【正文】 通，市場活躍。越秀區(qū)是廣州商業(yè)精華之所在地，區(qū)內(nèi)商鋪密度大，經(jīng)濟能量高，每年創(chuàng)造的商業(yè)價值位居廣州市各區(qū)前列。歷史上，廣州就是嶺南地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市，素有“古城商都“之稱號。至 2022 年末，全區(qū)戶籍人口為 萬人，人口密度為 萬人/平方公里，在廣州市十個區(qū)中密度最高。建設(shè)發(fā)展六榕（街）宗教文化旅游區(qū)。利用地鐵一、二號線開通帶來的契機，結(jié)合對人防工程的建設(shè)和利用，加強區(qū)內(nèi)地下商業(yè)街的建設(shè)。對作為廣州市傳統(tǒng)中軸線的主要組成部分的起義路進(jìn)行全面改造，突出傳統(tǒng)特色，賦予更多的人文元素。大佛寺廣場的建設(shè)。大小馬站書院群的改造。沿江路的改造。狀元坊的改造。流花地區(qū)服裝專業(yè)市場群的改造建設(shè)。五、規(guī)劃對象越秀區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)的商業(yè)中心和商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)網(wǎng)點包括零售、賓館、餐飲、生活服務(wù)等網(wǎng)點以及商業(yè)街和專業(yè)市場。2 / 100三、規(guī)劃依據(jù)廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要，2022廣州市城市總體規(guī)劃（2022—2022） （送審稿）廣州市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃（2022—2022） ，2022廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃整合，2022（初審稿）廣州市越秀分區(qū)規(guī)劃（19972022）廣州市公共停車場規(guī)劃（荔灣區(qū)、越秀區(qū)） ，2022越秀區(qū)商貿(mào)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（2022—2022）廣州市騎樓街保護(hù)與開發(fā)規(guī)劃研究地鐵二號線沿線土地利用規(guī)劃，2022廣州市商業(yè)發(fā)展“十五”計劃1廣州市旅游業(yè)發(fā)展十五計劃1越秀區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十五計劃1廣州市傳統(tǒng)城市中軸線城市設(shè)計1廣州市城市干道網(wǎng)絡(luò)深化方案，19991廣州市支路網(wǎng)深化調(diào)整方案，20221廣州市城區(qū)路邊停車近期實施規(guī)劃，20221廣州市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃，20221廣州市路邊停車規(guī)劃，20221廣州市近期建設(shè)規(guī)劃（2022—2022） ，2022廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要，20222廣州市商業(yè)網(wǎng)點管理條例，19973 / 1002批發(fā)市場管理辦法，19942廣東省委、省政府關(guān)于大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的實施意見（粵發(fā) 2022[1]）2關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2022]789 號）四、規(guī)劃范圍與深度本次規(guī)劃范圍為越秀區(qū)行政區(qū)劃范圍，總面積約 平方公里。二、項目預(yù)期目標(biāo)　　通過項目的實施，加快越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展環(huán)境的改造，重組區(qū)內(nèi)商業(yè)資源，充分發(fā)揮旅游、文化等相關(guān)資源對商業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，增加新的商業(yè)發(fā)展亮點和增長點，最終使傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)煥發(fā)出青春，特色更加鮮明，競爭力更為強大且持久，在廣州建設(shè)發(fā)展成為“輻射華南、帶動全省、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市”進(jìn)程中發(fā)揮更大的作用，最終實現(xiàn)“集聚文化古城、繁華商都的精髓；傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融；影響南中國，輻射東南亞的國際級商業(yè)區(qū)” 。為促進(jìn)廣州市越秀區(qū)的商業(yè)繁榮和商業(yè)網(wǎng)點的合理布局，改善越秀區(qū)營商環(huán)境，提升城區(qū)商貿(mào)功能，煥發(fā)生機，根據(jù)中共越秀區(qū)委、區(qū)政府的要求并經(jīng)過廣州市城市規(guī)劃局研究，決定開展“廣州市越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022） ”工作。近幾年，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整，越秀區(qū)在商業(yè)發(fā)展中原有的優(yōu)勢地位漸顯衰落，老城區(qū)商業(yè)布局不盡合理、建筑密度大、交通擁擠、公共配套設(shè)施不足等問題日益突出，局限了區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。廣州市越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2022—2022）2022 年 11 月 15 日1 / 100目 錄導(dǎo) 言 .............................................................1一、項目緣起及背景 ..................................................1二、項目預(yù)期目標(biāo) ....................................................1三、規(guī)劃依據(jù) ........................................................2四、規(guī)劃范圍與深度 ..................................................3五、規(guī)劃對象 ........................................................3六、規(guī)劃期限 ........................................................3七、規(guī)劃研究框架 ....................................................3八、規(guī)劃要點 ........................................................5第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報告 ...................................6一、越秀區(qū)概況 ......................................................6二、現(xiàn)狀特點 ........................................................6三、商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀 ...............................................11四、越秀區(qū)商業(yè)與歷史文化、旅游結(jié)合發(fā)展現(xiàn)狀 .........................12五、商業(yè)建筑及其配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀 ...................................13六、越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合評價 .....................................15第二章 相關(guān)規(guī)劃整合 ................................................19一、相關(guān)規(guī)劃要求 ...................................................19二、相關(guān)規(guī)劃整合 ...................................................30第三章 發(fā)展定位與策略研究 ..........................................32一、整體商業(yè)發(fā)展定位 ...............................................32二、商業(yè)發(fā)展策略 ...................................................33第四章 商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展布局規(guī)劃 ........................................41一、總體格局 .......................................................41二、分區(qū)論述 .......................................................42三、商業(yè)網(wǎng)點體系規(guī)劃 ...............................................61第五章 商業(yè)配套規(guī)劃 ................................................69一、規(guī)劃總則 .......................................................69二、土地利用規(guī)劃 ...................................................69二、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 ...............................................76三、道路交通規(guī)劃 ...................................................81第六章 建設(shè)時序規(guī)劃與保障規(guī)劃實施的對策和建議 ......................86一、建設(shè)時序規(guī)劃 ...................................................86二、保障規(guī)劃實施的相關(guān)對策和建議 ...................................921 / 100導(dǎo) 言一、項目緣起及背景越秀區(qū)地處廣州市腹地，東接?xùn)|山區(qū)，西聯(lián)荔灣區(qū)，南毗海珠區(qū)，北臨白云區(qū)，是廣州市老城區(qū)的重要組成部分。其歷史文化氛圍濃郁，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，自然人文景點眾多，自古以來就是廣州市政治、文化、商業(yè)的中心，是廣州市“古城商都”的典型代表。做好商業(yè)發(fā)展規(guī)劃工作對越秀區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展、城區(qū)的復(fù)興和形象的改善具有積極的意義。通過規(guī)劃設(shè)計單位招標(biāo)，組織專家評標(biāo)，確定委托廣州市城市規(guī)劃自動化中心規(guī)劃設(shè)計所協(xié)同廣東三維發(fā)展策劃有限公司承接編制工作。 通過項目的實施，統(tǒng)籌安排全區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點布局與發(fā)展，減少不合理布局，避免惡性競爭，高效優(yōu)質(zhì)地利用區(qū)內(nèi)的空間資源、商業(yè)資源、旅游資源、文化資源、人力資源、資本資源等，并吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入本區(qū)從事商務(wù)活動。設(shè)計深度參照分區(qū)規(guī)劃深度執(zhí)行，重要街區(qū)/地段達(dá)到控制性詳細(xì)規(guī)劃的深度。六、規(guī)劃期限近期：2022—2022 年中遠(yuǎn)期：2022—2022 年七、規(guī)劃研究框架4 / 100商業(yè)用地及分布商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)狀分析商文旅發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)建筑及配套設(shè)施建設(shè)現(xiàn)狀相關(guān)規(guī)劃整合上層次規(guī)劃要求規(guī)劃整合發(fā)展定位與策略研究發(fā)展思路 發(fā)展定位 發(fā)展模式 發(fā)展策略 發(fā)展重點商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展布局規(guī)劃三大商圈三大商務(wù)區(qū)兩大特色商旅區(qū)商業(yè)網(wǎng)點 體系規(guī)劃商業(yè)配套規(guī)劃土地利用規(guī)劃 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 道路交通規(guī)劃建設(shè)時序與實施對策5 / 100八、規(guī)劃要點北京路步行街向南延伸、向西拓展，形成一個綜合性、多功能的國際性商業(yè)區(qū)。對市場群的硬件設(shè)施進(jìn)行改造，完善配套設(shè)施，改善環(huán)境，突出特色，提高檔次，豐富功能。對狀元坊的商業(yè)環(huán)境進(jìn)行整體改造，保持特色，完善配套設(shè)施，如消防設(shè)施。充分利用沿江路傳統(tǒng)特色建筑、濱水形成的優(yōu)越環(huán)境、鄰近北京路、一德路形成的商業(yè)氛圍，發(fā)展旅游商業(yè)。結(jié)合北京路步行街的建設(shè)，改造大小馬站書院群，使其成為一個集歷史文化、休閑游憩、購物美食于一體的特色場所。起義路的改造。地下商業(yè)街的建設(shè)。建設(shè)發(fā)展越秀（山）公眾生態(tài)休憩區(qū)。6 / 100第一章 越秀區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀綜合報告一、越秀區(qū)概況越秀區(qū)地處廣州老城區(qū)的幾何中心，面積 平方公里，是廣州市的傳統(tǒng)中心城區(qū)之一。區(qū)內(nèi)有火車站和省市汽車站等重要交通樞紐，地鐵一號線和地鐵二號線在區(qū)內(nèi)交匯，孕育了巨大商機。改革開放后，廣州商貿(mào)業(yè)加速發(fā)展，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度名列各城市中的前矛。2022 年，全區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長%；全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比增長 %，占全區(qū)生產(chǎn)總值的95%，第三產(chǎn)業(yè)處于主導(dǎo)地位；社會消費品零售總額為 億元，商品銷售總額達(dá) 萬元，分別比上年同比增長 %和 %。二、現(xiàn)狀特點經(jīng)過長期的歷史演變，越秀區(qū)已初步形成六大商業(yè)功能區(qū)：以北京路商業(yè)街為核心的國際商貿(mào)區(qū)；以長堤大馬路、一德路干果海味食品和玩具批發(fā)市場為主核的沿江商貿(mào)區(qū)；以交易會及服裝批發(fā)為主導(dǎo)的流花展貿(mào)區(qū)；以東風(fēng)路為主軸的東風(fēng)路商務(wù)區(qū)；以中山路及解放中路為“T”形骨架的中山路商務(wù)區(qū)；以海珠廣場沿線為核心的海珠廣場商務(wù)區(qū)。? 零售主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是零售購物的商業(yè)功能區(qū)。? 服務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是餐飲娛樂的商業(yè)功能區(qū)。? 批發(fā)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是批發(fā)貿(mào)易的商業(yè)功能區(qū)。? 商務(wù)主導(dǎo)型：指其主要設(shè)施及主導(dǎo)功能是提供集聚的高級商務(wù)服務(wù)，一般擁有較密集的高級寫字樓、高級賓館酒店及眾多的金融機構(gòu)、公司總部或辦事處。規(guī)模等級特點根據(jù)商業(yè)功能區(qū)的影響力程度及購買力構(gòu)成進(jìn)行分類，可將越秀區(qū)的六大商業(yè)功能區(qū)劃分為都會級功能區(qū)和區(qū)域級功能區(qū)兩個等級。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的北京路國際商貿(mào)區(qū)屬于都會級功能區(qū)。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的沿江商貿(mào)區(qū)、流花展貿(mào)區(qū)、東風(fēng)路商務(wù)區(qū)、中山路商務(wù)區(qū)及海珠廣場商務(wù)區(qū)均屬于區(qū)域級功能區(qū)。用地布局特點通過對越秀區(qū)六大商業(yè)功能區(qū)的用地現(xiàn)狀平面布局分析，其布局可歸納為三種：街型、區(qū)型、區(qū)街結(jié)合型。? 區(qū)型：一般擁有幾個街坊，用地范圍比較大，大小街道較多，形成網(wǎng)狀，如流花展貿(mào)區(qū)、海珠廣場商務(wù)區(qū)等。土地利用特點全區(qū)用地總面積為 平方公里，除了南面珠江外，其余用地均為城市建設(shè)用地，以居住、商業(yè)、行政辦公和其它配套公建用地為主。除了六大商業(yè)功能區(qū)之外，越秀區(qū)其他地方也零星分布著一些商業(yè)設(shè)施，多數(shù)為社區(qū)級，相對來說，規(guī)模比較小，分布零散，數(shù)量也較少。? 商業(yè)地塊與周邊居住、商務(wù)辦公地塊之間的關(guān)系不盡合理，商業(yè)地塊與周邊的商務(wù)、辦公地塊結(jié)合不夠緊密，聯(lián)系方式單一。9 / 100? 商務(wù)功能區(qū)中行政辦公設(shè)施用地比重比較大，商務(wù)辦公比例比行政辦公要小，在發(fā)展中應(yīng)增加商務(wù)用地。 表 六大商業(yè)功能區(qū)主要用地現(xiàn)狀統(tǒng)計功能區(qū)名稱 主要用地名稱 用地面積（公頃） 占各功能區(qū)總用地比例 （%）行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 北京路國際商貿(mào)區(qū)總用地 60 100行政辦公用地 C1 商業(yè)金融業(yè)用地 C2 文化娛樂用地 C3 總用地 35 100行政辦公用地 C1