白云永泰可行性研究報(bào)告-文庫吧資料
2025-06-11 09:02本頁面
【正文】 中心綠化面積 12800 ㎡ 綠 地 率 32% 建筑密度 23% 地下總建筑面積 10800 ㎡ 其 中 機(jī)動(dòng)車庫面積 6792 ㎡ 自行車庫面積 1200 ㎡ 設(shè)備房面積 1408 ㎡ 會(huì)所（半地下） 1000 ㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 1080 戶 規(guī)劃總?cè)丝? 3780 人 居住人口毛密度 712 人 /公頃 人均集中公共綠地 ㎡ /人 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 公建配套一覽表 1 幼兒園 800 ㎡ 2 綜合商店 500 ㎡ 3 藥 店 200 ㎡ 4 日雜商店 100 ㎡ 5 居委會(huì) 50 ㎡ 6 物業(yè)管理 50 ㎡ 7 衛(wèi)生所 50 ㎡ 8 公 廁 50 ㎡ 9 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站 30 ㎡ 10 配電房 50 ㎡ 第三部分 開 發(fā) 建 設(shè) 經(jīng) 營 方 案 本項(xiàng)目共分兩期進(jìn)行開發(fā)，第一期為北面 15 棟 12 層帶電梯 商住樓 (首層架空做配套 )，建筑面積為 ㎡ ,其中住宅建筑面積為 ㎡；商場(chǎng)建筑面積為 4520 ㎡；公建配套建筑面積為 ㎡。 附近區(qū)域高、低檔住宅均齊，目前欠缺的是獨(dú)具品味，精品型的中檔樓盤，將項(xiàng)目設(shè)計(jì)定位，鎖定在中檔水平，價(jià)格定位在中檔水平，以唯美居家的形象出現(xiàn)，對(duì)購買者的吸引力較大。 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)侔自粕骄案拍顓^(qū)域，附近區(qū)域集中有較多的大型開發(fā)項(xiàng)目，高、低檔樓盤均有，白云堡豪苑、保利白云山莊等樓盤以別墅為主，價(jià)格在 10000 元 /M2 以上，倚綠山莊、頤和山莊、松園山莊等樓盤以洋房為主，價(jià)格在 6000— 8000 元 /M2之間，低檔樓盤有白云花園、白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 12 頁 創(chuàng) 業(yè)園等價(jià)格在 3000 元 /M2 左右。 C．項(xiàng)目地塊在白云區(qū)內(nèi)屬小型項(xiàng)目，建筑以多層和小高層為主，在 7— 14 層住宅為宜，售價(jià)應(yīng)在 4300— 4600 元 /M2之間，相對(duì)同類的樓盤較少，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度不大。 ②、周邊住宅市場(chǎng)存在的空缺 A．項(xiàng)目附近的多層住宅，均是檔次較低的住宅，屬安居房工程類別。 E．公交車站離項(xiàng)目所在地距離較遠(yuǎn)，影響購買者的出入。 C．項(xiàng)目四邊有農(nóng)田排洪溝渠，影響小區(qū)規(guī)劃。 ②、項(xiàng)目劣勢(shì)： A．目前處于飛機(jī)航線下，噪音影響較大。 E．新體育館建成九運(yùn)會(huì)召開，新廣從路沿線物業(yè)將成為熱點(diǎn)。 C．新廣從路交通暢順，項(xiàng)目 比其他同區(qū)域內(nèi)在售樓盤的交通較為方便。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ①、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) A．借助白云山及新廣從路綠化自然景觀優(yōu)勢(shì)。 ③、項(xiàng)目所在地周邊住宅市場(chǎng)環(huán)境 新廣從公路永泰收費(fèi)站西側(cè)，原來是大片農(nóng)田地，由于早期政府的白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 10 頁 安居房工程選址在這里，建起了新興白云花園，教師新村等，使部分市區(qū)居民遷到這些住宅里居住，與當(dāng)?shù)氐拇彐?zhèn)融合在一起，形成新的居住區(qū)。 ? 公園景觀：白云山保護(hù)區(qū)、東方樂園、大河馬水上樂園、九運(yùn)場(chǎng)館、新廣從路綠化休閑帶。 項(xiàng)目地現(xiàn)時(shí)尚未開發(fā)，商業(yè)配套尚無，周邊小區(qū)的生活配套相對(duì)有一定的距離，尚未形成繁華商業(yè)氛圍。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 8 頁 由市區(qū)乘車經(jīng)新廣從路到項(xiàng)目所在地，交通相對(duì)便利。 2． 項(xiàng)目街區(qū)功能調(diào)查分析。裝修標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房。小區(qū)總建筑面積約 15 萬平方米，擁有山景樓盤概念。 ① 項(xiàng)目區(qū)域周邊主要樓盤分布 沿新廣從路東方樂園段起，至外貿(mào)學(xué)院范圍，由南向北分別有隆康花園，金蘭花園，東方明珠花苑，由外貿(mào)學(xué)院向北段分布有保利白云山莊，新興白云花園，春庭花園，云山別墅，白云堡豪苑，創(chuàng)業(yè)園及雍濤居等。 C、 以經(jīng)濟(jì)住宅形象出現(xiàn)的樓盤： 新廣從路兩旁有新興白云花園，教委宿舍云泉居，創(chuàng)業(yè)園，春庭花園，黃石路有祥景花園，富景居。兩者之間層次相差大，各樓盤的素質(zhì)不一，主要有如下幾個(gè)方面： A、 豪宅形象樓盤：以白云堡、保利白云山莊為代表，以山景為依傍，依湖而建，住宅以別墅為主，銷售價(jià)格在 8000~10000 元 / M2 之間。 ⑧、新規(guī)劃的廣州科學(xué)院，位于東方樂園南側(cè)，占地 6 公頃，屬于廣州市的又一個(gè)形象工程。 ⑥、加大力度整飾“市肺” 白云山是廣州的“市肺”，有 28 平方公里的山林， 每日釋放 2500白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 6 頁 噸以上的氧氣，白云山規(guī)劃把新廣從公路一帶的白云山麓建成公園，共劃分為八個(gè)主題性園區(qū)，目前已部分完工。 ④、北二環(huán)高速及機(jī)場(chǎng)高速公路的建成，極大的改善白云區(qū)的交通條件。 ②、地鐵二號(hào)線的運(yùn)行路線，在白云區(qū)有多個(gè)站點(diǎn)，將于 20xx 年投入使用。 近年來，由于政府的合理規(guī)劃給白云區(qū)帶來了許多利好的消息，帶動(dòng)了該區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 5 頁 二、區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)分析： 白云區(qū)地處廣州市城郊邊緣，隨著番禺、花都的撤市建區(qū)，廣州市山水城市的概念逐步成型，白云區(qū)成為廣州的中心區(qū)域之一，是廣州市政府“青山、綠水、藍(lán)天“工程計(jì)劃的重點(diǎn)工程區(qū)域。 ⑤、物業(yè)管理：隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的發(fā)展，物業(yè)管理公司也向網(wǎng)上“轉(zhuǎn)移”，住宅小區(qū)的欄柵或圍墻將被打破，居住環(huán)境更寬松、自由、更具隱私性。 B．環(huán)境：隨著“三年一中變”工程的進(jìn)一步深入，市容市貌進(jìn)一步改觀，市區(qū)與郊區(qū)進(jìn)一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢(shì)逐步增強(qiáng)。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 4 頁 C．政府合理配置土地資源：政府加大回收閑置土地及經(jīng)營用地招標(biāo)拍賣的力度，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，形成良好的供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。 ②、政策因素： A．稅費(fèi)調(diào)整：房地產(chǎn)租賃稅費(fèi)的下調(diào)，刺激購房者投資
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