【正文】 飾性建筑構(gòu)件，盡量利用平窗、凸窗、窗臺(tái)、檐口、空調(diào)機(jī)平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)欄桿等功能性元素組合成富有韻律和層次的建筑立面。部分采用坡屋頂形式，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。每個(gè)單元頂層都有躍層，面積控制在 — ，由于頂層配送大面積露臺(tái)，估計(jì)不會(huì)形成太大抗性。注意小區(qū)中高檔的定位，在功能配置、采光條件、私密性方面較目前（主流）房型中有所提高，不僅做到明廳、明廚、明衛(wèi)、敞亮的餐廳，更注意設(shè)置合理的貯藏空間。力求營(yíng)造雅俗共賞，同時(shí)又時(shí)尚現(xiàn)代的居住區(qū)環(huán)境景觀。住宅以聯(lián)排結(jié)構(gòu)為基本結(jié)構(gòu)，充分利用空間，營(yíng)造環(huán)境景觀。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 6 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 具體而言：其規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用環(huán)狀車(chē)行主干道框架，使車(chē)輛方便抵達(dá)各住戶(hù)。 第三：方便、環(huán)境優(yōu)雅的人行系統(tǒng)，人車(chē)分流。規(guī)劃設(shè)計(jì)理念大體可概括為以下幾點(diǎn) ： 第一：運(yùn)用園林造景手法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 三、 規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積 ，由五棟多層組成。 教育方面 有博愛(ài)雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)，航華一小、航華二小、航華中學(xué)均在邊上，同時(shí)市重點(diǎn)中學(xué)七寶中學(xué)也距離本案不遠(yuǎn)。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 4 上海春之聲置業(yè)有限公司 線路名稱(chēng) 起點(diǎn) 終點(diǎn) 925B 線 航華新村 人民廣場(chǎng) 709 路 航華新村 延安西路凱旋路 519 路 航華新村 中山公園 739 路 平吉新村 梅川新村 945 路 航南路 新開(kāi)河 中衛(wèi)線 衛(wèi)家角 中山公園 莘華線 莘莊 華漕 87路 七寶 龍華 753 路 蓮花路地鐵站 龍柏二村 911 路 萬(wàn)科城市花園 老西門(mén) 91路 莘莊 北新涇 滬朱線 朱家角 西區(qū)汽車(chē)站 936 路 龍柏 人民廣場(chǎng) 757 路 虹古路 蓮花路地鐵站 931新橋路 新橋路 南浦大橋 941 虹橋機(jī)場(chǎng) 上海火車(chē)站 57路 龍柏新村 銅仁路 48路 連云路 上海動(dòng)物園 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 5 上海春之聲置業(yè)有限公司 購(gòu)物方面 各種購(gòu)物條件一應(yīng)俱全，生活便利，大型菜場(chǎng)就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強(qiáng)配銷(xiāo)總匯、家得利超市、梅林正廣和、美亞音像、頂頂鮮超市、東方證券、白玉蘭小吃、云都海鮮 城、云都溫泉浴場(chǎng)、等日常生活所需及消耗品的購(gòu)買(mǎi)不成問(wèn)題。 二、周邊配套設(shè)施 航華地區(qū)是 大面積的市區(qū)拆遷安置區(qū)域，由于幾年的積累，周邊的生活配套設(shè)施已趨完備與成熟。? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 1 上海春之聲置業(yè)有限公司 ? 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 一、 開(kāi)發(fā)單位 二、 地理位置 三、 周邊配套設(shè)施 四、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 五、 規(guī)劃技術(shù)指導(dǎo) 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 二、 地塊資源 三、 市場(chǎng)基本面分析 四、 對(duì)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)估 五、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 第三章 本案目標(biāo)客戶(hù)分析 一、 本區(qū)域樓盤(pán)客戶(hù)分析 二、 本案客戶(hù)群分析 第四章 項(xiàng)目定位分析與評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目定位與評(píng)價(jià) ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 2 上海春之聲置業(yè)有限公司 二、 關(guān)于春之韻花苑產(chǎn)品定位的描述 第五章 產(chǎn)品區(qū)隔及產(chǎn)品修正 一、 本案產(chǎn)品區(qū)隔 二、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 三、 產(chǎn)品問(wèn)題點(diǎn) 第六章 關(guān)于市場(chǎng)推廣作業(yè) 一、 春之韻花形象定位 二、 項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位 三、 項(xiàng)目包裝 四、 項(xiàng)目本身素質(zhì)提升策略 五、 會(huì)所配套建議 六、 物業(yè)管理建議 七、 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 第七章 關(guān)于項(xiàng)目市場(chǎng)導(dǎo)入策略建議 一、 推廣主題設(shè)計(jì) 二、 市場(chǎng)推廣臺(tái)階 三、 精品物業(yè)的塑造 四、 項(xiàng)目推廣步驟 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 3 上海春之聲置業(yè)有限公司 第一章 項(xiàng)目概況 一、地理位置 航華一村一街坊位于閔行區(qū)航東路航華一村 71— 75 號(hào)地塊，該地東臨航華一村舊公房，南接新明星花園，西南面是一塊未開(kāi)發(fā)的新明星花園地塊（與之相隔接航東路），北靠龍柏地段醫(yī)院?；匚挥诤饺A地區(qū)中心，周邊是成熟的生活小區(qū)，整個(gè)基地總面積為。 交通方面 地理位置優(yōu)越，交通方便， 519 從中山公園地鐵口直達(dá)航華小區(qū)，其它有 5— 6部公交車(chē)到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場(chǎng)都很便利，但由于地處虹橋機(jī)場(chǎng)，直線距離較長(zhǎng)，車(chē)程較遠(yuǎn)。且隨著地區(qū)生活配套的成熟，現(xiàn)位于航中路吳中路口的航華輕紡建材大市場(chǎng)也剛開(kāi)業(yè)。 公建配套 醫(yī)院、郵局、銀行齊全，附近有人壽堂國(guó)藥、建行、上海銀行、工行、浦發(fā)銀行、東方證券等。其中 7 75一層為臨街商鋪，商鋪面積為 。 第二：清晰便捷的行車(chē)系統(tǒng)。 第四：保證良好的住宅日照，保證消防功能。環(huán)狀車(chē)道圍合出的系統(tǒng)是以步行為主的靜態(tài)區(qū)，不受車(chē)輛影響，達(dá)到理想的人車(chē)分流效果。景觀設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)整體自然主義風(fēng)格，融古典自然主義的浪漫、詩(shī)意與現(xiàn)代造園的手法于一身，注意住戶(hù)私家花園與公共綠地之間的空間流動(dòng)及人流路線的精心安排，利用常綠落葉 樹(shù)種進(jìn)行空間分隔或局部造景。 ? 住宅戶(hù)型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進(jìn)行了切合地形的整體設(shè)計(jì)，在考慮戶(hù)外景觀景色的引入的同時(shí)，也保證了戶(hù)型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動(dòng)靜分離。小區(qū)戶(hù)型以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主，二房面積控制在 — ,三房面積控制在 109m2— ,合乎目前流行 的小三房、小二房的趨勢(shì)。 ? 造型設(shè)計(jì)以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。住宅建筑采用三段式構(gòu)圖，并運(yùn)用簡(jiǎn)化的建筑線腳，古典建筑精髓外加折中主義的建筑手法，更大限度地為渴望改善生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級(jí)所接受，屋頂以坡屋頂形式為主、結(jié)合屋頂平臺(tái)、裝飾花架等手法，形成豐富細(xì)膩的建筑輪廓線，并增加建筑的親和力。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 7 上海春之聲置業(yè)有限公司 四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 序號(hào) 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 1 基地面積 平方米 2 建筑面積 平方米 3 商業(yè)面積 平方米 4 住宅面積 平方米 5 容 積率 平方米 6 戶(hù)數(shù) 戶(hù) 135 7 建筑密度 % 8 綠化率 % 35 9 集中綠化 % 15 10 停車(chē)位 輛 50 11 自行車(chē)棚面積 平方米 399 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 8 上海春之聲置業(yè)有限公司 五、 具體戶(hù)型如下： 序號(hào) 戶(hù)型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 序號(hào) 戶(hù)型 套數(shù) 面積（ m2） 比例 A(底 ) 2+2+1 2 % B（躍） 3+2+2 2 % A（標(biāo)） 2+2+1 8 % C（ 1 底） 2+2+1 3 85． 3 ％ A(躍 ) 3+2+2 2 % C(2 底 ) 3+2+2 3 % B（底） 3+2+2 4 % C（ 1 標(biāo)） 2+2+1 20 ％ B(標(biāo) ) 3+2+2 22 % C(2 標(biāo) ) 3+2+2 20 D（ 1 標(biāo)） 3+2+2 8 % C（ 2 躍） 3+2+2 5 3． 7% D(2 標(biāo) ) 2+2+1 8 % C(1 躍 ) 3+2+2 5 % D(1 躍 ) 4+2+2 1 % E(1 標(biāo) ) 3+2+2 8 % D（ 2 躍） 3+2+2 1 % E(2 標(biāo) ) 3+2+2 8 % E(1 躍 ) 4+2+3 2 166． 8 % E(2 躍 ) 3+2+2 1 % ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 9 上海春之聲置業(yè)有限公司 第二章 項(xiàng)目地塊特征分析 一、 地塊特征 ? 該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機(jī)場(chǎng)，該區(qū)域被滬青平公路、延安路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。 ? 由于本案附近擁有的樓盤(pán)不是很多，僅有地理位置不是很優(yōu)越的滬青平公路旁的新景苑與本案的施工進(jìn)度相仿，且隨著本案附近的復(fù)泰華庭銷(xiāo)售的近半，龍柏地區(qū)西郊龍柏香榭苑銷(xiāo)售尾聲的到來(lái)，本案將成為當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)的又一焦點(diǎn)。 二、 地塊資源分析與評(píng)價(jià) ? 具體而言，航華一村一街坊地處于航華地區(qū)中心，該地區(qū)是由華漕鎮(zhèn)政府所屬華漕房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的大面積拆遷安置經(jīng)濟(jì)房（航華一村至四村），人居密度很高，小區(qū)整體感觀印象不是很好。 ? 航華一村的地理位置資源概括而言，主要體現(xiàn)在以下方面： 地塊優(yōu)點(diǎn)綜述： 1） 相對(duì)較低的居住成本和較高的生活質(zhì)量。再者，由 于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會(huì)更加多采，社交活動(dòng)會(huì)更加頻繁，相對(duì)生活質(zhì)量更高。 除復(fù)泰華庭、新景苑二個(gè)面向航華區(qū)域客的商品房樓盤(pán)外，該地區(qū)新盤(pán)上市很少。 3） 西郊地區(qū)環(huán)境較好，空氣污染小。周邊有云海浴場(chǎng)、西郊動(dòng)物園等，除虹橋機(jī)場(chǎng)對(duì)其有一定噪音污染外，做為居住地，還是比較理想的 。 4） 價(jià)格優(yōu)勢(shì)，及升值潛力，明珠線由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號(hào)線由中山公園延伸至虹橋機(jī)場(chǎng)。 ? 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況及各小區(qū)不同品質(zhì)綜合分析，航華一村一街坊地塊與復(fù)泰華庭的可比性最大，但本案的地理位置優(yōu)勢(shì)與復(fù)泰華庭不具可比性，且復(fù)泰華庭的地塊取得有政府手段，價(jià)格相對(duì)較為便宜，所以本案以其為參照的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理的調(diào)整，均價(jià)定為 3600 地 /平方米。 5） 潛在交通優(yōu)勢(shì)： 根據(jù) 2020 年上海市重大工程建設(shè)計(jì)劃排定，地鐵二號(hào)線西沿伸工程（中山公園 — 虹橋機(jī)場(chǎng) 公里）將于年內(nèi)完成， 同時(shí)軌道交通明珠線也由寶山延伸至虹橋路。 地塊劣勢(shì)綜述： 1） 地區(qū)商業(yè)不發(fā)達(dá)，交通目前相對(duì)落后。 2） 小區(qū)規(guī)模小 由于小區(qū)總面積僅為 ，可做景觀的空間不大，小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目投資有限，只可能在一定范圍內(nèi)盡量顯示小區(qū)特色，向精致方向，而非大氣方向發(fā)展。與新明星花園、及嘉豐新苑（一二兩期）總體規(guī)劃相比，都顯出我們的不足。 3） 開(kāi)發(fā)商知名度不大 本地塊的開(kāi)發(fā)商不是本市知名 企業(yè)，且在航華地區(qū)沒(méi)有開(kāi)過(guò)盤(pán)，因此知名度不大。 1． 2020 年下半年開(kāi)始土地出讓逐步采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式。 2． 2020 年和去年比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增加 %，商品房新開(kāi)工面積、商品房竣工面積分別增加 %和 %，完成土地開(kāi) 發(fā)面積則增加 %. 3． 2020 年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，其中商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比去年增加 %，商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積比去年同期增加 %。全年商品批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷(xiāo)售面積之比達(dá)到 1： ，實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。 7． 2020 年個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房比重繼續(xù)攀升，商品房預(yù)售登記中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 190678 套，占 %，比去年上升 個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)售中屬個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 146688 套，占 %，比去年上升 。而內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù) 售排名為浦東、閔行、普陀、長(zhǎng)寧、寶山、分別占全市預(yù)售總量的 %、 %、 %、 %、 %。 10． 2020 年已售公房上市出售成交 69832 套，交易面積地 64 萬(wàn)平方米，占總存量交易面積的 %，比去年增加 %。 11． 2020 年已備案的 全市差價(jià)換房總成交戶(hù)數(shù)為 10888 戶(hù)，總成交面積 %，其中轉(zhuǎn)讓 8106 戶(hù)，面積 萬(wàn)平方米，金額 ，交換你 782戶(hù)，面積 。 ? chunzhiyun 上海春之韻花苑 營(yíng)銷(xiāo)企劃建議書(shū) 16 上海春之聲置業(yè)有限公司 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展歸結(jié)為以下幾個(gè)條件： A、 理念、市場(chǎng)化程度高，有廣闊的消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)。 D、 當(dāng)?shù)卣闹С峙c良好的自然經(jīng)濟(jì)環(huán)境。它作為上海新崛起的房產(chǎn)市場(chǎng)，以其優(yōu)越的自然條件、地理環(huán)境、便捷的交通、良好的生活環(huán)境和適中的房?jī)r(jià)，使閔行區(qū)成為中心城區(qū)能量輻射和吸收的黃金區(qū)域?！熬盼濉逼陂g，大量資金的投入，使基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境得到進(jìn)一步的改 善， 1998 年到 1999 年一直獨(dú)占上海房產(chǎn)銷(xiāo)售面積排行第一位，領(lǐng)銜上海樓市風(fēng)云。這一切，為閔行住宅建設(shè)的騰飛創(chuàng)造了條件，也為住在閔行打下較好的基礎(chǔ)。涌現(xiàn)了一批名都城、上海萬(wàn)科城市花園、君臨天下花園、紫藤新苑等布局合理，質(zhì)量上乘、環(huán)境優(yōu)美的高檔生活小區(qū)，使閔行區(qū)人均居住面積 2020 年達(dá)到 平方米，高