【正文】 心。 5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側，占地 28000 平米，由 6幢公寓（ 2幢 11層、 2 幢 8層、 1 幢 5層）和別墅住宅（ 19幢），總建筑面積 3600平方米，前年開始預售，售價每平米 4200 元起，公寓房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達 127平米，其中客餐廳 40平米，廚房 9平米，主臥衛(wèi)生間 ，三房二廳二衛(wèi) 181平米，其中客餐廳 50 平米，廚房 9 平米，主臥達 23平米，有雙陽臺。 4） 虹橋金斯花園 位于金雨路 88 弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個樓面，強調了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達到 55 平米，主臥面積達到 30 平米，銷售價格大多在 6000 元以上，總價在 100元萬以上。 另外，該樓盤部分建筑緊鄰河水混濁的新涇港，對具銷售也有一定的影響。目前已開發(fā)完畢，均為現(xiàn)房，價格 4200 至 5400 元。寶虹公寓和紫晶苑均為現(xiàn)房，寶虹公寓二房地 116平米，紫晶苑二房 93 至 100平米，寶虹公寓另有復式住宅，面積為 206 平米至 229平米。目前在售的是三街坊、寶虹公寓和紫晶苑。不失為熱鬧。金匯花園給人的最大感覺是它的相對成熟，作為自成體系的平民小區(qū)，在環(huán)線外并不是到處可見。據調查顯示，除了外籍人士，在“新虹橋生活圈”的購房者中，長寧、徐匯、靜安的客源占 60%以上，盧灣、普陀、青浦、嘉定、昆山、江蘇的購房者占 20%左右，還有 10%是更遠省市購房者。 三、項目競爭環(huán)境分析與評價 競爭環(huán)境 目前航華地區(qū)處于七寶、虹橋與機場的包圍之中，特別是虹橋地區(qū)更是此該地塊擁有較高的價值的又一因素。周邊西郊龍柏香榭苑、龍柏城市花園、新明星花園、丹桂花園、嘉豐新苑、鴻禧花園等樓盤的銷售情況可以說明。古時候為們就喜歡用 ” 三足鼎力 ” 來形容勢態(tài)的穩(wěn)定，而獨特的優(yōu)秀個理位置，頗具開發(fā)理念的投資他崇尚時尚生活的入住為群，便成不支持金匯成為高尚生活區(qū)的三支實力之足。 在上海高檔住宅中，有這樣一句話，叫東有湯臣，西有虹橋，虹橋在上海乃至港臺地區(qū)的消費已經形成了高尚商住聚集地的口碑。 而金匯周邊的金融設施，各種會員俱光部，便捷的商娛設施以及一大批高尚住宅小區(qū)都樗著這里的高尚的生活品味，這些都成為這批購房者傾心此個的原因，因而，金匯會成為他們購房的首選區(qū)域，他們對金匯認可也 是開發(fā)商開發(fā)優(yōu)秀樓盤他大力改善周邊設施的動力，這樣的互動對金匯樓市的活躍與提升起著極其重要的作用。 這里的開發(fā)商認準了主這了塊土地，一直在這里做項目，這塊土地給了他們信心，也給了他們很大的責任感，他們中的大多數(shù)已經愛上了這個地方，他們說，如果要讓他們出資作一些市政改造，只要 是有這個需要的，只要是用在金匯的，我們肯定毫不猶豫。 如今，金匯已成為時尚運動愛好者的天地，除了足球俱樂部，卡丁車館的陸續(xù)建成，都讓喜愛運動和追逐新潮的人們過足了癮。 因為虹橋開發(fā)區(qū)和古北地區(qū)的帶動，也因為金匯自身歷來的地域品質，建造出高質量的真正符合現(xiàn)代人生活品味的時尚樓盤便是在此投資的開發(fā)商所追求的目標，開發(fā)商也為此動足了腦筋。虹橋經濟開發(fā)區(qū)和漕河涇經濟技術開發(fā)區(qū)，使這里融入了科技的的現(xiàn)代氣息，這里離虹橋機場、仙霞網環(huán)中心以及大賣場易初蓮花只不過幾公里的路程，居民生活出行都十分便 捷，無論是想購物、娛樂還是學習，居民們都可輕松到達目的地，這一切都促使這塊土地日益成為一個在古典與現(xiàn)代中脫穎而出的 ” 時尚的居住區(qū)域。 金匯地理位置十分優(yōu)越，與上海西區(qū)中的重要地段 “ 虹橋經濟開發(fā)區(qū) ” 親密相鄰，這些都是賦予金匯地區(qū)時尚的具體表現(xiàn)。轉眼四年過去了，克林頓訪問這戶居民的原因，我們仍然不知道，但是金匯的時尚品味應該是他選擇這個區(qū)域的原因之一吧。 未來五年內，這一板塊將實施金匯南路、虹井南路、虹泉路、姚虹路、合川路、紅松路等十余條市政道路工程，全長約 14公里。 獨特綠化景觀頗具特色的復鑫苑、明申花園五樓電梯房、著名的金匯花園，以現(xiàn)代運動題材為主的韻動時代，以江南園林風格為的錦繡江南等樓備用均受上海市民與海外人士的喜愛。上海東苑房地產開發(fā)的紫京苑短短幾個月內就銷售一空。虹橋地區(qū)房地產開發(fā)蒸蒸日上，城高面積不斷更新。虹橋地區(qū)東近中山路，北接延安路，西至新涇港，南臨漕寶路，區(qū)域范圍不大，如此看虹橋，即便反吳中路沿線的樓盤劃開，這里也應有不少樓盤，且大多在金匯花園地 區(qū)，其中，寶虹房產開發(fā)的金匯花園是整個虹橋地區(qū)最大的居住小區(qū)，由于地塊分階段開發(fā)，金匯地區(qū)的建筑風格有所不同，建筑水平也有高有低，但作為最鄰近虹橋開發(fā)區(qū)和古北新區(qū)的環(huán)外居住區(qū)，這里也多多少少受到了外銷住宅重視規(guī)劃和品味的景響，另外這里距中心城區(qū)最近，經多家開發(fā)商連年開發(fā)后，這里的住宅土地越來越少，這說明，今后這里新的高質量樓盤會顯得日益珍貴，其地價，地級的含金量上漲空間較大。 莘莊地區(qū)的樓市，在某種程度上已成為樓市奇跡的代名詞。 閔 行“金虹橋”地區(qū)目前正在高起點規(guī)劃、高標準設計，爭取未來五年形成現(xiàn)代化新型城鎮(zhèn)，成為閔行區(qū)一顆閃亮的明珠。 其中最主要的是未來居住區(qū)規(guī)劃，即在“十五”時期興建 100 萬平方米高品質現(xiàn)代化住宅小區(qū)。 2020 年，人均居住面積的 0平方米，面積約 720 萬平方米，平均每年住宅新開工面積約 720 萬平方米，平均每年住宅新開工面積約 140多萬平方米。住宅類型以花園住宅、高檔公寓為主，居住水平達到舒適型。新開工住宅總量約為 750 萬平方米，平均每年開工面積約 150 萬平方米。住宅建設 基本完成一線四點中舊區(qū)改造任務，居住水平達到小康型。居住區(qū)內綠化面積達 508公頃，小區(qū)集中綠化 152公頃，全區(qū)人均公共綠地 平方米，城區(qū)綠化率達 31%。建成中學 8 所，小學 12 所，幼兒園 23所，文化娛樂設施完成投資 億元，竣工交付面積? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 17 上海春之聲置業(yè)有限公司 萬平方米。 伴隨大量住宅的交付使用，居住區(qū)公建配套設施完成 177 萬平方米，累計公建配套率 11%以上。 閔行區(qū)房地產開發(fā)在全區(qū)中扮演了具有極有重要的角色， 9年來，住宅竣工面積達到 1759 萬平方米，建成撥點小區(qū)一個，建成55 個城市，區(qū)級完整街坊。閔行區(qū)已獲得“國家環(huán)境保護模范城區(qū)”、“國家園林城區(qū)”稱號，并正努力創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城區(qū)”。 1992 年至1998 年，中心城區(qū)大批動遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬計的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺。 2．閔行地區(qū)市場概述 航華滋養(yǎng)在閔行的大環(huán)境內，閔行區(qū)位于上海西南城郊結合部，擁有廣闊的腹地。 B、 作為經濟發(fā)達的中 國龍頭城市擁有無以比擬的優(yōu)越投資條件 C、 有較高素質的一批開發(fā)商群體。 12． 2020 年全市房地產抵押建筑面積達 8500 萬平方米，比去年同期增加 %,商品房抵押貸款金額為 1533 億元，其中期房抵押建筑面積為 2897 萬平方米，約 萬件，個人（私有財產）抵押 ， 1884 萬平方米，抵押貸款金額為366 億元。上市平均出售價為 萬元 /套，平均出售單價為 2643 元 /平方米，比去年增加 301元，平均建筑面積為 平方米。 9． 2020 年存量房交易繼續(xù)快步上升，比去年增加 %，為 萬平方米，已達到商品房銷售量的 %，其中住宅占 %。 8． 2020 年內銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山、分別占全市銷售量的 %、 %、 %、 %、 %。 5． 住宅成為商呂房銷售的主體， 2020 年預售商呂房中住宅占 %，銷售商品房中住宅占 %. ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 15 上海春之聲置業(yè)有限公司 6． 2020 年非本市人員購買商品房明顯增加 ，商品房銷售登記中屬外地人士購買面 1524 套，比去年增加 %，屬國外和境外人士購買面 639 套，比去年增加 %，屬國外人士購買 2937 套，比去年增加 204%。 4． 2020 年與去年同期比較，預售面積增加 %，達 1832 萬平方米，銷售登記面積增加 %，達 2020 萬平方米。 2020年全年新增經營項目土地出讓面積為 1050 萬平方米，較去年同期增加 %。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 14 上海春之聲置業(yè)有限公司 第三章 關于項目的市場定位與產品定位 一、 市場基本面分析 宏觀市場分析 2020 年上海市房地產市場總體上供求平衡，土地一級市場供應嚴格控制，商品房銷售增勢強勁，存量房屋交易快速攀升。當然，從另一角度而言，由于體量較小，只要在房型、價位、外立面、小區(qū)環(huán)境上趨于合理，去化的風險不大。因此，特別強調小區(qū)外立面及環(huán)境規(guī)劃的精心細鑿，定位為品位樓。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 13 上海春之聲置業(yè)有限公司 航華地區(qū)處于西郊偏遠地區(qū)，周邊無大型的購物場所，吳中路、虹梅路附近的易初蓮花，七莘路、吳中路附近的樂購、及古北地區(qū)的家樂福，與航華都有一段距離，而航華內除日常生活必需物購買較為方便外，家電、衣物、飾品等都得到吳中路易初蓮花超市和沿線其大型配銷中心、人民廣場或徐家匯購買，航華有 925B線直達人民廣場，到徐家匯得先坐 709路到虹橋路轉 72路天鑰橋路下，而無論能否直達，其直線距離、車程都很長。航華地區(qū)憑借地鐵交通優(yōu)勢，將大大改觀目前至市中心時間長的缺憾。而由于莘莊、閔行兩地的雙輻射的影響，及地鐵二號線的開通，隨著對該地塊關注率的不斷提升，樓盤有升值的空間。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 11 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 航華地區(qū)近幾年的價格走勢如下： 航華三村 三佳苑 97年入住 24302650 元 /平方米 航新路 景麗苑 98年 10月入住 23302730元 /平方米 航北路 鴻禧花園 98年 11月入住（外銷） 61007600元 /平方米 丹桂花園（三期） 99年 10月入住 33004000元 /平方米 航華四村三街坊 已銷完 均價 3000元 /平方米 新明星花園（航北路 180弄地塊） 2020年 6月入住 27804380元 /平方米 嘉豐新苑（一期） 2020年 6月入住 27403370元 /平方米 新明星花園（航東路 258號地塊） 已入住 3110元 4380元 /平方米 嘉豐新苑（二期） 已入住 29303530元 /平方米 航華滬青平路 391號 已入住 均價 2300元 /平方米 復泰華庭 熱銷至 50%以上 29003500 元 /平方米 新景苑 與本案施工進度相仿 未定 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 12 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 龍柏地區(qū)走勢如下 西郊龍柏 熱銷至 95% 37004800 元 /平方米 錦繡江南 熱銷至 85%以上 41005000 元 /平方米 韻動時代 2020 年 7月入住 42005500 元 /平方米 龍興苑 2020 年 5月交房 41804650 元 /平方米 金匯名人苑 僅剩兩套 45005400 元 /平方米 金虹大廈 2020 年 2月交房 31004100 元 /平方米 ? 七寶地區(qū)中較有實力的為萬兆家園二期萊茵清境開盤價為 32003600 元 /平方米。而對于當?shù)氐膮^(qū)域客來講，機場的大環(huán)境，他們已經習以為常，且對航華的周邊生活熟悉，他們一般會選擇留在航華；對于機場方向的客戶群來講，由于距離其工作地點近，上班方便，輕度噪音，都不會形成太大抗性。 西郊地區(qū)沒有大型的工廠群，是大面積的居住社區(qū)?，F(xiàn)存的航華地區(qū)老經濟房房型陳舊，面積也偏小，無法滿足當?shù)鼐用窀纳粕钇焚|的需要，因此這一地區(qū)的購房潛在需求很大。 2） 地區(qū)人氣很旺，而周邊競爭個案不多，銷售壓力相對較小。 周邊設施配套較齊全，公共交通較方便，相較一些市郊區(qū)域新開發(fā)的小區(qū)，無論從經濟成本還是時間成本，都會有較大的節(jié)余。但經過幾年的時間積累，這一地區(qū)已形成成熟? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營銷企劃建議書 10 上海春之聲置業(yè)有限公司 的公建配套設施，周邊有郵局、醫(yī)院、人壽堂國藥號、工行、學校、東方證券等公建配套，有十余條通往全市各地的公交線路，工作、生活均較為便利。但是，該地塊規(guī)模較小，物業(yè)管理和小區(qū)內部環(huán)境的塑造都將是一個抗性較大的問題，如何在這兩方面作足文章抵消不良抗性將是本案成功銷售的重要課題。 ? 本地塊 地處航東路有一段距離，周邊均為成熟小區(qū)，給人較辟靜的感覺，十分適合居住。 ? 整體建筑風格不刻意堆砌，根據建筑 美學規(guī)律反復推敲每一個建筑構件的比例、尺度、以及構件空間位置關系，使其符合人們自然的審美習慣從而產生一種樸素大方的美感，不輕易增加裝