【正文】 .........................19一、相關(guān)規(guī)劃要求 ...................................................19二、相關(guān)規(guī)劃整合 ...................................................30第三章 發(fā)展定位與策略研究 ..........................................32一、整體商業(yè)發(fā)展定位 ...............................................32二、商業(yè)發(fā)展策略 ...................................................33第四章 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規(guī)劃 ........................................41一、總體格局 .......................................................41二、分區(qū)論述 .......................................................42三、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系規(guī)劃 ...............................................61第五章 商業(yè)配套規(guī)劃 ................................................69一、規(guī)劃總則 .......................................................69二、土地利用規(guī)劃 ...................................................69二、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 ...............................................76三、道路交通規(guī)劃 ...................................................81第六章 建設(shè)時(shí)序規(guī)劃與保障規(guī)劃實(shí)施的對(duì)策和建議 ......................86一、建設(shè)時(shí)序規(guī)劃 ...................................................86二、保障規(guī)劃實(shí)施的相關(guān)對(duì)策和建議 ...................................921 / 100導(dǎo) 言一、項(xiàng)目緣起及背景越秀區(qū)地處廣州市腹地，東接?xùn)|山區(qū)，西聯(lián)荔灣區(qū)，南毗海珠區(qū)，北臨白云區(qū)，是廣州市老城區(qū)的重要組成部分。對(duì)狀元坊的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行整體改造，保持特色，完善配套設(shè)施，如消防設(shè)施。改革開(kāi)放后，廣州商貿(mào)業(yè)加速發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度名列各城市中的前矛。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的北京路國(guó)際商貿(mào)區(qū)屬于都會(huì)級(jí)功能區(qū)。 表 六大商業(yè)功能區(qū)主要用地現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)功能區(qū)名稱 主要用地名稱 用地面積（公頃） 占各功能區(qū)總用地比例 （%）行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 北京路國(guó)際商貿(mào)區(qū)總用地 60 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 總用地 35 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 總用地 120 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 海珠廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)總用地 25 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 0 總用地 30 10010 / 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂(lè)用地 C3 總用地 90 100表 越秀區(qū)現(xiàn)狀用地構(gòu)成表類別代碼大類 中類類別名稱 用地面積（公頃）占用地比例（%）居住用地 R2 二類居住用地 公共設(shè)施用地 197 C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)金融業(yè)用地 C3 文化娛樂(lè)用地 C4 體育用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研用地 CC7 文物古跡用地 工業(yè)用地 M1 一類工業(yè)用地 MM2 二類工業(yè)用地 W 倉(cāng)儲(chǔ)用地 對(duì)外交通用地 T1 鐵路用地 TT1 公路用地 道路廣場(chǎng)用地 S1 道路用地 S2 廣場(chǎng)用地 SS3 社會(huì)停車場(chǎng)用地 市政公共設(shè)施用地 U1 供應(yīng)設(shè)施用地 11 / 100U2 交通設(shè)施用地 U3 郵電設(shè)施用地 綠地 G1 公共綠地 GG2 生產(chǎn)防護(hù)綠地 特殊用地 D1 軍事用地 水域和其它用地 E1 水域用地 合 計(jì) 900 100 注：資料來(lái)源于《廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃（1997—2022） 》 。寫字樓多集中于東風(fēng)路、中山路、流花路等地，其余在北京路、德政路、泰康路也有分布。其中公共停車場(chǎng)的供需矛盾更為突出。16 / 100如：一德路干果海味食品專業(yè)街、流花地區(qū)服裝批發(fā)市場(chǎng)等。大中型百貨商店發(fā)展雖快，但各自的主題、定位不鮮明，使得經(jīng)營(yíng)重復(fù)，競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化。? 城市景觀工程建設(shè)的推進(jìn)（如五仙觀廣場(chǎng)、海珠廣場(chǎng)的建設(shè)）進(jìn)一步改善越秀區(qū)的整體環(huán)境。城市傳統(tǒng)軸線東西兩側(cè)規(guī)劃有解放路高架步行區(qū)和北京路商業(yè)步行區(qū)，共同構(gòu)成廣州舊城空間結(jié)構(gòu)的核心。二類歷史保護(hù)區(qū)內(nèi)歷史建筑與現(xiàn)代建筑占地面積相當(dāng)，只在局部地段還保有歷史風(fēng)貌。北京路和中山五路街區(qū)是傳統(tǒng)的、具有城市文化特色的商業(yè)區(qū)，有著騎樓商業(yè)街與書院群等特色建筑，應(yīng)予以保護(hù)。保護(hù)“騎樓風(fēng)貌區(qū)”原有的路網(wǎng)格局和原有建筑群落及建筑布局方式。加強(qiáng)商業(yè)區(qū)交通管理，對(duì)商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的貨物裝卸和發(fā)運(yùn)加以控制，減少對(duì)干道交25 / 100通干擾。26 / 100結(jié)合文物古跡的分布，絕對(duì)保護(hù)與開(kāi)發(fā)保護(hù)相結(jié)合，整治周邊環(huán)境，形成高顯示度的歷史環(huán)境，開(kāi)發(fā)旅游價(jià)值，形成各具特色的旅游景點(diǎn)。隨著區(qū)內(nèi)地鐵站點(diǎn)和解放路二層步行系統(tǒng)的建設(shè)，越秀區(qū)將發(fā)展成復(fù)合型、多功能、立體化的商貿(mào)中心。懷圣寺景區(qū)以光塔和禮拜堂為中心，展示五仙觀歷史街區(qū)的宗教文化氛圍。把本區(qū)內(nèi)原規(guī)劃的 7 米與 5 米的車行道改為步行道，除清潔、消防等車輛外30 / 100全部不進(jìn)入本商業(yè)文化區(qū)內(nèi)。兩處地標(biāo)指圣心教堂視廊兩端的中心建筑物：圣心教堂和大三元新翼。相關(guān)規(guī)劃中的某些矛盾。二、商業(yè)發(fā)展策略發(fā)展模式根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的需要，越秀區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式將得到一定的提升和優(yōu)化，從“量變”到“質(zhì)變” ，從規(guī)模型向效益型轉(zhuǎn)變。城市環(huán)境對(duì)商業(yè)發(fā)展的影響十分明顯。實(shí)施商旅互動(dòng)的戰(zhàn)略，通過(guò)旅游業(yè)帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)通過(guò)商業(yè)的發(fā)展促進(jìn)旅游業(yè)的進(jìn)一步振興。 發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)、電子商務(wù)、旅游等，為商業(yè)發(fā)展開(kāi)拓新的客源越秀區(qū)的商業(yè)要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須開(kāi)拓新的客源，吸引更多的人來(lái)消費(fèi)。在社會(huì)資本效應(yīng)上，大批國(guó)內(nèi)外企業(yè)總部入駐，促進(jìn)區(qū)域政府提高服務(wù)質(zhì)量、改善商務(wù)環(huán)境，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，加快城市國(guó)際化進(jìn)程。東山區(qū)和荔灣區(qū)的商業(yè)發(fā)展都有自己的獨(dú)到之處，并且形成了自己的特點(diǎn)。這樣可以在有效保護(hù)傳統(tǒng)城市空間格局和風(fēng)貌的前提下，增加商業(yè)的發(fā)展空間和容量，提高土地利用效益，使傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代生活可以較好地融合，使傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展的購(gòu)物消費(fèi)、商務(wù)辦公、文化旅游三大功能，為服務(wù)型消費(fèi)增長(zhǎng)，商業(yè)綜合功能的開(kāi)發(fā)，提供基礎(chǔ)和條件，根據(jù)現(xiàn)代人們的消費(fèi)心理、消費(fèi)方式和消費(fèi)趨勢(shì)，地域文化的包裝，更體現(xiàn)了它的綜合性。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越秀區(qū)“商都”的商業(yè)發(fā)展定位得到不斷充實(shí)和完善，形成了點(diǎn)、線、面相結(jié)合，高、中、低檔齊全的商業(yè)服務(wù)體系。南越王宮署、五仙觀等一批重點(diǎn)文物的保護(hù)、修復(fù)、重建和開(kāi)發(fā)利用，建設(shè)一批文化設(shè)施，在發(fā)展中保持越秀區(qū)的文化特色，提升文化品質(zhì)。一個(gè)核心指圣心教堂為核心。書院群宜集中保護(hù)，主要規(guī)劃于小馬站至流水井、南朝里至藥洲遺址一帶。車流的處理：在南廣場(chǎng)北部設(shè)地下公交車站場(chǎng) ，將附近道路的公交車站移到站場(chǎng)內(nèi)，且用自動(dòng)扶梯及樓梯與負(fù)二層的地鐵候車廳及地面南廣場(chǎng)相連接。建設(shè)對(duì)這一段騎樓街的商業(yè)功能進(jìn)行一些調(diào)整，減少商業(yè)零售部分，增加一些有歷史文化特色、旅游紀(jì)念、工業(yè)品商業(yè)內(nèi)容。規(guī)劃中的旅游線路除加強(qiáng)人行道的鋪砌和景觀點(diǎn)的標(biāo)識(shí)性外，還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)旅游景點(diǎn)的引導(dǎo)性和輔助設(shè)施設(shè)置。廣州流花火車站地區(qū)交通與土地利用調(diào)整規(guī)劃規(guī)劃要求改善流花火車站地區(qū)的交通混亂狀態(tài)，重塑廣州市對(duì)外窗口形象，合理調(diào)整用地功能，達(dá)到地區(qū)綜合效益最優(yōu)化。每個(gè)停車場(chǎng)的具體泊位還應(yīng)根據(jù)停車場(chǎng)周邊的用地及周圍道路交通條件等情況而定。規(guī)劃以北京路步行街(中山路——惠福路)為基礎(chǔ)和核心，輻射中山路、教育路、西湖路等商業(yè)街，結(jié)合周邊文物古跡、旅游景點(diǎn)而構(gòu)成一個(gè)集購(gòu)物、旅游、休閑于一體的多功能區(qū)域。對(duì)區(qū)內(nèi)可改造的建筑，應(yīng)控制新建建筑的高度、體量、尺度、建筑類型、材料、色彩等，使其與周邊歷史環(huán)境相協(xié)調(diào)。以“兩軸一帶”為依托，廣州將著力建設(shè)兩大商業(yè)中心區(qū)，即以天河城和正佳商業(yè)廣場(chǎng)為主要節(jié)點(diǎn)的東軸線核心商業(yè)區(qū)和以北京路步行街為主干，以廣百大廈、新大新為主要節(jié)點(diǎn)的西軸線核心商業(yè)區(qū)，積極建設(shè)以濱水風(fēng)情休閑街為主干的珠江濱水帶休閑服務(wù)核心商業(yè)區(qū)。? 特色化、個(gè)性化、不斷增加的文化需求已成為商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，越秀區(qū)商18 / 100業(yè)基礎(chǔ)好，文化內(nèi)涵深厚，在發(fā)展特色商業(yè)發(fā)展方面有較明顯優(yōu)勢(shì)。? 區(qū)內(nèi)交通仍有不便之處，尤其是因?yàn)槿狈ν＼噲?chǎng)，不利于吸引以自駕車為出行方式、具有較高消費(fèi)能力的顧客。? 是廣州市歷史最悠久的老城區(qū)和中心城區(qū)，歷史文化底蘊(yùn)深厚，旅游景點(diǎn)眾多，有豐富的歷史文化旅游資源，利于形成商旅互動(dòng)的良性格局。越秀區(qū)的騎樓商業(yè)街以專業(yè)商業(yè)街為主，主要分布在本區(qū)南部，多數(shù)地段整體呈現(xiàn)致密的舊城肌理，物質(zhì)環(huán)境陳舊衰敗，加建和搭建的現(xiàn)象也較為突出，建筑密度較高，衛(wèi)生條件也亟待改善。肉菜市場(chǎng)和超市越秀區(qū)共有肉菜市場(chǎng) 17 家，總營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米。? 商業(yè)地塊與周邊居住、商務(wù)辦公地塊之間的關(guān)系不盡合理，商業(yè)地塊與周邊的商務(wù)、辦公地塊結(jié)合不夠緊密，聯(lián)系方式單一。? 商務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是提供集聚的高級(jí)商務(wù)服務(wù)，一般擁有較密集的高級(jí)寫字樓、高級(jí)賓館酒店及眾多的金融機(jī)構(gòu)、公司總部或辦事處。6 / 100第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報(bào)告一、越秀區(qū)概況越秀區(qū)地處廣州老城區(qū)的幾何中心，面積 平方公里，是廣州市的傳統(tǒng)中心城區(qū)之一。六、規(guī)劃期限近期：2022—2022 年中遠(yuǎn)期：2022—2022 年七、規(guī)劃研究框架4 / 100商業(yè)用地及分布商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析商文旅發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)建筑及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀相關(guān)規(guī)劃整合上層次規(guī)劃要求規(guī)劃整合發(fā)展定位與策略研究發(fā)展思路 發(fā)展定位 發(fā)展模式 發(fā)展策略 發(fā)展重點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展布局規(guī)劃三大商圈三大商務(wù)區(qū)兩大特色商旅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 體系規(guī)劃商業(yè)配套規(guī)劃土地利用規(guī)劃 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 道路交通規(guī)劃建設(shè)時(shí)序與實(shí)施對(duì)策5 / 100八、規(guī)劃要點(diǎn)北京路步行街向南延伸、向西拓展，形成一個(gè)綜合性、多功能的國(guó)際性商業(yè)區(qū)。為促進(jìn)廣州市越秀區(qū)的商業(yè)繁榮和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，改善越秀區(qū)營(yíng)商環(huán)境，提升城區(qū)商貿(mào)功能，煥發(fā)生機(jī)，根據(jù)中共越秀區(qū)委、區(qū)政府的要求并經(jīng)過(guò)廣州市城市規(guī)劃局研究，決定開(kāi)展“廣州市越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022） ”工作。大佛寺廣場(chǎng)的建設(shè)。7 / 100內(nèi)容與功能特點(diǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)及設(shè)施內(nèi)容，可以將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)分為零售主導(dǎo)型、服務(wù)主導(dǎo)型、批發(fā)主導(dǎo)型、商務(wù)主導(dǎo)型四種類型。? 街型：其特點(diǎn)是各類商業(yè)、服務(wù)設(shè)施主要沿街道的兩側(cè)呈線型排列，鱗次櫛比，形成一字形或十字形，如北京路國(guó)際商貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)。東風(fēng)路商務(wù)區(qū)：以東風(fēng)路沿線為主軸，以金融中心、國(guó)際銀行中心、健力寶大廈等為核心的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)。商貿(mào)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了旅游業(yè)及相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。相關(guān)地鐵出入口的設(shè)置都基本上處于越秀區(qū)商業(yè)中心的邊緣地帶，也將促進(jìn)商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展與完善，地鐵沿線的土地蘊(yùn)涵著巨大的商業(yè)價(jià)值。? 區(qū)內(nèi)集聚政府部門、各大銀行總部，跨國(guó)企業(yè)總部進(jìn)駐，具有發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、集聚經(jīng)濟(jì)的良好基礎(chǔ)。? 近年來(lái)舊城改造工作的開(kāi)展，對(duì)商業(yè)環(huán)境及商家經(jīng)營(yíng)造成一定影響，導(dǎo)致一些高質(zhì)素商戶的流失。? 全市各區(qū)都非常重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的發(fā)展，努力打造本地區(qū)的商業(yè)中心，逐步形成了“群雄并起” 、 “諸侯爭(zhēng)霸”的態(tài)勢(shì)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布點(diǎn)逐步趨于均衡化，改變了原來(lái)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)偏集于老城區(qū)的狀況，形成眾多商業(yè)中心，使市民可選擇的余地越來(lái)越大，本區(qū)商業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越來(lái)越多。越秀區(qū)的下列范圍位于一類歷史保護(hù)區(qū)：人民中路——大新路——解放中路——惠福東路——起義路——高第街——北京路——泰康路——僑光路——珠江河岸——人民中路。對(duì)區(qū)內(nèi)建筑的高度與體量進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，使之不破壞城市的整體景觀與視線通廊。光孝寺、六榕寺一帶旅游商品專業(yè)街區(qū)規(guī)劃以光孝寺前文化廣場(chǎng)、光孝路、凈慧路為主體，連接倉(cāng)前街和六榕路，即聯(lián)系六榕寺、光孝寺的一帶街區(qū)，建設(shè)成廣州市旅游商品專業(yè)街區(qū)。街道的輪廓線、街道空間的高寬比必須嚴(yán)格保護(hù)。