【正文】 當?shù)丶彝—1主人房1間，必備1間，必備A—2子女房1間，必備1~2間，必備，數(shù)量依家庭實際人口需要定A—3長輩房1間，必備1間，非必備A—4客人房1間，非必備1間，非必備A—5工人房1間，非必備，視經(jīng)濟能力和實際需要定1間，非必備，高經(jīng)濟能力和實際需要定A—6多功能房1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定1~3間，非必備，視經(jīng)濟能力定B—1飯廳1間，必備1間，必備B—2客廳1間，必備1間，必備C—1主人衛(wèi)1間，非必備，視經(jīng)濟能力定1間，非必備，視經(jīng)濟能力定C—2公用衛(wèi)1間，必備1間，必備C—3工人衛(wèi)1間，非必備，視有無工作房定1間，非必備，視有無工人房定D—1廚房1間，必備1間，必備D—2陽臺1間，必備1間，必備（三）項目定位 總體市場定位： 為21世紀順德人（珠江三角洲人）量向定造的海岸風情高尚住宅社區(qū)。２） 當?shù)鼐用窦彝ソY(jié)構(gòu)狀況根據(jù)調(diào)查所得的相關資料，順德市——北滘鎮(zhèn)居民家庭結(jié)構(gòu)具有以下特征：家庭類型外來人口家庭當?shù)丶彝ト丝谇闆r普遍一家三口結(jié)構(gòu)普遍一家三口以上結(jié)構(gòu)長輩是否同住與夫婦一方父母同住較普遍普通家庭成家子女不與父母同住，富有家庭同住情況普遍外為客人情況經(jīng)常接待家鄉(xiāng)南下客人一般不在家接待保姆雇傭情況若不與父母同住，一般會雇保姆只要經(jīng)濟條件許可，一般會請保姆３） 當?shù)鼐用竦氖杖霠顩r及支付能力情況，原已作了詳盡的分析和闡述。住宅小區(qū)的綠化面積不得低于總用地面積的30%。③ 努力提高小區(qū)總體和建筑單體的設計水平，提高建筑質(zhì)量，提高市政建設和配套設施的建設水平，提高市容環(huán)境、綠化、美化水平。② 政府壟斷土地一級市場，嚴格控制商住用地規(guī)模，現(xiàn)階段主要以消化和調(diào)整使用現(xiàn)有空置商住地為主。① 要集中、連片建設，克服分散建設這一老大難問題。針對以上問題，同時為把房地產(chǎn)扶持成為順德市的重要經(jīng)濟支柱之一，政府承諾要達成“一個共識”、實行“兩個結(jié)合”、按照“三點要求”、采取“四項措施”、重點抓好“五個方面的提高”。③ 商品房建設質(zhì)量不高，環(huán)境及配套設施建設跟不上，綜合開發(fā)水平較低。4000多套，主要是豪華高層和一些分散建設、設施不配套、位置較差、環(huán)境較差的多層樓房。目前，北滘鎮(zhèn)——順德市主要有以下幾類具有代表性的住宅。其工業(yè)非常發(fā)達，同時，第三產(chǎn)業(yè)相對落后，整個城市還具有相當?shù)泥l(xiāng)村色彩。三、項目定位分析（一）本地塊適宜做的住宅項目不同住宅項目所應具備的地產(chǎn)因子一般地，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明美的海岸花園符合情況對公共效能的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市等符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高高高不宜商場上加住宅符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高應有高水準專業(yè)物業(yè)管理公司可達到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設計可達到容積率、覆蓋率要求無一般低低低密度=豪宅符合對休閑空間、綠化要求無一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所用小區(qū)符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合以上分析表明：本項目地塊具備所有中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔住宅地塊。５） 地塊上分布有高壓纜線，需做地埋處理。３） 臨近的廣珠公路交通繁忙，環(huán)境噪音大。２、 劣勢１） 土地前期投入費用大。２） 為北滘鎮(zhèn)連接附近城鎮(zhèn)的門戶，地理位置優(yōu)越，交通便利，有利于向周邊地區(qū)的輻射。５、 郵政 當?shù)剜]政相對不發(fā)達，鎮(zhèn)中心區(qū)只有一家辦理郵政業(yè)務的郵電所，本項目需設郵政代辦點。３、 醫(yī)療衛(wèi)生 鎮(zhèn)級和市級的醫(yī)院離項目都有幾分鐘車程，只需在本項目開設衛(wèi)生所和一家藥店能滿足日常生活醫(yī)療的需要。２、 文化教育 項目周邊的幼兒園、小學教學水平較低，教學設施簡陋。３） 地塊直入交通條件，地塊周圍臨主干道，直入交通條件十分方便、暢通，東接105國道、順德大道，與項目主入口東大門相接，北靠三樂公路與項目北大門對接。２、 交通路網(wǎng)遠景規(guī)劃１） 緊臨項目地塊的三洪奇大橋復橋?qū)⒂?000年竣工，單向分道行使將使交通更為通暢。３、 社會治安環(huán)境 因地塊距離美的廠區(qū)和北滘鎮(zhèn)政府不到3分鐘車程，治安應無大問題，但因地塊西面緊鄰當?shù)鼐用褡越ǚ浚紤]房屋出租帶來的流動人口，此方向的治安需著重考慮。（三） 環(huán)境、污染情況１、 水、氣、土地污染情況地塊周圍為工廠和居民區(qū)包繞，工廠（如左側(cè)的飼料廠）的廢氣、廢水的排放，住戶的亂拋廢物，使周圍的水、氣和土地都有一定程度的污染。６、 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程序看，東、南、西、北四個方向景觀中南方景觀為最佳，其余方向均沒有高大的障礙物，僅東面的少量高層造成部分遮擋。２） 距離地塊不到半小時車程有一座佛教名剎——寶林寺，坐落于青翠的山間，當?shù)厝撕V信其靈驗，是游覽和拜謁之地。另有一自來水廠，廠房新舊程度尚可。高架橫跨北江，橋身設計較為現(xiàn)代和輕盈，遠觀亦不俗。若此方向能規(guī)劃為部分小區(qū)高層，則遠景為北滘鎮(zhèn)的中心地帶，景觀尚可。（二） 地塊周圍景觀１、 前方景觀（南方）面臨北江，視野開闊，江邊景致一覽無余，遠景可看到青山的輪廓，充溢著典型的珠三角水鄉(xiāng)風情，為美的海岸花園主要借用的景觀。５） 土地性質(zhì)綜述：本地塊屬河流灘涂，需投入資金進行“七通一平”，此外，由于防護堤與現(xiàn)有地面存在數(shù)米的高差，因此需填沙提高路面標高。３） 地形：基本規(guī)整的長方形，東西長，南北略短。２） 面積：670畝，約45萬平方米。二、項目地塊SWOT分析（一） 項目地塊分析１、 地塊狀況１） 位置：位于順德市北滘鎮(zhèn)南部，東接廣珠公路，南臨北江支流，西臨北滘當?shù)氐娜槠婢用駞^(qū)，北接順德的三樂公路。 順德當?shù)貥潜P除碧桂園整體質(zhì)素都不高，不會對美的海岸花園構(gòu)成太大威脅，因此，美的海岸花園若能在整體規(guī)劃、環(huán)境營造、建筑單體、綜合配套、物業(yè)管理上都能及時兌現(xiàn)，項目的市場前景看好。3）東城花園順德另一開發(fā)較為成功的花園小區(qū)是東城花園，該項目在休閑配套、環(huán)境綠化、建筑立面以及規(guī)劃設計上有較大特色，洋房均價每平方米在3000元以上，是順德市區(qū)價位較高的商品房，購買者大多是市區(qū)中高級白領人士和收入較高的政府官員。每幢的風格均不相同，充分反映出當?shù)厝讼埠寐陡坏男睦碲呄颉?）東康花苑除碧桂園外，順德當?shù)刈罡邫n次樓盤是東康花苑別墅區(qū)，是由當?shù)赜袑嵙Φ某晒θ耸抠彽刈越ǖ暮廊A別墅。經(jīng)過六年的潛心雕琢，碧桂園發(fā)展成為房地產(chǎn)的“航空母艦”，不僅在順德成功開發(fā)3000多畝土地，而且成功克隆了廣州碧桂園、華南碧桂園。走綜合開發(fā)之路，謀取最大利潤，這是碧桂園決策者在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中又一高明選擇。同年9月，碧桂園學校如期開學并獲極大的成功。這一“圍魏救趙”妙策不久就付諸實施。一批優(yōu)秀別墅小區(qū)的出現(xiàn)，帶旺了市場需求順德優(yōu)秀個盤實態(tài)分析1）碧桂園成名于1994年，當時中央宏觀調(diào)控政策實施已半年，房地產(chǎn)業(yè)叫苦連天，已投入一億元建成幾百幢別墅的碧桂園只是鳥雀棲息之后，碧桂園老板為此愁眉不展。經(jīng)濟的發(fā)展使順德人的居住水平有了顯著改善，城鎮(zhèn)居民人均居住面積達25平方米，農(nóng)村人均居住使用面積達26平方米。這對市場推廣和后續(xù)開發(fā)非常有意義。及時收集市場的有效資訊三大盤都注重收集來訪客戶的資料。充分運用現(xiàn)代廣告手法，不斷地完全項目形象無論在開盤前的廣告預熱，還是銷售期間的廣告升溫，三大盤都成功地運用了多種廣告形式，將發(fā)展商所要釋放的信息有效地傳遞給目標客戶。節(jié)假日開通了免費看樓直通巴士三大樓盤是廣州南郊的大盤，目標客戶大部分散在廣州市內(nèi)，發(fā)展商為了給有意購樓者提供便利，