豪華、店堂典雅、明快。 ?。?）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。 　　百貨店 　　百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。第五章 商業(yè)各業(yè)態(tài)分類以及特點一般商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。不同的發(fā)展商對建筑設(shè)計的重視程度和支付水平不同，實際上反映了有人把設(shè)計看作消費，有人把設(shè)計當作投資。商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計使項目升值。同是甲級大設(shè)計院，可能專長完全不同。這樣的問題都很難補救，給發(fā)展商或經(jīng)營方帶來的損失可能遠遠超過一次性的設(shè)計費用。同時也應(yīng)該選擇專業(yè)的建筑設(shè)計單位。有個廣告人曾舉過一個例子，主人買一條狗看家護院，夜里聽到外面有動靜，到底是主人出去叫還是狗出去吠？答案很簡單，當然是狗出去叫，因為主人不是學這個專業(yè)的。在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商是最大的投資方，也是最大的風險承擔者。有的商業(yè)只是住宅區(qū)的配套，商業(yè)虧盈并不要緊，只要大型住宅項目賣火就可以。每個項目都有自己明確的市場定位，應(yīng)該以高度專業(yè)化的方式進行操作，由專業(yè)顧問公司代理或者策劃、招商。開發(fā)商不是自己使用店面，而是要賣給主力店，必須按照主力店的要求去設(shè)計。 在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計方面，首先要明確開發(fā)者、使用者和消費者之間的關(guān)系。建筑裝修上可以采用很多非建筑語言，比如裝飾布、廣告、旗幟、水景等都成為店鋪設(shè)計的一部分，裝飾材料上有很多軟化的傾向，都是可以出彩的地方?，F(xiàn)在的整體的發(fā)展趨勢，就是多方面設(shè)計的整合最后達到最佳效果?！∪藗儗ι虡I(yè)建筑感興趣的是裝修裝飾層面上的設(shè)計，如建筑材料、樓梯扶手、墻上吊燈等，對跟人發(fā)生親密接觸、親密對話這個層次的設(shè)計基本做不到。第二個層次是我們通常所說的立面設(shè)計，講究橫、豎線條。在一般的設(shè)計理念中，認為建筑設(shè)計應(yīng)該有三個層次：第一個層次是宏觀的外觀造型。商業(yè)街的細部處理，跟業(yè)態(tài)定位、店鋪檔次有關(guān)。　歐洲是一種人的尺度，小鎮(zhèn)、小橋流水都很有人情味。柏揚講過美國的尺度體現(xiàn)的是馬路非常寬，汽車非常寬，樓房非常高，好像是給巨人、神用的。商業(yè)街要特別強調(diào)平易近人，這樣才能吸引人來?，F(xiàn)在開始慢慢地進行改善，馬路中間圍起一小塊咖啡座，幾個凳子，幾個雕塑小品，試圖在遼闊的廣場尺度上做出一點人情味。王府井大街經(jīng)過改造以后，四、五十米寬的大尺度，購物的人只能順著一邊走，不愿走之字形來回過到馬路對面購物。 現(xiàn)在中國處于反映了經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特別強調(diào)氣派，建筑設(shè)計也是如此。每個人對空間個性都會產(chǎn)生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，怎樣能夠讓消費者對購物環(huán)境有一種良好的感覺？這就需要建筑師進行精心地設(shè)計?！?這種底商檔次一般不高，但一應(yīng)俱全，商業(yè)非常普及。住宅和商業(yè)是互相支撐的，以前的商業(yè)街可能是出于配套的考慮，因為住宅小區(qū)有這方面的需要。三、商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計　對大規(guī)模商業(yè)建筑來說這是最重要的。另外是如何把人流往深處引的問題?！　〈笮蜕虉龅慕煌ńM織非常復雜，因此還有兩個方面必須考慮：一是怎樣從一開始就應(yīng)該把人流分開，讓人往樓上走，比如一進門就有通往二層的扶梯，或者可以直接上三、四層。跟原來的賣東西的方式不同的是，這些活動都是現(xiàn)代商業(yè)演化出來的形式。室外廣場不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。 現(xiàn)在的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。里邊天橋橫過來，繞過去，感覺很亂。整個空間可以通過天窗和中庭的變化，讓顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。商場里面有很多店，如果哪一間店能夠被人一眼看見或者多個角度都能看到，出租或者出售起來就非常方便，否則就很難出租。整個空間都很靈活，將來誰做商鋪都可以，但這樣的規(guī)劃沒有什么意義，屬于非常前期的東西。二、主力店招商之前不應(yīng)該進行建筑設(shè)計　大的主力店機構(gòu)比較強大，各個部門的職責、職權(quán)都比較明確。這樣的顧問公司的作用就是整合資源。畢竟發(fā)展商提供的可行性報告是代表發(fā)展商的利益，作為國外的連鎖店，需要一個代表它自己利益的機構(gòu)進行評估。市場如何，開發(fā)商的房子如何，開店的效益如何就需要做專業(yè)的評估。像家樂福這樣的連鎖店，進中國的目的是為了掙錢，因此對項目一定認真評估，否則不會輕易投資。因此目前專業(yè)顧問機構(gòu)在國內(nèi)還沒有形成市場。招商前幾頁總是自己很在乎的如政府領(lǐng)導的題詞，而國外的企業(yè)、財團、連鎖店看中的卻是市場分析、財務(wù)分析等，中國恰恰缺乏這些信譽保證。國內(nèi)發(fā)展商對此基本沒有認識，所以導致專業(yè)化的顧問機構(gòu)在國內(nèi)沒有市場。即使同是大型業(yè)態(tài)，如沃爾瑪、家樂福，或者國內(nèi)的聯(lián)華超市，也首先得明確商業(yè)態(tài)的形式。同樣是商業(yè)地產(chǎn)，它們的定位是不同的，像體驗式的商業(yè)，咖啡、休閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，還有一些業(yè)態(tài)是無法互相兼容的。全國幾乎所有的發(fā)展商都存在這樣一種情況，盲目地進行設(shè)計。 一、國外主力店招商有自己的評估辦法主力店招商有一系列的具體要求，而不是發(fā)展商認為這個項目好就能夠招商成功，這其中有一個對項目的市場判斷問題。如果發(fā)展商自己做設(shè)計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的，而且做得越深入，后期招商的困難越大。既然是傳銷，發(fā)展商要把店鋪賣出去，就應(yīng)該先決定主力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場的比例大小也不同。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分一般是8千－），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發(fā)展商產(chǎn)生非常大的壓力。發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計。但大型的綜合商業(yè)則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，即商業(yè)經(jīng)營者。 為什么說商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別呢？如果作一個形象的比喻，我認為商業(yè)地產(chǎn)是傳銷，住宅項目是直銷。這里面反映出一個問題，國內(nèi)發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面大都缺乏經(jīng)驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好，其中最大的問題是認不清商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目開發(fā)的區(qū)別。盡管立項非常多，規(guī)劃項目非常多，拿去招商做宣傳的非常多，但還沒有一個開始營業(yè)。首先講一下大型綜合商業(yè)，國外叫做Shopping Mall，即購物中心。 售價/租金建議； 產(chǎn)品建議；216。 項目投資客/經(jīng)營者/消費者界定；216。 總體業(yè)態(tài)定位及布局；216。 項目商圈界定；216。 對本項目的接受程度；5． 商業(yè)項目定位216。 選擇不同商品及服務(wù)消費場所的標準；216。 對不同商品及服務(wù)的消費能力；216。 日常消費半徑；216。 經(jīng)營業(yè)態(tài)；4．商業(yè)相關(guān)業(yè)態(tài)消費者研究216。 商業(yè)經(jīng)營歷史；216。 從經(jīng)營層面對商業(yè)地