【文章內(nèi)容簡介】 米，底層為餐廳客，二層為客廳和臥室，頂層為儲藏室。4） 虹橋金斯花園 位于金雨路88弄，由疊加式別墅和小高層組成，其疊加式別墅與躍層、多層、高層公寓相比，擺脫了平面布局，將家居主體功能劃為三大部分并分布于三個樓面，強調(diào)了私密性和功能分區(qū)，該疊加別墅為六層樓房，一二三層為一住宅單元，四五層為另一住宅單元，一般一個住宅單元有五房二廳，其中客廳面積達到55平米，主臥面積達到30平米，銷售價格大多在6000元以上，總價在100元萬以上。該樓盤緊鄰新涇港，河水污染，是其現(xiàn)階段的不足之處。5） 虹橋金俊苑 位于虹井路金匯花園南側(cè)，占地28000平米，由6幢公寓（2幢11層、2幢8層、1幢5層）和別墅住宅（19幢），總建筑面積3600平方米，前年開始預售，售價每平米4200元起，公寓房型面積較大，二房二廳二衛(wèi)達127平米，其中客餐廳40平米，廚房9平米，三房二廳二衛(wèi)181平米，其中客餐廳50平米，廚房9平米，主臥達23平米，有雙陽臺。 ◆　處航華地區(qū)最近的一個地區(qū)是龍柏地區(qū)，龍柏地區(qū)大致可以分為兩大塊，一塊靠的近虹橋地區(qū)和西郊公園，大部分樓盤冠以龍柏之名，一塊靠近七寶和虹橋機場，即航華地區(qū)。◆　龍柏地區(qū)的樓盤開發(fā)有條不紊，各樓盤的樓次比較接近，既少見大富大貴的豪門，也少見樸素簡陋的低價房，房型設(shè)計，外立面等方面較為用心?！簟『饺A地區(qū)大部分為六層多層房，外立面簡單，排列單調(diào)，深深烙上了當初作為動遷小區(qū)的印跡，但也有幾個樓盤為該區(qū)域帶來了新氣候，如有丹桂花園、新明星花園、鴻禧花園、嘉豐新苑等，以及最近亮相的美景苑，該區(qū)域樓盤大多以較高檔的形式出現(xiàn)的其針對的客戶是白領(lǐng)，其中大多項目銷售情況良好。四、項目競爭樓盤分析 房地產(chǎn)項目由于其位置的唯一性,使許多樓盤不具備真正的可比性,就客戶而言,其對一個樓盤的評價是地段、價格、戶型、物業(yè)管理、公建配套、綠化環(huán)境等要素的綜合評判，具有很大的不確定性和偶然性。故而營銷推廣會將這些因素優(yōu)化整和，結(jié)合市場和自身的特點，給出一個合適的項目定位。項目定位是一個項目的核心之一，兩個相近的項目若其定位也相似，則構(gòu)成最強烈的競爭關(guān)系。航華一村一街坊與周邊項目相比，考慮施工進度，項目定位這兩個競爭要素新景苑是其最大對手。 ★2001年3月，丹桂南苑針對復式房型，推出“加1萬元可獲得價值6萬元的地下產(chǎn)權(quán)車庫一個”的促銷方案，復式面積在169—193M2左右，總價在60、70萬元上下，現(xiàn)已全部售完，僅有車庫在出租當中，其另有項目也在2002年底揭曉。★與其相鄰的新明星花園1月份也對133M2復式房型推出優(yōu)惠價銷售，售價為35353580M2，總價50萬元上下。但以上樓盤在價格上與本案無可比性?，F(xiàn)新明星花園僅剩下三套房，售價4180元，GB三房二廳二衛(wèi)1樓，售價4210元，D型三房二廳二衛(wèi)133平方米，售價4065元。新地塊也將在明年初有所動作?！飺?jù)調(diào)查，嘉豐新苑已全部售出，其房型面積從93190平方米，與本案來說其如此大的房型也能賣成10月份閔行預售排行榜的第三名，據(jù)了解該樓盤也將在2002年年底有新的項目開工，我們應該認識到這正是本案在航華地區(qū)的火爆市場機會，利用市場上缺少的規(guī)模項目，推出我們的樓盤?！餃嗥狡焦凡G邊上的新景苑也在4月份推出，其與本案較近的地理位置成為本案的一大競爭對手，但目前房型與價格等各項因素未定，二房面積90100平方米左右，三房面積在30150平方米左右。根據(jù)現(xiàn)場的反映情況該案也成為當?shù)氐囊淮鬅狳c。與本案存在競爭最大?！飽|西走賂的吳中路是一條貫穿虹橋鎮(zhèn)的重要交通干道，虹橋鎮(zhèn)生要的腹地走廊，擁有得天獨厚的的地理位置，該地區(qū)住宅開發(fā)已經(jīng)相當成熟，吳中路沿線是聚集了一批小區(qū)型樓盤，以虹許路為界，東面有海聯(lián)花園、湘府花園、古北新城、明申花園，西面有虹橋金斯花園、韻動時代、東苑怡和園等。目前在建項目有：古北新城東塊，規(guī)劃建造和7萬平方米多高層住宅；海聯(lián)花園三期以20層住宅為主，有5萬平方米左右，定價44005400元/平方米，市場接受度不容樂觀；上市的錦繡江南規(guī)劃41萬平方米，是目前吳中路沿線規(guī)模最大的住宅項目?！镯崉訒r代位于金匯路462號，紅松路以南、金匯路以東、吳中路以北。，綠化率40%。規(guī)劃建造12幢8至11層小高層，總建筑面積97000平方米。該樓盤分三期開發(fā)，首期開發(fā)15000平方米，2001年四月底開盤，已銷售2幢9層住宅，現(xiàn)所剩房源不多。均價5000元。二期是位于足球場東側(cè)的4幢11層住宅，全部一梯兩戶設(shè)計，兩房面積109平方米，三房面積127—133平方米，并在西端位置安排這45平方米景觀四房，開盤價42005500元。比一期上漲150元/平方米。首期七月交房，二期9月交房。三期推出18套全裝修房，預計12月底交房。該樓盤房型較實惠，得房率84%，二房95平米左右，三房120至130平方米。 沿金匯路一側(cè)建有一個運動2000標準足球場，實行會所員制，凡購房皆成為該修飾樂訓會員。足球場與住宅小區(qū)聯(lián)姻，在上海不多見，開發(fā)商提倡全民健身理念值得稱道。小區(qū)內(nèi)運動設(shè)施較多，有環(huán)跑徑等。規(guī)劃中還有各項體育設(shè)施，規(guī)劃、配套方面都具有較大的優(yōu)勢?！镥\繡江南北起吳中路，東鄰新涇港，南至浦匯塘，虹泉路和規(guī)劃中的金匯南路貫穿小區(qū)，占地30萬平方米，一期開發(fā)14萬平方米的多層、小高層住宅，并在建筑外觀，環(huán)境上都融入了一些江南傳統(tǒng)建筑符號，力求形成與眾不同的民族特色，如窗，陽臺外設(shè)計了美人靠，屋頂采用青灰色斜坡頂，還參照“西湖十景”的江南園林意境，設(shè)計了“陶然十景”。十分明顯，該盤嘗試傳統(tǒng)建筑風格，期望以“中國民族魅力”來贏得市場，反映出求新求變的市場策略。規(guī)劃中的金匯路和虹泉路將整個小區(qū)分隔為四個地塊。并規(guī)劃有“生活天地”、“運動健康“、“商務(wù)時代”、“教育碩果”四大主題會所，同時，金匯路沿街將規(guī)劃為江南文化休閑街，小區(qū)綠化率40%。一期開發(fā)吳中路以南，金匯路以東地塊，占地近10萬平方米，建筑面積14萬平方米，規(guī)劃有13幢46層和10幢812層住宅，東南角為幼兒園。圍繞小區(qū)“一低北高，南面是多層住宅，東側(cè)沿新涇港和北側(cè)靠吳中路的是小高層，全部一梯兩戶設(shè)計，兩房面積102122平方米，三房118158平方米。多層開盤價44004700元，小高層41005000元/平方米預計2002年12月交房?！镂挥趨侵新返慕鸷绱髲B觀景閣是1幢18層點式高層，風車型格局，141平方米左右三房，開盤價僅31004100元，弱面可以看見虹橋高爾夫球場。比與其一路之隔的明申花園、古北新城房價接近千元。★位于金匯路紅松路口的金匯花園推出2幢12層住宅，“大面積、高價位”的特點，兩房面積122平方米，三房面積139158平方米，房價43005400元/平方米。比龍柏金鈴公寓高出近1000元/平方米，與韻動進代報價相當?！镂挥谄咻仿返娜f兆家園本月正式銷售二期萊茵清鏡，二期中規(guī)劃有低層、多層和小高層住宅，其中，沿蒲匯路而建的排屋尚未公開就已被預定一空，2幢三聯(lián)體和2幢四聯(lián)體排屋，面積在180190平方米，售價45004600元/平方米，目前多層住宅房32003600元/平方米，比一期高出約500元/平方米。地塊西側(cè)的2幢多層住宅，以108平方米的三房為主，11月交房?！镂鹘箭埌叵汩吭啡谛「邔游挥谇嗌悸?69弄，北靠青杉路、東鄰虹井路，占地6萬平方米，建筑面積11萬平方米，規(guī)劃有12幢小高層，綠化率40%。一二期已開發(fā)了8幢住宅，引次推出三期小區(qū)最南面，靠吳中路的4幢811層住宅，一房面積6066平方米，兩房面積80104平方米，四房146平方米，開盤價37004800元/平方米，預計12月交房。為突出本案的特色，航華一村一街坊的定位應有意保持與其他樓盤的差異特征，以取得競爭的有利地位。 春之聲市場調(diào)查表項 目錦繡江南韻動時代金匯名人苑位 置金匯路88號金匯路462號紅松路598號規(guī) 模占地30萬m2 建筑面積2萬m2 建筑面積類 型多層、小高層2幢9層、4幢11層12層價 格44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實價格額44004700、41005000元/ m242005500元/ m245005100元/ m2真實銷售率約85%以上，112月排行第三位60%，11月排第五位90%工 期外立面落成2002．9月交房現(xiàn)房發(fā) 展 商明泉房地產(chǎn)有限公司上海復星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海寶虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題非常中國 非常國際都市中的鄉(xiāng)村俱樂部點睛時沿社區(qū) 府瞰金匯傳奇總價分析4549萬元5567萬70萬元戶型及主力戶型分析124 m2 為主力戶型109133m2122~158 m2物 管 費（多層）（小高層）月配套設(shè)施四大主題會所足球俱樂部等周邊配套成熟，金匯中心俱樂部建筑風格江南風格綠色明麗歐式風格園林設(shè)計風格陶然十景，五親空間運動型簡單綠化開 發(fā) 期接近現(xiàn)房200個年9月交房現(xiàn)房客 戶 群臺灣、香港等高級白領(lǐng)時尚一族客戶群比較多高級白領(lǐng)綠 化 率40%40%30%備 注40萬余平方米大型復合生態(tài)社區(qū)三期推出18套全裝修房與金匯花園一期連通項 目萊茵清鏡西郊龍柏香榭復泰華庭位 置七莘路2855弄青杉路169弄航東路689號規(guī) 模占地3萬平方米11萬m21萬余平方米類 型多、小高層、三聯(lián)體與四聯(lián)體排屋12幢小高層7幢6層價 格32003600、45004600元/ m237004800元/ m229003500元/ m2真實價格額32003600、45004600元/ m237004800元/平方米29003500/ m2真實銷售率85%、112月排名第10位二期售完，目前推三期估計達95%以上12月預售排行榜第四位50%以上工 期2001．11交房2002．12結(jié)構(gòu)封頂發(fā) 展 商上海萬兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海復銘房地產(chǎn)開發(fā)公司上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容 積 率廣告主題別墅社區(qū)，精品多層令人稱羨的游泳池會所航華矚目精品總價分析集中28~33萬56萬左右2835萬戶型及主力戶型分析三房目前剩110多m2 戶型106146m285134平方米物 管 費月配套設(shè)施名人會所、屋頂陽光游泳池臨航北路配套全建筑風格現(xiàn)代明麗剔透簡約風格歐陸風格園林設(shè)計風格1000 m2 共享型廣場意大利、英倫風情組團式綠化開 發(fā) 期目前銷售二期推出三期一年客 戶 群工薪階層與部分白領(lǐng)當?shù)乜蛻羧簽橹鳈C場客戶為主，年青置業(yè)較多綠 化 率50%40%35%備 注別墅推出火爆，反映市場量少商鋪60006500元/平方米政府行為，價格低廉，不作廣告產(chǎn)，商鋪不賣 春之韻花苑競爭性項目分析評價1） 位置評價競爭物業(yè)名競爭物業(yè)位置復泰華庭航東路689號新景苑滬青平公路旁錦繡江南金匯路88號韻動時代金匯路462號萬兆家園七莘路2855弄金虹大廈吳中路598弄金匯名人苑紅松路175弄西郊龍柏香榭苑青杉路169號龍興苑黃樺路紅松路口海聯(lián)花苑吳中路380弄古北首席429弄17號航華社區(qū)開發(fā)較早，房型均較落后的，現(xiàn)房源不多，僅有復泰華庭在賣，且隨著其樓盤銷售尾聲的到來，春之韻將迎來新的契機，但不可忽視在與本案距離較近的新景觀的開發(fā)程度相當，可能會給本案造成一定的銷售壓力。龍柏地區(qū)與航華地區(qū)僅環(huán)西大道相連，所以屬同一地區(qū)，但航華地區(qū)早些留下動遷的痕跡，所以房價高低不平，總體價位上比龍柏差近千元以上，所以本案只要在品質(zhì)拉高，就能與龍柏地區(qū)的較高品質(zhì)樓盤相當，獲得市場的認可。2）規(guī)模、戶型、面積設(shè)置評價物業(yè)名稱規(guī)模戶型面積復泰華庭總建筑面積主1萬余平米一房69平方米二房（8595平方米）三房（93134平方米）新景苑總規(guī)劃1萬多萬平米二房（90—100平方米三房(130150平方米)韻動時代二房二廳（109平米）三房二廳（127133平米）錦繡江南總建筑面積40平米二房（102—122平米）三房（118158平米）金匯名人苑建筑面積2萬平米二房（），三房（144158平米）金虹大廈1萬多平米三房二廳（141142平米）西郊龍柏香榭苑總建筑面積11萬平米二房一廳（84104平米）三房二廳(106134)平米萬兆家園占地近3萬平方米（二期）聯(lián)排(180190)三房二廳（108平米為主）海聯(lián)花苑總建筑面積101300平方米二房（99—100）平米三房（110187）平米古北首席二房（107平方米）三房（127153平方米） 2） 價格評價物業(yè)名稱單價范圍主力單價銷售率復泰華庭29003500元/平方米3200元50%韻動時代42005500元/平方米450070%錦繡江南41005000元/平方米