【正文】 m2,綠化面積4萬m2，%園林新加坡生態(tài)環(huán)境； 戶型面積3房2廳（103120 m2）；主要賣點(diǎn)大型園林規(guī)劃水體設(shè)計(jì)，300m長人造河，區(qū)內(nèi)配套完備，交通便利。該樓盤所針對的是私營企業(yè)主，經(jīng)理人階層，因而品味較高，但這部分人一般事務(wù)繁忙，一般很少會在會所消費(fèi)，只有在周末會消費(fèi)，由于項(xiàng)目會所裝修豪華不夠?qū)嵱?，且缺少商?wù)功能，因而對目標(biāo)客戶的吸引力不夠，雖然具有智能化配套，但在配套不足的珠江新城，小區(qū)生活配套設(shè)施明顯不足。 其他配套：獨(dú)立戶式中央空調(diào)、熱水供應(yīng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、隔音 防爆鋼化玻璃等。 智能化管理： 自動抄表、寬帶網(wǎng)、一卡通、遠(yuǎn)程視控系統(tǒng)、家具 電子報(bào)警及緊急報(bào)警系統(tǒng)、全立面紅外線監(jiān)控系統(tǒng)等。四、其他配套 教育配套：幼兒園。 經(jīng)營方式：內(nèi)部經(jīng)營三、商業(yè)配套金碧華府商業(yè)配套：位置在住宅樓底層，性質(zhì)未定，面積未定。 一、樓盤概況規(guī)模占地面積11萬m2，11棟高層；建筑/綠化空中花園園林10萬m2的中央園林； 戶型面積146 m2170 m2；280 m2復(fù)式主要賣點(diǎn)面對珠江公園，每家每戶獲贈一個空中花園，一梯一戶，綜合優(yōu)勢盡顯尊貴主要客戶群成功人士；銷售狀況銷售率不到40%；均價8500元/ m2㎡物業(yè)管理公司發(fā)展商自管（恒大集團(tuán)）管理費(fèi)2元/ m2㎡ 二、會所 會所：中心會所加私家會所，天然采光。樓盤的主賣點(diǎn)為一線江景，從其樓盤的設(shè)計(jì)來看，6m高的架空層，確實(shí)抬高了視線高度，能更好的欣賞江景。 景觀： 江線風(fēng)景，6米高架空園林。四、其他配套 教育配套：幼兒園。 經(jīng)營內(nèi)容：泳池、健身房、娛樂室、乒乓球室、臺球室、閱覽室等。不過由于其商業(yè)設(shè)施多為裝飾材料、五金家電等品類，對業(yè)主的生活將會有一定的影響。齊全的配套，優(yōu)美的環(huán)境，讓業(yè)主看到真實(shí)的未來生活，有利于形成強(qiáng)勁的人氣，促進(jìn)項(xiàng)目的后期銷售。五、配套設(shè)施與本項(xiàng)目主題及主賣點(diǎn)的關(guān)系評價南國花園作為廣州CBD的一個大盤，以其規(guī)模大、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美而暢銷廣州樓市，其賣點(diǎn)主要是宣傳其齊全的生活配套、完善的教育設(shè)施、先進(jìn)的智能系統(tǒng)及江景、園林等環(huán)境優(yōu)勢，小區(qū)內(nèi)的會所及商業(yè)設(shè)施的布局和功能則真實(shí)體現(xiàn)小區(qū)配套功能設(shè)施的齊全，這在珠江新城整體市政配套設(shè)施不全的情況下極具誘惑力，因而受到市場的追捧。（2） 網(wǎng)絡(luò)生活系統(tǒng)：EWORK——SOHO功能，ESTOCK ——股票證券即時交易系統(tǒng)，EPLAY——網(wǎng)上游戲，ETALK——視像通話或IP電話，HOMENET——家居內(nèi)聯(lián)，網(wǎng)上咨詢購物 景觀園林：3000平方米榕蔭廣場、大型泳池、雕塑等。四、其他配套 教育配套：小區(qū)內(nèi)學(xué)校包括：南國中英文實(shí)驗(yàn)幼兒園、南國藝術(shù)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中英文實(shí)驗(yàn)中學(xué)，構(gòu)建南國精英教育系統(tǒng)，為住戶子女營造良好的教育、成長環(huán)境。位于臨街樓房1—2層，面積：200—500平方米不等。 經(jīng)營方式：對內(nèi)經(jīng)營，憑業(yè)主卡消費(fèi)。（4） 健康和未來：四層——保健中心（身體檢測中心、老年康體中心）、棋藝室、陶藝室、展覽室、家政學(xué)習(xí)室、大型圖書館、閱覽室、興趣活動中心。（2） 動感：一層、二層——動感數(shù)碼影院、壁球室、室內(nèi)恒溫泳池、健身美容中心、體育品店、乒乓球室、桌球室、羽毛球室、機(jī)動游藝中心、網(wǎng)絡(luò)酒吧、射箭室、擊劍室。經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容：2001年12月落成。 一、樓盤概況規(guī)模占地面積9萬㎡，2棟低層，12棟高層組成；園林3萬m2的中庭綠化園林； 戶型面積3房，4房，5房以上；主要賣點(diǎn)華師教育，環(huán)境優(yōu)美，靠江邊配套設(shè)施完善智能化系統(tǒng)主要客戶群私營企業(yè)老板，天河北高級經(jīng)理層銷售狀況7層以下銷售率為40%，17層以上銷售率為20%均價7500元/ m2㎡物業(yè)管理公司發(fā)展商自管（廣州瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）管理費(fèi)㎡二、會 所 會所規(guī)模：建筑面積15000平方米，獨(dú)立六層，以運(yùn)動、動感、美食、健康、商務(wù)、未來等六大內(nèi)容為主題，全方位滿足業(yè)主的生活需求，露天會所與室內(nèi)會所相連，可稱得上廣州第一會所。從會所的地理位置、建筑風(fēng)格到會所的功能，無不體現(xiàn)出整個小區(qū)的一種休閑度假的觀光水景園林特色，同時其商業(yè)配套及其他配套設(shè)施，如教育配套、園林景觀、運(yùn)動場所等配套的分布、功能等特點(diǎn)無一例外的體現(xiàn)這一特色。五、 配套設(shè)施工程狀況：首期樓盤年底交樓，小學(xué)要延遲幾年，其他配套正建設(shè)中。 園林景觀有三個庭園、六處水景，園林以水景為主。商業(yè)配套種類較少，以滿足生活為目的的便利店為主，目前該項(xiàng)目規(guī)劃中沒有大型購物中心，僅以滿足業(yè)主的基本生活為前提。三、 商業(yè)配套美林海岸花園商業(yè)配套內(nèi)容包括零售店、干洗店、超市等其他商鋪，小區(qū)樓盤首層為商鋪，高層地下層為車庫。 經(jīng)營功能：經(jīng)營服務(wù)功能包括西餐廳、桌球、乒乓球、閱覽室、健身房、桑拿等。（另在本章節(jié)后附有對以下各樓盤概況的統(tǒng)計(jì)表，以便參閱） 一、 樓盤概況規(guī)模占地面積：㎡，由50棟多層及小高層住宅組成建筑/綠化面積300000m2,%園林大型水景園林社區(qū)；4萬㎡的園林設(shè)計(jì)了40多個景點(diǎn)； 戶型面積1房1廳，2房1廳，2房2廳，3房，4房以上；主要賣點(diǎn)天河巨大型臨江休閑小區(qū)，大型水景園林社區(qū)主要客戶群天河白領(lǐng)階層銷售狀況首期推出單位銷售率達(dá)到70%均價4200元/ m2㎡物業(yè)管理公司發(fā)展商自管（廣州美林基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）管理費(fèi)㎡二、 會所 會所面積及位置：會所位于美林海岸花園小區(qū)西北入口、美林廣場后，人工河道側(cè)的醒目位置，占地約700㎡，高三層。商業(yè)規(guī)模、種類、會所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用。調(diào)查時間：調(diào)查進(jìn)程開 始 結(jié) 束實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集11月9日11月20日數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)處理11月21日 11月26日分析報(bào)告11月27日 11月30日 調(diào)查內(nèi)容通過本次對住宅商業(yè)的調(diào)查，詳細(xì)了解掌握廣州市住宅小區(qū)，特別是比較成功的樓盤住宅商業(yè)狀況與會所功能及經(jīng)營方式，從而確定住宅商業(yè)配套及會所功能在房地產(chǎn)銷售中的作用，為即將進(jìn)行的凱旋新世界住宅商業(yè)配套的定位和設(shè)計(jì)有理性的基礎(chǔ)及數(shù)據(jù)支持。第三部分 項(xiàng) 目 概 述 調(diào)查對象本次調(diào)查研究主要圍繞廣州的住宅小區(qū)的會所及商業(yè)配套進(jìn)行，調(diào)查重點(diǎn)是廣州具有代表性的住宅小區(qū)，包括以下方面：l 會所的經(jīng)營服務(wù)內(nèi)容l 會所的面積l 商業(yè)配套的性質(zhì)、數(shù)量及規(guī)模l 小區(qū)內(nèi)的園林、教育、醫(yī)療、交通等其他生活配套這次調(diào)查主要以小區(qū)會所及商業(yè)配套為主，主要有美林海岸花園、珠江帝景、中海名都、金碧花園、光大花園、星河灣、南國奧林匹克花園、華南新城、新城海濱花園、南國花園等具有代表性的樓盤。 娛樂餐飲：網(wǎng)吧、餐廳、咖啡館、兒童娛樂園等。 種類多，位置集中在城市廣場及各區(qū)會所附近（二） 經(jīng)營內(nèi)容及種類：生活配套：超市、菜市場、洗衣店、布藝店、家電、服裝店、飾品店、書店等。 經(jīng)營方式：免費(fèi)或低收費(fèi)。建立凱旋新世界會員制度，并制定會員卡——廣州卡。◆會所名稱：國際文化娛樂會所◇經(jīng)營內(nèi)容：引進(jìn)世界各地的特色文化，讓消費(fèi)者享受到世界各地的風(fēng)情文化，并提供各種娛樂設(shè)施，經(jīng)營內(nèi)容有圖書中心、娛樂游戲中心、世界風(fēng)情食府、國際風(fēng)情娛樂中心、中西餐廳、KTV包房、酒吧等。（2）會所名稱及內(nèi)容◆會所名稱：國際商務(wù)聯(lián)誼會所（暫定）◇經(jīng)營內(nèi)容：國際商務(wù)會務(wù)中心、國際網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心（提供電子商務(wù)、最新科技資訊等網(wǎng)絡(luò)服務(wù)）、大型露天酒吧等。設(shè)置原則：（1） 概念新穎，且與樓盤地段及定位相稱，以國際化為主題；（2） 功能齊全且有切合目標(biāo)市場需要的會所，項(xiàng)目設(shè)置有效的擊中目標(biāo)購買者既要休閑娛樂又能促進(jìn)自身發(fā)展的心理需求；（3） 各主題會所相互輝映，主題會所突出主題定位，泛會所以生活概念為主。綜合來看，在會所與商業(yè)配套上表現(xiàn)出如下的趨勢與特點(diǎn)：n 為了推出樓盤銷售的展示：會所或商業(yè)配套大多為有部分的在銷售之初而完成，營造強(qiáng)烈氛圍，但由于樓盤人氣不足，常常會導(dǎo)致門庭冷落，因而一些大樓盤如麗江花園、中海名都等多利用節(jié)假日，推出各類的公關(guān)活動形成熱點(diǎn)強(qiáng)化人氣聚集，促銷意念濃重；n 根據(jù)樓盤規(guī)模不同，會所一般都會形成主題，以突出和配合項(xiàng)目主題，大規(guī)模樓盤甚至令推出多個主題會所，以求會所形成特色（在滿足齊全功能同時）經(jīng)營和作風(fēng)；n 商業(yè)配置基本上形成三種方式，小型規(guī)模在會所內(nèi)配置并入會所功能，中小型樓盤會形成散落門面與會所并行的商業(yè)配置，而大型樓盤多會形成商業(yè)街，會所要么與商業(yè)街獨(dú)立形成內(nèi)外不同的服務(wù)，要么并入商業(yè)街；n 商業(yè)功能的入住，目前都面積看在首批入伙前的消費(fèi)空白期，招商困難所以經(jīng)營方向存在較大的變性；n 會所及商業(yè)配套一方面是硬件配設(shè)，同時也是能夠挖掘出不間斷的新聞熱點(diǎn)的有效武器，如會所落成、開放主題商業(yè)引入、一些明星活動等，能夠有效的支持銷售節(jié)奏；n 商業(yè)街與會所的建筑風(fēng)格及服務(wù)方式極易讓消費(fèi)者感受到樓盤檔次；n 會所及商業(yè)配套，表面上都力求齊全，但實(shí)際上隨著市場熱點(diǎn)的推動，都進(jìn)一步主題化；n 部分大發(fā)展商利用其實(shí)力和多盤支撐紛紛引入聯(lián)合會所和一卡式服務(wù)，服務(wù)范圍涉及各項(xiàng)目會所及全市各類居家生活消費(fèi)，通過集體消費(fèi)、采購為住房爭取到比零售更優(yōu)惠造的價格；n 綜上所