【正文】 取得有政府手段，價格相對較為便宜，所以本案以其為參照的基礎上進行合理的調(diào)整，均價定為3600地/平方米。 4） 價格優(yōu)勢，及升值潛力，明珠線由寶山路延伸至虹橋路與地鐵二號線由中山公園延伸至虹橋機場。周邊有云海浴場、西郊動物園等，除虹橋機場對其有一定噪音污染外，做為居住地，還是比較理想的。3） 西郊地區(qū)環(huán)境較好，空氣污染小。 除復泰華庭、新景苑二個面向航華區(qū)域客的商品房樓盤外，該地區(qū)新盤上市很少。再者，由于便捷，使居住者在除工作之余的業(yè)余生活會更加多采，社交活動會更加頻繁，相對生活質(zhì)量更高。D 航華一村的地理位置資源概括而言，主要體現(xiàn)在以下方面：地塊優(yōu)點綜述：1） 相對較低的居住成本和較高的生活質(zhì)量。二、 地塊資源分析與評價D 具體而言，航華一村一街坊地處于航華地區(qū)中心，該地區(qū)是由華漕鎮(zhèn)政府所屬華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的大面積拆遷安置經(jīng)濟房（航華一村至四村），人居密度很高，小區(qū)整體感觀印象不是很好。l 由于本案附近擁有的樓盤不是很多，僅有地理位置不是很優(yōu)越的滬青平公路旁的新景苑與本案的施工進度相仿，且隨著本案附近的復泰華庭銷售的近半，龍柏地區(qū)西郊龍柏香榭苑銷售尾聲的到來，本案將成為當?shù)刭徺I的又一焦點。 四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標如下：序號名稱單位數(shù)量1基地面積平方米 2建筑面積平方米 3商業(yè)面積平方米 4住宅面積平方米 5容積率平方米6戶數(shù)戶1357建筑密度%8綠化率%359集中綠化%1510停車位輛5011自行車棚面積平方米399五、 具體戶型如下：序號戶型套數(shù)面積（m2）比例序號戶型套數(shù)面積（m2）比例A(底)2+2+12%B（躍）3+2+22%A（標）2+2+18%C（1底）2+2+1385．3％A(躍)3+2+22%C(2底)3+2+23%B（底）3+2+24%C（1標）2+2+120％B(標)3+2+222%C(2標)3+2+220D（1標）3+2+28%C（2躍）3+2+253．7%D(2標)2+2+18%C(1躍)3+2+25%D(1躍)4+2+21%E(1標)3+2+28%D（2躍）3+2+21%E(2標)3+2+28%E(1躍)4+2+32166．8%E(2躍)3+2+21%第二章 項目地塊特征分析一、 地塊特征l 該地塊規(guī)模不大，但地處航華地區(qū)，其北面為虹橋機場，該區(qū)域被滬青平公路、延安路高架、七莘路、環(huán)西大道等各交通要道所包圍，地理位置優(yōu)越。住宅建筑采用三段式構(gòu)圖，并運用簡化的建筑線腳，古典建筑精髓外加折中主義的建筑手法，更大限度地為渴望改善生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級所接受，屋頂以坡屋頂形式為主、結(jié)合屋頂平臺、裝飾花架等手法，形成豐富細膩的建筑輪廓線，并增加建筑的親和力。u 造型設計以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨?！?三房面積控制在109m2—,合乎目前流行的小三房、小二房的趨勢。注意小區(qū)中高檔的定位，在功能配置、采光條件、私密性方面較目前（主流）房型中有所提高，不僅做到明廳、明廚、明衛(wèi)、敞亮的餐廳，更注意設置合理的貯藏空間。力求營造雅俗共賞，同時又時尚現(xiàn)代的居住區(qū)環(huán)境景觀。住宅以聯(lián)排結(jié)構(gòu)為基本結(jié)構(gòu)，充分利用空間，營造環(huán)境景觀。u 具體而言：其規(guī)劃結(jié)構(gòu)采用環(huán)狀車行主干道框架，使車輛方便抵達各住戶。第三：方便、環(huán)境優(yōu)雅的人行系統(tǒng)，人車分流。規(guī)劃設計理念大體可概括為以下幾點：第一：運用園林造景手法進行規(guī)劃設計。三、 規(guī)劃設計u ，由五棟多層組成。 教育方面有博愛雙語幼兒園、小學、中學，航華一小、航華二小、航華中學均在邊上，同時市重點中學七寶中學也距離本案不遠。線路名稱起點終點925B線航華新村人民廣場709路航華新村延安西路凱旋路519路航華新村中山公園739路平吉新村梅川新村945路航南路新開河中衛(wèi)線衛(wèi)家角中山公園莘華線莘莊華漕87路七寶龍華753路蓮花路地鐵站龍柏二村911路萬科城市花園老西門91路莘莊北新涇滬朱線朱家角西區(qū)汽車站936路龍柏人民廣場757路虹古路蓮花路地鐵站931新橋路新橋路南浦大橋941 虹橋機場上?；疖囌?7路龍柏新村銅仁路48路連云路上海動物園 購物方面 各種購物條件一應俱全，生活便利，大型菜場就在本案的近旁，人壽堂中藥、捷強配銷總匯、家得利超市、梅林正廣和、美亞音像、頂頂鮮超市、東方證券、白玉蘭小吃、云都海鮮城、云都溫泉浴場、等日常生活所需及消耗品的購買不成問題。二、周邊配套設施 航華地區(qū)是大面積的市區(qū)拆遷安置區(qū)域，由于幾年的積累，周邊的生活配套設施已趨完備與成熟。u 目 錄第一章 項目概況一、 開發(fā)單位二、 地理位置三、 周邊配套設施四、 規(guī)劃設計五、 規(guī)劃技術(shù)指導第二章 項目地塊特征分析一、 地塊特征二、 地塊資源三、 市場基本面分析四、 對本區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的預估五、 項目競爭環(huán)境分析第三章 本案目標客戶分析一、 本區(qū)域樓盤客戶分析二、 本案客戶群分析第四章 項目定位分析與評價一、 項目定位與評價二、 關(guān)于春之韻花苑產(chǎn)品定位的描述第五章 產(chǎn)品區(qū)隔及產(chǎn)品修正一、 本案產(chǎn)品區(qū)隔二、 項目機會點三、 產(chǎn)品問題點第六章 關(guān)于市場推廣作業(yè)一、 春之韻花形象定位二、 項目的市場推廣定位三、 項目包裝四、 項目本身素質(zhì)提升策略五、 會所配套建議六、 物業(yè)管理建議七、 項目有關(guān)提高附加值的建議第七章 關(guān)于項目市場導入策略建議一、 推廣主題設計二、 市場推廣臺階三、 精品物業(yè)的塑造四、 項目推廣步驟第一章 項目概況一、地理位置航華一村一街坊位于閔行區(qū)航東路航華一村71—75號地塊，該地東臨航華一村舊公房，南接新明星花園，西南面是一塊未開發(fā)的新明星花園地塊（與之相隔接航東路），北靠龍柏地段醫(yī)院。基地位于航華地區(qū)中心，周邊是成熟的生活小區(qū)。 交通方面地理位置優(yōu)越，交通方便，519從中山公園地鐵口直達航華小區(qū)，其它有5—6部公交車到莘莊地鐵蓮花站、南方商城、徐家匯、人民廣場都很便利，但由于地處虹橋機場，直線距離較長，車程較遠。且隨著地區(qū)生活配套的成熟，現(xiàn)位于航中路吳中路口的航華輕紡建材大市場也剛開業(yè)。 公建配套醫(yī)院、郵局、銀行齊全，附近有人壽堂國藥、建行、上海銀行、工行、浦發(fā)銀行、東方證券等。其中775一層為臨街商鋪。第二：清晰便捷的行車系統(tǒng)。第四：保證良好的住宅日照，保證消防功能。環(huán)狀車道圍合出的系統(tǒng)是以步行為主的靜態(tài)區(qū)，不受車輛影響，達到理想的人車分流效果。景觀設計上呈現(xiàn)整體自然主義風格，融古典自然主義的浪漫、詩意與現(xiàn)代造園的手法于一身，注意住戶私家花園與公共綠地之間的空間流動及人流路線的精心安排，利用常綠落葉樹種進行空間分隔或局部造景。u 住宅戶型配合規(guī)劃結(jié)構(gòu)和環(huán)境布局進行了切合地形的整體設計，在考慮戶外景觀景色的引入的同時，也保證了戶型內(nèi)部的合理性，做到功能分區(qū)明確，動靜分離。小區(qū)戶型以二室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)為主，每個單元頂層都有躍層，—，由于頂層配送大面積露臺，估計不會形成太大抗性。部分采用坡屋頂形式，積極配合小區(qū)優(yōu)美環(huán)境，共同構(gòu)成高品質(zhì)的小區(qū)外部空間景觀。u 整體建筑風格不刻意堆砌，根據(jù)建筑美學規(guī)律反復推敲每一個建筑構(gòu)件的比例、尺度、以及構(gòu)件空間位置關(guān)系，使其符合人們自然的審美習慣從而產(chǎn)生一種樸素大方的美感，不輕易增加裝飾性建筑構(gòu)件，盡量利用平窗、凸窗、窗臺、檐口、空調(diào)機平臺、陽臺欄桿等功能性元素組合成富有韻律和層次的建筑立面。l 本地塊地處航東路有一段距離，周邊均為成熟小區(qū)，給人較辟靜的感覺，十分適合居住。但是，該地塊規(guī)模較小，物業(yè)管理和小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的塑造都將是一個抗性較大的問題，如何在這兩方面作足文章抵消不良抗性將是本案成功銷售的重要課題。但經(jīng)過幾年的時間積累，這一地區(qū)已形成成熟的公建配套設施，周邊有郵局、醫(yī)院、人壽堂國藥號、工行、學校、東方證券等公建配套，有十余條通往全市各地的公交線路，工作、生活均較為便利。 周邊設施配套較齊全，公共交通較方便，相較一些市郊區(qū)域新開發(fā)的小區(qū)，無論從經(jīng)濟成本還是時間成本，都會有較大的節(jié)余。2） 地區(qū)人氣很旺，而周邊競爭個案不多，銷售壓力相對較小?，F(xiàn)存的航華地區(qū)老經(jīng)濟房房型陳舊，面積也偏小，無法滿足當?shù)鼐用窀纳粕钇焚|(zhì)的需要，因此這一地區(qū)的購房潛在需求很大。 西郊地區(qū)沒有大型的工廠群，是大面積的居住社區(qū)。而對于當?shù)氐膮^(qū)域客來講，機場的大環(huán)境，他們已經(jīng)習以為常，且對航華的周邊生活熟悉，他們一般會選擇留在航華；對于機場方向的客戶群來講，由于距離其工作地點近，上班方便，輕度噪音，都不會形成太大抗性。 n 航華地區(qū)近幾年的價格走勢如下：航華三村三佳苑97年入住24302650 元/平方米航新路 景麗苑98年10月入住23302730元/平方米航北路鴻禧花園98年11月入?。ㄍ怃N）61007600元/平方米丹桂花園（三期）99年10月入住33004000元/平方米航華四村三街坊已銷完均價3000元/平方米新明星花園（航北路180弄地塊）2000年6月入住27804380元/平方米嘉豐新苑（一期）2000年6月入住27403370元/平方米新明星花園（航東路258號地塊）已入住3110元4380元/平方米嘉豐新苑（二期）已入住29303530元/平方米航華滬青平路391號已入住均價2300元/平方米復泰華庭熱銷至50%以上29003500元/平方米新景苑與本案施工進度相仿未定 n 龍柏地區(qū)走勢如下西郊龍柏熱銷至95%37004800元/平方米錦繡江南熱銷至85%以上41005000元/平方米韻動時代2002年7月入住42005500元/平方米龍興苑2002年5月交房41804650元/平方米金匯名人苑僅剩兩套45005400元/平方米金虹大廈2002年2月交房31004100元/平方米n 七寶地區(qū)中較有實力的為萬兆家園二期萊茵清境開盤價為32003600元/平方米。而由于莘莊、閔行兩地的雙輻射的影響，及地鐵二號線的開通，隨著對該地塊關(guān)注率的不斷提升，樓盤有升值的空間。航華地區(qū)憑借地鐵交通優(yōu)勢，將大大改觀目前至市中心時間長的缺憾。 航華地區(qū)處于西郊偏遠地區(qū)，周邊無大型的購物場所，吳中路、虹梅路附近的易初蓮花，七莘路、吳中路附近的樂購、及古北地區(qū)的家樂福，與航華都有一段距離，而航華內(nèi)除日常生活必需物購買較為方便外，家電、衣物、飾品等都得到吳中路易初蓮花超市和沿線其大型配銷中心、人民廣場或徐家匯購買，航華有925B線直達人民廣場，到徐家匯得先坐709路到虹橋路轉(zhuǎn)72路天鑰橋路下，而無論能否直達，其直線距離、車程都很長。因此，特別強調(diào)小區(qū)外立面及環(huán)境規(guī)劃的精心細鑿，定位為品位樓。當然，從另一角度而言，由于體量較小，只要在房型、價位、外立面、小區(qū)環(huán)境上趨于合理，去化的風險不大。第三章 關(guān)于項目的市場定位與產(chǎn)品定位一、 市場基本面分析 宏觀市場分析2001年上海市房地產(chǎn)市場總體上供求平衡，土地一級市場供應嚴格控制，商品房銷售增勢強勁，存量房屋交易快速攀升。2001年全年新增經(jīng)營項目土地出讓面積為1050萬平方米，%。4． 2001年與去年同期比較，%，達1832萬平方米，%，達2020萬平方米。5． 住宅成為商呂房銷售的主體，%，%.6． 2001年非本市人員購買商品房明顯增加，商品房銷售登記中屬外地人士購買面1524套，%，屬國外和境外人士購買面639套，%，屬國外人士購買2937套，比去年增加204%。8． 2001年內(nèi)銷商品房銷售排名為浦東、閔行、普陀、徐匯、寶山、%、%、%、%、%。9． 2001年存量房交易繼續(xù)快步上升，%，%，%。平均出售單價為2643元/平方米，比去年增加301元。12． 2001年全市房地產(chǎn)抵押建筑面積達8500萬平方米，%,商品房抵押貸款金額為1533億元，其中期房抵押建筑面積為2897萬平方米，個人（私有財產(chǎn)），1884萬平方米，抵押貸款金額為366億元。B、 作為經(jīng)濟發(fā)達的中國龍頭城市擁有無以比擬的優(yōu)越投資條件C、 有較高素質(zhì)的一批開發(fā)商群體。 2．閔行地區(qū)市場概述航華滋養(yǎng)在閔行的大環(huán)境內(nèi)，閔行區(qū)位于上海西南城郊結(jié)合部，擁有廣闊的腹地。1992年至1998年，中心城區(qū)大批動遷居民遷入閔行，出現(xiàn)數(shù)以萬計的安置性普通住宅，使閔行人氣漸旺。閔行區(qū)已獲得“國家環(huán)境保護模范城區(qū)”、“國家園林城區(qū)”稱號，并正努力創(chuàng)建“國家衛(wèi)生城區(qū)”。閔行區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)在全區(qū)中扮演了具有極有重要的角色，9年來，住宅竣工面積達到1759萬平方米，建成撥點小區(qū)一個，建成55個城市，區(qū)級完整街坊。伴隨大量住宅的交付使用，居住區(qū)公建配套設施完成177