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2025-06-01 09:02本頁面
【導(dǎo)讀】20xx年廣州市完成房地產(chǎn)投資335億元，同比增長13%，其中。力，市場的需求結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。近幾年，廣州的GDP保持了持續(xù)增長，從1998年到20xx年上半年，長，20xx年，市政府預(yù)計增長速度仍會達到13%。從整個經(jīng)濟形式來看，大，對住宅業(yè)的需求也相應(yīng)提高，根據(jù)資料統(tǒng)計分析，在未來五年內(nèi)，續(xù)增長，而樓價保持理性持平，居民的有效購房能力大大提高。產(chǎn)市場健康發(fā)展。D．簡化辦事程序：房地產(chǎn)部門進一步增強服務(wù)意識，提高辦事效率，交通路網(wǎng)的改善，使市場熱點向郊區(qū)傾斜。步改觀，市區(qū)與郊區(qū)進一步融合，郊區(qū)化的居住趨勢逐步增強。路”的思想進行整治措施和遠期規(guī)劃的方向。劃分為八個主題性園區(qū)，目前已部分完工。兩者之間層次相差大，各樓盤的素質(zhì)不一，主要有如下幾個方。A、豪宅形象樓盤：以白云堡、保利白云山莊為代表，以山景為依傍，
【正文】 泰項目可行性研究報告 第 21 頁 第七部分 技術(shù)經(jīng)濟評價 一、 項目靜態(tài)盈利分析及損益表 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 銷售收入 2 總成本費用 3 土地增值稅 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 8 盈余公積金 9 可分配利潤 評價指標： =（利潤總額 /總投資額） 100% =（ ） 100% = % =（利稅總額 /總投資額 ） 100% =（ ++） / 100% =% 率 =（利潤總額 /自有資金總額） 100% =（ ） 100%. = % 本項目以上三個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行相應(yīng)指標比較，可以接受，故項目可行。 二、 項目動態(tài)盈利分析與現(xiàn)金流量表 基準收益率 ic一般取稍大于銀行同期貸款利率 ,本項目取 8%. 1. 全部投資 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 白 云永泰項目可行性研究報告 第 22 頁 其他收入 2 現(xiàn)金流出 13000 建設(shè)投資 13000 土地增值稅 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)金流量 12037 評價指標： 稅后全部投資 FNPV= FIRR=27% 〉 ic=8% 稅前、稅后全部投資的 FNPV 均大于 0， FIRR 均大于基準收益率，故本項目可行。 2. 自有資金 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 2 現(xiàn)金流出 10000 自有資金 15000 10000 4000 1000 預(yù)售收入再投資 0 貸款本息償還 0 0 土地增值稅 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流 量 4 折現(xiàn)金流量 評價指標： ① 自有資金的稅后 FNPV= 萬元 ② 自有資金的稅后 FIRR=41% 自有資金的稅后 FNPV 均大于 0，稅后 FIRR 均大于基準收益率和同期貸款利率，故項目可行。 白 云永泰項目可行性研究報告 第 23 頁 三、 資金來源與運用表及其分析 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 1 資金來源 銷售收入 自有資金 15000 10000 4000 1000 銀行貸款 5000 3000 20xx 0 2 資金運用 13000 建設(shè)投資 13000 借款還本付息 0 0 銷售稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 盈余資金 4 累計盈余資金 根據(jù)項目資金來源與運用分析表可知：本項目每年累計盈余資金均大于或等于零，故從償還債務(wù)能力分析角度來看，本項目是可行的。 第八部分 項目不確定性分析 本項目的不確定性因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、貸款利率、可建面積等，這些不確定性因素隨政府的經(jīng)濟政策、 當?shù)氐慕?jīng)濟狀況、人民生活水平的變化而變化，影響本項目經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。 一、 盈虧平衡分析 由公式：投資總額 =銷售收入銷售率（ 1綜合稅率） 得出：銷售率 =投資總額 /[銷售收入（ 1綜合稅率） ] =[ （ %） ] = =81% 假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如方案所設(shè)，則由計算可得，當銷白 云永泰項目可行性研究報告 第 24 頁 售率達到 81%時，全部投資利潤率為零，亦即投資剛好能保本。按照一般的經(jīng)驗，當盈虧平衡點的銷售率≤ 70%時，項目的風(fēng)險較低。本項目的盈虧平衡點的銷售率為 81%，可見本項目的風(fēng)險程度較高。 二、 敏感性分析 影響本項目財務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價水平。據(jù)市場預(yù)測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費。因此，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動 5%、 10%和建安工程費上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟評價指標的影響。計算結(jié)果如下表： 敏感性分析表 全 部投資指標 基準方案 售價變動 建安工程費變動 10% 5% +5% +10% 10% 5% +5% +10% 財務(wù)內(nèi)部收益率 27% 15% 21% 34% 40% 32% 30% 25% 22% 投資利潤率 % % % % % % % % % 由敏感性分析表可知：售價和建安工程費各在 10%到 10%之間變化，財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率亦均大于基準收益率，說明售價和建安工程費各在 10%到 10%之間變化時 ，不會影響本項目的利潤收益。從財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率的變化趨勢看，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率受銷售價格的影響程度較大，所以，在樓盤開盤后控制好銷售價格的變化趨勢，將有利于發(fā)展商的利潤收益。 第九部分 項目社會效益及環(huán)境效益評價 房地產(chǎn)業(yè)作為國家六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，是新的經(jīng)濟增長點。本項目位于廣從公路旁，開發(fā)該項目對于發(fā)展白云區(qū)房地產(chǎn)業(yè)有促進作用，本著“以人為本”的規(guī)劃意念，營造高質(zhì)量、高檔次的生活環(huán)境，對改造該區(qū)域的環(huán)境有幫助。 經(jīng)以上的綜合評估結(jié)果表明項目是可行的。
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