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上海春之韻房產(chǎn)策劃書-文庫吧資料

2024-08-16 09:00本頁面
  

【正文】 江南13幢多層,10幢812層小高層582套西郊龍柏12幢小高層,4幢811層小高層150套金匯名人苑2幢12層95套 龍柏地區(qū)基本上是小高層,而航華地區(qū)本案的多層房也給銷售帶來了契機,從價格和宣傳策略上本案力將使其突顯出來。三期今年8月開盤,今年12月交房。市場進入斷層期,如春之韻把握好時機,定能一舉獲勝。從銷售情況上看,除了吳中路一系列規(guī)劃較差的盤外,該地區(qū)只要推出樓盤,市場基本接受度很熱烈,甚至于嘉豐新苑在沒有開盤前已將銷售一空,而航華目前沒有更多的競爭個案,市場反映度將更熱烈,現(xiàn)在的復泰華庭銷售過半。龍柏地區(qū)與航華地區(qū)僅環(huán)西大道相連,所以屬同一地區(qū),但航華地區(qū)早些留下動遷的痕跡,所以房價高低不平,總體價位上比龍柏差近千元以上,所以本案只要在品質拉高,就能與龍柏地區(qū)的較高品質樓盤相當,獲得市場的認可。月配套設施四大主題會所足球俱樂部等周邊配套成熟,金匯中心俱樂部建筑風格江南風格綠色明麗歐式風格園林設計風格陶然十景,五親空間運動型簡單綠化開 發(fā) 期接近現(xiàn)房200個年9月交房現(xiàn)房客 戶 群臺灣、香港等高級白領時尚一族客戶群比較多高級白領綠 化 率40%40%30%備 注40萬余平方米大型復合生態(tài)社區(qū)三期推出18套全裝修房與金匯花園一期連通項 目萊茵清鏡西郊龍柏香榭復泰華庭位 置七莘路2855弄青杉路169弄航東路689號規(guī) 模占地3萬平方米11萬m21萬余平方米類 型多、小高層、三聯(lián)體與四聯(lián)體排屋12幢小高層7幢6層價 格32003600、45004600元/ m237004800元/ m229003500元/ m2真實價格額32003600、45004600元/ m237004800元/平方米29003500/ m2真實銷售率85%、112月排名第10位二期售完,目前推三期估計達95%以上12月預售排行榜第四位50%以上工 期2001.11交房2002.12結構封頂發(fā) 展 商上海萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海復銘房地產(chǎn)開發(fā)公司上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題別墅社區(qū),精品多層令人稱羨的游泳池會所航華矚目精品總價分析集中28~33萬56萬左右2835萬戶型及主力戶型分析三房目前剩110多m2 戶型106146m285134平方米物 管 費為突出本案的特色,航華一村一街坊的定位應有意保持與其他樓盤的差異特征,以取得競爭的有利地位?!镂鹘箭埌叵汩吭啡谛「邔游挥谇嗌悸?69弄,北靠青杉路、東鄰虹井路,占地6萬平方米,建筑面積11萬平方米,規(guī)劃有12幢小高層,綠化率40%?!镂挥谄咻仿返娜f兆家園本月正式銷售二期萊茵清鏡,二期中規(guī)劃有低層、多層和小高層住宅,其中,沿蒲匯路而建的排屋尚未公開就已被預定一空,2幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體排屋,面積在180190平方米,售價45004600元/平方米,目前多層住宅房32003600元/平方米,比一期高出約500元/平方米?!镂挥诮饏R路紅松路口的金匯花園推出2幢12層住宅,“大面積、高價位”的特點,兩房面積122平方米,三房面積139158平方米,房價43005400元/平方米?!镂挥趨侵新返慕鸷绱髲B觀景閣是1幢18層點式高層,風車型格局,141平方米左右三房,開盤價僅31004100元,弱面可以看見虹橋高爾夫球場。圍繞小區(qū)“一低北高,南面是多層住宅,東側沿新涇港和北側靠吳中路的是小高層,全部一梯兩戶設計,兩房面積102122平方米,三房118158平方米。并規(guī)劃有“生活天地”、“運動健康“、“商務時代”、“教育碩果”四大主題會所,同時,金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街,小區(qū)綠化率40%。十分明顯,該盤嘗試傳統(tǒng)建筑風格,期望以“中國民族魅力”來贏得市場,反映出求新求變的市場策略。規(guī)劃中還有各項體育設施,規(guī)劃、配套方面都具有較大的優(yōu)勢。足球場與住宅小區(qū)聯(lián)姻,在上海不多見,開發(fā)商提倡全民健身理念值得稱道。該樓盤房型較實惠,得房率84%,二房95平米左右,三房120至130平方米。首期七月交房,二期9月交房。二期是位于足球場東側的4幢11層住宅,全部一梯兩戶設計,兩房面積109平方米,三房面積127—133平方米,并在西端位置安排這45平方米景觀四房,開盤價42005500元。該樓盤分三期開發(fā),首期開發(fā)15000平方米,2001年四月底開盤,已銷售2幢9層住宅,現(xiàn)所剩房源不多。綠化率40%。目前在建項目有:古北新城東塊,規(guī)劃建造和7萬平方米多高層住宅;海聯(lián)花園三期以20層住宅為主,有5萬平方米左右,定價44005400元/平方米,市場接受度不容樂觀;上市的錦繡江南規(guī)劃41萬平方米,是目前吳中路沿線規(guī)模最大的住宅項目。與本案存在競爭最大?!餃嗥狡焦凡G邊上的新景苑也在4月份推出,其與本案較近的地理位置成為本案的一大競爭對手,但目前房型與價格等各項因素未定,二房面積90100平方米左右,三房面積在30150平方米左右。新地塊也將在明年初有所動作。但以上樓盤在價格上與本案無可比性。 ★2001年3月,丹桂南苑針對復式房型,推出“加1萬元可獲得價值6萬元的地下產(chǎn)權車庫一個”的促銷方案,復式面積在169—193M2左右,總價在60、70萬元上下,現(xiàn)已全部售完,僅有車庫在出租當中,其另有項目也在2002年底揭曉。項目定位是一個項目的核心之一,兩個相近的項目若其定位也相似,則構成最強烈的競爭關系。四、項目競爭樓盤分析 房地產(chǎn)項目由于其位置的唯一性,使許多樓盤不具備真正的可比性,就客戶而言,其對一個樓盤的評價是地段、價格、戶型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán)境等要素的綜合評判,具有很大的不確定性和偶然性。◆ 龍柏地區(qū)的樓盤開發(fā)有條不紊,各樓盤的樓次比較接近,既少見大富大貴的豪門,也少見樸素簡陋的低價房,房型設計,外立面等方面較為用心。5) 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側,占地28000平米,由6幢公寓(2幢11層、2幢8層、1幢5層)和別墅住宅(19幢),總建筑面積3600平方米,前年開始預售,售價每平米4200元起,公寓房型面積較大,二房二廳二衛(wèi)達127平米,其中客餐廳40平米,廚房9平米,三房二廳二衛(wèi)181平米,其中客餐廳50平米,廚房9平米,主臥達23平米,有雙陽臺。4) 虹橋金斯花園 位于金雨路88弄,由疊加式別墅和小高層組成,其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比,擺脫了平面布局,將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個樓面,強調了私密性和功能分區(qū),該疊加別墅為六層樓房,一二三層為一住宅單元,四五層為另一住宅單元,一般一個住宅單元有五房二廳,其中客廳面積達到55平米,主臥面積達到30平米,銷售價格大多在6000元以上,總價在100元萬以上。另外,該樓盤部分建筑緊鄰河水混濁的新涇港,對具銷售也有一定的影響。目前已開發(fā)完畢,均為現(xiàn)房,價格4200至5400元。寶虹公寓和紫晶苑均為現(xiàn)房,寶虹公寓二房地116平米,紫晶苑二房93至100平米,寶虹公寓另有復式住宅,面積為206平米至229平米。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。不失為熱鬧。金匯花園給人的最大感覺是它的相對成熟,作為自成體系的平民小區(qū),在環(huán)線外并不是到處可見。據(jù)調查顯示,除了外籍人士,在“新虹橋生活圈”的購房者中,長寧、徐匯、靜安的客源占60%以上,盧灣、普陀、青浦、嘉定、昆山、江蘇的購房者占20%左右,還有10%是更遠省市購房者。三、項目競爭環(huán)境分析與評價 競爭環(huán)境目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機場的包圍之中,特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價值的又一因素。周邊西郊龍柏香榭苑、龍柏城市花園、新明星花園、丹桂花園、嘉豐新苑、鴻禧花園等樓盤的銷售情況可以說明。古時候為們就喜歡用”三足鼎力”來形容勢態(tài)的穩(wěn)定,而獨特的優(yōu)秀個理位置,頗具開發(fā)理念的投資他崇尚時尚生活的入住為群,便成不支持金匯成為高尚生活區(qū)的三支實力之足。在上海高檔住宅中,有這樣一句話,叫東有湯臣,西有虹橋,虹橋在上海乃至港臺地區(qū)的消費已經(jīng)形成了高尚商住聚集地的口碑。而金匯周邊的金融設施,各種會員俱光部,便捷的商娛設施以及一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味,這些都成為這批購房者傾心此個的原因,因而,金匯會成為他們購房的首選區(qū)域,他們對金匯認可也是開發(fā)商開發(fā)優(yōu)秀樓盤他大力改善周邊設施的動力,這樣的互動對金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。這里的開發(fā)商認準了主這了塊土地,一直在這里做項目,這塊土地給了他們信心,也給了他們很大的責任感,他們中的大多數(shù)已經(jīng)愛上了這個地方,他們說,如果要讓他們出資作一些市政改造,只要是有這個需要的,只要是用在金匯的,我們肯定毫不猶豫。如今,金匯已成為時尚運動愛好者的天地,除了足球俱樂部,卡丁車館的陸續(xù)建成,都讓喜愛運動和追逐新潮的人們過足了癮。因為虹橋開發(fā)區(qū)和古北地區(qū)的帶動,也因為金匯自身歷來的地域品質,建造出高質量的真正符合現(xiàn)代人生活品味的時尚樓盤便是在此投資的開發(fā)商所追求的目標,開發(fā)商也為此動足了腦筋。虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和漕河涇經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū),使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息,這里離虹橋機場、仙霞網(wǎng)環(huán)中心以及大賣場易初蓮花只不過幾公里的路程,居民生活出行都十分便 捷,無論是想購物、娛樂還是學習,居民們都可輕松到達目的地,這一切都促使這塊土地日益成為一個在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的”時尚的居住區(qū)域。金匯地理位置十分優(yōu)越,與上海西區(qū)中的重要地段“虹橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”親密相鄰,這些都是賦予金匯地區(qū)時尚的具體表現(xiàn)。轉眼四年過去了,克林頓訪問這戶居民的原因,我們仍然不知道,但是金匯的時尚品味應該是他選擇這個區(qū)域的原因之一吧。未來五年內,這一板塊將實施金匯南路、虹井南路、虹泉路、姚虹路、合川路、紅松路等十余條市政道路工程,全長約14公里。獨特綠化景觀頗具特色的復鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園,以現(xiàn)代運動題材為主的韻動時代,以江南園林風格為的錦繡江南等樓備用均受上海市民與海外人士的喜愛。上海東苑房地產(chǎn)開發(fā)的紫京苑短短幾個月內就銷售一空。虹橋地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)蒸蒸日上,城高面積不斷更新。虹橋地區(qū)東近中山路,北接延安路,西至新涇港,南臨漕寶路,區(qū)域范圍不大,如此看虹橋,即便反吳中路沿線的樓盤劃開,這里也應有不少樓盤,且大多在金匯花園地區(qū),其中,寶虹房產(chǎn)開發(fā)的金匯花園是整個虹橋地區(qū)最大的居住小區(qū),由于地塊分階段開發(fā),金匯地區(qū)的建筑風格有所不同,建筑水平也有高有低,但作為最鄰近虹橋開發(fā)區(qū)和古北新區(qū)的環(huán)外居住區(qū),這里也多多少少受到了外銷住宅重視規(guī)劃和品味的景響,另外這里距中心城區(qū)最近,經(jīng)多家開發(fā)商連年開發(fā)后,這里的住宅土地越來越少,這說明,今后這里新的高質量樓盤會顯得日益珍貴,其地價,地級的含金量上漲空間較大。莘莊地區(qū)的樓市,在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。閔行“金虹橋”地區(qū)目前正在高起點規(guī)劃、高標準設計,爭取未來五年形成現(xiàn)代化新型城鎮(zhèn),成為閔行區(qū)一顆閃亮的明珠。其中最主要的是未來居住區(qū)規(guī)劃,即在“十五”時期興建100萬平方米高品質現(xiàn)代化住宅小區(qū)。2015年,人均居住面積的0平方米,面積約720萬平方米,平均每年住宅新開工面積約720萬平方米,平均每年住宅新開工面積約140多萬平方米。住宅類型以花園住宅、高檔公寓為主,居住水平達到舒適型。新開工住宅總量約為750萬平方米,平均每年開工面積約150萬平方米。住宅建設基本完成一線四點中舊區(qū)改造任務,居住水平達到小康型。居住區(qū)內綠化面積達508公頃,小區(qū)集中綠化152公頃,城區(qū)綠化率達31%。其中。涌現(xiàn)了一批名都城、上海萬科城市花園、君臨天下花園、紫藤新苑等布局合理,質量上乘、環(huán)境優(yōu)美的高檔生活小區(qū)。這一切,為閔行住宅建設的騰飛創(chuàng)造了條件,也為住在閔行打下較好的基礎?!熬盼濉逼陂g,大量資金的投入,使基礎設施和生態(tài)環(huán)境得到進一步的改善,1998年到1999年一直獨占上海房產(chǎn)銷售面積排行第一位,領銜上海樓市風云。它作為上海新崛起的房產(chǎn)市場,以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房價,使閔行區(qū)成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域。D、 當?shù)卣闹С峙c良好的自然經(jīng)濟環(huán)境。上海房地產(chǎn)市場得以發(fā)展歸結為以下幾個條件:A、 理念、市場化程度高,有廣闊的消費市場基礎。11. 2001年已備案的全市差價換房總成交戶數(shù)為10888戶,%,其中轉讓8106戶,交換你782戶。10. 2001年已售公房上市出售成交69832套,交易面積地64萬平方米,%,%。而內銷商品房預售排名為浦東、閔行、普陀、長寧、寶山、%、%、%、%、%。7. 2001年個人購買商品房比重繼續(xù)攀升,商品房預售登記中屬個人購買190678套,%,預售中屬個人購買146688套,%。全年商品批準預售面積和實際銷售面積之比達到1:,實際預售面積大于批準預售面積。2. 2001年和去年比較,%,商品房新開工面積、%%,%.3. %,%,%。1. 2001年下半年開始土地出讓逐步采用招標、拍賣方式。3) 開發(fā)商知名度不大本地塊的開發(fā)商不是本市知名企業(yè),且在航華地區(qū)沒有開過盤,因此知名度不大。與新明星花園、及嘉豐新苑(一二兩期)總體規(guī)劃相比,都顯出我們的不足。2) 小區(qū)規(guī)模小 ,可做景觀的空間不大,小區(qū)物業(yè)服務項目投資有限,只可能在一定范圍內盡量顯示小區(qū)特色,向精致方向,而非大氣方向發(fā)展。地塊劣勢綜述:1) 地區(qū)商業(yè)不發(fā)達,交通目前相對落后。5) 潛在交通優(yōu)勢: 根據(jù)2001年上海市重大工程建設計劃排定,地鐵二號線西沿伸工程(中山公園—)將于年內完成,同時軌道交通明珠線也由寶山延伸至虹橋路。n 根據(jù)市場調查情況及各小區(qū)不同品質綜合分析,航華一村一街坊地塊與復泰華庭的可比性最大,但本案的地理位置優(yōu)勢與復泰華庭不具可比性,且復泰華庭的地塊
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