白云永泰可行性研究報告(已修改)
2025-06-21 09:02 本頁面
【正文】 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報告 第 1 頁 項(xiàng) 目 的 基 本 情 況 一、項(xiàng)目概況 白云永泰項(xiàng)目用地位于新廣從公路永泰收費(fèi)站兩側(cè)，用地面積53096M2，（其中凈用地面積 38719 ㎡，道路面積 14377 ㎡），規(guī)劃建筑密度 23%，容積率 ，綠化率 %，規(guī)劃居住人口 3780 人（ 1080戶左右）。 二、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1． 總建筑面積： 106192㎡ 其中：住宅面積： 85292㎡ 商鋪面積： 4520㎡ 2． 總投資額： 3． 自有資金投入： 4． 住宅得房成本： 商鋪得房成本： 5． 稅后利潤： 6． 全部投資 投資利潤率： 稅后凈現(xiàn)值（ FNPV）： 稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）： 7． 自有資金 稅后凈現(xiàn)值（ FNPV）： 稅后內(nèi)部收益率（ FIRR）： 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報告 第 2 頁 第一部分 項(xiàng) 目 投 資 環(huán) 境 和 市 場 研 究 一、 廣州市房地產(chǎn)市場走勢分析 房地產(chǎn)宏觀市場概況 隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，廣州市房地產(chǎn)市場也逐步升溫，從現(xiàn)時的交易情況和 20xx 年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場的供給和需求都同步擴(kuò)大。 20xx 年廣州市完成房地產(chǎn)投資 335 億元，同比增長 13%，其中住宅建設(shè)投資 230 億元，同比增長 15%，商品房施工面積 3680 萬平方米，同比增長 4%，商品房新開工面積 950 萬平方米， 其中住宅 760 萬平方米，竣工商品房面積 930 平方米，同比增長 %，其中住宅 750萬平方米，同比增長 %，銷售商品房面積 650 萬平方米，同比增長%，其中住宅 590 萬平方米，同比增長 %。 20xx 年 1 月份廣州市獲準(zhǔn)上市商品房項(xiàng)目 23 個，總建筑面積 萬平方米，同比增長 %，房屋交易總面積 萬平方米，同比增長 %，商品房交易情況：交易總面積 萬平方米，同比減少%， 1 月份預(yù)售商品房成交情況，以海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)分別排列前三名。 廣州市全面實(shí)行 貨幣分房后，商品房市場繼續(xù)保持了較強(qiáng)的購買力，市場的需求結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報告 第 3 頁 近年廣州市房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo)一覽表 指 標(biāo) 1998 1999 20xx 20xx 預(yù)測 房地產(chǎn)投資額（億元） 268． 78 296 335 350 新開工面積（萬平方米） 972078 824． 92 1004． 75 1500 竣工面積（萬平方米） 756． 3 857． 9 930 1000 成交登記面積（萬平方米） 578． 31 629 650 680 2．房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢因素分析 近幾年，廣州的 GDP 保持了 持續(xù)增長，從 1998 年到 20xx 年上半年，增長速度分別為 13%、 %、 %，從而帶來廣州居民收入的持續(xù)增長， 20xx 年，市政府預(yù)計(jì)增長速度仍會達(dá)到 13%。從整個經(jīng)濟(jì)形式來看，居民的有效購房能力進(jìn)一步的提高，房地產(chǎn)市場的有效需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，對住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析，在未來五年內(nèi)，廣州樓市的需求量依然龐大，而且一手市場仍將占據(jù)主流地位，發(fā)展前景明朗。 ①、經(jīng)濟(jì)增長因素：廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)增長，帶來居民收入的持續(xù)增長，而樓價保持理性持平，居民的有效購房能力大大提高。 ②、政策因素： A．稅費(fèi)調(diào)整：房地產(chǎn)租賃稅費(fèi)的下調(diào)，刺激購房者投資置業(yè)。 B．房屋面積計(jì)價新規(guī)：從今年 1 月 1 日起實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價辦法出臺，使市民可以明明白白消費(fèi)，不再猶豫入市，必將帶動新一輪房地產(chǎn)銷售熱潮。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報告 第 4 頁 C．政府合理配置土地資源：政府加大回收閑置土地及經(jīng)營用地招標(biāo)拍賣的力度，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，形成良好的供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 D．簡化辦事程序：房地產(chǎn)部門進(jìn)一步增強(qiáng)服務(wù)意識，提高辦事效率，為市民提供方便、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù) ③、交通、環(huán)境因素： A．交通：內(nèi)環(huán)路及環(huán)城高速的開通，打破房地產(chǎn)市區(qū)發(fā)展 的格局，交通路網(wǎng)的改善，使市場熱點(diǎn)向郊區(qū)傾斜。 B．環(huán)境：隨著“三年一中變”工程的進(jìn)一步深入，市容市貌進(jìn)一步改觀，市區(qū)與郊區(qū)進(jìn)一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢逐步增強(qiáng)。 ④、住宅規(guī)劃、設(shè)計(jì)：新的規(guī)劃理念變革，將更多地融進(jìn)環(huán)保意識與科技概念，在戶型上追求更大的空間感，層次感及區(qū)間功能的分明將成為設(shè)計(jì)時尚。 ⑤、物業(yè)管理：隨著數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化的發(fā)展，物業(yè)管理公司也向網(wǎng)上“轉(zhuǎn)移”，住宅小區(qū)的欄柵或圍墻將被打破，居住環(huán)境更寬松、自由、更具隱私性。 由各種情況分析來看，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢較去年形勢看好，樓盤仍以中 高檔樓盤走俏，在戶型上環(huán)境上、功能及層次感為綜合的住宅是市場的發(fā)展方向。 白 云永泰項(xiàng)目可行性研究報告 第 5 頁 二、區(qū)域市場房地產(chǎn)分析： 白云區(qū)地處廣州市城郊邊緣，隨著番禺、花都的撤市建區(qū)，廣州市山水城市的概念逐步成型，白云區(qū)成為廣州的中心區(qū)域之一，是廣州市政府“青山、綠水、藍(lán)天“工程計(jì)劃的重點(diǎn)工程區(qū)域。有廣州“市肺”之稱的白云山就座落在白云轄區(qū)內(nèi)，優(yōu)越的自然環(huán)境，成為白云區(qū)內(nèi)各樓盤的賣點(diǎn)。 近年來，由于政府的合理規(guī)劃給白云區(qū)帶來了許多利好的消息，帶動了該區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。 ①、九運(yùn)會分會場場館選址在東方樂園旁，將于今年 11 月九運(yùn)會期間投入 使用，新體育館的落成，將改善該區(qū)的交通和市政配套，為該區(qū)域帶來商機(jī)。 ②、地鐵二號線的運(yùn)行路線，在白云區(qū)有多個站點(diǎn)，將于 20xx 年投入使用。 ③、廣州新機(jī)場預(yù)計(jì)到 20xx 年 10 月正式啟用，白云國際機(jī)場將重新規(guī)劃，變成真正的白云新城。 ④、北二環(huán)高速及機(jī)場高速公路的建成，極大的改善白云區(qū)的交通條件。 ⑤、廣州市著力梳妝“新廣從” 市政對廣從公路沿線景觀進(jìn)行規(guī)劃整
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