【正文】 樓街必須選擇在生活性道路上；騎樓街沿街建筑以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主，在一些部位適當(dāng)運(yùn)用裝飾手法，與周邊傳統(tǒng)騎樓街風(fēng)格相協(xié)調(diào)。該段將保護(hù)現(xiàn)狀較有特色的騎樓建筑；沿街建筑必須保持騎樓街的形式。該段街道兩側(cè)將避免再建設(shè)大體量建筑；建筑物的建筑形式、材料與色彩應(yīng)保持統(tǒng)一的格調(diào)。街道的輪廓線、街道空間的高寬比必須嚴(yán)格保護(hù)?！　　兑?guī)劃》將上下九路——第十甫路騎樓街、人民南路騎樓街（仁濟(jì)西路以南段） 、北京路騎樓街（財(cái)廳——中山路段）和長堤大馬路 4 條騎樓街為“核心保護(hù)段” 。同時(shí)，要求“騎樓風(fēng)貌區(qū)”24 / 100內(nèi)建筑的改造或重建必須充分注意與騎樓街保護(hù)的關(guān)系，成片統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)。騎樓風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的土地性質(zhì)應(yīng)突出其商業(yè)、商務(wù)、文化與旅游特色，原有商業(yè)中心區(qū)、旅游服務(wù)區(qū)功能必須加以強(qiáng)化，同時(shí)要外遷有污染的工業(yè)企業(yè)，控制交通吸引源的建設(shè)。廣州市騎樓街保護(hù)與開發(fā)規(guī)劃研究廣州市現(xiàn)存騎樓街集中于越秀路以西、東風(fēng)路以南至珠江以北的老城區(qū)范圍內(nèi)，其中越秀區(qū)的北京路（財(cái)廳至中山四路段） 、人民南路（一德路以南段，包括部分沿江西路）為廣州整體風(fēng)貌評價(jià)一級(jí)的騎樓街。根據(jù)停車場深化規(guī)劃的選址原則，以及多目標(biāo)、多方案選址，荔灣、越秀兩區(qū) 2022 年的路外公共停車需求為 10916 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)小汽車泊位，即需求密度為 527 泊位/平方公里：停車場的服務(wù)半徑以 400 米計(jì)，可以估算出停車場的平均規(guī)模約為 270 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)小汽車泊位。廣州市公共停車場規(guī)劃（越秀、荔灣）規(guī)劃重點(diǎn)在于兩區(qū)停車難地區(qū)的公共停車場和“廣州一日游”景點(diǎn)及其相關(guān)地區(qū)的公共停車場規(guī)劃。解放路高架步行街建立解放路的高架步行系統(tǒng)以解決解放路作為城市干道的交通功能與作為傳統(tǒng)商業(yè)街的商業(yè)功能之間的矛盾，在迎賓館以南至大德路路段，采用“雙層騎樓模式”進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，交通與商業(yè)功能并舉，沿街建設(shè)二層高架步行道與過街天橋共同形成高架步行系統(tǒng)。光孝寺、六榕寺一帶旅游商品專業(yè)街區(qū)規(guī)劃以光孝寺前文化廣場、光孝路、凈慧路為主體，連接倉前街和六榕路，即聯(lián)系六榕寺、光孝寺的一帶街區(qū)，建設(shè)成廣州市旅游商品專業(yè)街區(qū)。長堤大馬路、海珠廣場一帶金融商務(wù)辦公區(qū)設(shè)置市次一級(jí)的金融商務(wù)旅游區(qū)以帶動(dòng)舊城更新改造，有利于重塑廣州市的舊城形象。街區(qū)的建筑形式、風(fēng)格及功能保護(hù)原有的風(fēng)貌及特征。規(guī)劃中將中山路以南，人民路與解放路之間地段劃為舊城風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。其中西湖路改建成西式餐飲店和夜市為特色的商業(yè)街，北京路建設(shè)成為高檔服裝專賣店和綜合性大型商場為主題的商業(yè)街。對于商業(yè)中心區(qū)的構(gòu)成，必須使傳統(tǒng)特色商業(yè)街道與綜合性商業(yè)街相結(jié)合，同時(shí)利用交通設(shè)施的改善，盡可能增加步行區(qū)域與立體步行系統(tǒng)，提高購物環(huán)境的質(zhì)量。商業(yè)中心區(qū)的功能應(yīng)進(jìn)一步完善，使大型的購物商場與零售商業(yè)街相結(jié)合，以增加購物的消費(fèi)層次、空間層次與商品豐富程度。嚴(yán)格保護(hù)地下文物，已經(jīng)探明的以西漢南越王墓為核心的象崗山地段和以南越宮署遺址為核心的中山四路地段等地下22 / 100文物埋藏保護(hù)地段，予以嚴(yán)格保護(hù)。對區(qū)內(nèi)建筑的高度與體量進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，使之不破壞城市的整體景觀與視線通廊。對區(qū)內(nèi)建筑進(jìn)行改造時(shí)，可根據(jù)具體城市設(shè)計(jì)的要求，對新建建筑進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃控制。保護(hù)區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的歷史遺存片段。越秀區(qū)下列范圍為二類歷史保護(hù)區(qū)：人民中路——大新路——解放中路——惠福東路——起義路——高第街——北京路——泰康路——僑光路——珠江河岸——越秀區(qū)區(qū)界東段——東風(fēng)中路——小北路——應(yīng)元路——解放北路——東風(fēng)路——越秀區(qū)區(qū)界西段——人民中路。限制一類歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)的大型商業(yè)開發(fā)。保持區(qū)內(nèi)現(xiàn)存街巷的尺度。對區(qū)內(nèi)風(fēng)貌較好的歷史建筑要嚴(yán)加保護(hù)，以修繕為主，嚴(yán)格控制拆除，采取修舊如舊的原則，可以對內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)代化改造。完整保護(hù)一類歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)的整體風(fēng)貌。越秀區(qū)的下列范圍位于一類歷史保護(hù)區(qū)：人民中路——大新路——解放中路——惠福東路——起義路——高第街——北京路——泰康路——僑光路——珠江河岸——人民中路。廣州市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃（初審成果，2022）規(guī)劃劃分一類歷史保護(hù)區(qū)、二類歷史保護(hù)區(qū)和建設(shè)控制區(qū)。保護(hù)北起越秀山中山紀(jì)念碑、經(jīng)中山紀(jì)念堂、市人民政府大樓、沿起義路南止海珠廣場的傳統(tǒng)軸線；保護(hù)北京路、中山五路街區(qū)、人民南、西堤街區(qū)等具育傳統(tǒng)特色的商業(yè)街區(qū)，其建筑功能與建筑風(fēng)格盡量保持原有特征與風(fēng)貌；保護(hù)文德路、大新路、一德路等具有傳統(tǒng)特色的文化商業(yè)街，其建設(shè)功能與鋪面裝飾應(yīng)保持傳統(tǒng)文化特色；保護(hù)萬福路、文明路、豪賢路、泰康路、大南路等具有南方建筑特色的騎樓街，其保護(hù)地段可與相鄰地段統(tǒng)一改造，但沿街建筑必須保結(jié)并恢復(fù)騎樓風(fēng)格。其中對越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展具有指導(dǎo)意義的有：城市傳統(tǒng)軸線南端的海珠廣場作為珠江兩岸風(fēng)景河段保護(hù)控制區(qū)的核心景點(diǎn)。越秀區(qū)屬于內(nèi)圈層，是廣州零售服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)域，要以歷史文脈為底蘊(yùn)，以具有嶺南風(fēng)情、傳統(tǒng)特色的商業(yè)街為重要載體，以傳承歷史的老字號(hào)為亮點(diǎn)，融會(huì)現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和新型業(yè)態(tài)，打造傳統(tǒng)商業(yè)與現(xiàn)代商業(yè)有機(jī)結(jié)合的大商圈。“兩軸”指從越秀山至海珠廣場的老城區(qū)中軸線和從天河火車站至海心沙的新城區(qū)中軸線， “一帶”是指珠江兩岸濱水帶。 ”廣州市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃（20222022）廣州全市域構(gòu)建“四線三圈、兩軸一帶”的大商業(yè)格局，實(shí)施“東推進(jìn)、西延伸、南跳躍、北培育”的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)拓展戰(zhàn)略。因此，在今后幾年能否積極地實(shí)施、推進(jìn)商業(yè)體制改革，對越秀區(qū)商業(yè)的發(fā)展也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。? 全市各區(qū)都非常重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，努力打造本地區(qū)的商業(yè)中心，逐步形成了“群雄并起” 、 “諸侯爭霸”的態(tài)勢，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布點(diǎn)逐步趨于均衡化，改變了原來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)偏集于老城區(qū)的狀況，形成眾多商業(yè)中心，使市民可選擇的余地越來越大，本區(qū)商業(yè)發(fā)展的競爭對手越來越多。一方面，新城區(qū)陸續(xù)開發(fā)一批交通方便、環(huán)境較好的專業(yè)街（商業(yè)街） 、批發(fā)市場和購物中心，將分流越秀區(qū)的商業(yè)客源；另一方面，新城區(qū)的發(fā)展使越秀區(qū)在全市中的經(jīng)濟(jì)地位不斷下降，財(cái)政實(shí)力難以支持老城區(qū)對商業(yè)環(huán)境的改善，市一級(jí)財(cái)政對本區(qū)的扶持也非常有限。? 隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，特別是本地經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)“全線飄紅” ，市民和游客的消費(fèi)水平將會(huì)在量和質(zhì)兩方面都會(huì)有進(jìn)一步的提高，商業(yè)市場的總體規(guī)模迅速增長，從而有利于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展。? 新城區(qū)的快速發(fā)展使道路交通日趨完善，這將降低老城區(qū)改造的成本，有利于加快商業(yè)環(huán)境的改善。? 廣州旅游業(yè)的迅速發(fā)展將為越秀區(qū)的商業(yè)帶來大量客源。? “舊城改造”是在土地利用十分完全的老城區(qū)進(jìn)行用地置換、業(yè)態(tài)調(diào)整與營造商業(yè)空間的發(fā)展機(jī)遇。? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理滯后，以傳統(tǒng)管理為主，現(xiàn)代化的管理模式尚未完全引入，在經(jīng)營、環(huán)境、治安等方面還存在一些問題，影響營運(yùn)水平和整體檔次。? 商業(yè)功能單一，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目難以吸引新一代消費(fèi)者，與周邊地區(qū)的趨同化嚴(yán)重，不能滿足需求日趨多樣化的消費(fèi)要求，出現(xiàn)“名店不名、特色不特”的情況，部分傳統(tǒng)商業(yè)街近年來開始走下坡路，如人民路和長堤大馬路。? 近年來舊城改造工作的開展，對商業(yè)環(huán)境及商家經(jīng)營造成一定影響，導(dǎo)致一些高質(zhì)素商戶的流失。? 商業(yè)環(huán)境有待改善。而購物中心、大型超市、專業(yè)店的發(fā)展較慢。17 / 100? 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)欠缺合理。? 用地有限，發(fā)展空間較小，較難為新興的大型購物中心等提供足夠用地，商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)的更新改造較困難，且地價(jià)高昂，加大了商家的經(jīng)營成本，影響其競爭能力。? 城市空間的擴(kuò)大，居住的郊區(qū)化，使得出乘距離和時(shí)間增長，為多元化商業(yè)中心的發(fā)展帶來了契機(jī)，本區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位受到挑戰(zhàn)。問題分析? 城市發(fā)展的擴(kuò)展和重心東移、南移使得本區(qū)的地位下降以及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)客源受到影響。越秀區(qū)有承辦“廣交會(huì)”等展銷展覽、商務(wù)洽談、國際商務(wù)活動(dòng)的豐富經(jīng)驗(yàn)，頻繁的大中小型會(huì)展節(jié)事有利于促進(jìn)本區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。? 區(qū)內(nèi)集聚政府部門、各大銀行總部，跨國企業(yè)總部進(jìn)駐，具有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)的良好基礎(chǔ)。? 相比于同屬老城區(qū)的荔灣區(qū)，越秀區(qū)具有更好的區(qū)位交通條件，而這是商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。專業(yè)街和專業(yè)市場專業(yè)性強(qiáng)，具一定集聚規(guī)模和特色，形成商業(yè)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。? 商業(yè)經(jīng)濟(jì)特色突出，擁有眾多具一定規(guī)模、一定知名度的專業(yè)街和專業(yè)市場。? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布密集，越秀區(qū)每萬人擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)為 個(gè)，遠(yuǎn)高于市平均水平。六、越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合評價(jià)優(yōu)勢分析? 商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)雄厚，商貿(mào)旅游資源密集，對外輻射力較強(qiáng)，知名度高，商業(yè)形象鮮明，感知號(hào)召力大。越秀區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施比較齊備并已投放市場運(yùn)行，但仍需加強(qiáng)社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施的配置。六號(hào)線 沙貝—大坦沙—沿江路—沙河—高塘石 正在進(jìn)行項(xiàng)目的前期工作市郊列車線 廣州北站（花都）—新塘注：資料來源于《廣州市軌道線網(wǎng)規(guī)劃》 。相關(guān)地鐵出入口的設(shè)置都基本上處于越秀區(qū)商業(yè)中心的邊緣地帶，也將促進(jìn)商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展與完善，地鐵沿線的土地蘊(yùn)涵著巨大的商業(yè)價(jià)值。地鐵一號(hào)線、二號(hào)線、五號(hào)線、六號(hào)線和市郊列車線穿過越秀區(qū)。例如北京路地區(qū)目前除廣州百貨大廈有配建停車場和大馬站的露天停車場外，區(qū)內(nèi)停車問題主要通過西湖路、惠福東路、教育路、大南路的路邊停車解決，停車供求關(guān)系緊張，是廣州中心區(qū)非法停車、亂停亂放嚴(yán)重的地區(qū)之一。根據(jù)調(diào)查 2022 年越秀區(qū)停車泊位共計(jì) 13611 個(gè)，而相應(yīng)的停車需求為 32850 個(gè)，停車需求滿足率只有 41%。交通及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)作為城市老城區(qū)，存在道路網(wǎng)絡(luò)不完善，各級(jí)別道路銜接不合理，道路斷面過窄等問題，車道數(shù)以 34 條居多，由于空間局限道路拓寬改造的難度較大?，F(xiàn)代式中高層建筑主要包括廣百百貨等大型商場和白馬服裝市場等批發(fā)、展示、貿(mào)易為主的專業(yè)商廈，建成時(shí)間較短，建筑質(zhì)量較好。五、商業(yè)建筑及其配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀商業(yè)建筑建設(shè)現(xiàn)狀越秀區(qū)的商業(yè)建筑主要包括傳統(tǒng)騎樓建筑和現(xiàn)代式中高層建筑。廣交會(huì)的商務(wù)客源帶動(dòng)了廣州“一日游”的發(fā)展，還帶旺廣州酒店、酒吧、餐飲等相關(guān)行業(yè)。商貿(mào)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。例如越秀區(qū)的北京路步行街、沿江路酒吧街和一德路商業(yè)街等呈現(xiàn)出商旅互動(dòng)發(fā)展的良好態(tài)勢。四、越秀區(qū)商業(yè)與歷史文化、旅游結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)為廣州市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，是游客購物游覽的首選地；同時(shí)越秀區(qū)是旅游資源、文化內(nèi)涵豐富的老城區(qū)，旅游形象定位為“古城商都發(fā)祥地” ，在全國范圍內(nèi)評選出“越秀區(qū)十大優(yōu)秀旅游景點(diǎn)” ，推出了“古城商都一日游”旅游線路，并設(shè)立旅游便利店，出版《廣州市商貿(mào)旅游中心區(qū)旅游指南》 ，進(jìn)一步擴(kuò)大商業(yè)文化旅游的影響力和輻射面。商務(wù)寫字樓據(jù) 2022 年 4 月的統(tǒng)計(jì)資料，全區(qū)共有 93 棟寫字樓，其中建筑面積 1 萬平方米以上的有 43 棟，平均出租率達(dá)到了 %。由于地域限制，越秀區(qū)內(nèi)的大型生鮮超市較少，僅有 4 家，其中家誼超市（連鎖）3 家，分別位于海珠中路、小北路和北京路；百佳超市 1 家，位于中山五路。全市大型零售企業(yè)前 5 強(qiáng)中有 2 強(qiáng)位于越秀區(qū)，其中廣百百貨名列榜首，新大新百貨公司名列第四。這些特色商業(yè)街的商戶數(shù)量在幾十到幾百家不等，但都顯示出了極強(qiáng)的經(jīng)營專業(yè)性，其輻射范圍很廣，很多都對全國甚至整個(gè)東南亞有所影響。海珠廣場商務(wù)區(qū)：在泰康路以南、北京路以西、解放路以東區(qū)域；以海珠廣場周邊寫字樓為特色的商務(wù)區(qū)。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)：以東風(fēng)路沿線為主軸，以金融中心、國際銀行中心、健力寶大廈等為核心的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。沿江路商貿(mào)區(qū)：以沿江路、長堤大馬路、一德路為主體，集商業(yè)貿(mào)易、觀光旅游、休閑娛樂于一體。三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀越秀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以簡單地概況為：業(yè)態(tài)、業(yè)制、業(yè)種多樣化，大中型、知名、特色網(wǎng)點(diǎn)眾多，網(wǎng)點(diǎn)分布高度密集，與旅游業(yè)結(jié)合比較緊密，輻射范圍較廣，有著較深厚的文化內(nèi)涵和歷史基礎(chǔ)，是廣州重要的傳統(tǒng)商業(yè)中心。? 金融業(yè)用地面積相對偏少，與商業(yè)發(fā)展的地位不太相稱，主要是因?yàn)樯虡I(yè)用地與居住用地等大量混雜，布局不太合理造成的。? 用地不足，商業(yè)發(fā)展空間狹小、倉儲(chǔ)用地匱乏，需加大土地立體化開發(fā)力度，有效利用有限的土地資源。其土地利用主要有以下特點(diǎn)：? 呈現(xiàn)多功能綜合利用的狀態(tài)——垂直空間中由下至上的功能分布通常為商業(yè)、倉儲(chǔ)和居住；水平空間則是商業(yè)、倉儲(chǔ)和居住多元雜處。其中商業(yè)金融業(yè)用地總面積 公頃，占總用地的 7%，主要分布在六大商業(yè)功能區(qū)范圍內(nèi)。? 街區(qū)結(jié)合型：各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施不僅沿主要街成線型布局，而且在大街的某一地段擴(kuò)展為幾個(gè)街坊，形成街型、區(qū)型相結(jié)合的商業(yè)區(qū)，如沿江商貿(mào)區(qū)。? 街型：其特點(diǎn)是各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施主要沿街道的兩側(cè)呈線型排列，鱗次櫛比，形成一字形或十字形，如北京路國際商貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)。分布特點(diǎn)越秀區(qū)商業(yè)功能區(qū)的分布特點(diǎn)是以北京路國際商貿(mào)區(qū)、沿江商貿(mào)區(qū)、海珠廣場商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)形成本區(qū)的主商業(yè)核心（包括 1 個(gè)都會(huì)級(jí)功能區(qū)及 3 個(gè)8 / 100區(qū)域級(jí)功能區(qū)） ，向北以東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、流花展貿(mào)區(qū)形成兩個(gè)副商業(yè)核心。? 區(qū)域級(jí)功能區(qū)：其影響力低于都會(huì)級(jí)功能區(qū)，但也有較大的輻射范圍，一般在此的外來購買力在 50%以下。? 都會(huì)級(jí)功能區(qū)：在全市具有中心地位，影響面涵蓋全市、周邊地區(qū)甚至國內(nèi)外更大的范圍，一般在此的購買力有 50%以上來自該商業(yè)區(qū)以外的地區(qū)。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場商務(wù)區(qū)均屬于此類型的商業(yè)功能區(qū)。流花展貿(mào)區(qū)屬于此類型。沿江商貿(mào)區(qū)屬于此類型。北京路國際商貿(mào)區(qū)屬于此類型。7 / 100內(nèi)容與功能特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)及設(shè)施內(nèi)容，可以將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)分為零售主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型、批發(fā)主導(dǎo)型、商務(wù)主導(dǎo)型四種類型。二十多年來，越秀區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)一直保持穩(wěn)定的發(fā)展，商業(yè)設(shè)施完善，商業(yè)環(huán)境優(yōu)良，商品種類豐富齊全，信息靈